ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทใด ๆ ก็ตามทั้งในรูปแบบที่อยู่อาศัยแนวราบ อย่างบ้านเดี่ยว บ้านแถว หรือ ที่อยู่อาศัยแนวสูง อย่างอาคารชุด ล้วนมีขั้นตอนกระบวนการหลายขั้นตอนก่อนที่จะได้ผลลัพธ์สุดท้ายมาออกสู่ตลาดเพื่อขายให้แก่พวกเราทุกคน หลายคน ๆ อาจจะเคยสงสัยกันบ้างว่าแล้ว Developer ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งมีมูลค่าหลายพันล้านบาท เค้าต้องมองอะไรกันบ้างก่อนที่จะเริ่มพัฒนาโครงการสักโครงการ หรือ มีการบริหารความเสี่ยงอย่างไร เดียวบทความนี้จะสรุปมาให้ฟังกันว่ามีขั้นตอนอะไรกันบ้าง แต่แอบกระซิบไว้นิดนึงว่าจริง ๆ แล้ว ขั้นตอนที่จะเล่าต่อจากนี้ก็เป็นวิธีทีการที่คนทั่วไปหรือนักลงทุนก็สามารถนำไปประยุกต์ใช้ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ลงทุน หรือ เลือกซื้อที่ดินได้เช่นเดียวกัน

1 Land information

ในขั้นตอนแรกเรื่องของการได้มาซึ่งที่ดิน โดยปกติแต่ละผู้ประกอบการ (Developer) ก็จะมีเทคนิควิธีการหาที่ดินมาจาก Agent หรือ Broker ไม่เหมือนกันขึ้นอยู่กับความเชี่ยวชาญของแต่ละบริษัท ซึ่งทาง Developer ส่วนใหญ่ก็จะมีทีมเฉพาะที่คอยจัดหาที่ดินมาเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ โดยการจะเลือกว่าจะซื้อที่ดินบริเวณไหนจะต้องผ่านการวิเคราะห์จากข้อมูลข่าวสาร ศักยภาพของแต่ละพื้นที่ในอนาคตว่าภาครัฐจะมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใดบ้าง เช่น ถนนตัดใหม่ ทางด่วน หรือ รถไฟฟ้า รวมถึงเทรนด์การอยู่อาศัยในอนาคต เช่น การรักสุขภาพ การรักษาสิ่งแวดล้อม หรือ สังคมผู้สูงอายุ เพื่อนำมาใช้ประกอบในการเลือกพื้นที่พัฒนาที่เหมาะสม ซึ่ง Developer บางรายที่มีทุนหนาอาจจะมีการซื้อที่ดินที่มีศักยภาพเก็บไว้ใน Port ของบริษัทก่อนแต่ยังไม่ได้มีการพัฒนาโครงการใดๆ หรือ บาง Developer รู้แล้วว่าจะพัฒนาเป็นโครงการอะไรก็จะเลือกทำเลในบริเวณที่เหมาะกับโครงการนั้นๆ มาพัฒนา

2 Land Survey

เมื่อได้ที่ดินมาแล้ว แล้วทราบเบื้องต้นแล้วว่าจะพัฒนาเป็นโครงการอะไร ขั้นตอนต่อไปก็จะเป็นการ Survey ที่ดินโครงการ และ การเช็คข้อกำหนดทางกฎหมายด้านต่างๆ รวมถึงอาจจะมีการคิด Pre-Feasibility เบื้องต้นด้วย ซึ่งขั้นตอนในช่วงนี้ถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญมากอีกขั้นตอนหนึ่ง เนื่องจากเป็นขั้นตอนที่สามารถบอกได้เบื้องต้นเลยว่า โครงการนี้จะประสบความสำเร็จหรือไม่ หรือจะมีความคุ้มค่าในการลงทุนรึเปล่า

