มีคนถามผมเข้ามาถึงเรื่องที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ ออกข้อเสนอแนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อคุมสัดส่วน สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ทุกวันนี้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยมากและเยอะเกินไป จนทำให้คนที่กู้แทบจะไม่มีเงินเหลือในการส่งบ้านแต่ละเดือน เพราะหนี้อื่นๆเยอะไปหมด เช่นเดียวกับการสกัดขบวนการซื้อคอนโดเงินเหลือจากการที่แบงค์ปล่อยกู้เกินราคาสินทรัพย์ จนผู้กู้เกิดภาระหนี้เพิ่มโดยไม่จำเป็นแต่ธนาคารกินดอกเบี้ยสบายไป สามารถอ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้จากข่าวนี้ https://www.prachachat.net/finance/news-229745

…แค่ธปท.ออกข่าวนี้มา โดยที่ยังไม่เริ่มเปิด Public Hearing และบังคับใช้จริง ก็ทำให้นักลงทุนใน real estate industry ทั้งสายหุ้นและดีเวลลอปเปอร์ตื่นตระหนกกันเป็นแถว

ที่มา : https://www.bot.or.th/Thai/FinancialInstitutions/Publications/housingLoanDoc/Media%20Briefing%20_LTVl.pdf

ผมคิดว่าเรื่องดังกล่าวก็เป็นเรื่องที่ทุกประเทศทั่วโลกเค้าก็ทำกันนะครับ หลายๆประเทศการซื้ออสังหาช่วงเปิดขายก็ต้องทำเอกสารเข้าระบบแจ้งต่อหน่วยงานราชการ และแบ่งจ่ายเงินเพื่อเตรียมตัวโอนตั้งแต่วันแรก แต่ติดตรงที่วัฒนธรรมการขายอสังหาของเรามันดันไปให้ความสำคัญกับยอดขายเป็นหลัก มากกว่ายอดโอน โดยที่มองว่าการขายใบจอง หรือขายต่อระหว่างผ่อนดาวน์เป็นสิ่งที่ช่วยตอกย้ำให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯในมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง และการขายรีเซลเหล่านี้ก็มีส่วนสำคัญในการช่วยสร้างกระแส เป็น Domino Effect ที่ดันให้ราคาอสังหาฯตั้งแต่ต้นน้ำคือราคาที่ดินจนถึงปลายน้ำอย่างราคาสุดท้ายช่วงใกล้โอนมีราคาที่สูงขึ้น ซึ่งจริงๆแล้วหากเราลองเอายอดขายณ วันแรก ไป Convert เป็นยอดโอน ณ วันที่โครงการสร้างเสร็จ ก็จะพบว่าบางโครงการมีสัดส่วนที่สูงถึง 10 ต่อ 1 กล่าวคือในการซื้อ 10 ห้องจะมีคนโอนแค่ 1 ห้อง นอกนั้นก็จะซื้อขายเปลี่ยนมือไปกว่าที่ดีเวลลอปเปอร์จะรู้จักลูกค้าตัวจริงก็ช่วงโอนโน้น…ซึ่งถ้ามองอีกมุมนึงก็คือเราล้มเหลวในการที่จะจับกลุ่มผู้ซื้อที่อยากอยู่เองจริงๆ ตาม Brand Persona ที่วางเอาไว้ซะสวยหรู แต่พวกเราส่วนใหญ่กลับมองว่าสิ่งเหล่านี้คือความสำเร็จเพราะยอดขาย (กับนักลงทุนและนักเก็งกำไร) มันคือ Sold Out และปล่อยให้พวกนักลงทุนรับไม้ไปทำตลาดกันต่อ โดยที่คนซื้ออยู่เองหลายๆคนก็ไม่ได้อินหรือไม่รู้เรื่องอะไรกับ Story ที่ทางการตลาดปั้นเอาไว้เลย แต่ก็ต้องจำทนซื้อของไล่ราคาแบบไม่สมเหตุผล ไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง (ซึ่งจริงๆมูลค่าที่แท้จริงก็ควรที่จะเป็นราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ที่กลายเป็นมูลค่าที่ถูกเอามา Benchmark เพื่อให้ตั้งราคาแพงขึ้นเท่านึงหน้าตาเฉย)

