ในบรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาฯญี่ปุ่นทั้งหมดที่เข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทย ดูเหมือนว่าบริษัท ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) จำกัด ในเครือ ชินวะ กรุ๊ป (Shinwa Group) จะเป็นเพียงบริษัทเดียวที่ถ่ายทอดเอานวัตกรรม และ DNA ที่เป็นเอกลักษณ์และจุดแข็งของบริษัทตัวเองลงไปในดีเทลด้านการพัฒนาและก่อสร้างโครงการคอนโดในกรุงเทพฯมากที่สุด แตกต่างกับอีกหลายบริษัทที่ให้ความไว้วางใจทีมงานคนไทยในการเป็น Project Lead ในการพัฒนาโครงการ โดยทีมงานจากญี่ปุ่นคือแบคอัพชั้นดีในการให้คำปรึกษา เป็นแหล่งเงินทุน และการประชาสัมพันธ์ ผลลัพธ์ก็คือเราเองก็ยังไม่ค่อยเห็นอะไรในเชิงดีเทลสำหรับคอนโดร่วมทุนหลายๆแห่งที่มีความเป็นญี่ปุ่นจ๋ามาก เหมือนดั่งต้นตำรับ…เท่าที่ผมดูโครงการคอนโดหลายหลากแห่งทั้งในญี่ปุ่นและโอซาก้ามามากกว่า 30 โครงการ ตลอดช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ผมพบว่าสิ่งที่เป็นเอกลักษณ์ และเป็นมาตรฐานของคอนโดญี่ปุ่นในมุมมองของผมก็มักจะประกอบด้วยสิ่งต่างๆเหล่านี้ 1. พื้นที่ Genkan บริเวณทางเข้าห้องเอาไว้เปลี่ยนรองเท้า 2. ห้องน้ำสำเร็จรูปที่มีกระเบื้องที่สามาถกำจัดความชื้นและเชื้อราได้ 3. พื้นที่ระเบียงที่ไม่รวมในพื้นที่ขาย แต่เจ้าของห้องได้ฟรีสามารถใช้ได้เต็มที่ตราบใดที่ไม่ไปวางของเกะกะช่องบันไดหนีไฟ 4. นิยมสร้างแบบ Single Loaded Corridor สำหรับโครงการที่มีขนาดเล็ก (ของไทยยิ่งเล็กยิ่งอัดแน่น) 5. ระบบ Total Security ผ่านอุปกรณ์ SECOM ที่ไม่จำเป็นต้องใช้พนักงานให้เปลือง 6. ห้องจดหมายและ Storage สุดล้ำ 7. อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ 8. การก่อสร้างที่เน้นการ MA อุปกรณ์ท่อ สายไฟ อะไรต่างๆวางลอยหมด 9. ระบบ Air Ventilation 10. นิยมห้องอาบน้ำแค่ห้องเดียว ไม่ว่าจะเป็นห้องแบบ 2-3 นอน แต่แยกห้องสุขาออกจากกัน สะดวกต่อการใช้งานพร้อมกันหลายคน 11.อุปกรณ์ครัวอันทันสมัย เก็บกลิ่น สะอาด ย่อยเศษอาหารได้ และ 11. พื้นที่ส่วนกลางที่ไม่ใหญ่ เน้นการใช้งานได้จริง โดยที่ไม่สิ้นเปลืองงบประมาณในการดูแลรักษา

คลิกอ่านบทความ เก็บตกบรรยากาศ PropTrip: Tokyo Mission เมื่อคนไทยสนใจซื้อคอนโดที่โตเกียวเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง และ ลัดฟ้าพาไปดูโครงการอสังหาฯของ Nomura Real Estate Development ที่เค้าว่ากันว่ามี Common Space Design และ Brand Image ที่แข็งแกร่งที่สุดในหมู่ชาวญี่ปุ่น

พื้นที่ Genkan ที่โครงการ Sly Forest Shinjuku ของ Sumitomo Realty

รูปแบบ Single Loaded Corridor เพื่อ Maximize View & Space ให้กับผู้อยู่อาศัย ล้วนเป็นทีพบเห็นได้ทั่วไป ไม่ว่าจะเป็นโครงการเล็กหรือใหญ่

