ย้อนอดีตตึกเก่า ย่านเจริญกรุงทำไมถึงเป็นที่หมายตาของ โรงแรมหรูชั้นนำ
ชยางกูร กิตติธีรธำรง
17 October, 2025 at 14.18 pm
ทำไมต้องตึกเก่า?
ภาพจาก: ถนนแห่งกรุงรัตนโกสินทร์ : ถนนเก้าสายสั้นๆ ที่มีประวัติความเป็นมายาวนาน (ปีเตอร์ วิลเลียม ฮันท์)
ในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมามีกระแสการนำตึกเก่าอายุกว่า 100 ปี มาปรับปรุงใหม่ ไม่ว่าจะเป็น อาคารศุลกสถาน หรือ โรงภาษีร้อยชักสาม ที่เป็นตึกเก่ามีอายุกว่า 130 ปี กำลังจะถูกเปลี่ยนเป็น The Langham Bangkok โรงแรมสุดหรู และล่าสุดกับอาคารอีสต์เอเชียติกที่ตั้งอยู่ติดกับโรงแรมโอเรียนเต็ล กำลังจะเปลี่ยนอาคารที่ทรุดโทรม ไม่ได้มีการใช้งาน อายุกว่า 125 ปี มาเปลี่ยนเป็นโรงแรม 5 ดาวสุดหรู เช่นเดียวกัน
ซึ่งการเปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุงในรูปแบบนี้ในต่างประเทศไม่ได้เป็นสิ่งใหม่ เพราะตามหัวเมืองเก่าในต่างประเทศ ก็จะมีการนำตึกเก่าที่ไม่ได้มีการใช้งานแล้ว แต่มีเอกลักษณ์ในด้านสถาปัตยกรรมมาดัดแปลง ฟื้นฟู และปรับฟังก์ชันการใช้งานใหม่ ยกตัวอย่างเช่น ในกรุงอัมสเตอร์ดัมที่นำตึกเก่าที่สร้างขึ้นตั้งแต่ในช่วงศตวรรษที่ 19 มารีโนเวทใหม่ให้กลายเป็นโชว์รูมรถ NIO House Amsterdam โดยหน้าตาตึกยังกลมกลืนกับสภาพแวดล้อม แต่ฟังก์ชันภายในถูกเปลี่ยนใหม่ทั้งหมด หรือ ใน New York ก็จะมีอย่างเช่น St. Ann’s Warehouse ที่ตั้งอยู่ใกล้กับสะพานบรูคลินในย่านดัมโบ ซึ่งเป็นโกดังเก่าทรุดโทรม ไม่ได้ถูกใช้งาน ถูกนำมาเปลี่ยนแปลงปรับปรุงใหม่ ให้กลายเป็นพื้นที่ Event Space ที่น่าใช้งาน
นอกจากนั้นอีกแห่งนึงที่น่าสนใจอย่างในประเทศสเปนก็ยังมีการเปลี่ยนอาคารโบสถ์เก่า อย่าง Santa Barbara ที่สร้างขึ้นในช่วงปี 1912 ให้กลายเป็น ลานสเก็ต โดยภายนอกยังคงไว้ซึ่งเอกลักษณ์ทางสถาปัตยกรรมของตัวอาคารโบสถ์เดิมเอาไว้ แต่ในส่วนของฟังก์ชันภายในจะถูกเปลี่ยนแปลงใหม่ทั้งหมด โดยนำพื้นที่เก้าอี้ตรงโถงกลางออก แล้วเปลี่ยนเป็นพื้นที่ลานสเก็ตขนาดใหญ่ รวมไปถึงมีการตกแต่งสีภายในใหม่ทั้งกำแพงและฝ้าเพดาน ให้มีสีสันที่ฉูดฉาดขึ้น เหมาะกับกิจกรรมที่มีความสนุกสนาน
ซึ่งข้อสำคัญที่นำตึกเก่า มาปรับปรุงใหม่ คือ ตึกเหล่านั้นมักจะตั้งอยู่บนทำเลที่ Prime Location ไม่สามารถหาใหม่ได้แล้ว รวมไปถึงรูปแบบสถาปัตยกรรมที่มีเอกลักษณ์ มีคุณค่าทางวัฒนธรรม ควรค่าแก่เก็บการรักษาไว้
การปรับปรุงคืออะไร?
