ปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับคนชนชั้นกลางถึงล่าง

ณ วันนี้ เราน่าจะเริ่มเห็นสัญญาณวิกฤติที่อยู่อาศัยในกรุงเทพกันแล้วบ้าง แม้ ณ ปี 2560 นี้ผู้คนจะยังพออยู่ในเมืองกันได้อย่างปกติสุข แต่ทราบหรือไม่ว่าขณะนี้คนชั้นล่างที่มีรายได้น้อยได้รับผลกระทบด้านคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยที่ดีจากการเปลี่ยนแปลงค่าครองชีพในเมืองกรุงเทพกันไปนานแล้ว พวกเขาต้องเผชิญกับปัญหาความยากลำบากในการการเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาต่ำ พวกเขาต้องจ่ายแพงขึ้น แต่คุณภาพชีวิตลดลง อาจต้องยอมย้ายจากหอพักเก่าที่ราคาแพงกว่าไปหาหอพักคุณภาพต่ำลงในราคาถูกลง ปัญหาการหมุนเงินในครอบครัวรายรับออกไม่ตรงกับรายจ่ายทำให้มีปัญหาหนี้สิน

ภาพที่อยู่อาศัยแห่งหนึ่งในซอยวชิรธรรมสาธิต 5

ส่วนคนชนชั้นกลางระดับที่มีรายได้จากเงินเดือนประมาณเดือนละ 15,000-20,000 บาท เมื่อ 5 ปีก่อนอาจจะได้รับผลกระทบด้านที่อยู่อาศัยน้อย แต่ปัจจุบันกลุ่มคนเหล่านี้ก็ได้รับผลกระทบแล้วเรียบร้อย สิ่งที่เกิดขึ้นอย่างเช่น จากที่เคยอยู่อพาร์ทเมนต์คนเดียวสบายๆ ทุกวันนี้อาจต้องร้องหาคนมาอยู่ร่วมกันหารค่าใช้จ่าย หรือตามหาที่อยู่ใหม่ที่ราคาถูกลงและมีคุณภาพชีวิตที่ดีลดลง ปัญหาการไม่มีเงินแม้จะจ่ายค่ามัดจำค่าเช่าก็มีให้เห็นสำหรับคนเริ่มทำงานใหม่ๆ การไม่มีเงินออมเพื่อจะจ่ายเงินดาวน์คอนโดมิเนียมที่อยากได้จึงจำใจต้องยอมเช่าห้องต่อไปเรื่อยๆ ซึ่งผลร้ายของค่าใช้จ่ายในการอยู่ในเมืองจะเริ่มค่อยๆ กระทบกันเป็นโดมิโนถึงคนที่มีรายได้มากขึ้นต่อไปตามลำดับ

ปัญหาขนาดที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กลงทุกวัน

เทรนด์การอยู่อาศัยของคนเมืองกรุงเทพยุคนี้ เราคงต้องทำความคุ้นเคยกับห้องคอนโดมิเนียมห้องจิ๋วๆ ขนาด 21 ตร.ม.กันได้แล้ว เพราะด้วยต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ราคาที่ดินที่ถีบตัวสูงขึ้น ค่าใช้จ่ายทุกอย่างเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจนตัวเลขรายได้คนชนชั้นกลางไล่ลงมาถึงชั้นล่างก็เร่งขึ้นตามไม่ทัน เหตุผลเหล่านี้ส่งผลให้ Developer ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายจำเป็นต้องเลือกผลิตสินค้าที่ลูกค้ามีกำลังทรัพย์จะจ่ายได้ เพราะถ้าผลิตห้องใหญ่ๆ เช่น 30 ตารางเมตรออกมา ถึงลูกค้าจะชอบก็จริง อยากซื้อ แต่ไม่มีเงินจ่ายได้ โครงการก็จบ ขายไม่ออก เมื่อ Power of Purchase มีจำกัด อะไรๆ ต่างๆ  ก็ต้องจำกัดลงมาเช่นกัน ขนาดของคอนโดรุ่นใหม่ๆ จึงมีการออกแบบพื้นที่ให้ใช้สอยได้เหมือนเดิมแต่ขนาดต้องเล็กกะทัดรัดลงมาตามสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจ อนาคตบ้านเราอาจต้องเห็นภาพเดียวกับที่เมืองใหญ่ๆ ของประชากรในเมืองนั้นต้องเผชิญกันอยู่อย่างฮ่องกง สิงคโปร์ โตเกียว และในอนาคตเราอาจจะได้เห็นการออกแบบใหม่ๆ จาก Developer ที่ตอบโจทย์ความต้องการเช่น การแถม Multifunction Furniture เตียงพับเก็บใส่ตู้แนวตั้งที่เป็นโซฟาไปในตัว คอนโดไม่มีครัวในห้อง แต่มีครัวส่วนกลางทุกชั้นเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยภายในห้อง เราอาจได้เห็นห้องน้ำ 1 ตารางเมตรที่มีอ่างล้างหน้าขนาดจิ๋ว ห้องอาบน้ำไม่มีแยกส่วนเปียกส่วนแห้งเพื่อประหยัดพื้นที่ เป็นต้น

