จากการที่บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) “PROUD” ได้ลงนามสัญญาซื้อหุ้นสามัญ ของบริษัท คูคต สเตชัน อัลไลแอนซ์ จำกัด (“KK”) และ บริษัท พระราม 9 อัลไลแอนซ์ จำกัด (“PA9”) ในสัดส่วน 100% จาก บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จํากัด (มหาชน) หรือ NOBLE และ บริษัท ทีเอ็นแอล อัลไลแอนซ์ จำกัด (“TNLA”) โดยทั้งสองบริษัทดำเนินงานพัฒนาใน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการนิว ดิสทริค อาร์ 9 (Nue District R9) และโครงการนิว ครอส คูคต สเตชัน (Nue Cross Khu Khot Station ) คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 1,735 ล้านบาท ไปแล้วตามที่ทราบนั้น วันนี้ทางผู้บริหารของทั้ง 2 บริษัทฯได้ร่วมกันออกมาแถลงรายละเอียดในการซื้อ – ขายหุ้นดังกล่าว พร้อมเน้นย้ำว่านี่คือ ดีลที่ได้รับผลประโยชน์ด้วยกันทั้ง 2 ฝ่ายแน่นอน โดยมีสาระสำคัญดังนี้ครับ

ในส่วนของ พราว ที่เป็นผู้ซื้อทางคุณกวง ภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พราว เรียล เอสเตท ได้กล่าวสรุปว่า สำหรับพราวเองก็มีโปรเจคที่ไม่เยอะ ดังนั้นโจทย์หลักของพราวคือเรื่องเงิน และระยะเวลาในการพัฒนาโครงการที่ไม่สัมพันธ์กัน Port Folio จะใหญ่ขึ้น บริษัทฯต้องมีทั้งโครงการและระยะเวลาในคราวเดียวในการปิด Gap ของรายได้ในปี 2024 – 2025 ที่ทางบริษัทฯมองว่ายังมีรายได้มาเติมไม่พอ ที่ผ่านมาทางพราวก็ Explore มาตลอดทั้งการพัฒนาเอง หรือการมองหาโครงการอื่นๆมากกว่า 10 โครงการ ซึ่งดีลนี้บริษัทฯพบว่ามีความเสี่ยงน้อยที่สุด จากความน่าเชื่อถือ วิธีการทำงานของผู้พัฒนาโครงการอย่างโนเบิล โดยทางโนเบิลเองก็ยังเอาเงินสดส่วนหนึ่งไปถือหุ้นของพราวด้วย (ยังไม่ได้มีรายละเอียดที่ชัดเจนว่าเป็นจำนวนเท่าไหร่) เป็นการการันตีเรื่องคุณภาพการบริหารงานขาย ก่อสร้างด้วยอีกทาง ซึ่งทั้ง 2 โครงการน่าจะปิด Gap ดังกล่าวได้เป็นอย่างดี

โดยผลประโยชน์ในเชิงกลยุทธ์ทางธุรกิจที่ทางพราวได้นั้น แบ่งออกเป็น 4 อย่างคือ 1. การเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยบริษัทจะมียอด Backlog แตะหลัก 10,000 ล้านบาททันที, 2. จะรับรู้รายได้ที่ 10,000 ล้านบาทภายในปี 2569, 3. เป็นการขยายฐาน Product Portfolio ไปสู่กลุ่มคอนโดย่าน CBD และทำเลศักยภาพติดรถไฟฟ้าของปริมณฑลอย่างต่อเนื่อง บนกลุ่มเซกเมนท์ราคาที่แตกต่างกัน และ Mass กว่ากลุ่ม High End – Luxury ที่ทางพราวถนัดมาก่อน และ 4. เป็นการขยายฐานทุน พร้อมสร้างโอกาสการเติบโต (Scale up) อย่างยั่งยืน

ทั้งนี้ทางพราวยังจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนอีกจำนวนหนึ่งเพื่อพัฒนาโครงการต่อจนจบ โดย บริษัทเตรียมนำเสนอต่อที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น(EGM) เพื่อระดมทุนจำนวน 2,490 ล้านบาท แบ่งเป็น การออกหุ้นเพิ่มทุนให้กับผู้ถือหุ้นเดิมของ PROUD (Right Offering : RO) ในอัตราส่วน 1.80 หุ้นเดิมต่อ 1 หุ้นใหม่ ในราคา 1.75 บาทต่อหุ้น รวมมูลค่าไม่เกิน 624 ล้านบาท และส่วนที่เหลือเป็นเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อเป็นเงินทุนและเสริมสภาพคล่องในการดำเนินงาน อีกประมาณ 1,890 ล้านบาท โดยโครงการนิว ครอส คูคต สเตชัน (Nue Cross Khu Khot Station ) มียอดขาย (pre-sales) แล้ว 100% คาดว่าจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในต้นปี 2567 และโครงการนิว ดิสทริค อาร์ 9 (Nue District R9) มียอดขาย (pre-sales) แล้ว 83% คาดรับรู้รายได้ภายในปี 2568 โดยทั้ง 2 โครงการจะทยอยรับรู้รายได้ทันในปี 2567-2568