ภาพจาก: ศิลปวัฒนธรรม, MBH arch, CNN
ซึ่งการเปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุง ผู้เขียนอยากให้ทุกท่านทราบถึง 3 คำที่ควรจะรู้
1) Conservation – ในเชิงสถาปัตยกรรมจะ หมายถึงการอนุรักษ์ที่ยังคงเอกลักษณ์ของตัวอาคารให้คงเดิมเอาไว้ ซึ่งกลุ่มอาคารที่จะมีการอนุรักษ์ก็จะเป็นอาคารที่มีความสำคัญอย่างเช่น วัด วัง หรืออาคารสำคัญทางประวัติศาสตร์
2) Adaptive Reuse – คือการเปลี่ยนแปลง ซ่อมแซม ซึ่งการปรับปรุงอาจจะไม่ได้จำเป็นต้องคงไว้แบบเดิม แต่จะมีปรับเปลี่ยนฟังก์ชันให้เข้ากับยุคสมัยนั้นๆ
3) Redevelopment – หมายถึงการทุบทิ้งสร้างใหม่ทั้งหมด โดยส่วนใหญ่จะเป็นการปรับปรุงพัฒนาบนพื้นที่ที่มีความทรุดโทรม หรือพื้นที่ Brownfield อย่างพื้นโกดังเก่า โรงงานเก่า รวมถึงปั๊มน้ำมันเก่าที่อาจจะไม่ได้ถูกใช้งานแล้ว เป็นต้น
ทำเลประวัติศาสตร์
ภาพจาก: ถนนเจริญกรุง สมัยรัชกาลที่ 5 สกปรกจนฝรั่งยี้ มีตรอกอาจม (Walter Armstrong Graham)
เมื่อพอเห็นภาพกันคร่าวๆแล้วว่าการปรับเปลี่ยนปรับปรุงมีอะไรยังไงบ้าง เดี๋ยวลองมาดูที่รายละเอียดของทั้ง 2 โครงการกันต่อ โดยต้องบอกว่าทั้ง 2 โครงการที่จะมีการปรับปรุงจะตั้งอยู่บนที่ดินติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งถือว่าเป็นทำเลสำคัญ หรือ เรียกว่าเป็นย่านเศรษฐกิจในสมัยนั้นเลย เพราะ ในช่วงต้นรัตนโกสินทร์การเดินหลักยังเป็นการเดินทาง ทางน้ำ จึงมีการค้าขายริมน้ำ ส่งสินค้า หรือเป็นที่ตั้งของสำนักงานสำคัญๆเป็นจำนวนมาก
รายละเอียด โรงภาษีร้อยชักสาม หรือ ศุลกสถาน (Custom House)
ภาพจาก: Propholic
อาคารดั้งเดิมของโรงภาษีร้อยชักสาม ถูกออกแบบโดย โยอาคิม กราซซี (Joachim Grass) สถาปนิกชาวอิตาเลียน ซึ่งผลงานเด่นของเขาที่ทุกคนน่าจะเคยเห็นก็คือพระราชวังบางปะอิน รวมถึงพระราชวังอีกหลายๆแห่งที่ทำให้กับพระบรมวงศานุวงศ์ ซึ่งรูปแบบอาคารของโรงภาษีร้อยชักสาม จะเป็นอาคารหน้ากว้าง วางตัวอาคารขนานไปกับแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ตื้น มีความสูง 3 ชั้น และมีมุขกลางสูง 4 ชั้น ซึ่งจุดเด่นของตัวอาคาร คือรูปทรงที่เรียบง่าย ไม่มีกันสาด และออกแบบหน้าต่างเป็นทรงโค้ง Arch เว้นเป็นจังหวะๆ เท่าๆกัน คล้ายคลึงกับอาคารในสมัยเดียวกัน อย่างตึกยาวของโรงเรียนสวนกุหลาบ หรือตึกแม้นฯของโรงเรียนเทพศิรินทร์
ภาพจาก: Propholic
โดยความยากของการปรับปรุงคือเรื่องของโครงสร้างอาคาร เพราะโครงสร้างของอาคารในสมัยนั้นจะเป็นใช้เป็นแบบ Wall Bearing system หรือ การใช้ผนังรับน้ำหนัก ซึ่งตัวผนังมีหน้าที่ทั้งในเชิงโครงสร้าง และการแบ่งฟังก์ชันภายในด้วย โดยจะมีการแบ่งห้องขนาดเล็ก-ใหญ่ ตามฟังก์ชันที่ถูกใช้งาน
ภาพจาก: LANGHAM