โดยในส่วนแรกจะเป็นการ Survey ที่ดิน ซึ่งจะเป็นการสำรวจสภาพแวดล้อมรอบพื้นที่ดินโครงการโดยรอบว่ามีลักษณะเป็นอย่างไร ทิศเหนือ-ใต้ ทิศตะวันตก-ออก ติดกับอะไรบ้าง แต่ละทิศมีข้อดีข้อเสียอย่างไร ติดอาคารสูง ติดชุมชน วัด โรงเรียน หรือมีการรุกล้ำจากผู้อื่นรึเปล่า รวมถึงลักษณะรูปแบบถนนรอบโครงการเป็นอย่างไร กว้างเท่าไร ติดถนนสาธารณะไหม สามารถทะลุออกไปซอยไหนได้บ้าง มีรถไฟฟ้าสถานีใกล้สุดคืออะไร เป็นต้น

โดยในขั้นตอนนี้นอกจากการสำรวจพื้นที่ดินอย่างละเอียดแล้ว มีอีก 1 ประเด็นที่สำคัญ คือ การเช็คข้อกำหนดด้านกฎหมายด้านต่างๆ ทั้งการเช็คกฎหมายผังเมือง การเช็คผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าพื้นที่ดินในบริเวณนั้นๆ กำหนดให้สร้างอะไรได้บ้าง ห้ามสร้างอะไรบ้าง เช่น พื้นที่กำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยสีเหลือง หรือ ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางสีส้ม (ดังภาพด้านล่าง) รวมไปถึงมีการกำหนดค่า FAR (Floor Area Ratio), OSR (Open Space Ratio) เท่าไร

ซึ่งในกฎหมายด้านต่างๆ ก็จะมีข้อกำหนดที่กำหนดเอาไว้ว่าโครงการรูปแบบไหนที่สามารถสร้างได้และแบบไหนสร้างไม่ได้ รวมถึงมีการกำหนดเขตทางหน้าแปลงที่ว่าต้องกว้างไม่น้อยกว่าเท่าไร ซึ่งก่อนการซื้อที่ดินก็จะมีการเช็คเบื้องต้นแล้ว แต่ขั้นตอนนี้จะมีการเช็คในรายละเอียดมากขึ้นว่าโครงการที่จะพัฒนา ไม่ได้ไปขัดกับกฎหมายที่กำหนดเอาไว้ เพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้ก่อเกิดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นตามมาในอนาคตได้ ยกตัวอย่างเช่น บางพื้นที่ที่อยู่ในเขตการบินหรือเขตพื้นที่เมืองเก่า ซึ่งจะมีกฎหมายการจำกัดความสูงไว้ ถ้าเกิดไปพัฒนาเกินความสูงที่กำหนดไว้ แล้วมาตรวจสอบพบเจอภายหลังก็อาจจะเกิดเป็นปัญหาตามมาได้ หรือ บางพื้นที่มีการกำหนดแนวถนนตัดใหม่ในอนาคตถ้ามีการสร้างทับแนวถนน ก็อาจจะต้องเกิดปัญหาการเวนคืนตามมา หรือ การขออนุญาตที่เกี่ยวเนื่องในด้านสิ่งแวดล้อม อย่างเช่น EIA (Environmental Impact Assessment Division) ก็ต้องมีการยื่นขออนุญาตตามเกณฑ์ที่ EIA ตั้งไว้ ซึ่งข้อกำหนดต่าง ๆ ที่กล่าวมาข้างต้นต้องอาศัยความเชี่ยวชาญ และผ่านการเช็คข้อมูลอย่างถี่ถ้วนเพื่อจะทำให้ไม่เกิดปัญหาตามมาภายหลังจากที่พัฒนาโครงการไปแล้ว ซึ่งในปัจจุบันก็พบว่ามีอยู่หลายโครงการที่เกิดปัญหาขึ้น ไม่ว่าจะเป็น Ashton Asoke, The Line Sathorn หรือ ล่าสุดอย่าง Sathorn 125 เป็นต้น