โครงการ Shinagawa Terrace ริมอ่าวโตเกียว ของ Sumitomo Realty

ระเบียงขนาดใหญ่เกินกว่า 15 ตรม ที่ได้ใช้อย่างฟรีๆ

สำหรับบริษัทในเครือ ชินวะ กรุ๊ป นั้น ถือได้ว่าเป็นกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ โรงแรม และขนส่งขนาดใหญ่ในโอซาก้า ที่ก่อตั้งมาเกือบ 130 ปี ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯครับ ถ้าเทียบ Market Cap กันดู เราจะเห็นได้ว่า Market Share ดูจะเป็นรองดีเวลลอปเปอร์หลายๆรายที่เข้ามาเป็นพาร์ทเนอร์กับคนไทย โดยโครงสร้างบริษัทจะแบ่งเป็นกลุ่มย่อยในสายงานต่างๆ ที่มี CEO แต่ละกลุ่มรับหน้าที่ในการบริหารงานตาม Direction ที่วางจากบริษัทแม่ที่ทำหน้าที่เป็น Holdings Company

บริษัททั้งหมดในเครือ Shinwa ประกอบด้วย Shinwa Kentetsu ซึ่งเป็นบริษัทรับเหมาก่อสร้าง ที่นอกจากจะสร้างอพาร์ทเมนท์บนที่ดินตัวเอง และให้ Shinwa Fudosan ที่เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯไปบริหารงานต่อ และรับ Renovate อาคารเก่าหลายๆแห่งแล้ว ยังรับสร้างโครงการในรูปแบบ Maximize Value โดยเป็นการร่วมเป็นพาร์ทเนอร์กับ Landlord รายย่อยที่มีที่ดินแต่ไม่รู้ว่าจะทำอะไร ให้เกิดรายได้และทำมาแบ่งผลกำไรกันด้วยครับ

Shinwa Fudosan เป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯทั้ง คอนโดภายใต้แบรนด์ Dolce Vita อพาร์ทเมนท์แบรนด์ Splendid โรงแรมแบรนด์ Plaza Kobe และ The Rise ในย่าน CBD อย่าง Kitashinchi

นอกจากนั้นก็มีธุรกิจแนว Recurring Income อื่นๆตามสมัยนิยมของดีเวลลอปเปอร์ญี่ปุ่น ที่มักจะมองหาธุรกิจอื่นนอกจากการสร้างคอนโดที่มันทำผลตอบแทนไม่ได้มากนักครับ ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจออกแบบสถาปัตยกรรม ธุรกิจฟิตเนส ธุรกิจ Education Center และธุรกิจนายหน้าอสังหาฯในย่านโอซาก้าครับ

สำหรับชินวะเองมีนวัตกรรมการก่อสร้างรูปแบบ Runesu กลับพื้นเป็นคาน กลับคานเป็นพื้น โดยการใช้เหล็ก Sigma Beam ในการก่อสร้างคาน ที่มีเอกลักษณ์แตกต่าง และเป็นลิขสิทธ์ที่ทางบริษัทถือครองอยู่ครับ โดยในช่วงปี 2017 ที่ผ่านมา ทาง Shinwa ได้มีการร่วมลงทุนกับ Woralak Property ในการจัดตั้งบริษัท W-Shinwa ขึ้นมาเพื่อพัฒนาคอนโด Low Rise ที่พ่วงด้วยนวัตกรรม Runesu (แต่มีเพียงแค่ 2 ชั้นที่มี) ที่ทองหล่อ 5 ภายใต้ชื่อ Runesu Thonglor 5 ที่ตอนนี้สร้างมาถึงชั้น 1 และขายหมดไปแล้วแล้ว โดยเตรียมจะโอนปลายปี 2018 นี้ครับ

RUNESU คือเทคโนโลยีการก่อสร้างที่เป็นนวัตกรรมส่งตรงจากประเทศญี่ปุ่น ด้วย Sigma BEAM ซึ่งเป็นลิขสิทธิ์พิเศษและเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวของโครงสร้าง RUNESU ที่มีเพียงหนึ่งเดียวในโลก โดยการปรับคานเป็นพื้นและปรับพื้นให้เป็นคาน ทำให้มีพื้นที่เพิ่มขึ้น 25-40% สามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น นอกจากเป็นโครงการแรกในประเทศไทยแล้ว   ยังเป็นแห่งแรกในเอเชียตะวันออกฉียงใต้อีกด้วย โดยในปีนี้ทาง Shinwa Thailand มีแผนที่จะเปิดตัวโครงการ Ren Sukhumvit 39 ในซอยพร้อมมิตร ที่มีการนำเอานวัตกรรม RUNESU มาใช้กับทุกยูนิตในโครงการ