ตัวอย่างภาพคอนโดมิเนียมขนาด 20.94 ตร.ม.จากโครงการ Pause Sukhumvit 115 ที่ออกแบบมาตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าคนทำงานโรงงานในทำเลเมืองสมุทรปราการ

ในอนาคตสิ่งที่เราจะได้เห็นในกรุงเทพมหานคร คงหนีไม่พ้นภาพคอนโด 1 ห้อง แต่เราต้องอยู่ร่วมกับ Roommate อีก 1 คน เพราะในอนาคตคนทำงานเดินดินกินข้าวแกงอาจจะไม่สามารถมีกำลังเงินเช่าหรือซื้อคอนโดมิเนียมอยู่เองคนเดียวได้อีกต่อไป ต้องตามหาคนมาหารค่าใช้จ่าย คล้ายๆ กับสังคมคนคอนโดในสิงคโปร์และมาเลเซียในปัจจุบัน ที่ส่วนใหญ่ออกแบบห้อง 3 Bedroom มา แต่ไม่มีใครที่สามารถเช่าหรือซื้ออยู่อาศัยได้ครบ 3 ห้อง เพราะด้วยสภาพสังคมที่เปลี่ยนไป คนไม่แต่งงาน อยู่คนเดียว ไม่มีลูก และค่าใช้จ่ายค่าผ่อนคอนโดสูงซะจนต้องหาคนมาช่วยกันจ่ายค่าผ่อน

การแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยสุดแพง

ปัญหาด้านความแพงเกินกว่าจะจ่ายไหวของที่อยู่อาศัยในเมืองกรุงเทพนั้นยังพอมีวิธีการแก้ไขอยู่บ้าง  เช่น การออกเครื่องมือทางการเงินใหม่ๆ อย่างการปล่อยสินเชื่อคอนโดมิเนียม Leasehold เป็นต้น แต่ปัจจุบันยังเป็นแนวคิดที่ไม่ใช่กระแสหลัก ต้องรอดูกันต่อไปอีก 10 ปีครับ แต่ถ้าเมื่อใดที่คนในเมืองกรุงคิดว่าไม่สามารถที่จะดำรงชีวิตในเมืองต่อไปได้ไหว สิ่งที่พวกเขาจะเลือกทำนั่นก็คือ “ย้ายออกจากกรุง” ก็เท่านั้นเองครับ ซึ่งเมื่อนั้นผู้ที่จะได้รับผลกระทบคือเจ้าของทำเลนั้นๆ เอง เมื่อคนอยู่อาศัยน้อยลง เงินสะพัดต่างๆ ก็น้อยลง แต่ส่วนตัวผมคิดว่าเหตุการณ์คงเกิดได้ยากในเมืองหลวงเพราะเมื่อมีคนย้ายออกก็จะมีที่ว่างให้คนใหม่ๆ คนต่างถิ่น แม้กระทั่งคนต่างชาติย้ายเข้ามาอยู่แทน เพราะวิกฤติของอีกคนหนึ่ง อาจกลายเป็นโอกาสของใครอีกหลายๆ คน

โครงการลุมพินีเพลซ พระราม 4- รัชดาภิเษก เป็นคอนโดมิเนียม Leasehold 30 ปี ใจกลางเมือง ทำเลยอดนิยม ตอบโจทย์คนอยู่อาศัย แต่ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อได้ง่ายๆ       ภาพจาก www.lpn.co.th

ปัญหาที่ต้องร่วมมือกันแก้ไข

ปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยของคนในเมืองกรุง จริงๆ เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ทางรัฐบาล ซึ่งต้องนำโดยกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ในส่วนของงานการเคหะแห่งชาติมาเป็นเจ้าภาพหลักที่จะร่วมกันแก้ไขปัญหาด้านที่อยู่อาศัย ทำอย่างไรให้คนในเมืองที่มาอยู่ช่วยกันพัฒนาบ้านเมืองได้มีคุณภาพชีวิตการพักอาศัยที่ดีมีมาตรฐานและ “อยู่ได้”  นอกจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องเข้ามาร่วมมือกันอีกฝ่าย เป็นการร่วมมือกันทั้งภาครัฐและเอกชน ช่วยกันสร้างสังคมที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีคุณภาพชีวิตที่ดีและยั่งยืน แต่ปัญหานี้จะมีใครใส่ใจอย่างจริงจังบ้างก็อยู่ที่การประสานประโยชน์ร่วมกันของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย

ปัจจุบันทางการเคหะแห่งชาติก็ได้จัดทำแผนยุทธศาสตร์พัฒนาที่อยู่อาศัย การเคหะแห่งชาติ 10 ปี (พ.ศ. 2559-2568) เพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย ประชาชนก็ต้องติดตามการดำเนินงานต่อไปครับ รับชมคลิปแผนยุทธศาสตร์ได้ที่ https://youtu.be/NG4bhgeIRMk

