ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว แต่ผลกระทบจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นและความต้องการของผู้เช่าที่เปลี่ยนไปนั้นไม่ได้เกิดขึ้นอย่างเท่าเทียมในทุกพื้นที่ แม้ว่าตลาดโดยรวมจะเผชิญกับความท้าทายจากอุปทานใหม่จำนวนมากและแนวโน้มการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไป แต่บางทรัพย์สินและบางพื้นที่กลับมีศักยภาพในการเติบโตที่โดดเด่น ภายในสามปีข้างหน้า คาดว่าแรงกดดันจากอุปทานจะลดลง และเมื่อบริษัทต่าง ๆ เริ่มนำพนักงานกลับเข้ามาทำงานในสำนักงานมากขึ้น อาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีคุณภาพสูงจะมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีกว่า ความแตกต่างเหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของการปรับตัว นวัตกรรม และความเข้าใจในพลวัตของตลาดที่ซับซ้อน เพื่อรับมือกับความท้าทายและโอกาสในอนาคต

หนึ่งในพื้นที่ที่มีแนวโน้มจะได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงนี้คือโซนเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ซึ่งเป็นทำเลสำนักงานระดับไพร์มที่ดึงดูดบริษัทข้ามชาติและผู้เช่ารายใหญ่ได้อย่างต่อเนื่อง ด้วยการตั้งอยู่ใจกลางเมือง ระบบขนส่งสาธารณะที่ยอดเยี่ยม และอาคารระดับเกรดเอที่ผ่านการรับรองมาตรฐานสีเขียว ทำให้พื้นที่นี้ยังคงมีความสามารถในการแข่งขันสูง แม้ว่าอุปทานใหม่ในกรุงเทพฯ จะเพิ่มขึ้น

โซนเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ซึ่งเป็นย่านรองที่ใหญ่เป็นอันดับสองของกรุงเทพฯ ประกอบด้วยอาคารสำนักงานทั้งหมด 38 แห่ง มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิกว่า 940,000 ตารางเมตร แม้อัตราการเช่าจะลดลงจากจุดสูงสุดที่ 95% ในปี 2562 เหลือ 76% ในปัจจุบัน ซึ่งสอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของกรุงเทพฯ แต่เมื่อพิจารณาลึกลงไปจะพบว่าพื้นที่ดังกล่าวยังคงมีความยืดหยุ่นและเติบโตอย่างต่อเนื่อง ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา พื้นที่นี้มีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างน่าทึ่งถึง 30% หรือ 220,000 ตารางเมตร สูงกว่าการเติบโตของย่าน CBD ที่ 24% แม้ว่าอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่ความต้องการยังคงแข็งแกร่ง โดยพื้นที่ที่ถูกเช่าเพิ่มขึ้น 5% ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของ CBD ที่เพิ่มขึ้นเพียง 1% นอกจากนี้ พื้นที่ดังกล่าวยังคงเป็นพื้นที่พรีเมี่ยมที่สุดในเมือง โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดที่ 1,090 บาท/ตารางเมตร/เดือน

ในอีก 5 ปีข้างหน้า จนถึงปี 2572 คาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด พื้นที่ที่มีจำกัดสำหรับการพัฒนาโครงการทั้งแบบ Freehold และ Leasehold จะทำให้มีอุปทานใหม่ในพื้นที่นี้น้อยลง การแข่งขันเพื่อชิงพื้นที่ว่างเปล่าจะมีความรุนแรงมากขึ้นโดยมีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยและโรงแรมเข้าร่วมแข่งขัน คอนโดมิเนียมหรูแบบ Freehold จะมีราคาขายเฉลี่ยที่ 600,000 บาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่า ขณะที่นักพัฒนาโรงแรมกำลังมองหาทำเลสำหรับโรงแรมหรูและ Branded Residence

ผลจากข้อจำกัดดังกล่าว ทำให้ตลาดสำนักงานในโซนเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุคาดว่าจะมีอุปทานใหม่เพียงเล็กน้อยในปีข้างหน้า ซึ่งจะส่งส่งผลดีต่อเจ้าของทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูงที่มีอยู่เดิมได้ประโยชน์ โครงการเดียวที่ยืนยันว่าจะเพิ่มอุปทานในพื้นที่นี้ในอีก 5 ปีข้างหน้าคือ CPN Siam Square ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2570 โดยมีพื้นที่สำนักงานกว่า 25,000 ตารางเมตร แม้ว่าอาจมีโครงการพัฒนาอื่น ๆ ที่ยังอยู่ในระยะเริ่มต้น แต่ยังไม่ได้ประกาศอย่างเป็นทางการและอาจแล้วเสร็จหลังปี 2572

