บทความนี้จะพาคุณไปดูสรุปของร่างกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยของประชาชน และชี้ให้เห็นผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับประชาชนจากมุมมองต่างๆ

Airbnb กับร่างกฎหมายใหม่: เมื่อคอนโดอาจไม่ใช่ “บ้าน” ของคุณอีกต่อไป

ข่าวล่าสุด วันนี้ 11 กันยายน 2025 ทาง Airbnb ได้ส่งอีเมลแจ้งโฮสต์ในไทยเกี่ยวกับร่างกฎหมายใหม่ที่อาจมีผลต่อการปล่อยเช่าที่พัก โดยมี 2 ฉบับหลัก ได้แก่

ฉบับที่ 1 ร่างพระราชบัญญัติสถานที่พักแรม พ.ศ. …. (ปรับปรุงพระราชบัญญัติโรงแรม) โดยสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (OCS: Office of the Council of State)

อยู่ระหว่างการพิจารณา มีเป้าหมายปรับปรุงกฎหมายให้ทันสมัยและรองรับรูปแบบที่พักที่หลากหลาย

โดยแบ่งที่พักออกเป็น 3 ประเภท

– ขนาดเล็ก (ไม่เกิน 8 ยูนิต เช่น คอนโดรายเดือน โฮมสเตย์ ลานกางเต็นท์ แพ รถบ้าน) → เพียงแค่แจ้งหน่วยงาน

– ขนาดกลาง (9–40 ยูนิต และคอนโดปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์) → ต้องลงทะเบียน

– ขนาดใหญ่ (โรงแรมมากกว่า 40 ยูนิต) → ต้องขอใบอนุญาต

จุดเด่นของร่างฉบับ OCS นี้:

1. เปิดทางให้คอนโดปล่อยเช่าระยะสั้นได้

2. ใช้ระบบ “แจ้ง” หรือ “ลงทะเบียน” สำหรับธุรกิจความเสี่ยงต่ำ แทนการขออนุญาตทุกประเภท

3. อนุญาตให้ลงทะเบียนหลายที่พักแยกกันได้

4. มีระบบยื่นเอกสารและแจ้งข้อมูลทางอิเล็กทรอนิกส์

5. มี “Super License” ครอบคลุมหลายกิจการเพื่อลดภาระซ้ำซ้อน

Deadline กำหนดให้ประชาชนส่งความเห็นวันที่ 12 กันยายน 2025

ดาวน์โหลดรายละเอียดของร่างกฎหมายและช่องทางแสดงความเห็นออนไลน์ต่อร่างกฎหมายฉบับ OCS

https://law.go.th/listeningDetail?survey_id=NTczNkRHQV9MQVdfRlJPTlRFTkQ=

(แสดงความเห็นสะดวก ง่ายๆ ไม่ต้องลงทะเบียน ไม่ต้องกรอกข้อมูลส่วนตัว ทำเพียงแค่ติ๊ก เห็นด้วย หรือ ไม่เห็นด้วยเท่านั้น ถ้ามีความเห็นเพิ่มเติมสามารถเขียนคอมเมนต์ใต้คำถามได้เลย)

ฉบับที่ 2 ร่างพระราชบัญญัติโรงแรมและที่พักที่ไม่ใช่โรงแรม โดยพรรคเพื่อไทย

ร่างกฎหมายนี้เสนอเข้าสภา มุ่งควบคุมผู้ประกอบการที่พักขนาดเล็กที่ไม่ใช่โรงแรม

แบ่งออกเป็น 2 ประเภท

– ที่พักถาวร (โฮสเทล เกสต์เฮาส์ โฮมสเตย์)

– ที่พักเคลื่อนย้ายได้ (Camper Van, คาราวาน ที่พักที่ถอดย้ายได้)

จุดเด่นของร่างฉบับพรรคเพื่อไทย:

1. ต้องขอใบอนุญาตทุกประเภท ไม่ใช้ระบบ “แจ้ง” เหมือนเดิม

2. ต้องมี “ผู้ดูแล” (Caretaker) ที่ผ่านการอบรมหรือมีคุณสมบัติตามที่คณะกรรมการกำหนด

3. ต้องปฏิบัติตามมาตรฐานด้านสุขอนามัย ความปลอดภัยอาคาร และสิ่งแวดล้อม คล้ายโรงแรม

4. ไม่ครอบคลุมคอนโดมิเนียม

Deadline กำหนดให้ประชาชนส่งความเห็นวันที่ 17 กันยายน 2025

ดาวน์โหลดรายละเอียดของร่างกฎหมายและช่องทางแสดงความเห็นออนไลน์ต่อร่างกฎหมายฉบับพรรคเพื่อไทยนี้

https://www.parliament.go.th/section77/survey_detail.php?id=480

(จำเป็นต้องกรอกหมายเลขบัตรประชาชนก่อนแสดงความเห็น)