จากตรงนี้ก็พอจะทราบกันแล้วว่าที่ดินในบริเวณนั้นๆ สามารถพัฒนาอะไรได้บ้าง โดยบางบริษัทก็จะมีการวิเคราะห์ Feasibility เบื้องต้นแบบคร่าวๆ หรือที่เรียกกันว่า Pre-Feasibility เป็นการทำเพื่อให้ทราบว่าโครงการมีความเป็นไปมากน้อยแค่ไหน ต้องมีพื้นที่ขายเท่าไร (Salable area) ก็คือพื้นที่ห้อง พื้นที่บ้าน และ มีพื้นที่ Non-salable area เท่าไร ก็คือพื้นที่ส่วนกลางทั้งสระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวน ทางเดิน เป็นต้น เพื่อเป็นโมเดลตั้งต้นในการพัฒนาในขั้นตอนต่อ ๆ ไป

3 Plan

เมื่อเราทราบแล้วว่าจะพัฒนาโครงการประมาณไหน มีพื้นที่อะไรบ้าง คอนเซ็ปท์เป็นอย่างไร ก็ต้องนำมาวิเคราะห์ต่อในประเด็นที่ละเอียดมากขึ้น ตั้งแต่การสำรวจตลาดรอบข้าง (Market Survey) หรือการศึกษาคู่แข่ง (Competitor Analysis) ว่าในบริเวณข้างเคียงมีโครงการที่มีกลุ่มเป้าหมายแบบเดียวกับโครงการเราพัฒนาอยู่หรือไม่ แล้วจะพัฒนาอย่างไรให้แตกต่างจากคู่แข่งรายอื่นๆ  ยกตัวอย่างเช่น การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม Low-Rise สำหรับนักศึกษารอบมหาวิทยาลัย ก็ต้องทำการศึกษาแล้วว่าโครงการที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียงมีการชูจุดเด่นอะไรบ้าง เช่น การมี Facility ที่ใส่มาอย่างครบครัน โครงการของเราก็อาจจะต้องมีแบบโครงการข้างเคียงด้วย หรืออาจจะต้องมี Facility บางประเภทที่โดดเด่นกว่าโครงการใกล้เคียง ซึ่งก็จะนำออกมาสู่ Master Plan ของทั้งโครงการว่าจะมีรายละเอียดพื้นที่แต่ละส่วนเป็นอย่างไร มีห้องขนาดเท่าไรบ้าง และ Facility อะไรบ้าง เป็นต้น

นอกจากนี้ยังมีอีกประเด็น คือ การกำหนด Market Segment การตั้งราคาขายว่าโครงการเราควรตั้งราคาขายเท่าไร ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะไม่ได้จำเป็นว่าราคาขายถูก จะขายได้เสมอไปถ้าไม่ได้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าจริงๆ ดังนั้นราคาไหนที่สามารถแข่งขันได้ในระดับราคาที่ไม่สูงจนเกินไป และไม่ถูกจนเกินไปน่าจะเหมาะสมที่สุด