ปัญหาที่อยู่อาศัยในเมืองกรุงจะค่อยๆ มีมากขึ้นไปตามกาลเวลาและเหตุผลต่างๆ ที่เกิดขึ้นในสังคมเศรษฐกิจของเมือง โดยตอนนี้จะมีปัจจัยต่างๆ ที่เราพอจะมองเห็นชัดเจนอยู่ 6 ปัจจัย เรามาดูกันครับว่ามีอะไรบ้าง

6 ปัจจัยที่จะทำให้เกิดวิกฤติที่อยู่อาศัยในเมืองกรุงสำหรับคนชั้นกลางถึงล่าง

ปัจจัยที่ 1 รายได้เพิ่มขึ้นสูงก็จริง แต่ค่าใช้จ่ายก็สูงขึ้นตามไปและขึ้นมากกว่ารายได้

เป็นปัญหาที่มีมานานแล้วนับตั้งแต่โลกการเงินเปลี่ยนโฉมในยุคเทคโนโลยีการสื่อสารเฟื่องฟู เทคโนโลยีการเทรดที่ทำให้เม็ดเงินวิ่งผ่านข้ามโลกไปมาได้อย่างง่ายดาย เงินถูกเสกเพิ่มขึ้นมาโดยการ QE จากประเทศผู้นำทางเศรษฐกิจ และวิธีการต่างๆ มากมายที่ทำให้เกิดภาวะเงินล้นโลก เงินเฟ้อมีอัตราสูงขึ้นทุกปี ราคาสินค้าก็ต้องเพิ่มขึ้นตาม ราคาที่ดินยิ่งไม่ต้องพูดถึง เพราะเมื่อจำนวนเงินในโลกล้น คนที่มีเงินก้อนยักษ์ดังกล่าวจำเป็นต้องทำให้เงินมีค่าอยู่เสมอจึงต้องนำมาลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ และอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นของยอดนิยมเช่นกัน การตั้งราคาที่ดินจึงต้องสอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน และที่ดินเป็นเหมือนแหล่งกำเนิดของทุกสิ่ง จึงไม่น่าแปลกใจที่ทุกวันนี้ของทุกอย่างล้วนมีราคาสูงขึ้น

เงินล้นโลก แต่คนส่วนใหญ่กลับมีเงินน้อยลง?         ภาพจาก pixabay

รายได้ของผู้คนวันนี้อาจจะมากกว่าอดีตก็จริง แต่คุณค่าแท้จริงที่เงินนั้นสามารถแลกเปลี่ยนซื้อของได้กลับด้อยค่าลง เงินรางวัล 1 ล้านบาทในอดีตคือสัญญลักษณ์แสดงความร่ำรวยที่ใช้ไม่มีวันหมด แต่ทุกวันนี้เงิน 1 ล้านบาทนั้นใช่ว่าจะรวย ใช้แบบประหยัดๆ 5 ปีเงินก็หมดแล้ว ค่าใช้จ่ายทุกอย่างในการอาศัยอยู่ในเมืองกรุงเทพเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นค่าเดินทางที่คอยสูบเงินออกจากกระเป๋าเราทุกวัน แต่ที่เห็นได้ชัดคือค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัย ราคาที่อยู่อาศัยถีบตัวสูงขึ้นทุกปี จากประสบการณ์ของผู้เขียน ได้ซื้อคอนโดมิเนียมย่านสถานีเอกมัยได้ในราคา 2 ล้านบาทต้นๆ แต่ปัจจุบันคอนโดมิเนียมย่านนี้เริ่มต้นที่ 5 ล้านบาทกันไปแล้วโดยเวลาผ่านไปแค่ 3 ปีเท่านั้นเอง ตัวเลขที่แตกต่างกันเพิ่มมามากถึง 2  ล้านกว่าบาทจะเอาเงินจากไหนมาซื้อ ผู้เขียนคงจะเสียดายมากถ้าไม่ได้ซื้อเก็บเอาไว้เมื่อ 3 ปีก่อน พลังความน่ากลัวของภาวะเงินล้นโลกนี้คือฝันร้ายของชนชั้นกลางจริงๆ ครับ  ปัจจุบันถ้าใครอยากซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพผู้เขียนมักจะแนะนำว่าถ้ามีกำลังซื้อได้ตอนนี้ก็รีบๆ ซื้อไว้เลย ก่อนที่จะทุกอย่างจะแพงจนไม่มีโอกาสที่ได้ถือครองกันอีกแล้ว เพราะยังไงกรุงเทพก็ต้องเดินตามรอยเมืองใหญ่ๆ รุ่นพี่อย่างสิงคโปร์ โซล ฮ่องกง โตเกียวแน่นอนที่ปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์สูงมากจนคนในประเทศเหล่านี้หันมาลงทุนอสังหาฯ ที่เมืองอื่นในโลกกันไปหมดแล้ว ทำให้ทุกวันนี้เราเห็นชาวจีน ฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์หันมาซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพเพื่อการลงทุนจนชินตาไป

