เจแอลแอล ประเทศไทย (NYSE: JLL) บริษัทชั้นนำด้านบริการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยบทวิเคราะห์ล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของแต่ละภาคธุรกิจในปี 2568 และแนวโน้มสำคัญที่จะกำหนดทิศทางการลงทุนและการตัดสินใจในปี 2569 บทวิเคราะห์นี้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน โรงแรม บริหารอาคาร การเช่าอาคารสำนักงาน และบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา ครอบคลุมมุมมองด้านความต้องการของนักลงทุน แนวโน้มผลการดำเนินงาน และลำดับความสำคัญด้านการบริหารสินทรัพย์ในทุกประเภทอสังหาริมทรัพย์

ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ดาต้าเซ็นเตอร์ขึ้นแท่นดาวเด่นปี 2568 ขณะที่อสังหาฯ ภาคอุตสาหกรรมแข็งแกร่งต่อเนื่องสู่ปี 2569

ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลกและเหตุการณ์ต่างๆ ที่สร้างความผันผวนให้กับเศรษฐกิจไทยในปี 2568 การลงทุนในบางภาคธุรกิจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเติบโตแข็งแกร่ง โดยดาต้าเซ็นเตอร์ได้ก้าวขึ้นเป็นสินทรัพย์โดดเด่นประจำปี จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นของผู้ให้บริการคลาวด์ ความต้องการโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับ AI และความสนใจจากนักลงทุนระดับภูมิภาคที่มองไทยเป็นฮับดิจิทัล ความเชื่อมั่นของนักลงทุนยังคงอยู่ในระดับสูงจากปัจจัยพื้นฐานระยะยาวของสินทรัพย์ประเภทนี้ในประเทศ

คุณกฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน กล่าวว่า “ดาต้าเซ็นเตอร์คือดาวเด่นของปี 2568 ความต้องการได้รับแรงหนุนจากปัจจัยเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่วงจรระยะสั้น ทำให้นักลงทุนยังคงมองบวกต่อสินทรัพย์ประเภทนี้ เมื่อมองไปข้างหน้าในปี 2569 คาดว่าอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและคลังสินค้าจะยังคงเป็นกลุ่มที่ทำผลงานโดดเด่น จากทั้งความต้องการด้านโลจิสติกส์ที่แข็งแกร่ง และการขยายตัวของผู้ผลิตระดับภูมิภาค”

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและคลังสินค้ายังคงแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยมีความต้องการสูงจากกลุ่มผู้ผลิต ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ และผู้ดำเนินงานกระจายสินค้า ตัวชี้วัดสำคัญ เช่น อัตราพื้นที่ว่างที่ยังอยู่ในระดับต่ำและทรงตัว (11.0% ณ ไตรมาส 3/2568) และการพัฒนาพื้นที่ใหม่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง (เพิ่มขึ้น 6.1% ณ ไตรมาส 3/2568 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่ผ่านมา) สะท้อนปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งและจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงปีหน้า

โรงแรม: การซื้อขายชะลอตัว นักลงทุนเลือกมากขึ้น และการแข่งขันระดับภูมิภาคที่รุนแรงขึ้น

ผลการดำเนินงานของโรงแรมในไทยชะลอตัวลงตั้งแต่เดือนมกราคม แม้จะมีมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวและการอำนวยความสะดวกด้านวีซ่า โดยการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ช้ากว่าคาด และการแข่งขันที่ดุเดือดขึ้นจากประเทศเพื่อนบ้าน ได้กดดันทั้งอัตราเข้าพักและราคาห้องพัก

เวียดนามเป็นคู่แข่งที่ถูกจับตาอย่างใกล้ชิด แม้จะยังไม่แทนที่ตำแหน่งของไทย แต่ก็มีบทบาทชัดเจนยิ่งขึ้นทั้งในด้านการท่องเที่ยวและการลงทุน นักลงทุนยังคงต้องการลงทุนในธุรกิจโรงแรม แต่มีการคัดเลือกมากขึ้น โดยให้ความสนใจสินทรัพย์ที่สามารถปรับโฉมใหม่ได้ อยู่ทำเลในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวหลัก รวมถึงโรงแรมที่มีโอกาสยกระดับประสิทธิภาพการดำเนินงาน เมื่อเทียบกับปีก่อน นักลงทุนให้ความสำคัญมากขึ้นกับความแตกต่างเฉพาะตัวของโรงแรม ผลการดำเนินงาน และโอกาสในการเพิ่มมูลค่า

“ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดเปลี่ยนไปเมื่อเทียบกับปีก่อน” คุณพิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานบริหาร ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก บริการการลงทุนด้านโรงแรม กล่าว “นักลงทุนยังคงมองหาโอกาส แต่มีความพิถีพิถันมากขึ้น ทำเล โปรไฟล์สินทรัพย์ และศักยภาพในการยกระดับประสิทธิภาพล้วนเป็นปัจจัยสำคัญ ขณะที่เรามุ่งสู่ปี 2569 แรงขับเคลื่อนของการท่องเที่ยว การแข่งขันในภูมิภาค และประสิทธิภาพในการบริหารจะเป็นปัจจัยกำหนดผลตอบแทนการลงทุน”

การบริหารทรัพย์สิน: เทคโนโลยี ESG และประสบการณ์ผู้เช่า คือหัวใจของการสร้างมูลค่า

เทคโนโลยียังคงมีบทบาทสำคัญในการปรับเปลี่ยนการบริหารจัดการอาคารอย่างต่อเนื่อง ครอบคลุมตั้งแต่ระบบอัตโนมัติ เครื่องมือบำรุงรักษาแบบดิจิทัล ไปจนถึงแพลตฟอร์มเพิ่มประสิทธิภาพ ซึ่งช่วยลดต้นทุนและยกระดับคุณภาพบริการได้ ขณะเดียวกัน ประเด็นด้าน ESG ได้ก้าวข้ามจากการเป็นเพียงนโยบายไปสู่มาตรฐานการปฏิบัติงาน ที่ต้องมีการวัดผลที่เป็นรูปธรรมในการประเมินประสิทธิภาพของอาคาร โดยเฉพาะในมิติของการใช้พลังงาน น้ำ และการบริหารจัดการตลอดวงจรชีวิตของทรัพย์สิน

คุณจักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ หัวหน้าสายงานธุรกิจบริหารอาคาร ระบุว่า การนำเทคโนโลยีมาใช้เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในอาคารที่มุ่งเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานและลดการใช้พลังงานประมาณ 15–20% ขณะเดียวกัน ประสบการณ์ผู้เช่ากลายเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาผู้เช่า โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขันสูง ซึ่งคุณภาพบริการและความยืดหยุ่นเป็นตัวสร้างความแตกต่าง

การเช่าสำนักงาน: ตลาดเอื้อผู้เช่า พร้อมกระแส “Flight to Quality” (ย้ายสู่ตึกคุณภาพ) ต่อเนื่อง

ตลาดออฟฟิศปี 2568 โดดเด่นด้วยการปรับพื้นที่เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพความต้องการพื้นที่สำนักงานที่รองรับการทำงานแบบไฮบริด และการย้ายสู่ตึกที่มีมาตรฐานความยั่งยืนสูง องค์กรธุรกิจต่างให้ความสำคัญกับการออกแบบพื้นที่ที่ส่งเสริมการทำงานร่วมกัน ความคล่องตัว และสุขภาวะของพนักงาน

คุณธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์ หัวหน้าสายงานบริการ ตัวแทนด้านการเช่าอาคารสำนักงาน กล่าวว่า พื้นที่สำนักงานกลายเป็นเครื่องมือทางธุรกิจที่ส่งผลต่อการดึงดูดบุคลากรและประสิทธิภาพองค์กร รวมถึงเป็นตัวแทนแบรนด์ที่สะท้อนอัตลักษณ์ด้าน ESG และ DEI (Diversity, Equity and Inclusion หรือความหลากหลาย ความเท่าเทียม และการมีส่วนร่วม) ซึ่งคนเจเนอเรชัน Z ให้ความสำคัญมาก หลายองค์กรใช้โอกาสที่ตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบันมีตัวเลือกอาคารสำนักงานมากมายหลายแบบในตลาดเพื่อยกระดับพื้นที่ ขณะเดียวกันก็เพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ (Space Efficiency) ขึ้น 10–30%

ภาคธุรกิจบริการด้านวิชาชีพ บริการทางการเงิน และเทคโนโลยี เป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนกิจกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 2568 โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการให้บริการแบบครบวงจร (Turnkey Solutions) ของเจ้าของอาคาร ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่าย (CAPEX) ของผู้เช่าสำหรับการย้ายเข้า

งานวิจัยและให้คำปรึกษา: การยืดหยุ่นจะเป็นตัวกำหนดทิศทางในปี 2569

คุณอนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา ระบุว่า ความผันผวนของตลาดและการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หลัก จะผลักดันให้นักลงทุนและผู้พัฒนาต้องวางกลยุทธ์ใหม่ และมองหาวิธีสร้างมูลค่าในปี 2569 โดยการเพิ่มประสิทธิภาพทรัพย์สิน ปรับโฉมหรือปรับเปลี่ยนการใช้งานอาคาร ซึ่งจะมีความสำคัญมากขึ้น เพื่อรักษาการเติบโตของผลการดำเนินงานและสร้างผลิตภัณฑ์ที่มีนวัตกรรมที่โดดเด่นและแตกต่างในตลาด