4 Feasibility study

ในขั้นตอนถัดมาเมื่อได้ข้อมูลโครงการที่ชัดเจนแล้วว่าจะพัฒนาอะไร มีพื้นที่อะไรบ้าง จำนวนอาคาร จำนวนห้องพัก หรือจำนวนบ้านมีทั้งหมดเท่าไร มีขนาดตั้งแต่เท่าไรถึงเท่าไร ลำดับต่อไปก็ต้องนำมาคิดคำนวณ Feasibility อย่างละเอียด ว่าขนาดพื้นที่ และโปรแกรมที่กำหนดมามีความเป็นไปได้มากน้อยแค่ไหน มีความคุ้มทุนในการพัฒนาไหม จะคืนทุกในระยะเวลาประมาณกี่ปี เนื่องจากถ้าคำนวณ Feasibility ออกมาแล้ว แล้วไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวังเอาไว้ คือ กำไรน้อยเกินไป อาจจะต้องมีการปรับไปปรับมาอีกครั้งหนึ่ง เช่น การเพิ่มพื้นที่ขาย Salable area บางส่วน และลดพื้นที่ non-salable area บางส่วนเพื่อให้มีความคุ้มทุนที่เร็วมากขึ้น เป็นต้น ซึ่งก็จะนำมาสู่ข้อสรุปทั้งโครงการว่า คอนเซ็ปท์คืออะไร ห้องเป็นแบบไหน ราคาเท่าไร โดยกำหนดตามแผนตามขั้นตอนที่วางเอาไว้ ซึ่งดูเหมือนอาจจะฟังดูไม่ซับซ้อนแต่จริงๆ แล้วแต่ละขั้นตอนจะมีดีเทลที่ค่อนข้างซับซ้อนในการพัฒนาที่บทความนี้อาจจะไม่ได้กล่าวถึง เช่น การประเมินความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นได้ทั้งจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง ที่อาจจะมีการปรับขึ้นราคาระหว่างการก่อสร้าง หรือ วิกฤตเศรษฐกิจต่างๆที่อาจส่งผลกระทบต่อเงินทุนของบริษัทได้ เป็นต้น

ซึ่งถ้าพูดถึงความเสี่ยงในการพัฒนา โครงการแนวสูงจะมีความเสี่ยงในการพัฒนามากกว่าโครงการแนวราบ เนื่องจากโครงการแนวราบสามารถแบ่งเฟสการพัฒนาเป็นส่วนๆ ได้ ทำให้สามารถสร้างและขายไปพร้อมๆกัน แต่สำหรับโครงการแนวสูงหรือโครงการคอนโดมิเนียม การพัฒนาไม่สามารถพัฒนาแค่ครึ่งตึกแล้วค่อยมาพัฒนาต่อได้ แต่ต้องพัฒนาทีเดียวทั้งตึกให้เสร็จก่อน จึงจะให้ลูกบ้านเข้ามาอยู่อาศัยได้ ทำให้ถ้าระหว่างทางการก่อสร้าง Developer สายป่านไม่ยาวพอ และเกิดปัญหาด้านเงินทุน ก็อาจจะทำให้สร้างตึกไม่เสร็จได้

โดยสรุปการพัฒนาจะประกอบไปด้วย 4 ขั้นตอนหลัก คือ 1.การได้มาซึ่งที่ดินหรือการเลือกซื้อที่ดิน 2.การสำรวจสภาพแวดล้อมรอบพื้นที่ดิน 3.การวางแผนพัฒนาโครงการ และ4.การวิเคราะห์ทางการเงินของโครงการ ถ้ายกตัวอย่างให้เห็นภาพง่ายมากขึ้น ผู้เขียนจึงขอหยิบยกโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองสัก 1 แห่งมาเป็น Case Study อย่างเช่น โครงการ The River คอนโดมิเนียมระดับ Luxury ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ใครต้องใช้สะพานตากสินในการสัญจรผ่านไปผ่านมาก็คงต้องเคยเห็นอาคารนี้ผ่านมาบ้าง