ปัจจัยที่ 2 การพัฒนาที่รวดเร็วเกินพื้นฐาน (Over developed) และภาวะขึ้นขี่หลังเสือของบริษัทมหาชน

การพัฒนาย่อมเป็นเรื่องที่ดี แต่ถ้าการพัฒนานั้นถูกเร่งเกินไปอย่างไม่มีเหตุผลปัจจัยพื้นฐานมารองรับก็คือความเสี่ยงที่สูงต่อการเกิดปัญหา ลองนึกถึงภาพเมืองเล็กๆ อย่างอำเภอแห่งหนึ่งในจังหวัดทางภาคเหนือของไทย ที่อดีตเป็นเมืองเล็กๆ ที่น่าท่องเที่ยวสไตล์ธรรมชาติ แต่ด้วยเหตุปัจจัยใดๆ ก็ตามที่จู่ๆ ผู้คนก็แห่แหนเข้าไปท่องเที่ยวในอำเภอนั้น นักลงทุนต่างถิ่นก็เข้าไปลงทุนพัฒนาจนล้นความต้องการและทำให้เมืองนั้นถูกลดความน่าสนใจลง การพัฒนาที่เข้าไปกลายเป็นสิ่งที่ไม่ยั่งยืน คนในท้องถิ่นไม่ได้พัฒนาด้วยตัวชุมชนเอง จึงทำให้ค่อยๆ ขาดเสน่ห์ไปนั่นเอง

การพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ในเมืองกรุงเทพก็เป็นเรื่องที่ดีที่เพิ่มความสะดวกสบาย แต่ในอีกมุมมองหนึ่งคือปัจจัยที่ทำให้เป็นตัวเร่งราคาที่ดินให้สูงเกินพื้นฐานความเป็นจริงของทำเลนั้น ปัญหาจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อโครงการรถไฟฟ้าได้ขยายเข้าไปในเขตที่ยังไม่เจริญและประกอบกับการปั่นราคาที่ดิน เราจะเห็นตัวอย่างของปัญหานี้ได้ที่อสังหาฯ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วง ราคาที่ดินสูงขึ้นเกินกว่าสิ่งอำนวยความสะดวกล้อมรอบที่มีจริง เมื่อราคาที่ดินถีบสูงขึ้นไปห้อยแขวนรอไว้ แต่ตลาดและผู้คนในย่านนั้นไม่ตอบรับกับราคาที่ห้อยเอาไว้ ก็จะไม่เกิดการซื้อขายมากนัก เมื่อไม่มีการซื้อการขายการแลกเปลี่ยนก็น้อย การค้าการขายก็ไม่คล่อง ทำให้ทำเลนั้นจากเดิมที่เคยคึกคักก็อาจจะถูกสกัดกั้นการเติบโตด้วยราคาที่สูงเกินไป

ภาพรถไฟฟ้าสายสีม่วงสร้างไปยังพื้นที่ว่างเปล่า

การหลั่งไหลเทเข้ามาของเงินทุนต่างประเทศที่ร่วมกันผลักดันราคาที่ดินในเมืองกรุงเทพให้สูงขึ้นเกินกว่าที่ตลาดและลูกค้าท้องถิ่นจะรับได้ไหว ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเราเห็นการร่วมทุนระหว่างบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ไทยกับบริษัทต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น จีน ที่เห็นได้ชัดใน 2-3 ปีที่ผ่านมาก็ต้องยกให้เป็นญี่ปุ่นครับ มีการดีลเงินทุนก้อนใหญ่เพื่อเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ หลากหลายขนาดโครงการ หลายทำเลในเวลาใกล้เคียงกัน มีการซื้อที่ดินทำโครงการ เมื่อบรรยากาศโดยรวมดูแล้วเติบโต ก็ไม่แปลกที่ทำให้ราคาที่ดินย่อมสูงขึ้นไปตามอารมณ์ของตลาด เมื่อราคาที่ดินสูง ต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาก็สูงขึ้นตาม สุดท้ายผู้บริโภคตัวจริงก็ต้องซื้อราคาสูงขึ้น จนหลายครั้งราคาสูงเกินกว่ากำลังเงินที่จะซื้อได้ การหลั่งไหลเข้ามาของเงินทุนต่างชาติถือเป็นโอกาสของเจ้าของที่ดิน แต่ปัญหาที่พบคือ อัตราการดูดซับที่ต่ำลง การซื้อขายห้องจริงๆ ของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมนั้นเกิดภาวะฝืด คนซื้อจริงมีน้อยลง แต่กลับมีคนทำโครงการใหม่ๆ มากขึ้น และแต่ละคนเร่งสปีดปั๊มห้องเพิ่มเข้ามาในทำเลโดยไม่คำนึงถึงกำลังซื้อและดีมานด์ของลูกค้าในทำเลว่าตอบรับที่กี่ยูนิตและที่ช่วงราคาใด ทำให้กลายเป็นปัญหา “โครงการสร้างเสร็จที่ร้าง” ไม่มีคนซื้อ มีคนอยู่น้อย บางโครงการมีคนอยู่อาศัยจริงแค่ 10% เท่านั้น