กฎหมายทั้งสองฉบับต้องการทำให้ตลาดที่พักในไทยชัดเจนทางกฎหมายมากขึ้น และอาจเปิดโอกาสให้โฮสต์มีความถูกต้องตามกฎหมายมากขึ้น โดยร่างกฎหมายฉบับ OCS มีแนวโน้มยืดหยุ่นกว่า โดยเปิดให้คอนโดปล่อยเช่าระยะสั้นได้และใช้ระบบแจ้ง/ลงทะเบียน ส่วนร่างกฎหมายของพรรคเพื่อไทยเข้มงวดกว่า ครอบคลุมเฉพาะที่พักขนาดเล็กแบบไม่ใช่โรงแรม แต่ไม่รวมคอนโด

ภาพตารางเปรียบเทียบระหว่างสองร่างกฎหมาย

สรุปสั้นๆ ได้ว่าฉบับ OCS เน้นความยืดหยุ่น เปิดให้คอนโดปล่อยเช่าระยะสั้นได้ ใช้ระบบแจ้ง/ลงทะเบียน

ส่วนฉบับ พรรคเพื่อไทย เข้มงวดกว่า ครอบคลุมเฉพาะที่พักที่ไม่ใช่โรงแรม และไม่รวมคอนโด

ร่างกฎหมายใหม่: โอกาสหรืออุปสรรคสำหรับธุรกิจที่พัก?

การเสนอกฎหมายใหม่สองฉบับเกี่ยวกับที่พักอาศัยและโรงแรม ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อผู้ที่ทำธุรกิจ Airbnb และการปล่อยเช่าที่พักในประเทศไทย หากกฎหมายเหล่านี้ผ่าน จะทำให้รูปแบบการดำเนินธุรกิจชัดเจนขึ้น แต่ในอีกมุมหนึ่งก็อาจสร้างผลกระทบทางลบต่อผู้ประกอบการรายย่อยที่ใช้ Airbnb เป็นช่องทางสร้างรายได้

ผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้น เช่น

ต้นทุนการดำเนินธุรกิจสูงขึ้น เพราะร่างกฎหมายของพรรคเพื่อไทยบังคับให้ที่พักที่ไม่ใช่โรงแรมต้องมีใบอนุญาตและผู้ดูแล (Caretaker) ที่ผ่านการอบรม ซึ่งหมายถึงค่าใช้จ่ายและขั้นตอนที่เพิ่มขึ้นสำหรับเจ้าของที่พักรายเล็กที่อาจมีเพียง 1–2 ห้องเท่านั้น นอกจากนี้การลงทุนเพิ่มเติมเพื่อให้ผ่านมาตรฐานด้านสุขอนามัย ความปลอดภัย และสิ่งแวดล้อม อาจเกินกำลังเงินของเจ้าของที่พักที่ทำเพื่อสร้างรายได้เสริม นั่นเท่ากับเป็นการปิดช่องคนตัวเล็ก เปิดช่องคนตัวใหญ่

ความไม่ชัดเจนสำหรับคอนโดมิเนียม แม้ร่างกฎหมายของ OCS จะเปิดทางให้คอนโดปล่อยเช่าระยะสั้นได้ แต่ร่างของพรรคเพื่อไทยกลับไม่กล่าวถึงคอนโดเลย ทำให้เกิดความไม่แน่นอนทางกฎหมาย เจ้าของที่พักอาจเสี่ยงถูกตีความผิดกฎหมายได้หากมีการบังคับใช้ที่เข้มงวด

ความยุ่งยากในการจัดการ หากกฎหมายกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องยื่นเอกสารจำนวนมากหรือผ่านหลายขั้นตอน ก็อาจทำให้เจ้าของที่พักรายเล็กที่ไม่มีทีมงานหรือที่ปรึกษากฎหมายประสบความลำบาก และบางรายอาจต้องเลิกทำธุรกิจไป

ความเสี่ยงต่อการถูกผูกขาดโดยรายใหญ่หรือนายทุนต่างชาติ การเพิ่มมาตรฐานเข้มงวดและระบบอนุญาตแบบเดียวกับโรงแรม อาจทำให้ธุรกิจรายเล็กอยู่รอดยาก ขณะที่รายใหญ่หรือเชนโรงแรมสามารถปรับตัวได้ง่ายกว่า ส่งผลให้ตลาดที่พักขาดความหลากหลาย และทำลายโอกาสของผู้ประกอบการท้องถิ่น

