สถาบันพีอาร์เอ อะคาเดมี มองตลาดอสังหาฯ ปี 2561 เติบโตอย่างชัดเจนจากทิศทางเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว และความชัดเจนของนโยบายภาครัฐ สร้างความเชื่อมั่นนักลงทุนฟื้น หนุนโอกาสการลงทุนอสังหาฯ ทั้งโครงการใหม่-เก่า-ตลาดคอนโด ฟื้นตัว ส่วนการลงทุนที่ดินเปล่า แนะจับตาเมืองท่องเที่ยว อาทิ หัวหิน-ปากช่อง-กรุงเทพฯ ราคาปรับขึ้น

นายพิสิษฐ์ อภิวัฒนาพงศ์ หรือโค้ชตั้ง วิทยากร นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พีอาร์เอ อะคาเดมี (P.R.A. Academy) สถาบันสอนการลงทุนอสังหาครบทุกรูปแบบ เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ปี 2561 ว่า จะเติบโตอย่างชัดเจนจากทิศทางเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว และความชัดเจนของนโยบายภาครัฐ รวมถึงเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มประกาศใช้ปีหน้า ทำให้เกิดความชัดเจนให้กับนักลงทุน และผู้ที่ต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้ความเชื่อมั่นและมีความกล้าตัดสินใจวางแผนลงทุนสูงขึ้น

ทั้งนี้มองการเติบโตของตลาดอสังหาฯ มือหนึ่ง จะได้รับผลบวกโดยตรงจากนโยบายภาครัฐที่คืบหน้าอย่างมากในปี 2561 อาทิ โครงการระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก หรือ EEC และการเปิดประมูลโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าในหลายเส้นทาง นับเป็นปัจจัยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ ตามแนวรถไฟฟ้าคึกคักมากยิ่งขึ้น สังเกตจากผู้ประกอบการอสังหาฯ เริ่มทยอยเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าแต่ละสาย โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม สะท้อนศักยภาพทำเลในอนาคตที่สูงขึ้น สอดรับกับผู้บริโภคที่เป็นคนรุ่นใหม่มีความต้องการความคล่องตัวในการเดินทางมากยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตามการลงทุนอสังหาฯ มือหนึ่ง จะต้องคำนึงถึงซัพพลายในทำเลที่จะลงทุนเป็นพิเศษ เพราะหากมีสูงเกินไป จะส่งผลให้โครงการสร้างเสร็จแล้วหลายโครงการไม่สามารถขายหมด จะมีผลต่อการปรับลดราคาขายลงมา ดังนั้นการลงทุนลักษณะนี้ ต้องพิจารณาเลือกทำเลให้ดี เพื่อให้มีกำไรจากราคาที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต และข้อสังเกตอีกข้อ คือ ในช่วงแรกของโครงการใหม่ การปล่อยให้เช่าจะมีอัตราที่สูงมาก ส่งผลทำให้อสังหาฯ ที่ถือครอง แข่งขันสูงมากด้วย

สำหรับตลาดอสังหาฯ มือสอง ในทำเลศักยภาพจะมีความน่าสนใจเช่นเดียวกัน เพราะการเปิดโครงการใหม่ๆ จะมีราคาสูงกว่าจึงมีผลทำให้ราคาอสังหาฯ มือสองปรับสูงขึ้นด้วยแต่ยังคงต่ำกว่าอสังหาฯ มือหนึ่ง ซึ่งข้อดีของการลงทุนอสังหาฯ มือสอง คือราคาที่ซื้อลงทุนอาจจะถูกกว่าราคาตลาดถึง 10-20% ส่วนผลตอบแทนจากการลงทุนอาจจะสูงถึง 7-10% รวมถึงยังสามารถบริหารความเสี่ยงได้ดีกว่า เพราะสามารถประเมินอัตราค่าเช่าและอัตราความต้องการของผู้เช่าได้ตั้งแต่ก่อนการลงทุนแล้ว

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม นายพันธวัฒน์ อาจศิริมานะชัย หรือโค้ชเต๊ะ กล่าวว่า เห็นสัญญาณการพื้นตัวเช่นเดียวกัน จากผู้พัฒนาโครงการที่ทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ๆ จำนวนมาก โดยเฉพาะย่านที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน เช่น แนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า สายสีเขียว ตั้งแต่หมอชิต-สะพานใหม่ และสามารถทำยอดขายในช่วงเปิดตัวได้ดีในหลายๆ โครงการ ทั้งของ AP, LPN, Origin, Ananda