ภาพแทนคำว่า “คอนโดขึ้นเยอะอย่างกับดอกเห็ด”             ที่มาของภาพ pixabay

การถูกกดดันเรื่องเพิ่มตัวเลขกำไรจากผู้ถือหุ้นของบรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาฯ มหาชนก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้เกิดวิกฤติที่อยู่อาศัยในเมืองกรุง หลังจากการก้าวเข้ามาเป็นบริษัทมหาชนแล้ว ผู้ถือหุ้นก็ย่อมอยากได้กำไรจากการซื้อขายหุ้นตัวนั้นหรือต้องการเงินปันผลที่ดีอยู่ตลอดทุกปี โจทย์นี้จึงเป็นเหมือน “ภาวะขึ้นขี่หลังเสือ” ของบริษัทมหาชนที่ต่างต้องเปิดโครงการใหม่ๆ อยู่ตลอดเวลา เพราะถ้าหยุดทำโครงการ หรือทำน้อยลง รายได้ก็จะน้อยลงตาม มีผลต่อความมั่นคงของบริษัทนั่นเอง ทำให้ทุกปีเราเห็นแต่ละบริษัทต้องคลอดโครงการใหม่ๆ ออกมาแข่งกัน บางทำเลบริษัทเดียวกันแข่งกับบริษัทตัวเองโดยทั้งที่ของเก่าในทำเลเดิมก็ยังขายไม่หมดเลย แต่จำเป็นต้องเร่งดันตัวใหม่ออกมา ซึ่งวิธีนี้เป็นการปัญหาที่ลูกค้าคนธรรมดาเดินดินก็ยังสงสัยว่า “เปิดเยอะขนาดนี้ ใครจะซื้อไหว” ดังนั้นในอนาคต 2-3 ปีข้างหน้าก็ไม่ต้องแปลกใจถ้าเราเห็น “โครงการสร้างเสร็จที่ร้าง” แห่งใหม่ๆ เกิดขึ้นอีก และคนซื้ออยู่จริงก็มีน้อยลงโดยเฉพาะคนชั้นกลางที่เริ่มจะหมดแรงเงินกันแล้ว หรือมีกันไปหมดแล้วนั่นเอง

next station ต่อไปก็คงต้องไปดึงคนต่างชาติที่ถือเงินใหญ่กว่ามาซื้อเพื่อให้บริษัทยังเติบโตต่อไปได้ แต่ในโอกาสก็ย่อมมีอุปสรรคเข้ามาด้วยเพราะถ้ามี investment demand จากต่างชาติมากขึ้น จะไม่ยั่งยืนเท่ากับตลาดคนท้องถิ่นซื้อขายกันอยู่ดี กระแสนักลงทุนต่างชาติอาจจะเข้ามาสักระยะหนึ่งแต่ก็จะค่อยๆ น้อยลงไป สิ่งที่ทิ้งเอาไว้คือร่องรอยของราคาที่สูงเกินไปห้อยติดดอยกันไปแล้ว คนท้องถิ่นจะต้องทำงานอีกกี่ปีถึงจะได้มีโอกาสซื้อ แต่คงไม่เป็นไร…เพราะคนซื้อก็เปลี่ยนพฤติกรรมกลายเป็นผู้เช่าแทนได้ และวันนั้นเองบริษัทก็จำเป็นต้องเปลี่ยนวิธีการทำธุรกิจจากผู้พัฒนาอสังหาฯ เพื่อขายกลายเป็นผู้พัฒนาเพื่อปล่อยเช่า หรือโมเดลธุรกิจอื่นๆ ที่ปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์

ปัจจัยที่ 3 ภาวะเมืองถูกแช่แข็ง เพราะอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงเกินจะรับได้  คนอยู่ไม่ไหวก็ย้ายออกหรือเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัย

จากปัจจัยในข้อ 1 และ 2 ช่วยกันทำให้ราคาที่ดินภายในเมืองสูงขึ้น ต้นทุนการพัฒนาโครงการก็สูงขึ้น ราคาขายจึงสูงขึ้นตาม และราคาที่ปล่อยออกมาก็ยากเกินกว่าที่นักลงทุนหรือคนทำธุรกิจจะรับไหว สาเหตุที่รับไม่ไหวอาจมีหลายสาเหตุเช่น เศรษฐกิจถดถอย การลดการลงทุน มีธุรกิจใหม่เปิดน้อยลง จำนวนคนในเมืองน้อยลง เงินในเมืองน้อยลง เมื่อทุกอย่างน้อยลงแต่ต้นทุนสูงขึ้น ใครจะอยู่ละครับทีนี้ สุดท้ายคนก็จะตัดสินใจย้ายออก ย้ายบ้าน ย้ายร้าน ย้ายธุรกิจไปที่ใหม่ที่เขาคิดว่าคุ้มค่าต่อการลงทุน