สำหรับในส่วนของโนเบิล คุณธงชัย บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม ได้กล่าวสรุปแบบเน้นๆในฐานะผู้ขายว่า โนเบิลมีกลยุทธ์ในการเป็น Asset Light Developer ที่เน้นลงทุนเร็ว พัฒนาเร็ว ได้ผลตอบแทนเร็วอยู่แล้ว เเต่ธุรกิจอสังหาฯยังไงก็ต้องมีระยะเวลาอย่างน้อยก็ 3 ปีถึงจะได้ผลตอบแทนกลับมา เรามีหน้าที่ว่าทำยังไงถึงจะได้ตัวเลขกำไรที่ดีขึ้นและนำเงินไปลงทุนใหม่ โดยทางพราวก็เป็นบริษัทที่เรารู้จักสนิทกันดี เหมือนพี่น้องกัน การขายหุ้นบริษัทฯก็เป็นวิธีการที่ทำกำไรได้เร็วมากกว่าการรอพัฒนาโครงการไปจนจบ อีกผลดีก็คือตอนนี้โครงการที่เรายังเหลืออยู่เราก็มีโอกาสในการขึ้นราคาขายของโครงการอื่นๆได้ในแบบที่ไม่ต้องลดราคาขายอีกแบบโครงการที่ผ่านๆมา เพราะเราก็ไม่ต้องรีบเร่งในการปิดการขายอีกแล้ว

“มูลค่าขายของทั้ง 2 โครงการถือเป็นการขายในมูลค่าที่สร้างผลตอบแทนที่ดีทั้งในแง่ของกำไรที่รับรู้ได้และกระแสเงินสดที่ได้กลับมา รวมถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่จะได้รับมากขึ้นจากอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) ที่สูงขึ้น หากเทียบกับการถือครองจนจบโครงการในฐานะเป็นผู้บริหารโครงการร่วมทุน ทำให้โนเบิลมองว่าการขายในช่วงนี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมและสามารถนำเงินสดมาหมุนเวียนเพื่อนำไปลงทุนในโครงการใหม่ๆที่ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น รวมถึงยังเป็นการปรับปรุงโครงสร้างเงินทุนของบริษัทฯ อีกด้วย” คุณธงชัยกล่าวย้ำ นอกจากนี้การขายโครงการดังกล่าวยังเป็นการปรับ Portfolio ของโครงการร่วมทุนเพื่อที่จะเพิ่มโครงการร่วมทุนใหม่ๆในอนาคต ซึ่งปัจจุบันบริษัทฯ มีโครงการร่วมทุนกับ TNLA รวมทั้งสิ้น 13 โครงการ มูลค่ารวม 34,800 ล้านบาท

นอกจากนี้บริษัทฯ ยังทำหน้าที่เป็นผู้บริหารโครงการในบทบาทเดิม ซึ่งโครงการจะถูกบริหารภายใต้ บริษัทฯ เช่นเดิมทุกประการ รวมถึงชื่อโครงการ การก่อสร้างตามข้อผูกพันเดิมกับลูกค้าตามรายละเอียดที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย รวมไปถึงการบริหารโครงการหลังการขายและการรับประกันผลงานการก่อสร้าง เพื่อให้ไม่มีผลกระทบใดๆ กับลูกค้า

อย่างไรก็ตาม สำหรับกระบวนการขายเงินลงทุนและโอนหุ้นใน PA9 และ KK รวมถึงเงินกู้ยืมผู้ถือหุ้นบางส่วนจะเกิดขึ้นภายหลังจากที่คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขบังคับก่อนที่กำหนดไว้ในสัญญาซื้อขายหุ้นครบถ้วนแล้ว ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นภายในสิ้นเดือนกรกฎาคม 2566 ส่งผลให้โนเบิลจะสามารถบันทึกกำไรพิเศษซึ่งจะประกอบด้วยมูลค่าหุ้น และค่าบริหารจัดการต่างๆในไตรมาส 3/2566