ในโลกของอสังหาริมทรัพย์เอเชียที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว คำว่า “ความเสมอภาค (Equity)” ได้กลายมาเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนา ทั้งในมิติของผู้บริโภค การเข้าถึงที่อยู่อาศัย เทคโนโลยีที่ก้าวหน้า และความไว้วางใจที่ผู้คนมีต่อนายหน้าและผู้พัฒนาโครงการ การสนทนาบนเวทีเสวนา Rethinking Equity in Asian Real Estate ในงาน PropertyGuru Asia Real Estate Summit 2025 (ARES 2025) เมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2025 ครั้งนี้เปิดพื้นที่ให้ผู้แทนจากหลายประเทศร่วมวิเคราะห์ความท้าทาย และชี้แนะแนวทางใหม่ที่จะทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างเท่าเทียมมากขึ้น

วงเสวนาครั้งนี้ประกอบด้วยผู้เชี่ยวชาญจากหลากหลายสาขาที่สะท้อนภาพอนาคตที่อยู่อาศัยในมิติที่แตกต่างกัน ได้แก่ คุณ Anton Wormann ผู้ก่อตั้ง Anton in Japan Media และ Japandi Houses ผู้เชื่อมโลกของสื่อ การออกแบบ และอสังหาริมทรัพย์เข้าด้วยกันอย่างร่วมสมัย, ดร. Jing Yu รองหัวหน้าสำนักงานกรุงเทพฯ UN-Habitat ผู้ขับเคลื่อนแนวคิดเมืองที่ยั่งยืนและการเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างเป็นธรรม, คุณ Marine Novita ผู้ร่วมก่อตั้งและประธาน Miliki Rumah ตัวแทนตลาดเกิดใหม่ที่ผลักดันโอกาสการมีบ้านของคนรุ่นใหม่ในอินโดนีเซีย และ ดร. Tan Tee Khoon ผู้บริหารจาก Singapore Institute of Estate Agents ผู้ถ่ายทอดมุมมองด้านมาตรฐานวิชาชีพและกลไกตลาดในหนึ่งในระบบอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มแข็งที่สุดของภูมิภาค ทั้งหมดนี้ช่วยทำให้การเสวนามีมิติครบถ้วน ทั้งด้านสังคม ตลาด นโยบาย และนวัตกรรมร่วมสมัย

เมื่อเวทีเข้าสู่การวิเคราะห์เทรนด์ผู้บริโภคในเอเชีย คุณ Anton ผู้เชี่ยวชาญจากตลาดอสังหาญี่ปุ่นได้กล่าวว่า โลกทุกวันนี้เล็กลงอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน การเข้าถึงข้อมูลด้านอสังหาฯ แทบไม่เหลือพื้นที่ลับอีกต่อไปเพราะโซเชียลมีเดียทำให้ข้อมูล วัฒนธรรม และดีลการลงทุนข้ามพรมแดนได้ง่ายอย่างรวดเร็ว แม้ญี่ปุ่นจะเคยเป็นตลาดที่ข้อมูลปิดและหายาก แต่ทุกวันนี้ทั้งนักลงทุนต่างชาติและคนรุ่นใหม่ในประเทศกลับเข้าถึงตลาดอสังหาญี่ปุ่นได้สะดวกขึ้น ความเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้ผู้พัฒนาต้องหันมาสนใจ “ความต้องการเฉพาะบุคคล” มากกว่าแนวคิดเดิมที่สร้างบ้านด้วยสูตรสำเร็จ เพราะคนรุ่นใหม่ต้องการบ้านที่สะท้อนตัวตน ไม่ใช่แค่เครื่องมือสร้างผลตอบแทน