เมืองแช่แข็งที่ไม่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเพราะทุกอย่างแพงไปหมด         ที่มาของภาพ pixabay

กรุงเทพมหานครอาจจะยังไม่ใช่เมืองแช่แข็งในวันนี้ แต่เมืองที่เกิดภาวะแช่แข็งไปเรียบร้อยแล้วคือเมืองศักยภาพที่อยู่ติดกับกรุงเทพนั่นก็คือ เมืองสมุทรปราการและสมุทรสาคร เห็นได้จากบรรยากาศการลงทุนในเมืองที่น้อยลงกว่าอดีต ตึกแถวที่ปิดตัวว่างปล่อยเช่ามากขึ้น ความคึกคักของจำนวนคนที่น้อยลงไป และราคาที่ดินสูงเพราะอดีตที่รุ่งเรืองแต่สูงเกินกว่าสภาพตลาดปัจจุบันจะรับได้ ปัญหาเมืองแช่แข็งนั้นแก้ไขยาก โดยหนทางแก้ไขคือต้องรอคลื่นการลงทุนขนาดใหญ่ทุกภาคส่วนทั้งรัฐและเอกชนซัดเข้ามาใหม่อีกรอบเพื่อฟื้นฟูเมืองให้กลับมาคึกคักต่อไป ผู้เขียนหวังว่าจะได้เห็นภาพคลื่นยักษ์แห่งโอกาสนั้นเข้ามาในเร็ววัน

ปัจจัยที่ 4 เทรนด์ความคิดเช่าตลอดชีพ ไม่ต้องการครอบครองอะไรเริ่มเข้ามาในความคิดคนรุ่นใหม่

ในต่างประเทศแถบยุโรป อเมริกา แม้กระทั่งฝั่งเอเชียอย่างคนญี่ปุ่น เกาหลีใต้  ผู้คนจะเริ่มมีแนวคิด “ไม่ซื้อ…แต่ขอเช่าตลอดชีพ” เพราะว่าราคาที่อยู่อาศัยแพงเกินกว่าพวกเขาจะรับไหว หนทางที่จะมีชีวิตอยู่ในเมืองได้ก็คือต้องเช่านั่นเอง แต่พวกเขาก็ไม่คิดเสียดายที่ไม่ได้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม เพราะพวกเขาพร้อมที่จะย้ายถิ่นฐานได้เสมอ เทรนด์การย้ายถิ่นเพื่อเปลี่ยนประสบการณ์การใช้ชีวิตเริ่มแพร่หลายมากขึ้นในคนรุ่นใหม่ที่ทำงานบนโลกออนไลน์ เป็นคนประเภท Digital nomad ทำงานผ่านเทคโนโลยี ทำเลที่อยู่ไม่ใช่สาระสำคัญของชีวิตอีกต่อไป นอกจาก Digital Nomad แล้วยังมีกลุ่มคนที่เรียกว่า “Wanderer” เป็นเหมือนนักท่องเที่ยวที่ท่องไปในโลกอย่างไร้จุดหมายปลายทาง กลุ่มคนแบบนี้จะไม่สนใจการลงหลักปักฐาน ไม่บ้าสะสมทรัพย์สิน แต่นิยมสะสมประสบการณ์ พวกเขาเหล่านี้ชอบเช่าที่อยู่อาศัยรูปแบบที่ต่างกันไป ในทำเลที่ไม่ซ้ำเดิม

Wanderer ผู้ที่มีไม่ยึดติดกับถิ่นที่อยู่   ภาพจาก pixabay

นอกจากนี้ยังมีกลุ่มคนที่มีความคิดว่า “เช่าคุ้มกว่าซื้อ” เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่าค่าผ่อนต่อเดือนไปแล้วเรียบร้อย สมมุติห้องราคา 3 ล้านบาท ย่านพหลโยธิน ถ้าผ่อนเองต้องจ่ายเดือนละ 20,000 บาท แต่ถ้าเลือกเป็นผู้เช่าก็กดราคาค่าเช่ามาได้ที่ 15,000 บาทต่อเดือน แล้วแบบนี้จะไม่ดึงดูดให้มีคนเช่ามากกว่าคนซื้อได้อย่างไรละครับ นอกจากนี้แนวคิด “ซื้อดีกว่าเช่า” ก็จะเริ่มล้าสมัยสำหรับคนกลุ่มนี้แล้ว เพราะเขาไม่เสียดายเงิน เขาไม่สนใจว่าจ่ายค่าเช่าไปนั้นจะกลายมาเป็นทรัพย์สินของเขาเองในอนาคตหรือไม่ มีมุมมองว่าก็สมเหตุแล้วที่เอาเงินไปแลกกับความสะดวกสบาย ไม่จำเป็นต้องถือครองต่อแต่ยังไงใด เพราะกลุ่มนี้ไม่สนใจเรื่องการสะสมทรัพย์สมบัติต่อไปอีกแล้ว เขารู้สึกว่าเกิดมาในโลกใบนี้ เพื่อใช้ชีวิต แล้วก็ตายจากไปอย่างที่ใช้ชีวิตคุ้มค่า ไม่มาเสียเวลานั่งหานั่งงมนั่งดูแลสมบัติกันอีกแล้ว เทรนด์แนวคิดนี้เป็นสิ่งที่ Developer ต้องเตรียมรับมือเอาไว้ด้วยครับว่าในอนาคตถ้าคนรุ่นใหม่ไม่คิดจะซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมกันแล้ว บริษัทจะไปต่ออย่างไร

