ในฐานะที่ผมเขียนบทความในด้านอสังหาฯอยู่เป็นประจำ ต้องยอมรับเลยครับว่าคำถามยอดฮิต (ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯนะ) ที่ผมเจอมากที่สุดก็คือ ซื้อโครงการนี้คุ้มไหม? ห้องนี้เค้าปล่อยบวกน้อยน่าซื้อไหม? ห้องนี้เจ้าของขายขาดทุน ส่งดาวน์ต่อไม่ไหวแล้วซื้อมาปล่อยเช่าทำเลนี้มันจะโอเครึเปล่า? หรือแม้กระทั่งคำถามที่ว่าช่วยแนะนำโครงการที่ปล่อยเช่าได้ราคาดี (ประเภทที่ว่าได้ค่าเช่าเยอะกว่าค่าผ่อนแบงค์รายเดือน ว่างั้นเถอะ…)

ผมพยายามรวบรวมและสังเคราะห์คำตอบที่ผมตอบทางคุณผู้ที่ถามผมมาหลายๆเคสครับ ก็พบว่าในความเป็นจริงแล้ว การซื้อของรีเซล หรือแม้กระทั่งการซื้อของมือหนึ่งที่สร้างเสร็จแล้วเนี่ย มันมีอีกหลายปัจจัยเสี่ยงที่หลายๆคน ยังคาดไม่ถึง และคนที่ซื้อธรรมดาก็ไม่มีวันรู้อย่างลึกซึ่งครับ….ก่อนอื่น ผมขอไล่เรียงปัจจัยพื้นฐานที่หลายๆคนมักจะนำมาพิจารณาเวลาเลือกซื้อคอนโดเพื่อลงทุน (ทั้งขายระยะสั้น- ยาว รวมถึง ปล่อยเช่านะครับ) >>

อย่างแรก ทำเลและตำแหน่งที่ตั้งโครงการ 2) ชื่อเสียงของดีเวลลอปเปอร์ 3) Design ตึก 4) เงื่อนไขของค่าจอง + ผ่อนดาวน์ 5) จำนวนยูนิต VS demand 6) ราคาเปรียบเทียบกับตึกใกล้เคียง + ห้องอื่นๆ 7) ลักษณะทางกายภาพของห้องที่ต้องการ >> ดูๆแล้วคนซื้อทั่วไปคงจะพิจารณาเพียงแค่นี้ใช่ไหมครับ?

ในมุมมองของผม 7 ข้อนั้นถือว่าเป็น standard criteria ที่ผู้ซื้อทุกรายควรต้องนำมาพิจารณาอยู่แล้วครับ แต่น้ำหนักการให้คะแนนว่าควรจะให้คะแนนลำดับไหนก่อนดี มันก็สุดแล้วแต่วิจารณญาณและ GUT feeling ของผู้ซื้อแต่ละท่านครับ ยกตัวอย่างเช่น บังเอิญมี developer รายย่อยมากๆ แต่อยู่ดีๆดันมาได้ที่แปลงกลางเมืองติดรถไฟฟ้าขึ้นมา ในกรณีนี้ถ้าอยากได้จริงๆ ผู้ซื้อก็ควรที่จะไม่ลังเลที่จะ weight น้ำหนักในด้านชื่อเสียง developer ให้น้อยลงครับ…มองในแง่ดีว่า เอาน่าทุกบริษัทฯมันจำเป็นต้องมี พัฒนาการในทางที่ดีขึ้น ใครมันจะอยากอยู่เท่าเดิมตลอดไปล่ะ…

มามองในแง่มุมอื่นๆกันบ้างดีกว่า….วกกลับมาที่คำตอบของผมที่ได้เคยตอบไปหลายครั้งว่า สำหรับผมนั้นการเลือกของเพื่อลงทุน (ย้ำว่าลงทุนนะครับ ถ้าอยู่เองนี่คุณชอบอะไรก็ซื้อไปเลยครับ เพราะมันปัจเจก บุคคลมากๆ) ผมจะมองที่ 3 ปัจจัยครับ