เมื่อพิจารณาอัตราการถอนอุปทานเฉลี่ยต่อปีที่ 0.5% และสมมติว่าการดูดซับสุทธิยังคงสอดคล้องกับระดับหลังโควิด-19 (2565-2567) คาดว่าอัตราการเช่าของพื้นที่ย่อยนี้จะฟื้นตัวสู่ระดับ 87% ภายในปี 2572 ซึ่งสูงกว่าอัตราเฉลี่ยของซีบีดีที่คาดว่าจะอยู่ที่ 74%

เมื่อพิจารณาอย่างละเอียดจะพบว่าประสิทธิภาพของอาคารสำนักงานในโซนเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุมีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ตามที่ได้ระบุไว้ในรายงานตลาดสำนักงานของเรา แนวโน้ม “การย้ายสู่อาคารคุณภาพสูง” ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการต่ออายุสัญญาเช่าและการย้ายสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ และย่านนี้เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของแนวโน้มดังกล่าว

อาคารสำนักงานระดับพรีเมียมที่มีอายุมากกว่า 5 ปีบางแห่งยังคงมีประสิทธิภาพที่ดีเยี่ยม โดยมีอัตราค่าเช่าที่สูงและอัตราการครอบครองที่มากกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ตัวอย่างเช่น อาคารเกษรทาวเวอร์ พาร์คเวนเจอร์ และสยามพิวรรธน์ทาวเวอร์ ต่างก็มีค่าเช่าสูงกว่า 1,300 บาท/ตร.ม./เดือน และยังคงมีอัตราการครอบครองมากกว่า 90% แม้ว่าอุปทานใหม่ในช่วงห้าปีที่ผ่านมาจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าทรัพย์สินดังกล่าวสามารถรักษาผู้เช่าไว้ได้เนื่องจากการผสมผสานระหว่างทำเลที่ตั้งอันโดดเด่น ทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูง และการบริหารจัดการทรัพย์สินที่แข็งแกร่ง

อาคารเกรด A ใหม่ๆ ก็มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเช่นกัน ตัวอย่างเช่น อาคาร วันซิตี้เซ็นเตอร์ (โอซีซี) และสยามปทุมวัน เฮ้าส์ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานเกรด A ที่สร้างเสร็จในปี 2566 ปัจจุบันมีอัตราการครอบครองที่ 75% และ 70% ตามลำดับ แม้ว่าจะต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของพื้นที่เล็กน้อย แต่กำลังแสดงแนวโน้มที่ดีขึ้น นับตั้งแต่การก่อสร้างวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ เสร็จสมบูรณ์ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 มีกิจกรรมการเช่าใหม่ (การเข้าครอบครอง) ในโซนเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุประมาณ 70,000 ตารางเมตร ซึ่งโครงการทั้งสองนี้มีการเช่าพื้นที่รวมกันประมาณ 52,000 ตารางเมตร คิดเป็น 74% ของการเช่าพื้นที่ทั้งหมดในพื้นที่นี้ในช่วงเวลาดังกล่าว อุปทานที่คาดว่าจะมีอย่างจำกัดในอนาคต ประกอบกับความน่าสนใจที่เป็นที่ยอมรับและตำแหน่งที่ตั้งระดับพรีเมียมของพื้นที่นี้ มีแนวโน้มว่าจะช่วยผลักดันมูลค่าของอาคารสำนักงานระดับไพร์มเหล่านี้ให้เพิ่มสูงขึ้นต่อไป

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า

“ตลาดสำนักงานในโซนเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุกำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยคาดว่าอัตราการเช่าจะฟื้นตัวกลับสู่ 87% ภายในปี 2572 ซึ่งสูงกว่าอัตราเฉลี่ยของย่านซีบีดีที่ 74% อย่างมีนัยสำคัญ สำหรับโครงการวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (โอซีซี) ถือเป็นทรัพย์สินที่โดดเด่นในพื้นที่นี้ โดยเราคาดว่าอัตราการเช่าจะเพิ่มขึ้นถึง 90% ภายในปี 2568”

นายณัฎฐา กล่าวเพิ่มเติมว่า:

“การตัดสินใจของบริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ในการขาย โครงการวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (โอซีซี) เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) สะท้อนถึงศักยภาพการลงทุนอันมหาศาลของทรัพย์สินแห่งนี้ ด้วยทำเลที่ยอดเยี่ยม ผู้เช่าที่มีคุณภาพสูง และการฟื้นตัวของตลาดโดยรวม โครงการวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (โอซีซี) มีความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว นี่จึงเป็นโอกาสอันหาได้ยากสำหรับนักลงทุนที่มองหาสินทรัพย์เกรดพรีเมี่ยม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปรียบเทียบกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์เช่าและโฉนด และ REITs หลายแห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปัจจุบัน”

หมายเหตุ: พื้นที่โซนเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุครอบคลุมบริเวณตั้งแต่แยกปทุมวัน ทางพิเศษเฉลิมมหานคร และมุมถนนวิทยุ-สารสิน