สำหรับแนวคิดของธปท. ก็ยังมีจุดที่ต้องสนใจอย่างเช่นประเด็นในเรื่องที่ว่าทำไมต้องไปมุ่งเน้นแต่กลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ต้องดาวน์ 20% เพราะคนที่ซื้อบ้านในระดับราคานี้ได้ผมว่าเค้าก็น่าจะมีปัญญาในการผ่อนดาวน์ 2 ล้านบาทได้ (ยกเว้นบ้านที่ต้องเทดาวน์เยอะหน่อย เพราะสร้างเร็ว ซึ่งผมว่าก็น่าจะเพิ่มข้อยกเว้นให้แนวราบเช่นกัน) และหากจะสกัดการเก็งกำไรกลุ่มอสังหาฯที่มีราคาเกิน 10 ล้านก็มักจะมีสัดส่วนของการเก็งกำไรที่น้อยกว่าตลาด Economy – Mid ที่สำคัญก็คือคนที่ซื้อเก็งกำไรระยะสั้นจะมีความเป็น Risk Taker สูง ซึ่งก็จะไม่ค่อยสนใจว่าจะจ่าย 10 หรือ 20% เพราะพวกเขาเหล่านั้นยินดีที่จะขายหรือทิ้งก่อนจ่ายถึง 20% อยู่แล้ว อีกทั้งหากเป็นการขายชาวต่างชาติก็มีการกำหนดเงินดาวน์ในระดับที่สูงอยู่แล้วเช่นกัน ทั้งหมดทั้งมวลนี้ให้คนซื้ออยู่เองก็เปลี่ยนพฤติกรรมไปเป็นซื้อใกล้โอนกันทั้งนั้น ดังนั้นผมคิดว่าสำหรับกลุ่ม Developer รายใหญ่ยอดซื้อคงไม่ตกเท่าไหร่ มี impact แค่จางๆ คนซื้อเป็นหลังสองหรือสามก็น่าจะเป็นคนที่มีฐานะการเงินที่ดีมากพอ แต่อาจจะต้องมีการตัดสินใจขายบางหลังเพื่อปิดบัญชีไปก่อน ทำให้ยอด Repeat Purchasing จากเดิมที่มีจำกัดอาจมีน้อยลงไปอีก

ที่มา : https://www.bot.or.th/Thai/FinancialInstitutions/Publications/housingLoanDoc/Media%20Briefing%20_LTVl.pdf

ในทางกลับกันกลุ่มที่น่าจะได้รับผลกระทบก็คือสถาบันการเงินที่หากมีการบังคับใช่ก็คงจะออกเเพคเกจอยู่ฟรี จ่ายน้อยเงินต้นไม่ลด ร่วมกับดีเวลอปเปอร์ ยากหน่อย แต่ก็จะเป็นการช่วยกรองกลุ่มผู้ซื้อจนเกิดการปรับฐานตลาดใหม่ที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงมากที่สุด….สรุปผมว่าถ้าแยกกันชัดเจนระหว่างบ้านกับคอนโด และสามารถทำให้การซื้อขายก่อนโอนสามารถเข้าระบบได้นี่จะช่วยให้เศรษฐกิจมีเสถียรภาพกับลดความเสี่ยงของสถาบันการเงินได้มากกว่าเดิม แต่ถ้ามองไปเรื่องของการสกัดดีมานท์เทียมและให้ราคาอสังหาฯลดลงก็ควรที่จะทำทุกเซกเมนท์ครับ และต้องแน่ใจว่าข้อมูลการซื้อขายตั้งแต่ทำสัญญาจะถูกบันทึกในระบบของหน่วยงานราชการ และตรวจสอบได้ นับไปเลยว่าการซื้อขายก่อนโอนเป็นการซื้อ 1 ครั้ง เพราะไม่งั้นก็จะมานั่งเถียงกันอีกว่าตกลงมีคนตั้งใจซื้อเพื่อโอนตั้งแต่วันแรกกี่ราย และพวกเขาเหล่านั้นเข้าเกณฑ์การขอสินเชื่อได้หรือไม่…แต่เชื่อเลยว่ายังไงเรื่องแบบนี้คงไม่เกิดขึ้นในไทยได้ง่ายๆแหงครับ

ที่มา : https://www.bot.or.th/Thai/ConsumerInfo/List_InfoImage/LTV_4Oct2018.jpg