จากภาพใหญ่ของตลาดมาที่ปัญหาโครงสร้างในเอเชีย ดร. Jing Yu ผู้แทนจาก UN-Habitat ชี้ให้เห็นความจริงที่น่ากังวลว่า ค่าที่อยู่อาศัยในเอเชียเฉลี่ยคิดเป็น 35% ของรายได้ครัวเรือน ซึ่งสูงกว่ายุโรปและอเมริกาเหนืออย่างมีนัยสำคัญ ยิ่งไปกว่านั้น ประชาชนกว่า 700 ล้านคนยังอาศัยอยู่ในสลัมหรือชุมชนไม่เป็นทางการที่ขาดทั้งความปลอดภัยและบริการพื้นฐาน เขาย้ำว่าเมืองที่ยั่งยืนต้องเริ่มจากการวางระบบขนส่งมวลชนคุณภาพรอบพื้นที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกว่า TOD เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงโอกาสได้อย่างเท่าเทียม ขณะเดียวกันรัฐบาลควรใช้ระบบ “ดึงมูลค่าที่ดินกลับคืนสู่สังคม” เมื่อต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้น เพื่อพัฒนาโครงการบ้านราคาย่อมเยาและยกระดับคุณภาพชีวิตในชุมชนแออัด

ด้านอินโดนีเซีย ผู้ก่อตั้งสตาร์ทอัพด้านสินเชื่อ milikirumah เล่าว่า ปัจจุบันประเทศมีประชากรเกือบสิบล้านคนที่ “ควรมีบ้านเป็นของตัวเองแต่ยังไม่มี” ปัญหาหลักมาจากโครงสร้างแรงงานที่มีถึง 60% ทำงานนอกระบบ ไม่มีเอกสารรายได้ที่ธนาคารสามารถใช้พิจารณาสินเชื่อได้ อีกทั้งคนรุ่นใหม่จำนวนมากยังติดภาระ Buy Now Pay Later จนเพิ่มอัตราหนี้เสีย ทางออกจึงอยู่ที่โมเดล Rent-to-Own ซึ่งให้ผู้ต้องการซื้อบ้านเริ่มจากการเช่าและสร้างประวัติการชำระอย่างมีวินัย รายงานการจ่ายจะถูกส่งให้ธนาคารเพื่อพิสูจน์ศักยภาพในการเป็นลูกหนี้ เมื่อผ่านช่วง 6–12 เดือน ผู้เช่าสามารถก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อบ้านได้ นับเป็นนวัตกรรมที่ช่วยเชื่อม “คนที่มีความสามารถจริงแต่ไม่มีเอกสาร” ให้เข้าถึงบ้านในฝันของตนเอง

อีกด้านหนึ่ง ประเด็นเรื่อง “ความเสมอภาคในประสบการณ์ของผู้ซื้อและผู้ขาย” ได้ถูกหยิบยกขึ้นโดยผู้แทนจากองค์กร Singapore Institute of Estate Agents  เขากล่าวว่า ความโปร่งใสของข้อมูลคือรากฐานของความไว้วางใจ ราคาที่ตั้งต้องมีเหตุผลและอิงข้อมูลจริง ไม่ใช่ตั้งเพื่อปิดการขายอย่างรวดเร็ว การเจรจาต้องอยู่บนหลักจริยธรรม การสื่อสารต้องถูกต้อง ไม่สร้างความหวาดกลัวหรือบิดเบือนเพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว เขาเสนอให้ยกระดับหลักสูตรการอบรมตัวแทนให้ลึกขึ้น ไม่ใช่เพียงติวให้ผ่านข้อสอบ แต่ต้องพัฒนาให้เข้าใจการประเมินมูลค่า การเจรจาที่คำนึงถึงความยุติธรรม และกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างถ่องแท้ เพื่อปิดช่องว่างระหว่างนายหน้ามืออาชีพกับผู้บริโภคที่ข้อมูลยังไม่เท่ากัน