1. ยอดขายของโครงการ ณ ปัจจุบัน: ว่าขายหมดแล้วหรือยัง ถ้าขายยังไม่หมดเหลือห้อง Type ไหนเป็นพิเศษ ยอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้ความสามารถในการทำกำไร + โอกาสในการขายรีเซลครับ กล่าวคือ ถ้าขายไม่หมด เหลือเยอะมากๆ ยอดรีเซลก็อืด เพราะ demand มันไปห้องโครงการหมด เนื่องจากได้เปรียบทั้งโปรโมชั่น และราคาที่บางทีก็ขายถูกกว่าของรีเซล ….ยกเว้นแต่ว่า Type ที่เหลือนั้นเป็น Type แบบพิเศษและเหลือแค่ 2-3 ห้อง (ต่ำกว่า 5%) เช่น เหลือห้อง Duplex Penthouse ขนาดใหญ่ ผมขอยกตัวอย่างบางเคส เช่น โครงการไอดีโอ โมบิ พญาไท ตอนนี้ก็ยังมีห้องเหลือนะครับ เป็น 2 ห้องนอน ประมาณ 5 ห้องราคาก็ตกตรมละ 160K แต่สำหรับห้องขนาดสตูดิโอ – 1นอนนั้น ขายหมดเกลี้ยงตั้งแต่ช่วงแรกๆ และแม้กระทั่งตอนนี้ ก็ยังหา stock ขายที่ราคาต่ำๆไม่ได้เลยครับ >> ผมลองดูจากหลายๆเอเยนซี พบว่าห้อง 1 นอนขนาด 30 ตรม. เจ้าของห้องขายตั้งราคาขายกันบ้าระห่ำขึ้นไปเกินตรมละ 180K เข้าไปแล้ว และก็ขายได้ด้วยครับ..แบบนี้ก็แสดงว่ามี demand ขนาด 1 นอนเยอะกว่า supply ครับ ราคาก็เลยขึ้นไปตามกลไกตลาด

หรืออย่าง developer บางราย มีการทยอยปล่อยขายของที่ละโซน เช่น โครงการ Parkland เพชรเกษม ท่าพระ ที่มีการ lock floor เอาไว้ขายบางส่วน ตอนตึกสร้างไปได้สักพัก >> กรณีอย่างนี้ตลาดรีเซลก็เกิดยาก เนื่องจากผู้จะซื้อมีแนวโน้มที่จะรอห้องที่โครงการเปิดขายใหม่ มากกว่าการไปซื่อห้องรีเซลที่บวกราคาขึ้นมา (ทั้งๆที่ในความเป็นจริงทุก developer ก็มักจะ up ราคาขึ้นมาสำหรับห้องโซนใหม่อยู่แล้วครับ)

2. ราคาขายรีเซล ณ ปัจจุบัน: ข้อมูลนี้ค่อนข้าง critical ในการพิจารณาเลือกซื้อเลยครับ หากว่าคอนโดที่คุณกำลังเล็งๆอยู่ มีจำนวน unit เหลือรอโอนเยอะ (อย่าลืมนับตึกใกล้เคียงไปด้วยหละ) โดยที่โครงการ sold out ไปแล้ว แต่ช่วงใกล้โอน – ระหว่างโอนดันมีการลงประกาศขายเท่าทุน-ขาดทุน เยอะแยะไปหมด >> อันนี้เป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ถึง real demand shortage อันมีผลมาจากการขายที่มุ่งเน้นไปที่ short term investor เยอะเกินไปครับ… ในทางกลับกัน หากคุณพบว่าราคาขายรีเซลของโครงการนี้มันมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าเมื่อตอนโครงการเปิดใหม่เกิน 10% (ต้องขายได้มี transaction จริงนะครับ) และห้องที่มีคนมาเสนอขายคุณนั้นมันราคาต่ำกว่าราคารีเซลเฉลี่ย ก็ไม่ต้องมามัวรีรอ คิดไปคิดมา ปรึกษาคนโน้น คนนี้ครับ ซื้อไปเลย เดี๋ยวจะโดนคนอื่นคว้าไปแล้วมาเสียดายทีหลัง!!!

