ในอดีตหากพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ภาพที่หลายคนคุ้นตาคือการเติบโตของโครงการแนวสูงที่ผุดขึ้นเรียงรายตามแนวเส้นทาง BTS และ MRT ราวกับเป็นแม่เหล็กดึงดูดเงินลงทุนจากทั้งนักพัฒนา ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และนักลงทุนรายย่อย แต่ในวันนี้ เมื่อมองไปรอบตัวกลับพบว่า “โครงการใหม่” ในทำเลใกล้รถไฟฟ้าโดยเฉพาะโซน inner Bangkok เริ่มน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด คำถามคือเกิดอะไรขึ้น? และเพราะเหตุใดทิศทางในอนาคตจึงเริ่มเปลี่ยนไปสู่รูปแบบ “Mixed-use” ที่ผสมระหว่างที่พักอาศัยระยะยาวและโรงแรม

คำตอบเริ่มต้นที่ต้นทุนของโครงการ “ที่ดิน” ในเมืองชั้นในของกรุงเทพฯ ที่กลายเป็นของหายากและราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยิ่งในย่านเศรษฐกิจสำคัญอย่างสุขุมวิท สาทร พญาไท หรือพระราม 9 ราคาที่ดินต่อตารางวาไม่เพียงสูงขึ้นในเชิงมูลค่า แต่ที่สำคัญคือ เจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อยเริ่มมีแนวโน้ม “หวง” และไม่ต้องการปล่อยขายง่าย ๆ เพราะรับรู้ถึงความหายากและมูลค่าในระยะยาวของทำเลเหล่านี้ ที่ดินใกล้รถไฟฟ้าจึงไม่ใช่แค่ที่ดิน แต่คือ “ทรัพย์สินสร้างผลตอบแทนระยะยาว” ที่อาจให้ผลตอบแทนดีกว่าการขายเปลี่ยนมือครั้งเดียวแบบในอดีต

นอกจากนี้ สูตรพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในรูปแบบ “ขายขาด” แบบที่เคยใช้กันมายาวนาน เริ่มกลายเป็นสูตรที่ “ไม่เหมาะสม” สำหรับผู้พัฒนาโครงการในยุคนี้ เพราะราคาที่ดินที่สูงมากทำให้ราคาขายต่อยูนิตสูงตามไปด้วย (แต่รายได้ผู้ซื้ออาจไม่ได้สูงขึ้นตามไปด้วย เท่ากับว่าสร้างไปก็ขายออกยาก) และการขายขาดแม้จะได้เงินก้อนในช่วงต้น แต่กลับไม่มีรายได้ระยะยาวรองรับ มีผลต่อความยั่งยืนในสถานะการเงิน ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้าง การตลาด การถือครองที่ดิน และความเสี่ยงในภาวะเศรษฐกิจผันผวน ทำให้โครงการแบบขายหมดในคราวเดียวอาจไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุดอีกต่อไป

เหล่า developer จึงต้องหาทางออก product ที่เหมาะสมกับเป้าหมายทางการเงินของตัวเอง คือมีทั้งเงินก้อนเข้าบริษัทไวๆ และยังมีรายได้ระยะยาวควบคู่กันไปด้วย โจทย์ทางธุรกิจจึงเปลี่ยนไปสู่การออกแบบโครงการที่ “หลากหลายฟังก์ชัน” ไม่ว่าจะเป็นคอนโด + โรงแรม, คอนโด + เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือแม้แต่โครงการที่รวมทั้งสำนักงาน Co-working Space, ร้านค้า และโรงแรมระดับบนไว้ในที่เดียว การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้เป็นเพียงทางเลือกใหม่ แต่กำลังกลายเป็น “มาตรฐานใหม่” ในมหานครอย่างกรุงเทพฯ

ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีปัจจัยเชิงสังคมที่ส่งเสริมแนวโน้มนี้อย่างชัดเจน ผู้บริโภคยุคใหม่เริ่มมองหาที่อยู่อาศัยที่มอบประสบการณ์ “มากกว่าคอนโด” พวกเขาไม่ได้มองเพียงแค่พื้นที่ห้องพักส่วนตัว แต่ต้องการใช้ชีวิตในพื้นที่ที่มีครบทุกองค์ประกอบ ทั้งร้านอาหาร คาเฟ่ Rooftop Bar ฟิตเนสระดับโรงแรม หรือแม้แต่สระว่ายน้ำที่มีบรรยากาศเสมือนรีสอร์ต การอยู่ร่วมกันกับโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จึงไม่ใช่เรื่องน่ากังวลอย่างที่เคย แต่กลับเป็นจุดขายที่เพิ่มความสะดวกและคุณภาพชีวิต

อีกหนึ่งเหตุผลที่ทำให้แนวโน้มนี้ได้รับความนิยมคือแนวคิด “การเฉลี่ยต้นทุน” ในอดีตคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตน้อยหรือ facility หรูหราเกินจำเป็น อาจสร้างภาระค่าส่วนกลางสูงเกินไปต่อเจ้าของร่วม กรรมการคอนโดฯ อยากจะขอมติลูกบ้านขึ้นค่าส่วนกลางทีก็ลำบากยากเข็ญ ดังนั้นการมี business model แบบโรงแรมเข้ามาช่วยหารค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะในส่วนของการบริหารจัดการ การดูแล facility หรือการให้บริการ ทำให้ผู้อยู่อาศัยระยะยาวก็ได้ประโยชน์จากบริการระดับโรงแรม โดยไม่ต้องแบกรับต้นทุนแต่เพียงลำพัง