การมาเยือนถิ่นของชินวะ ที่โอซาก้า ครั้งนี้ของผมนับว่าเป็นครั้งที่สองแล้วครับ โดยครั้งนี้มีความแตกต่าง และมีวัตถุประสงค์เพิ่มเติมจากครั้งแรกก็คือ ได้เห็นสำนักงานแห่งใหม่ของชินวะ ในย่าน Shinsaibashi ที่ทางบริษัทฯไปซื้อและนำมา Renovated ใหม่ และการมาดูศักยภาพของการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของชินวะ ความทนทานของอาคาร และบริการหลังการขายที่ต้องบอกว่าแฮปปี้ทั้งผู้เช่า และเจ้าของห้อง เนื่องจากห้องเช่านั้นเต็มตลอด แถมไม่ว่าเวลาจะผ่านไปกี่ปีตัวอาคารก็ไม่ได้มีปัญหาจนต้อง Maintenance อะไรมากมายเลย…ทั้งหมดนี้ก็เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับตลาดชาวไทยครับว่า ถึงแม้กลุ่ม ชินวะ เองจะเป็นรองในเชิง Market Cap (เพราะไม่ได้เข้าตลาดฯ) แต่แนวทางการทำงานที่เน้นลูกค้าเป็นศูนย์กลาง และเทคโนโลยีในการก่อสร้างนั้นมีความโดดเด่นไม่แพ้รายใหญ่อื่นๆแต่อย่างใด

อ่านบทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับชินวะ และ Runesu ได้ที่นี่ ลงลึกถึงรายละเอียด RUNESU THONGLOR 5 คอนโดใหม่สัญชาติญี่ปุ่นแท้ๆจาก OSAKA

ทีมนักข่าวเข้าเยี่ยมชมไซต์งานก่อสร้างสุดเป็นระเบียบที่ย่าน Namba ใจกลางโอซาก้า (ห่างประมาณ 500 เมตรจาก JR สถานี Namba) ซึ่งที่นี่ (ชื่อไม่เป็นทางการคือ Namba Mansion) เป็นคอนโดสูง 15 ชั้น จำนวน 196 ห้อง เน้นห้องขนาดเล็กประมาณ 23 – 35 ตรม. สร้างแบบ Conventional โครงสร้างคอนกรีตหล่อพิเศษเสริมเหล็ก แต่ใช้เวลาก่อสร้างแค่ 16 เดือน ด้วยเทคโนโลยีอันทันสมัยจากทีมงาน Shinwa Kensetsu โดยแปลงที่ดินอยู่ติดกับโรงแรม Marriott ที่ก่อสร้างโดยชินวะเหมือนกัน แต่ถูกขายเข้ากอง REIT ไปเรียบร้อยแล้ว ทั้งๆที่สร้างเสร็จไปเพียงแค่ชั้นใต้ดินเท่านั้น

แต่ละห้องจะเว้นช่องเอาไว้ก่อผนังกั้นห้องทีหลัง และคอนโดที่นี่ไม่ได้มีรูปแบบ Runesu ครับ

โรงแรม Marriott ที่กำลังก่อสร้างอยู่ในที่ดินติดกัน ตอนนี้สร้างจบชั้นใต้ดินไปแล้วครับ

จากนั้นก็พาไปชมอพาร์ทเมนท์ของบริษัทภายใต้แบรนด์ Arrow Field ที่สร้างเสร็จมาสิบปีแล้ว ใกล้สถานี Nakatsu ได้วิว Umeda Sky Building ซึ่งเต็มตลอด เพิ่งมีผู้เช่า Move Out ออกไปห้องนึง  และอาทิตย์หน้ากำลังจะมีคน Move In ก็เลยเเวะเข้ามาดูได้ ห้องมาตรฐานขนาดประมาณ 30 ตรม.ไม่รวมระเบียง ค่าเช่าตกประมาณเดือนละ 80,000 เยนครับ

เห็นวิวอาคาร Umeda Sky ทุกยูนิตตั้งแต่ชั้นล่าง

แน่นอนว่าเป็น Single Loaded Corridor เช่นเคย

มีพื้นที่ Runesu ที่กว้างเป็นพิเศษ เป็นเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน อยู่กัน 1-2 คน สามารถเดินมุดใต้ช่องด้านล่างทะลุจากห้องรับแขกไปห้องนอนได้เลย

มีช่อง Runesu เอาไว้เก็บของใช้บริเวณครัว ช่วยประหยัดพื้นที่ในการวางตู้ไปได้พอสมควร

ห้องน้ำสำเร็จรูปที่เป็นแบบ Fully Equipped มีระบบกันเชื้อรา ฆ่าเชื้อโรค กระเบื้องโลหะสังเคราะห์ ทำให้แม้เวลาจะผ่านไปเป็น 10 ปีก็ดูเหมือนใหม่อยู่เสมอครับ