3. ตัวเลขยอด Backlog ของโครงการที่เราจะซื้อและใกล้เคียง:

ยอดรอรับรู้รายได้ หรือที่เค้าเรียกกันว่า backlog เนี่ย คนทั่วไปมักจะไม่ค่อยรู้ครับ เช่น ถ้าคุณเดินดุ่มๆเข้าไซต์ไปถามเซลล์ เผลอๆเซลล์ก็จะมองว่าคุณเป็น developer อื่นมา survey ซะด้วยซ้ำไป ยอดรอรับรู้รายได้มันสำคัญอย่างไรล่ะ? พูดให้เข้าใจง่ายๆก็คือยอดรอโอน นั้นแหละครับ หากโครงการไหนขายได้ sold out แต่มันก็ไม่ได้การันตีว่าทุกคนที่ซื้อไป จะโอนหมด ทุกคนใช่ไหมครับ บางคนซื้อไปก็กะจะเอาไปขายก่อนโอน ซึ่งถ้าตัวเลข backlog ของตึกไหนสูงๆ เนี่ยก็ให้สันนิษฐานเอาไว้ก่อนครับว่า ตึกนี้คงไม่ค่อยเหมาะที่จะลงทุนเท่าไหร่นัก เพราะยังเหลือคนไม่โอนแต่รอจะปล่อยของอีกเพียบเลย (แถมพวกนี้เข้าตาจนที ก็ขาดขายทุน แบบที่คุณเห็นเยอะแยะในเวปผักกาดนั้นแหละครับ..ที่นี้เข้าใจหรือยังครับ ว่าบางโครงการทำไม ถึงมีประกาศขายขาดทุนเยอะจัง แล้วมันน่าซื้อไปลงทุนต่อไหม) ยิ่งถ้าโครงการไหนบ้าจี้ไปยึดห้องคืนมาแล้วเอามาขาย dump ราคาลงมาอีก อันนั้นก็เป็นคราวเคราะห์ของนักลงทุนครับ แต่ถ้ายึดมาแล้วขึ้นราคาขายก็ดีไปครับ

>> ทีนี้ทำยังไงเราถึงจะรู้ยอดรอโอนของแต่ละโครงการล่ะ? มีวิธีสองอ่านครับ ถ้าเป็นบริษัทมหาชนฯก็จะง่ายหน่อยเพราะเค้ามี report สรุปให้ผู้ถือหุ้นเป็นรายไตรมาสอยู่แล้ว แต่ถ้าเป็นบริษัทฯอื่นๆหรือ จะดูทั้งภาพรวมของตลาดมันก็ต้องหมั่นอ่านข่าวสารตามหน้าหนังสือพิมพ์ธุรกิจเนี่ยแหละครับ…อ้อ ในหลายกรณี ยอด backlog สูงๆนั่นก็ไม่ได้หมายความว่าคนซื้อทั้งหมดเป็นนักลงทุนหรือ bank reject นะครับ แต่มันก็อาจมาจากการที่ developer นั้นปราณีตในการตรวจรับ งานมาก ประเภทที่ว่าแก้งานให้จนกว่าจะพอใจแล้วค่อยโอนก็ได้ นานเท่าไหร่ก็ว่ามา…มันต้องใช้ ข้อมูลหลายอย่างในการพิจารณาครับ