ปัจจัยที่ 5 Airbnb และ Home Rent Platform ต่างๆ คืออีกตัวเร่งที่ทำให้วิกฤติที่อยู่อาศัย

ในต่างประเทศเช่นเมืองปารีส ประเทศฝรั่งเศส เนื่องจากขนาดของเมืองที่ไม่ขยายออกไปมาก กฎหมายไม่ให้สร้างตึกสูง การขยายจำนวนที่อยู่อาศัยมีจำกัดทำให้ที่ดินและอสังหาฯ ในเมืองแพง ค่าเช่าบ้านแพง แต่ค่าโรงแรมก็แพงยิ่งกว่า  Airbnb.com ซึ่งเป็นเว็บไซต์ให้คนเอาบ้านตัวเองมาปล่อยเช่ารายวันจึงเติบโตในปารีสสูงมากและปารีสกลายเป็นเมืองที่มี Listing อันดับต้นๆ ของโลก Airbnb เลยครับ สาเหตุที่บูมมากเพราะนักท่องเที่ยวก็แสวงหาต้นทุนการท่องเที่ยวที่ถูกกว่าโดยการเปลี่ยนพฤติกรรมจากที่เคยนอนโรงแรมเปลี่ยนมาเป็นนอนบ้านใน Airbnb แทน เจ้าของบ้านที่ปล่อยเช่ารายวันก็พึงพอใจมากเพราะผลตอบแทนมากกว่าค่าเช่าที่ได้จากผู้พักอาศัยรายปีรายเดือนเสียอีก ปัจจุบันปารีสกลายเป็นเมืองที่มีวิกฤติที่พักอาศัยสำหรับคนทำงานในเมืองปารีสไปแล้วเรียบร้อย เพราะเจ้าของบ้านก็แห่กันเอาบ้านตัวเองมาเปิดขายห้องรายวันใน Airbnb กันหมด ห้องเช่ารายปีราคาถูกก็ยกเลิกไปเปลี่ยนโฉมกลายเป็นห้องพักรายวันแทน คนทำงานในเมืองปารีสจึงมีที่อยู่อาศัยในเมืองน้อยลง จำเป็นต้องย้ายออกไปนอกเมือง เดินทางไกลขึ้น ปารีสเป็นเมืองที่เป็นสวรรค์ของนักท่องเที่ยว แต่อาจจะไม่ใช่เมืองที่มีความสุขมากนักกับผู้อยู่อาศัย ดูคุ้นๆ ไหมครับว่าเหมือนเมืองใดในประเทศไทย (ฮาๆ) กรุงเทพหรือเปล่านะ?

ภาพห้องพักสวยๆ ในปารีส    ที่มาของภาพ airbnb.com

แม้กรุงเทพฯ อาจจะยังไม่มีวิกฤติ Airbnb บุกเมืองเท่าปารีส เพราะราคาโรงแรมและราคาค่าเช่าบ้านใน Airbnb นั้นยังไม่หนีกันมาก ที่ปารีสมีความแตกต่างกันมากเกินกว่า 30% แต่เมืองกรุงเทพมีความแตกต่างประมาณแค่ไม่เกิน 10% เท่านั้นเอง ทำให้นักท่องเที่ยวเลือกที่จะนอนโรงแรมมากกว่า บ้านใน Airbnb ครับ เพราะโรงแรมเมืองไทยยังราคาถูกและสวยหรู ห้องอลังการ สะดวกสบายกว่า จ่ายเพิ่มนิดหน่อยไม่ถือเป็นสาระสำคัญอะไร แต่ถ้าเมื่อใดที่ค่าโรงแรมในกรุงเทพสูงขึ้นมากๆ ปรากฎการณ์ Airbnb บุกเมืองก็จะเกิดขึ้นเหมือนปารีสครับ เตรียมตัวเตรียมพร้อมกันให้ดีๆ