ห้องขนาดใหญ่จะได้เป็นทั้งพื้นที่ Runesu และพื้นที่ DEN สไตล์ Loft ใช้ได้ทั้งนั่งทำงาน และเป็นเตียงนอน

จากนั้นก็เป็นเวลาที่เราจะได้เห็นโครงสร้างที่ทีฐานรากพิเศษ สำหรับป้องกันความเสียหายที่เกิดจากแผ่นดินไหวครับ ครั้งนี้ชินวะ พาเราไปดูโครงการอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่งสร้างเสร็จไปเมื่อปีที่แล้วอย่าง Splendid Hanaten ครับ

เรามุดลงชั้นใต้ดินของอพาร์ทเมนท์ Splendide Hanaten ที่มีจุดเด่นในเรื่อง โครงสร้างรับแผ่นดินไหว ที่นี่ใช้ระบบรองรับแผ่นดินไหวสมัยใหม่ ที่มักจะถูกเรียกว่า Isolated Based หรือ Based Isolation ซึ่งมีบริษัทก่อสร้างพัฒนาหลายบริษัท แต่ที่นี่เลือกใช้จานหมุนเหล็กภายใต้ระบบ NS-SSB ที่หากมีแผ่นดินไหวตั้งแต่ 5 แมกนีจูดขึ้นไป (รองรับได้ถึง 9) ชั้นล่างๆจะรู้สึกถึงแรงสั่นมากกว่าชั้นบนหน่อยนึง แต่ถ้าต่ำกว่า 5 จะไม่รู้สึกถึงแรงสั่นสะเทือน ของในห้องจะไม่หล่นพังเสียหาย แตกต่างจากระบบเดิมคือทำให้โครงสร้างแข็งแรงยึดกับเปลือกโลก โครงสร้างไม่พังแต่ของในห้องหล่นเมื่อมีแผ่นดินไหว ระบบ NS-SSB ที่นี่มีทั้งหมด 12 เสา 12 จานหมุน เมื่อแผ่นดินไหวจบตึกจะปรับไปสู่ตำแหน่งเดิม ตรงข้ามกับโครงสร้างแบบโบราณที่เชื่อมทั้งพื้นล่างและอาคารกับเปลือกโลก ที่อาจจะเสียหายจนคืนรูปเดิมไม่ได้หากแผ่นดินไหวหนักมากๆ

ระบบจานหมุน NS-SSB ของบริษัท Nippon Steel Sumikin Engineering เป็นอีกหนึ่ง Earth quark Prevention Construction System แนว Isolation Based ที่เป็นที่นิยมในญี่ปุ่น

หากเกิดแผ่นดินไหว จานหมุนที่อยู่แทรกกลางระหว่างเสาคอนกรีตที่เชื่อมฐานรากกับอาคาร จะทำหน้าที่สั่นไปมา เพื่อให้อาคารทรงตัวอยู่ได้

สำหรับอาคารสมัยเก่า และอาคารในไทยที่บอกว่ารองรับแผ่นดินไหว ก็จะใช้ระบบแบบแรกในตารางที่ยึดฐานอาคารกับเปลือกโลกไว้ให้มั่นคงที่สุด แต่แบบนี้มีโอกาสที่ของทุกอย่างภายในอาคารและล้มพังมาได้ แม้เกิดแผ่นดินไหวเพียงเล็กน้อย

มีจานหมุนวางแทรกอยู่ทุกเสาของอาคารนี้ครับ ในเมืองไทยคงไม่จำเป็นต้องนำมาใข้เพราะนอกจากจะไม่ค่อยมีแผ่นดินไหวรุนแรงแล้ว ยังมี Cost ในการก่อสร้างที่แพงกว่าปกติอีกเกือบ 1 เท่าตัว (ในญี่ปุ่นนะ)

ปี 2019 นี้พร้อมรุกตลาดไทยให้มากขึ้นด้วยมูลค่าโครงการรวมกว่า 3,000 ล้านบาท พร้อมชูจุดเด่นบริการหลังการขายที่ไม่เหมือนใคร

สำหรับในงานแถลงข่าวครั้งนี้ Shinwa Group ได้ทำการแถลงข่าวแผนธุรกิจสำหรับปี 2019 ที่สำนักงานใหญ่แห่งใหม่ของ Shinwa Group ในย่าน Shinsaibashi [ประกอบด้วยกลุ่มธุรกิจรับเหมา Shunwa Kintetsu และธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ Shinwa Fudosan] โดยมี Group President มร. มาริโอะ จุนจิ มาให้การต้อนรับด้วยตัวเอง