ขั้นตอนแรก จากตัวโครงการที่หยิบยกขึ้นมา ด้วยความที่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูง เน้นเจาะกลุ่มตลาด Luxury ทำเลที่หนีไม่พ้นนอกจากพื้นที่ใจกลางเมืองอย่างสีลม สาทร อีกทำเลก็คือทำเลที่อยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เนื่องจากนับวันพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในกรุงเทพฯก็จะมีแต่น้อยลง และยิ่งอยู่ในทำเลสาทร-ตากสินที่เดินทางได้สะดวก ยิ่งหายากขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ที่ดินโครงการ บริเวณด้านหน้ายังติดกับถนนใหญ่ถนนเจริญนครเดินทางได้สะดวก อีกทั้งในช่วงการเริ่มโครงการก็กำลังจะมีการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีทอง ซึ่งทำให้เล็งเห็นว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพและเหมาะสมกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับ Luxury ได้
ขั้นตอนสอง ตัวโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีเนื้อที่ดินกว่า 12 ไร่ และมีพื้นที่ส่วนหนึ่งติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา การสำรวจสภาพแวดล้อม ต้องมีการเช็คผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งที่ดินบริเวณนี้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูงสีน้ำตาล ย.8 (FAR 1:6) ทำให้สามารถสร้างอาคารได้สูง แต่โครงการริมน้ำยังมีอีกประเด็นสำคัญที่ต้องตรวจสอบเป็นพิเศษคือ การกำหนดระยะร่นจากแนวเขตแม่น้ำ เนื่องจากมีข้อกำหนดอยู่ว่าต้องมีระยะร่นจากแม่น้ำออกมาเท่าไรถึงจะสร้างอาคารสูงได้
ขั้นตอนสาม เมื่อเราทราบข้อจำกัดแล้วว่าสร้างได้เท่าไร ต้องมีระยะย่นอะไรบ้าง จึงนำมาสู่การวางแผนจัดแปลนว่าตัวโครงการต้องมีโปรแกรมอะไร อยู่ตำแหน่งไหน ซึ่งโครงการ The River ก็ได้ทำการพัฒนาออกเป็นตึกคู่ 2 อาคาร สูง 71 ชั้น และ 41 ชั้น วางตำแหน่งให้เหลื่อมกัน โดยมีการร่นระยะจากแนวเขตแม่น้ำในระยะที่กฎหมายกำหนด ซึ่งการวางตำแหน่งดังกล่าวเป็นการวางอาคารเพื่อไม่ให้ตัวอาคารบังกันเอง และยังสามารถเพิ่มมูลค่าให้ห้องในอาคารได้อีกด้วย พื้นที่อีกส่วนเป็นพื้นที่ Commercial ติดถนนเจริญนครที่สามารถรองรับคนในโครงการและคนนอกได้
ขั้นตอนสี่ ขั้นตอนนี้เมื่อทราบทั้งหมดแล้วว่าจะต้องมีพื้นที่อะไรบ้างในอาคาร ก็จะนำมาสู่การวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงิน หรือ Feasibility ซึ่งจริงๆ แล้วข้อมูลในส่วนนี้ค่อนข้างจะ insight และแต่ละ Developer จะมีเทคนิคหรือความเชี่ยวชาญไม่เหมือนกัน ซึ่งโครงการขนาดใหญ่อย่าง The River ในข้อมูลฝั่งต้นทุนก็จะมีทั้ง ค่าก่อสร้าง ค่าวัสดุ ค่าแรง ค่าดำเนินการและอื่นๆ ในส่วนของฝั่งพื้นที่ขาย Salable area ก็จะมีทั้งส่วนของ Resident และส่วนของพื้นที่ Commercial ที่ปล่อยเช่าบริเวณหน้าโครงการก็จะถูกคิดรวมอยู่ในพื้นที่ขายด้วย ส่วนพื้นที่อื่นๆ อย่างสระว่ายน้ำ Fitness และสวนสีเขียวก็จะถูกคิดในพื้นที่ Non-Salable area ซึ่งก็จะนำข้อมูลทั้ง ฝั่งต้นทุนและฝั่งพื้นที่ขาย มาคำนวณร่วมกันเพื่อให้ได้ข้อสรุปสุดท้าย ว่าโครงการนี้มีความคุ้มทุนในระยะเวลาเท่าไร แล้วได้กำไรเท่าไร เป็นต้น

สุดท้ายสำหรับผู้บริโภคทั่วไปก็สามารถนำขั้นตอนเหล่านี้ไปประยุกต์ใช้ให้ตรงกับวัตถุประสงค์ในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งประเภทที่อยู่อาศัยและการเลือกซื้อที่ดิน รวมถึงสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถนำไปปรับใช้ได้ ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเลที่ตั้ง ทางเข้า-ทางออก เทรนด์การพัฒนาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อเป็นการลดความเสี่ยง และได้อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับคุณมากที่สุด