ส่วนมุมมองด้านผู้พัฒนาโครงการ ผู้เชี่ยวชาญจากอินโดนีเซียกล่าวว่า แม้ผู้พัฒนารายใหญ่จะครองตลาด แต่ผู้พัฒนาระดับกลางก็มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในด้านบ้านราคาย่อมเยา ปัจจุบันรัฐบาลอินโดนีเซียตั้งเป้าสร้างบ้านราคาประหยัด (Subsidized housing) กว่า 350,000 หน่วยต่อปี และผู้พัฒนาระดับกลางคือผู้ที่เข้าใจผู้บริโภคกลุ่มนี้ดีที่สุด พวกเขาสามารถสร้างบ้านคุณภาพดีในราคาที่คนทั่วไปเข้าถึงได้ (ตัวอย่างราคาบ้านอาจอยู่ที่ประมาณ 150 ล้านรูเปียห์อินโดนีเซีย หรือคิดเป็นเงินไทยประมาณ 300,000 บาท) ซึ่งช่วยยกระดับชีวิตของผู้ซื้ออย่างแท้จริง

ภาพบ้านราคาประหยัด

ภาพจาก https://ingriagroup.com/en/artikel/program-harga-dan-syarat-membeli-rumah-subsidi

ผู้เชี่ยวชาญจากญี่ปุ่นยังได้สะท้อนมุมมองของผู้ซื้อรุ่นใหม่ว่า การซื้อบ้านวันนี้ไม่ใช่เพียงเรื่องการลงทุน แต่คือการลงทุนใน “คุณภาพชีวิต” คนรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับการมีบ้านที่ออกแบบให้เหมาะกับตัวเอง สามารถพักผ่อน ทำงาน และเติบโตได้ในที่เดียว บ้านจึงเป็นมากกว่าทรัพย์สิน แต่เป็นพื้นที่สร้างความสุขและความเป็นตัวตน

ท้ายที่สุด ประเด็นด้านเทคโนโลยีถูกหยิบยกขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าข้อมูลด้านอสังหาฯ จะโปร่งใสขึ้นเพราะโลกดิจิทัล แต่ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่า ประชากรโลกกว่า 2.7 พันล้านคนยังไม่มีอินเทอร์เน็ตคุณภาพดี สิ่งนี้สร้างช่องว่างระหว่างผู้ที่เข้าถึงข้อมูลและผู้ที่ถูกทิ้งไว้ข้างหลัง เมืองยุคใหม่จึงควรออกแบบด้วยแนวคิด “Smart City ที่ยึดประชาชนเป็นศูนย์กลาง” ให้ข้อมูลสาธารณะอย่างผังเมืองหรือข้อมูลพื้นที่เสี่ยงภัยพิบัติถูกเปิดเผยต่อทุกคน เพื่อให้ประชาชนมีสิทธิร่วมกำหนดทิศทางเมืองของตน

ภาคเอกชนเองก็มีหน้าที่สำคัญในการทำให้ PropTech เติบโตอย่างมีความรับผิดชอบ เครื่องมือประเมินราคาหรือระบบจับคู่ดีลควรโปร่งใส ตรวจสอบได้ และเปิดเผยวิธีคิด ไม่ใช่ปล่อยให้อัลกอริธึมเป็นเหมือน black box ที่กำหนดราคาโดยไร้มาตรฐาน การประกาศขายออนไลน์ต้องใช้ข้อมูลจริง ไม่หลอกลวงด้วยรูปซ้ำหรือราคาที่ไม่ตรงความจริง เพราะในโลกดิจิทัล ความโปร่งใสคือสิ่งที่ผู้บริโภคคาดหวังมากที่สุด

เมื่อการเสวนาใกล้จบ ผู้พูดทุกคนต่างเห็นพ้องว่า อนาคตของความเสมอภาคด้านที่อยู่อาศัยจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อทุกฝ่ายร่วมกันเปลี่ยนแปลง เมืองต้องออกแบบโดยคิดถึงชุมชน ผู้พัฒนาต้องสร้างบ้านที่ตอบโจทย์ชีวิตจริง ไม่ใช่เพียงตัวเลขผลตอบแทน เทคโนโลยีต้องโปร่งใสและเข้าถึงได้ และอุตสาหกรรมตัวแทนต้องยืนบนหลักจริยธรรมและความรับผิดชอบที่มั่นคง

เพราะ “บ้าน” ไม่ได้เป็นเพียงทรัพย์สิน แต่เป็นความหวัง เป็นฐานชีวิต และเป็นอนาคตของผู้คนทั้งสังคม.