ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้จะเรียกว่าเคราะห์ซ้ำกรรมซัด ก็คงไม่ผิดเท่าไหร่นัก เพราะปีที่ผ่านมาต้องเจอกับมรสุมหลายปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกซบเซาที่ส่งผลมาถึงไทยด้วย สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ ค่าเงินบาทแข็ง มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan To Value: LTV หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติ

จากเดิมที่เคยคาดการณ์ว่าในปี 2563 สถานการณ์จะเริ่มดีขึ้นจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่รัฐบาลออกมาในช่วงปลายปี กลับต้องฝันสลายเมื่อพบกับการแพร่ระบาดของไวรัส “Covid-19” ที่ส่งผลกระทบหนักต่ออุตสาหกรรมท่องเที่ยวทั่วโลกและลามเป็นลูกโซ่ไปยังอุตสาหกรรมอื่น ๆ ที่เกี่ยวเนื่อง รวมถึงตลาดอสังหาฯ ของไทยด้วยเช่นกัน

เนื่องจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯ ไทยส่วนหนึ่งได้กำลังซื้อมาจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน แต่จากการระบาดของไวรัส Covid-19 เริ่มมีผลทั้งในเชิงเศรษฐกิจ และเชิงจิตวิทยาของผู้ซื้อชาวจีน ที่เริ่มมีสัญญาณยอดขายสินค้าให้กับชาวต่างชาติลดลง รวมทั้งการทิ้งเงินดาวน์หรือขอเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป หากลูกค้ากลุ่มนี้หายไปจะเกิดผลกระทบใหญ่ต่ออสังหาฯ ไทยอย่างแน่นอน

ทั้งนี้ หากไวรัส Covid-19 ยังมีการระบาดต่อไป จะส่งผลกระทบต่อเนื่องถึงคนไทย โดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยวที่พึ่งการท่องเที่ยวต่างชาติ ทั้งในแง่กำลังซื้อ และการเติบโตของภาคอสังหาฯ

ผลกระทบจาก Covid-19 

โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า หากการระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ยืดเยื้อยาวนานเกิน 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน เศรษฐกิจจีนอาจเติบโตต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ราว 1.0-4.7% ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจอาเซียนคิดเป็นมูลค่าราว 2.4-3.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ หรือประมาณ 0.07-0.11% ของ GDP อาเซียนทั้งหมด โดยคาดว่าผลกระทบของประเทศไทยจะอยู่ในระดับปานกลาง มูลค่าความเสียหายอยู่ที่ 500-700 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ หรือประมาณ 0.09-0.13% ของ GDP รวมทั้งปีของไทย

จากสถานการณ์ไวรัสและปัจจัยอื่น ๆ ดังที่กล่าวในตอนต้นส่งผลให้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เหลือ 1.00% ต่อปี เพื่อให้ธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว ซึ่งเป็นโอกาสดีที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านสามารถผ่อนสินเชื่อต่อเดือนได้น้อยลง และลดอัตราดอกเบี้ยในระยะยาวสำหรับคนที่สนใจซื้ออสังหาฯ ในอนาคต

ราคาอสังหาฯ ลดลงมากที่สุดในรอบ 8 ไตรมาส

ด้วยปัจจัยลบต่าง ๆ ทำให้ราคาอสังหาฯ ในปี 2563 มีแนวโน้มทรงตัวจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงต่อเนื่องมาจากปี 2562 ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่กลับมา ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถปรับตัวขึ้นได้มากนัก ท่ามกลางการแข่งขันกันด้วยโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ดัชนีราคาอสังหาฯ ในไตรมาส 4 ปี 2562 จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงราว 6% นับเป็นดัชนีราคาอสังหาฯ ที่มีการปรับตัวลดลงมากที่สุดในรอบ 8 ไตรมาส (นับจากช่วงไตรมาส 4 ปี 2560)

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “ที่อยู่อาศัยที่มีราคาปรับตัวลงมากที่สุดคือคอนโดมิเนียม โดยปรับตัวลดลงราว 5% จากช่วงไตรมาส 3 ปี 2562 จากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวตลอดปี 2562 หนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูง มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่ประกาศใช้ปี 2563 ล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้ซื้อไม่มั่นใจและชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอการขึ้นราคาที่อยู่อาศัย และต้องจูงใจผู้ซื้อด้วยโปรโมชั่น รวมถึงแคมเปญลด แลก แจก แถม ต่าง ๆ”

ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบมีดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 2% และเพิ่มขึ้นถึง 12% ในรอบ 2 ปี แสดงให้เห็นว่าความต้องการของที่อยูอาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวนเ์ฮาส์ยังไม่สะดุดเหมือนคอนโดฯ เนื่องจากความต้องการในการซื้อส่วนใหญ่คือซื้อเพื่ออยู่อาศัยมากกว่าซื้อเพื่อลงทุน