มากไปกว่านั้น “Mindset ของผู้อยู่อาศัย” เองก็กำลังเปลี่ยนไปอย่างน่าสนใจ จากเดิมที่การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมถูกมองว่าเป็นพื้นที่ส่วนตัวสูง Privacy เป็นสังคมปิดที่แต่ละคนแยกตัวออกจากกัน วันนี้ผู้คนจำนวนมากเริ่มมองคอนโดมิเนียมเป็นรูปแบบ “ความสะดวกสบายขั้นสูงสุด” ที่ตอบโจทย์คำว่า Lazy & Luxury Lifestyle ที่ไม่ได้แคร์ความเป็นส่วนตัวเป็นเป้าหมายหลัก แต่แคร์สิ่งรอบตัวว่าตนจะได้ใช้บริการอะไรที่สะดวกสบาย (แบบสุดๆ) ได้บ้าง และสนใจโอกาสในการใช้ชีวิตเชิงสร้างสรรค์ร่วมกับผู้อื่น บางคนเริ่มเปิดใจยอมรับการมีผู้เข้าพักระยะสั้น เช่น นักท่องเที่ยวต่างชาติหรือผู้มาเยือนระยะสั้น เพราะมองว่านี่คือโอกาสในการพบปะ พูดคุย แลกเปลี่ยนวัฒนธรรม หรือแม้กระทั่งการสร้าง connection ที่อาจต่อยอดไปถึงโอกาสทางธุรกิจหรือความมั่งคั่งในอนาคต แขกใหม่ที่มาเยือนอาจกลายเป็นเพื่อนร่วมลงทุน หรือพันธมิตรทางธุรกิจของผู้พักอาศัยระยะยาวได้อย่างไม่คาดคิด แต่ทั้งนี้ก็ต้องอยู่ภายใต้การควบคุมที่เหมาะสม เพื่อไม่ให้สร้างความเดือดร้อนต่อกันและกัน

นอกจากนี้ การเปิดโอกาสให้มีรูปแบบการลงทุนที่ยืดหยุ่นมากขึ้นก็เป็นอีกแรงผลักดันสำคัญ ผู้พัฒนาโครงการเริ่มออกแบบระบบการถือครองที่ตอบโจทย์ทั้ง Landlord, นักลงทุนรายใหญ่, นักลงทุนรายย่อย ไปจนถึงผู้เช่าระยะสั้นอย่างนักท่องเที่ยวหรือผู้มาพักทำงานชั่วคราว โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจยังมีความผันผวนและไลฟ์สไตล์ของคนเมืองเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา โมเดลแบบผสมจึงมีความยืดหยุ่นสูง รองรับความเปลี่ยนแปลงได้ดีกว่าโครงการคอนโดล้วนแบบเดิม

ในอนาคต ปัจจัยด้านกฎหมายและโครงสร้างพื้นฐานก็อาจถูกปรับตามแนวโน้มนี้เช่นกัน ทั้งในแง่การอนุญาตให้ที่อยู่อาศัยสามารถปล่อยเช่าระยะสั้นในรูปแบบโรงแรมได้บางส่วน หรือการสร้างระบบภาษีและใบอนุญาตที่สอดคล้องกับโมเดลที่พักแบบ hybrid การมีกรอบกฎหมายที่ชัดเจนและยืดหยุ่นจะยิ่งทำให้โครงการแบบ Mixed-use ขยายตัวได้กว้างขวางและมั่นคงมากขึ้น

ในภาพรวมแล้ว คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าแบบดั้งเดิมในกรุงเทพฯ อาจค่อย ๆ ลดบทบาทลงในเชิงปริมาณ แต่ไม่ได้หมายความว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองจะหายไป กลับกัน ความต้องการนั้นกำลังแปรเปลี่ยนไปสู่ “ประสบการณ์การอยู่อาศัย” ที่มีมิติหลากหลายมากขึ้น ทั้งในแง่ไลฟ์สไตล์ การลงทุน การใช้พื้นที่ร่วมกันอย่างชาญฉลาด และแนวคิดแบบเปิดกว้างในการอยู่ร่วมกับผู้คนหลากหลาย คอนโดมิเนียมในอนาคตจึงไม่ใช่เพียงที่พักอาศัย แต่คือเวทีแห่งโอกาสใหม่ ๆ ทั้งทางสังคม เศรษฐกิจ และการใช้ชีวิตในเมืองใหญ่อย่างที่มหานครอื่นๆ ก็สร้างสรรค์มาแล้ว

ภาพ :

https://unsplash.com/photos/cars-parked-on-side-of-the-road-near-buildings-during-daytime-uDDGsbYdk3k

https://unsplash.com/photos/a-view-of-a-city-with-skyscrapers-and-a-train-0EP3EqJlJPk

https://unsplash.com/photos/aerial-photography-of-high-rise-buildings-under-cloudy-sky-g5Uh7nP60FA