ทีนี้เนี่ย ก็ยังมีบางท่านครับ ที่ค่อนข้างสับสนในตัวเอง เลือกไม่ได้ คิดไม่ออกว่าระหว่างคอนโดใหม่ กับคอนโดเก่าเนี่ย เราควรที่จะเลือกลงทุนคอนโดปล่อยเช่าอะไร ดี…บางคนเหมือนถูก brainwash มาว่าเนี่ยการลงทุนคอนโดให้ได้ผลตอบแทนสุดๆไปเลย มันก็คือการไปตระเวณหาคอนโดเก่าๆราคาถูกๆ ตามแอเรียที่ไม่ได้ prime แต่อยู่ในซอยหลีบ แล้วมาขัดเกลาแบบเพชรในตม บลาๆๆ อะไรแบบนี้ ประเภทที่ว่า ซื้อคอนโดมา 8 แสน ตกแต่งใหม่สองแสน รวมเป็น 1 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 6,000 บาท ก็ได้ yield 7% กว่าแล้ว แถมกู้แบงค์ก็ส่งแค่ เดือนละ 5,000 บาท ยิ่งบางแบงค์มีโปรโมชั่นเผลอๆปีแรกส่งแค่ดอกอย่างเดียวเดือนละสามพัน!!! เออ แบบนี้มันดีมากเลยนะ เท่ากับซื้อคอนโดไม่ต้องใช้เงินตัวเองเลยเนี่ย แถมอยู่ดีๆมีเงินเหลือเก็บเดือนละพันนึง!! >> ผมฝากข้อคิดไว้นิดนึงนะครับ การลงทุนแบบนี้มันดีจริงครับ ในข้อแม้ที่ว่าคุณต้องเลือกให้ปราณีตที่สุด และคุณต้องทำใจยอมรับกับความเสี่ยงต่อไปนี้ > ปล่อยเช่าราคาถูก ผู้เช่าจะเป็นระดับไหน? คอนโดยิ่งเก่านิ่งต้อง MA ถี่และใช้เงินเยอะใช่หรือไม่? ความเป็นไปได้ในการปล่อยเช่าได้ตลอดอายุสัญญากู้เงินมีมากน้อยแค่ไหน? อัตราดอกเบี้ยที่คุณต้องส่งเมื่อรวมกับเงินต้นตลอดอายุสัญญากู้คุณเท่ากับกี่บาท? และที่สำคัญคือ ความเป็นไปได้ในการขายต่อให้ได้ราคามากกว่าเดิมมีมากน้อยแค่ไหน….ผมบอกเลยครับ คอนโดไม่ใช่อสังหาฯที่จะมี value of appreciation ดีต่อเนื่องตลอดชั่วชีวิตของคุณครับ… มีให้เห็นเยอะแยะไปที่ไปหาเพชรในตมมาขัดเจียรไนซะดิบดี แต่ปล่อยเช่าได้แค่ปีเดียว ผู้เช่าเกิดไปซื้อของใหม่ที่ราคาผ่อนพอๆกัน แล้วถ้าเกิดเป็นแบบนี้ขึ้นมา และเผอิญราคารีเซลในตึกนี้มันก็คงที่อยู่ที่ห้องละ 8 แสนมานานแล้ว…หยังงี้จะทำยังไงต่อกับห้องนี้ครับ? หากไม่นับแบรนด์ LPN หรือพวกคอนโดในสาย การเคหะแล้ว ที่ผมเห็นนิยมซื้อปล่อยเช่ากันจังก็เป็นพวก Popular Condo/ เอื้ออมรสุข/ นิรันดร์คอนโด/ Family Park หรือไม่ก็ สวัสดีกรุงเทพอ่ะครับ……………….ลองแวะไปดู สัมผัสด้วยตัวเองดีกว่าครับ

ในทางกลับกัน หากคุณเลือกคอนโดใหม่ริมถนนใกล้รถไฟฟ้า ขอให้คุณช่วยกรุณาลืมประโยคที่ลอยในหัวตลอดเวลาว่า “กรูจะเอาคอนโดที่ได้ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อนแบงค์” ไปซะนะครับ…ผมขอให้คุณแยกอย่างนี้นะครับ > ตั้งค่าเช่าให้ได้ yield ประมาณ 5-6.5% พอ > ไปพิจารณาวิเคราะห์ดูว่า potential demand ที่จะมาเช่าห้องนี้เค้า affordable กับราคาค่าเช่านี้หรือไม่ > ท่องไว้ในใจว่า yield 6% นี้มันมากกว่าค่าดอกเบี้ย ที่ต้องส่งให้ธนาคารนะ!!!!! แค่นี้เองครับ จบนะ อย่าลืมครับว่าคอนโดใหม่ ริมถนน ใกล้รถไฟฟ้าที่มี demand สูง capital gain ที่ได้จากการขายต่อมันต้องมากกว่าคอนโดเก่าที่ซ่อนอยู่ในหุบเขาเร้นลับอยู่แล้วครับ…มูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากการขายต่อคอนโดในอนาคตนี่แหละครับ ที่จะทำกำไรให้เรามากที่สุด ไม่ใช่ค่าเช่า!!!!!!!!!!!

เออพูดเรื่องรีเซลอยู่ดีๆก็วกมาเข้าตลาดเช่าได้เฉยเรยแฮะ…จบดีกว่าครับ เดี๋ยวจะยาวยึดไปกันใหญ่ ใครมีคำถามหรือขอคำปรึกษาเรื่องการตลาดอะไร ก็ส่งเมลมาพูดคุยกันได้ที่ kirk.bu@gmail.com นะครับ

บทความโดย เกริก บุณยโยธิน