บ้านหรูยังขายได้

แม้ว่าภาพรวมจะราคาตกลง แต่เมื่อเจาะลึกในเซกเมนต์ที่ราคาสูงขึ้น คือบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ ที่ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งอยู่ในกลุ่มลักซ์ชัวรี ยังมีการเติบโตต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา และโตขึ้น 2% แม้ว่าเศรษฐกิจไม่ดีแต่ผู้ซื้อกลุ่มนี้ก็ไม่ได้รับผลกระทบอะไร สวนทางกับกลุ่มบ้านราคา 3.5-8.5 ล้านบาท ที่มีการปรับราคาลดลงราว 5% ดังนั้นกลุ่มที่อยู่อาศัยลักซ์ชัวรี่ยังสามารถปรับราคาเพิ่มขึ้นได้อีก ขณะที่กลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีราคาลดลง อาจเป็นเพราะมาตรการ LTV ทำให้คนซื้อน้อยลง ผู้ประกอบการจึงต้องทำราคาให้จับต้องได้มากขึ้น เพื่อไม่ให้เหลือค้างสต็อก และทำให้ต้นทุนค่าส่วนกลางจมอยู่กับผู้ประกอบการ

โอกาสของผู้ซื้อที่มีความพร้อม 

ดังนั้น ตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 จึงเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่มีความพร้อมทั้งบ้านมือหนึ่ง และบ้านมือสอง โดยเฉพาะผู้ซื้อที่มีความสามารถในการใช้จ่าย เนื่องจากมาตรการต่าง ๆ ของภาครัฐ และเอกชน และอัตราดอกเบี้ยต่ำซึ่งเอื้อต่อการซื้ออสังหาฯ ประกอบกับเป็นช่วงที่ราคาอสังหาฯ ส่วนใหญ่คงที่หรือปรับลดลง รวมทั้งผู้ขายยังพากันแข่งออกโปรโมชันและส่วนลดเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อเป็นจำนวนมาก

ในขณะที่ราคากลางเฉลี่ยของคอนโดฯ ปรับลดลง ส่วนราคากลางเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์อยู่ในระดับที่ไม่สูงจนเกินไป และยังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี ผู้ที่คิดจะซื้อเพื่อลงทุนสามารถใช้จังหวะนี้ ซื้อเพื่อขยายพอร์ตการลงทุนและรับประโยชน์จากมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต แต่ทั้งนี้ยังควรให้ความสำคัญกับศักยภาพของทำเลที่จะตัดสินใจซื้อด้วย

ตลาดเช่าในเมืองยังไปได้

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า ทำเลที่น่าสนใจคือย่านศูนย์กลายธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT ใกล้แหล่งงาน ใกล้โรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย

“การเลือกคอนโดฯ ในทำเลใกล้สถานศึกษามีข้อดีตรงที่นักเรียนหรือนักศึกษาจะใช้เวลาเรียนเพียง 3-4 ปี ทำให้มีการหมุนเวียนผู้เช่าอยู่ตลอดเวลา แต่อย่างไรก็ตามควรเลือกสถานศึกษาที่มีศักยภาพดี อยู่ในเมืองเป็นหลัก เพราะเดินทางง่าย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อมจำนวนมาก ในด้านตลาดเช่าโดยทั่วไป ราคาที่ดีควรอยู่ระหว่าง 1-2 หมื่นบาทต่อเดือน หมายความว่าราคาอสังหาฯ ต่อยูนิตไม่ควรเกิน 5 ล้านบาท ถึงจะสามารถทำราคาเช่าประมาณนี้ได้” นางกมลภัทร กล่าว

ขณะที่การลงทุนในบ้านหรือคอนโดฯ มือสองเพื่อปล่อยเช่าก็เป็นอีกหนึ่งโอกาสที่น่าสนใจ เพราะราคาไม่แพง แต่ควรเลือกทำเลที่ดี เดินทางสะดวก แล้วนำมารีโนเวทตกแต่งใหม่ให้สวยงามก็จะสามารถทำให้ปล่อยเช่าในราคาที่ดีขึ้นได้

อย่างไรก็ตาม ยังมีผู้เช่าหรือผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยที่สนใจอสังหาฯ มือหนึ่งมากกว่า เพราะไม่มั่นใจในประวัติของบ้านมืองสอง นอกจากนี้ ในโครงการใหม่ ๆ มักจะมีดีไซน์ทันสมัย สวยงาม มีสิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่ส่วนกลางที่ครบครันกว่า แม้จะได้พื้นที่ห้องขนาดเล็กกว่าก็ตาม นักลงทุนจึงควรพิจารณาให้ละเอียดก่อนจะลงทุนในอสังหาฯ มือสอง

“ในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีแผนจะพัฒนาโครงการใหม่คงต้องชะลอการตัดสินใจ เนื่องจากสินค้าในตลาดมีจำนวนมาก อาจทำให้ราคาและผลตอบแทนที่ได้ไม่ดีเท่าที่ควร ส่วนผู้ซื้อขณะนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะจะซื้ออสังหาฯ แม้มาตรการ LTV ใหม่ จะเอื้อต่อผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือลงทุนให้วางเงินดาวน์น้อยลง แต่ผู้ซื้อยังควรต้องมีการสำรองเงินไว้เพราะการซื้อบ้านยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวเนื่องอีกหลายอย่าง รวมถึงควรมีวินัยทางการเงินมากขึ้นด้วย” นางกมลภัทร กล่าวทิ้งท้าย