โดย Shinwa Group เข้ามาจัดตั้งธุรกิจพัฒนาอสังหาฯในกรุงเทพฯมาแล้ว 1 โครงการภายใต้บริษัท W-Shinwa กับโครงการ Runesu Thonglor 5 ที่ชูจุดเด่นด้วยนวัตกรรม Runesu กลับพื้นเป็นคาน กลับคานเป็นพื้น ที่เพิ่มพื้นที่ใช้สอยได้มากขึ้น และเป็นลิขสิทธิ์เฉพาะจาก Shinwa Kintetsu ซึ่งตอนนี้มีความคืบหน้าในการก่อสร้างแล้ว 32% ดังที่ได้กล่าวไปในข้างต้นแล้ว

นอกจากนวัตกรรมในการก่อสร้างที่โดดเด่นมีเอกลักษณ์แล้ว โครงการอสังหาภายใต้แบรนด์ Shinwa ทั้งหมดยัง เน้นบริการหลังการขายที่เข้าใจและใส่ใจผู้เช่า กับนักลงทุนด้วย โมเดล Triple S Service ซึ่งเป็นการให้บริการแบบรวมศูนย์เบ็ดเสร็จ ที่หากผู้เช่ามีปัญหา น้ำ ไฟ ค่าเช่า ซ่อมแซม ฯลฯ ถูกบริหารจัดการโดยทีมงานของ Shinwa เจ้าของห้องไม่ต้องปวดหัววุ่นวายในการตามตัวเอเจนท์ หาผู้เช่า ทำสัญญา ตามช่างโครงการ ทำความสะอาด ฯลฯ แต่ Shinwa จะให้บริการแบบเต็มรูปแบบเอง ในแบบ Lifetime Warranty ฟรีตลอดอายุการใช้งาน

ซึ่งจากผลวิจัยของ CBRE เกี่ยวกับตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติใจกลางกทม. พบว่า “ตัวเลือกสำหรับชาวต่างชาติโดยส่วนใหญ่ ก็คือ การเช่าอพาร์ทเมนท์จากบุคคลเดียวเป็นเจ้าของทั้งอาคาร หรือจากนักลงทุนรายย่อยที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อนำมาปล่อยเช่า ผู้เช่าจำนวนมากโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นนิยมเช่าอพาร์ทเมนท์มากกว่า เพราะสามารถติดต่อทุกเรื่องได้โดยตรงกับผู้ดูแลอาคาร โดยที่ส่วนใหญ่จะมีช่างประจำอยู่ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็นปัญหาเกี่ยวกับการบริหารอาคารหรือการซ่อมบำรุงภายในห้องพัก ในขณะที่คอนโดมิเนียม ผู้จัดการอาคารจะรับผิดชอบเฉพาะการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางเท่านั้น ไม่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาภายในห้องพัก” สอดคล้องกับโมเดลการให้บริการแบบ Triple S ซึ่งจะทำให้การเช่าคอนโดมีแต้มต่อเหมือนกับการเช่าอพาร์ทเมนท์ทันที

มร.โทโมยาสุ ยามาเบะ กรรมการผู้จัดการ และ นายวิชัย จุฬาโอฬารกุล กรรมการบริหาร บริษัท ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) จำกัด เปิดเผยว่า ขณะนี้บริษัทได้จัดตั้งส่วนงานทริเปิลเอส (SSS หรือ Triple S) ซึ่งเป็นโปรแกรมฮาร์ดแวร์และซอฟท์แวร์ระบบบริหารงานหลังการขาย กลยุทธ์ที่เตรียมพร้อมที่จะเข้ามาช่วยประสานงานบริการกับผู้เช่า ทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มเป้าหมายใหญ่ของผู้เช่าเป็นชาวญี่ปุ่น ในขณะเดียวกันก็เป็นการแบ่งเบาภาระการทำงานให้เอเย่นต์รวมนักลงทุนเจ้าของห้องชุด โดยเอเย่นต์ที่หาห้องพักให้ผู้เช่าชาวญี่ปุ่นในไทย ปัจจุบันมีประมาณ 40 ราย ทั้งนี้เป็นบริการสำหรับโครงการของชินวะ กรุ๊ปเท่านั้น โดยโครงการแรก คือ โครงการ Runesu Thonglor 5 กำหนดแล้วเสร็จพร้อมโอนให้ลูกค้าเข้าอยู่ประมาณไตรมาส 3 ปี 62