แต่ความเห็นส่วนตัวคิดว่ากรุงเทพน่าจะเกิดเหตุการณ์แบบปารีสค่อนข้างยากครับ เพราะที่ดินที่เหมาะกับการสร้างที่อยู่อาศัยบ้านเรามีเยอะมากกว่า แต่ถ้าเมืองกรุงเทพมีการเปลี่ยนกฎเกณฑ์บางข้อเกี่ยวกับการขยายของเมือง เมื่อนั้นเรื่องการเปลี่ยนห้องเช่ารายปีเป็นรายวันจนกระทั่งคนในเมืองไม่มีที่อยู่แบบนี้ก็เป็นเรื่องน่าคิดครับ

ปัจจัยที่ 6 กระแสความคิดการย้ายออกจากเมืองกลับไปชนบทและการกระจายตัวของเศรษฐกิจในหัวเมืองต่างจังหวัด

อาชีพการงานในปัจจุบันที่มีหลากหลายมากขึ้น ช่องทางทำมาหากินออนไลน์ที่มีอยู่ทั่วไป เหตุผลในการเข้ามาอยู่ในกรุงเทพฯ อาจมีน้อยลง เพราะตามหัวเมืองในต่างจังหวัดอย่างเชียงใหม่ ขอนแก่น โคราช อุบล อุดร หาดใหญ่ ภูเก็ต มีการพัฒนาด้านเศรษฐกิจมากขึ้น มีการลงทุนจากต่างเมืองมากขึ้น เม็ดเงินหลั่งไหลเข้าไปในหัวเมืองดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง จึงทำให้ผู้ที่เห็นโอกาสย้ายถิ่นฐานเข้าไปหัวเมืองแทน หรือบางทีคนท้องถิ่นก็อาจจะมาเรียนในกรุงเทพแต่เมื่อเรียนจบก็มีความคิดอยากกลับไปทำงานที่ถิ่นฐานของตัวเองดีกว่าเพราะคุ้มค่ากว่า มีโอกาสรวยและเติบโตมากกว่าการมาอยู่ในกรุงเทพ

ภาพจังหวัดขอนแก่น

ที่มาของภาพ https://www.shutterstock.com/th/image-photo/beautiful-city-skyline-khonkaen-thailand-452778445

ผู้เขียนเริ่มเห็นสตูดิโอออกแบบสถาปัตยกรรม ออกแบบกราฟิกดีไซน์ งานสร้างสรรค์ต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเริ่มมีสำนักงานใหญ่ที่โคราช เชียงใหม่กันแล้ว ไม่จำเป็นต้องอยู่ในกรุงเทพอีกต่อไป ขอแค่มีอินเทอร์เน็ต และมีความสามารถในการทำงานที่โดดเด่นก็ได้งานโดยที่ไม่ต้องเข้ากรุงเทพได้เเล้ว บางธุรกิจเลือกที่จะอยู่ใกล้กับแหล่งวัตถุดิบและทรัพยากรในต่างจังหวัดมากกว่าในกรุงเทพ ในอนาคตเราอาจเห็นภาพ “ฉันมาอยู่กรุงเทพชั่วคราว…ขอแค่เช่าก็พอ…ไม่อยากซื้อ” ภาพแบบนี้อาจปรากฎให้เห็นกันมากขึ้นครับ เป็นโอกาสของคนที่สร้างเพื่อปล่อยเช่า แต่อาจเป็นฝันร้ายของคนที่สร้างเพื่อขายครับ

ปัจจัยข้อนี้อาจจะไม่ได้เรียกว่าวิกฤติเสียทีเดียว แต่มันคือโอกาสของผู้คนที่จะได้ย้ายถิ่นไปมาตามสภาพเศรษฐกิจของเมืองครับ ในอนาคตอาจมีคนไทยเลือกอยู่กรุงเทพน้อยลง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าคนต่างชาติจะไม่เลือกมาอยู่กรุงเทพครับ หน้าเก่าไป หน้าใหม่ก็มา หมุนเวียนเปลี่ยนไปเรื่อยๆ  แต่ที่แน่ๆ ถ้าคนต่างชาติที่กำเงินแน่นมาอยู่ในกรุงเทพมากขึ้น คงปฏิเสธไม่ได้ว่าค่าใช้จ่ายในการพักอาศัยในกรุงเทพจะต้องมีแนวโน้มจะแพงขึ้นทุกปีครับ ดังนั้นใครที่ตัดสินใจจะลงหลักปักฐานในกรุงเทพก็ต้องคิดและทำให้เร็วขึ้นหน่อยครับ

เดี๋ยวจะแพงกันไปหมดเสียก่อน…

แหล่งข้อมูล

https://www.nha.co.th/view/1/%E0%B9%81%E0%B8%9C%E0%B8%99%E0%B8%A2%E0%B8%B8%E0%B8%97%E0%B8%98%E0%B8%A8%E0%B8%B2%E0%B8%AA%E0%B8%95%E0%B8%A3%E0%B9%8C%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%9E%E0%B8%B1%E0%B8%92%E0%B8%99%E0%B8%B2%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%A2%E0%B8%B9%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%B2%E0%B8%A8%E0%B8%B1%E0%B8%A2