ทั้งนี้ยังมีโครงการของผู้ประกอบการรายย่อยเปิดตัวเป็นทางเลือกให้กับลูกค้าด้วย และยังมี คอนโดใหม่ที่รอเปิดตัวอยู่อีกหลายโครงการในปี 2561 อย่างไรก็ดีตลาดคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมโอน ในระดับราคาต่ำกว่าสามล้านบาท ยังประสบปัญหาอัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อประมาณเกือบ 50% ทำให้ยอดโอนไม่เป็นไปตามเป้า จึงจะเห็นผู้ประกอบการต้องทำแคมเปญพิเศษออกมา ไม่มาจะเป็น ฟรีโอน, ฟรีเฟอร์นิเจอร์, หรือส่วนลดเงินสด เพื่อกระตุ้นยอดขาย ในย่านที่คอนโดล้นตลาด เช่น แนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า หลังจากมีการเชื่อมสถานีทำให้สถานการณ์เริ่มดีขึ้น

สำหรับตลาดบ้านเดี่ยวหรู ระดับ Super luxury ราคา 20 ล้านขึ้นไป ยังคงเปิดตัวอย่างต่อเนื่องนำโดย SC asset เจ้าตลาดในกลุ่มนี้ ตามมาด้วย Ananda, AP, LH, Sansiri และ Q house พร้อมกันนี้ก็มีผู้ประกอบการรายใหม่ เปิดตัวอย่าง Altitude Development เปิดตัวโครงการ เพื่อเป็นทางเลือกให้กับลูกค้า โดยเน้นแนวคิดดีไซน์ที่แตกต่าง โดยโครงการจะอยู่ในทำเลทอง เช่น ทองหล่อ พัฒนาการ เกษตร นวมินทร์ และพหลโยธิน 24 ซึ่งในกลุ่มนี้ลูกค้ามีกำลังซื้อสูง เน้นความชอบและทำเลที่ตั้ง ทำให้ตลาดนี้ยังเติบโตได้ดี

ขณะที่ นายธนิช พินธุรักษ์ หรือโค้ชติ้ว กล่าวว่า การลงทุนที่ดินเปล่า มองทำเลที่น่าสนใจ และมีแนวโน้มยังให้ผลตอบแทนที่สูง คือทำเลมีโอกาสเติบโตในอนาคต โดยทำเลที่น่าสนใจในปี 2561 คือ ที่ดิน ในเมืองท่องเที่ยว อาทิ ปากช่อง หัวหิน และกรุงเทพฯ เป็นต้น โดย หัวหิน เป็นเมืองท่องเที่ยวและพักผ่อนของคนเมืองและชาวต่างชาติ จึงเห็นโอกาสเติบโตที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง บวกกับปี 2561 จะมีโครงการลงทุนต่างๆ ของภาครัฐ เข้ามาสนับสนุน

เช่นเดียวกันกับ ปากช่อง เป็นสถานที่พักผ่อนและท่องเที่ยวของคนเมือง ส่วนทำเลกรุงเทพฯ ยิ่งไม่ความโดดเด่น เพราะมีความต้องการที่ดินเพิ่มขึ้นทุกปี สังเกตจากโครงการก่อสร้างใหม่ๆ ที่มีมากขึ้นทุกปี ทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นตลอดเวลา ล่าสุดราคาที่ดินก็ทะลุ ตารางวาละ 3 ล้านไปเรียบร้อยแล้ว” นายธนิช กล่าว

“ผมติดตามข่าวเกี่ยวกับอสังหาฯ ตลอด จะเห็นว่าไม่มีเดือนไหนที่ไม่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้น ซึ่งเชื่อว่าจะเป็นอย่างนี้ไปตลอด ยิ่งตอนนี้มีโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ ในกรุงเทพฯ และในหลายๆ สาย ก็เริ่มก่อสร้างใกล้เสร็จแล้ว และไม่นานจะเปิดเดินรถ ปัจจัยเหล่านี้ล้วนทำให้ทำเลเกิดใหม่ ตลอดเวลา แม้กระทั่งโครงการรถไฟรางคู่และรถไฟความเร็วสูงอีกไม่กี่ปีก็จะเสร็จเหมือนกัน หากเริ่มลงทุนช้าและไม่ลงทุนในช่วงนี้ โอกาสจะลงทุนก็คงจะยากขึ้นทุกที” นายธนิช กล่าว