“ทริปเปิลเอส เป็นกลยุทธ์จากชินวะญี่ปุ่น-ประเทศแม่ ซึ่งประสบความสำเร็จจากผลงานอ้างอิง โดยปัจจุบันมีการบริหารงานห้องชุด และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ในมือกว่า 5,000 ห้องที่ประเทศญี่ปุ่น เป็นส่วนงานที่ตั้งขึ้นมาเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่า ในขณะที่ช่วยแบ่งเบาภาระของเอเย่นต์และนักลงทุน โดยตัดขั้นตอนการทำงานของเอเย่นต์ไปเลย เพราะปัจจุบันไม่ว่าลูกค้าผู้เช่าจะมีปัญหาอะไร เล็กใหญ่ขนาดไหนจะติดต่อไปที่เอเย่นต์ทุกครั้ง ทำให้เอเย่นต์ยังต้องมีภาระบริการผู้เช่าตลอดอายุสัญญาเช่า แต่ส่วนงานทริเปิลเอสของชินวะฯ ผู้เช่าสามารถติดต่อโดยตรงกับเราได้ตลอดเวลา เพราะมีเจ้าหน้าที่ที่สามารถพูดภาษาญี่ปุ่น และภาษาสากลได้ รวมถึงมีซัพพรายเออร์และช่างงานระบบต่างๆในมือ ทำให้สามารถช่วยอำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่าได้อย่างทันท่วงที ไม่ว่าจะมีปัญหาหรือต้องการความช่วยเหลือเรื่องใด เช่น น้ำ ไฟ อินเตอร์เน็ต แอร์ หรืออื่นๆ เพราะเรามีซัพพรายเออร์ทุกส่วนงานในมือ เป็นการให้บริการโดยไม่มีค่าใช้จ่าย  ซึ่งขณะนี้มีความพร้อมเต็มที่เพราะที่ผ่านมาชินวะฯได้มีการทดลองระบบ ด้วยการซื้อห้องชุดในไทยจำนวนหนึ่งเพื่อบริหารงานมาประมาณ 2 ปี ซึ่งจะเป็นการสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าขั้นสุด ตามเจตนารมณ์ที่ชินวะฯยึดหลักเป็นบริษัทผู้บริหารงานคอนโดมิเนียมจิตวิญญาณญี่ปุ่นแท้ๆ” นายวิชัย กล่าว โดยโมเดลรายได้ของการบริการแบบ Triple S นี้จะมาจากการแบ่ง Revenue Sharing กันระหว่าง Shinwa และเอเจนท์ ซึ่งทางเจ้าของห้องจะได้ค่าเช่าในราคาตลาดที่ทางชินวะกำหนดให้ เจ้าของห้องไม่ต้องจ่ายราคาเพิ่มแต่อย่างใด แต่ห้องที่เข้าร่วมโครงการ Triple S จะต้องเป็นห้องที่ปล่อยเช่าโดยเอเจนท์ที่ร่วมลงทะเบียนกับทางชินวะเท่านั้น

สำหรับในปีนี้ Shinwa Real Estate Thailand เตรียมตัวเปิดตัวโครงการคอนโดอีกอย่างน้อย 2 แห่ง มูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาทคือ Ren Sukhumvit 39 ที่มีการผนึกกำลังกันระหว่าง 3 บริษัทชั้นนำคือ Prebuilt, Shinwa Real Estate Thailand และ Pressance Corporation (Developer ที่เป็นชั้นนำในโอซาก้าที่มีจำนวนยูนิตคอนโดเยอะเป็นลำดับสองของประเทศญี่ปุ่น) และโครงการคอนโด Low Rise อีกโครงการในย่านศรีนครินทร์ ห่างจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีสวนหลงร.9 ประมาณ 300 เมตร หลัง Paradise Park บนที่ดินเกือบ 1 ไร่ สูง 7-8 ชั้น จำนวนไม่เกิน 100 ยูนิต ขนาดพื้นที่รวม 4,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการประมาณ 200 ล้านบาท คาดว่าจะเริ่มขายประมาณไตรมาสสาม แม้เป็นโลว์ไรส์แต่ยังคงกิมมิกที่มีเสน่ห์เป็นเอกลักษณ์ของชินวะ ซึ่งภายหลังจะมีโครงการในลักษณะเดียวกันนี้กระจายในทำเลชุมชนทั่วไป เนื่องจากเป็นโครงการขนาดเล็กสามารถดำเนินการและปิดการขายได้เร็ว สำหรับปีนี้จะมีการรับรู้รายได้จากการโอนโครงการรูเนะสุ ทองหล่อ 5 ที่จะเริ่มทะยอยโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสสาม

ในเบื้องต้นโครงการ Ren Sukhumvit 39 ในซอยพร้อมมิตร ยังอยู่ระหว่างการขอใบอนุญาต EIA เป็นคอนโด Low Rise 7 ชั้น 2 อาคาร ที่ใช้นวัตกรรม Runesu ทุกชั้น มูลค่าโครงการประมาณ 2,600 ล้านบาท มีห้องแบบ 1-2 ห้องนอน บนขนาดตั้งแต่ 30 (+12 พท. Runesu) – 66 (+18 พท Runesu) ตรม. คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาสที่สองของปีนี้ โดยราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณตรม.ละสองแสนกลางๆ

นอกจากนี้ Shinwa Real Estate Thailand ยังประสบความสำเร็จในนำนวัตกรรมการก่อสร้างแบบ Runesu ไปเปิดตลาดขายลิขสิทธิ์ยังประเทศอย่าง สิงค์โปร์ มาเลเซีย ฮ่องกง อินโดนิเซีย ไต้หวัน และฟิลิปปินส์

เหล็ก Sigma Beam เป็นพระเอกของโครงสร้างแบบ Runesu

ผ่าอาคารให้เห็นถึงโครงสร้าง

โดยในปีถัดๆไปน่าจะเริ่มพัฒนาธุรกิจใหม่เพิ่มเติมอย่าง Premium Service Apartment และทาวน์โฮม รวมไปถึงการทำ Business Model ใหม่ๆที่ทางบ.ถนัดในญี่ปุ่นคือ Maximize Value ซึ่งเป็นการร่วมพัฒนาโครงการอสังหาฯประเภทต่างๆกับ Landlord รายย่อยที่มีที่ดินแต่ไม่รู้จะทำอะไรดี และแบ่งผลกำไรที่ทางบริษัทฯได้จากการบริหารจัดการขาย-เช่า ให้กับ Landlord ตามสัดส่วนที่ตกลงกัน

โดยส่วนตัวผมว่าแนวคิดนี้ค่อนข้าง Work มากในตลาดญี่ปุ่น และน่าจะเป็นที่ประเทศไทยในอนาคต เพราะเรารู้กันดีว่าที่ญี่ปุ่นนั้นมีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างรกร้างว่างเปล่ามากมาย เนื่องจากภาษีมรดกแพงมาก คนได้รับที่ดินก็ไม่มีเงินมาเสียภาษี จะขายที่ดินก็ขายยาก ไม่ค่อยได้ราคาที่ดี และหากขายไปก็เกิดความรู้สึกเสียดายในสิทธิ์การเป็นเจ้าของ ในขณะที่เมืองไทยเองการขายที่ดินราคาแพงๆแต่กลับมีคนซื้อเรื่อยๆก็เป็นต้นเหตุสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นมากอย่างไร้เหตุผล แต่ก็มี Landlord ส่วนหนึ่งเช่นกันที่ใจจริงแล้วไม่อยากจะขายที่ดิน เพราะต้องการส่งต่อเป็นมรดกให้ลูกหลานได้มีที่ดินทำกิน แต่ก็ไม่รู้ว่าจะพัฒนาอะไรอย่างไร อยากทำแบบ Leasehold แต่ก็ไม่มี Know How สุดท้ายไม่มีทางเลือกก็เลยต้องตัดใจขาย…นี่คือ Project Style Co-Creation ที่ตัวผมเองมองว่าเป็นการแก้ไขปัญหาราคาที่ดินพุ่งสูงที่ต้นน้ำอย่างแท้จริงครับ

ซึ่งในการร่วมลงทุนพัฒนานั้นเจ้าของที่ดินสามารถใช้แบรนด์ตัวเองเป็นอะไรก็ได้ตามแต่ตกลง แต่โมเดลการทำงานจะแบ่งออกเป็น ชินวะสร้างให้บนที่ดินของ Landlord และชินวะจะทำหน้าที่บริหารการขาย และแบ่งผลกำไร และอีกโมเดลจะเป็นรูปแบบการเช่าไม่ว่าจะเป็นอพาร์ทเมนท์หรือพื้นที่ Commercial ที่ทางชินวะจะพัฒนาโครงการบนที่ดินของ Landlord โดย Landlord เป็นผู้ออกเงินค่าก่อสร้างส่วนหนึ่ง และแบ่งผลกำไรจากการบริหารการเช่าส่วนหนึ่งให้ โดยเมื่อครบสัญญาทาง Landlord ก็จะได้รับโครงการไปบริหารต่อเอง