สาเหตุที่เจ้าของที่พักรายย่อยควรเข้าไปแสดงความคิดเห็น

เพื่อปกป้องสิทธิของเจ้าของที่พักรายเล็ก Airbnb ในไทยไม่ได้มีแต่รายใหญ่ แต่ยังมีคนจำนวนมากที่พึ่งพารายได้จากการปล่อยเช่าห้องเดียวหรือบ้านหลังเดียว การเข้าไปแสดงความคิดเห็นจะช่วยให้เสียงของผู้ประกอบการรายเล็กถูกนำไปพิจารณา

เพื่อสร้างสมดุลระหว่างความปลอดภัยกับโอกาสทางเศรษฐกิจ กฎหมายควรคุ้มครองผู้เข้าพักในเรื่องความปลอดภัยและมาตรฐาน แต่ก็ต้องไม่ทำให้ต้นทุนสูงจนผู้ประกอบการรายย่อยไม่สามารถแข่งขันได้ การให้ความเห็นจะช่วยให้ภาครัฐเห็นความสำคัญของสมดุลนี้

เพื่อกำหนดทิศทางของธุรกิจที่พักในอนาคต หากกฎหมายเปิดกว้างและยืดหยุ่น จะทำให้การท่องเที่ยวไทยมีที่พักที่หลากหลาย ดึงดูดนักท่องเที่ยวจากทั่วโลก แต่หากกฎหมายเข้มงวดเกินไป อาจทำให้ไทยเสียโอกาสทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวไปโดยไม่จำเป็น

เพื่อป้องกันกฎหมายที่ไม่สอดคล้องกับความจริงของตลาด หากเจ้าของที่พักไม่แสดงความเห็น ร่างกฎหมายอาจถูกผลักดันไปในทิศทางที่ไม่สะท้อนความเป็นจริง เช่น การใช้มาตรฐานโรงแรมกับบ้านเช่าเพียง 1 ห้อง ซึ่งจะสร้างภาระที่ไม่เหมาะสม

การแสดงความคิดเห็นต่อร่างกฎหมายเหล่านี้ไม่ใช่เพียงสิทธิ แต่ยังเป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการที่พักรายย่อยในไทย เพราะสิ่งที่จะเกิดขึ้นไม่เพียงกระทบต่อธุรกิจส่วนตัว แต่ยังส่งผลต่อภาพรวมของการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจไทยในอนาคต

ช่องทางแสดงความเห็นออนไลน์ต่อร่างกฎหมายฉบับพรรคเพื่อไทย

https://www.parliament.go.th/section77/survey_detail.php?id=480

ร่างกฎหมายใหม่ที่ทำให้คอนโดไม่ใช่ “บ้าน” ของคนไทยอีกต่อไป?

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา Airbnb กลายเป็นหัวข้อถกเถียงร้อนแรง โดยเฉพาะในสังคมคอนโดมิเนียม หลายคนมองว่า Airbnb คือช่องทางทำเงินของนักลงทุน แต่สำหรับเพื่อนบ้านที่ต้องอยู่ร่วมตึกเดียวกัน กลับเต็มไปด้วยปัญหาที่ต้องมารับกรรมโดยไม่ได้ก่อ ตั้งแต่ความไม่ปลอดภัย ความวุ่นวาย การขาดความเป็นส่วนตัว ไปจนถึงความรู้สึกว่า “คอนโดไม่ใช่บ้านอีกต่อไป แต่เป็นโรงแรมแฝง”

ล่าสุด ร่างกฎหมายใหม่จากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (OCS) ได้สร้างแรงสั่นสะเทือนยิ่งกว่าเดิม เพราะเป็นครั้งแรกที่เปิดช่องให้ คอนโดมิเนียมสามารถปล่อยเช่าระยะสั้นได้อย่างถูกกฎหมาย เพียงแค่ “ลงทะเบียน” หากมีห้องไม่เกิน 40 ยูนิต กฎหมายฉบับนี้ถูกนำเสนอในฐานะความก้าวหน้าที่เอื้อผู้ประกอบการรายเล็ก แต่หากพิจารณาให้ลึกลงไป จะพบว่านี่อาจเป็น “ใบเบิกทาง” ให้นายทุนใหญ่จากต่างแดนที่ใช้วิธีส่ง nominee เข้ามายึดพื้นที่อยู่อาศัยของประชาชน และเปลี่ยนให้คอนโดกลายเป็นธุรกิจเชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ

ผลกระทบต่อคนอยู่อาศัยในคอนโด

1. ความเป็นส่วนตัวถูกบั่นทอน จากคอนโดที่ควรเป็นที่พักอาศัยระยะยาว กลายเป็นที่ที่ผู้คนเดินเข้าออกไม่ขาดสาย ทำให้ผู้อยู่อาศัยถาวรไม่สามารถคาดเดาได้ว่าเพื่อนบ้านห้องข้าง ๆ วันนี้จะเป็นใคร

2. ความปลอดภัยลดลง ผู้เข้าพัก Airbnb เป็นกลุ่มหมุนเวียน ไม่ใช่เจ้าของห้องหรือผู้อยู่อาศัยถาวร ระบบนิติบุคคลที่ออกแบบมาเพื่อคนอยู่ประจำอาจไม่สามารถดูแลความปลอดภัยได้อย่างทั่วถึง

3. คุณภาพชีวิตถดถอย เสียงดังจากการจัดปาร์ตี้ การใช้ทรัพยากรส่วนกลางเกินความสมดุล การทำให้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือที่จอดรถแน่นเกินไป ล้วนกระทบสิทธิของผู้ที่ซื้อคอนโดมาเพื่ออยู่อาศัยจริง

4. ที่อยู่อาศัยกลายเป็นสินค้าของนายทุนต่างชาติ หากกฎหมายเปิดช่องอย่างชัดเจน นักลงทุนรายใหญ่สามารถกว้านซื้อคอนโดทั้งโครงการแล้วปล่อยเช่าระยะสั้นแบบถูกกฎหมายได้ทันที สิ่งนี้ไม่เพียงทำลายบรรยากาศของการอยู่อาศัย แต่ยังอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นจนประชาชนทั่วไปต้องจ่ายแพงขึ้น ราคาเข้าถึงยากขึ้น

ทำไมคุณควรเข้าไปแสดงความคิดเห็นวันนี้!

กฎหมายนี้กำลังอยู่ในช่วงรับฟังความคิดเห็น และสิ่งที่ประชาชนทั่วไป โดยเฉพาะผู้พักอาศัยในคอนโด ต้องตระหนักคือ นี่ไม่ใช่เรื่องไกลตัว หากปล่อยผ่านไปโดยไม่แสดงจุดยืน อนาคตคอนโดในไทยอาจกลายเป็นสนามธุรกิจของนายทุนมากกว่าที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชน

หากคุณเห็นว่า คอนโดควรเป็น “บ้าน” ไม่ใช่ “โรงแรม” คุณควรแสดงความไม่เห็นด้วย
หากคุณกังวลเรื่องความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัว คุณควรบอกเสียงของคุณออกไป
หากคุณอยากปกป้องความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยของชาติ ไม่ให้ถูกเปลี่ยนเป็นสินค้าของทุนใหญ่ คุณต้องเข้าร่วมในกระบวนการ Public hearing นี้

ช่องทางแสดงความเห็นออนไลน์ต่อร่างกฎหมายฉบับ OCS

https://law.go.th/listeningDetail?survey_id=NTczNkRHQV9MQVdfRlJPTlRFTkQ=

(แสดงความเห็นสะดวก ง่ายๆ ไม่ต้องลงทะเบียน ไม่ต้องกรอกข้อมูลส่วนตัว ทำเพียงแค่ติ๊ก เห็นด้วย หรือ ไม่เห็นด้วยเท่านั้น ถ้ามีความเห็นเพิ่มเติมสามารถเขียนคอมเมนต์ใต้คำถามได้เลย)

ขอบคุณผู้อ่านทุกท่าน ที่สละเวลาอ่านและตระหนักถึงความสำคัญของร่างกฎหมายนี้ ไม่ว่าคุณจะเห็นด้วยหรือไม่เห็นด้วย การแสดงความคิดเห็นของประชาชนคือหัวใจสำคัญที่จะกำหนดอนาคตของการอยู่อาศัยในประเทศไทยของเรา

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อกระตุ้นให้สังคมตื่นตัวและร่วมกันส่งเสียง หากมีข้อผิดพลาดหรือคลาดเคลื่อนในข้อมูลทางกฎหมาย ผู้เขียนขออภัยไว้ ณ ที่นี้ และยินดีน้อมรับทุกคำแนะนำเพื่อนำไปปรับปรุงให้ถูกต้องและรอบด้านมากยิ่งขึ้น

สุดท้ายแล้ว… เสียงของคุณคือพลังที่สามารถเปลี่ยนสังคมได้จริง

รีบส่งความเห็นวันนี้ ก่อนที่คอนโดจะไม่ใช่บ้านของคุณอีกต่อไป