โดยทางผู้พัฒนาใหม่อย่าง แลงแฮม ฮอสปิทาลิตี้ กรุ๊ป ที่จะเข้ามาปรับปรุงและเปลี่ยนเป็น The Langham Bangkok โรงแรมสุดหรู 5 ดาว ซึ่งใครไม่รู้แบรนด์ Langham ประสบความสำเร็จมาจากหลายๆที่มาแล้ว ไม่ว่าจะเป็น เดอะ แลงแฮม บอสตัน ซึ่งเป็นโรงแรมหรูที่ตั้งอยู่ในอาคารเก่าของธนาคารกลางสหรัฐ หรือ เดอะ แลงแฮม ชิคาโก และ เดอะ แลงแฮม แพซาดีนา สำหรับ The Langham Bangkok จะปรับปรุงให้เป็นโรงแรมที่มีห้องพักทั้งหมด 78 ห้อง ใส่สิ่งอำนวยความสะดวกมาให้มากมาย ซึ่งต้องมารอติดตามกันว่าปรับปรุงเสร็จแล้ว จะหน้าตาเป็นอย่างไร
รายละเอียดอาคารอีสต์เอเชียติก ( East Asiatic Company )
เดิมอาคารแห่งนี้ถูกสร้างขึ้นในปี พ.ศ.2434 หรือประมาณ 130 ปีที่แล้ว ออกแบบโดยอันนิบาเล ริก็อตติ (Annibale Rigotti) สถาปนิกชาวอิตาลี โดยรูปแบบของอาคารจะตั้งหันเข้าสู่แม่น้ำเจ้าพระยา มีบันไดที่ใช้ขึ้นอาคารจากภายนอก ซึ่งเป็นรูปแบบที่ได้รับความนิยมในสมัยรัชกาลที่ 4 ซึ่งในอดีต ตัวอาคารในอดีตใช้เป็นอาคารสำนักงานของ The East Asiatic Company (Thailand) บริษัทด้านการค้าและการส่งออกระหว่างประเทศ
ภาพจาก: AWC เตรียมพัฒนา 2 อาคารประวัติศาสตร์ ในนิวยอร์ก และ อาคารอีสต์เอเชียติก ในกรุงเทพฯ
โดยความเปลี่ยนแปลงของอาคารอีสต์เอเชียติกในครั้งนี้เกิดจากทาง AWC กำลังจะปรับปรุงอาคาร อีสต์เอเชียติก ซึ่งมีอายุกว่า 125 ปี ให้กลายเป็นโรงแรมหรู 5 ดาว โดยจะมีการใช้อาคารเก่าทั้งหมด 2 อาคาร ปรับปรุงใหม่ โดยในรายละเอียดจะมีห้องพักแค่ 26 ห้องเท่านั้น ซึ่งตอนนี้เริ่มก่อสร้างและปรับปรุงแล้ว โดยคาดการณ์ว่าจะมีกำหนดการเปิดตัวในช่วงปลายปี 2026
การปรับปรุงรูปแบบการใช้อาคารดังกล่าว นอกจากจะเป็นการเก็บรักษามรดกทางวัฒนธรรมเอาไว้ ด้วยการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้งานให้เข้ากับยุคสมัย ก็ยังนับว่าเป็นภาพสะท้อนให้เห็นถึงความนิยมในการอยู่อาศัยบริเวณพื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาในย่านเจริญกรุง ซึ่งในปัจจุบันนี้ไม่ว่าจะทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติก็ล้วนแล้วแต่แวะเวียนเข้ามาในย่านนี้อย่างไม่ขาดสาย โดยโครงการเกือบทั้งหมดก็ล้วนแต่ถูกพัฒนาในรูปแบบของพื้นที่ Lifestyle Commercial หรือไม่ก็โรงแรม เนื่องจากพื้นที่ที่สามารถพัฒนาได้นั้นมักจะเป็นในรูปแบบ Leasehold เป็นส่วนใหญ่ ในขณะที่ผืนที่ดินเปล่าในแบบ Freehold ริมแม่น้ำนั้นมีค่อนข้างจำกัด และมักจะมีราคาที่สูงมาก
โดยคุณเองก็สามารถเป็นเจ้าของ Lifestyle หรูริมแม่น้ำเจ้าพระยา เหมือนอยู่โรงแรมติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาทุกวัน บนที่ดิน Freehold ทำเลใจกลางเมืองได้กับโครงการ Chapter Charoenkrung-Riverside คอนโดใหม่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยาบนถนนเจริญกรุง (ซอยเจริญกรุง 80) ที่ตอนนี้ ห้อง 2 Bedrooms Riverview ขนาด 72 ตร.ม.* เหลือเพียงแค่ 8 ยูนิตสุดท้ายเท่านั้น!