โมเดลการสร้างโครงการแบบ OEM นี้มีอยู่เยอะในญี่ปุ่นครับ เราได้เห็นบริษัทก่อสร้างรายย่อยหลายๆแห่งทำกัน อีกรายที่ผมเคยเห็นก็จะเป็นของบริษัท Land Housing ครับ ที่เน้นการพัฒนาโครงการสไตล์หอพัก และ Hostel ขนาดเล็กในย่านที่มีนักศึกษาอยู่เยอะ (หรือไม่ต้องสร้างใหม่จะ Renovated ก็ได้ครับ) พอสร้างเสร็จแล้วก็ตัดสินใจกับ Landlord ว่าจะเลือกขายต่อทั้งอาคาร หรือว่าจะให้ทางบริษัททำการบริหารการเช่าให้ก็ได้ครับ

ที่มาภาพ: http://landhousing.kir.jp/

ระหว่างงานแถลงข่าวมีนักข่าวหลายคนถามถึงแผนการในการเปิดตลาดคอนโดเพื่อผู้สูงอายุในไทย ซึ่งก็น่าจะเป็นเทรนด์สำหรับปีนี้และปีถัดๆไป เนื่องจากเราได้ทยอยเห็นบริษัทญี่ปุ่นที่มา JV กับไทยเริ่มจะมีการเคลื่อนไหวเข้าสู่ตลาดนี้แล้วหลายราย ทั้ง AP x Mitsubishi และ Origin x Nomura และ Sena x Hankyu Hanshin โดยอาศัยประสบการณ์ของพันธมิตรญี่ปุ่นที่ได้มีการพัฒนาโครงการเพื่อผู้สูงอายุมาหลายสิบปีแล้ว ซึ่งทางชินวะ ไทยแลนด์ ก็ตอบประเด็นนี้ว่ามีโครงการที่จะพัฒนาในอนาคต แต่คงยังไม่ใช่ระยะเวลาอันใกล้นี้แน่นอน แต่หากว่าทุกอย่างพร้อมเมื่อไหร่ ชินวะ กรุ๊ป ก็พร้อมที่จะ Support เต็มที่ เนื่องจากมีหลายโครงการในโอซาก้าที่พัฒนาเพื่อตอบโจทย์ Senior Style เช่นกัน

แน่นอนว่าโถงทางเดินต้องกว้างขวาง มีราวจับทั้งสองข้าง

ทุกส่วนของห้องรถเข็นต้องเข็นได้สะดวก

พื้นต้องไม่มีสเตป

พื้นที่กิจกรรมสังสรรค์

สิ่งหนึ่งที่ผมเห็นเป็นสาระสำคัญสำหรับแผนการรุกตลาดอสังหาฯของชินวะ กรุ๊ป ในประเทศไทยนั้นก็คือ เป้าหมายในการเปิดโครงการและรายได้ครับ เพราะหากพิจารณาดูจากรายได้และผลกำไรรวมของชินวะ กรุ๊ป ที่โอซาก้า ก็จะพบว่ามีรายได้ในปี 2019 ที่ 10,400 ล้านบาท และมีกำไรอยู่ที่ 920 ล้านบาท ในขณะที่แผนการรุกตลาดไทยภายในสามปีข้างหน้านั้นตั้งเป้าไว้สูงถึง 5,000 ล้านบาท (เฉพาะในปีนี้ 3,000 ล้านบาท) ซึ่งหากนับในสัดส่วนนี้ก็คิดเป็นรายได้จากประเทศไทยถึง 30% ในปี 2019 เลยล่ะครับ….มองอย่างนี้แล้วเห็นทีว่าประเทศไทยนี่ล่ะครับคืออนาคตที่สดใสของดีเวลลอปเปอร์ญี่ปุ่นหลายๆราย โดยเฉพาะชินวะ กรุ๊ป ที่เอาจริงถึงขนาดจัดตั้งบริษัทขึ้นมาเองโดยไม่จำเป็นต้องร่วมทุนกับพันธมิตรชาวไทยเลยก็ได้ครับ

ผลตอบรับของโครงการที่พร้อมเปิดขายในปีนี้ และยอดโอนของโครงการ Runesu Thonglor 5 น่าจะเป็นบททดสอบชั้นดีว่า สองผู้นำอย่างคุณยามาเบะ และพี่เคนนี่ จะสามารถพา ชินวะ ไทยแลนด์ บินสูงทะยานฟ้า ได้ตามเป้าหมายที่บริษัทแม่วางเอาไว้ได้หรือไม่….ต้องติดตามชมตอนต่อไปครับ