ภาพรวมตลาด

ท่ามกลางกระแส DISRUPTION จากการชิงส่วนแบ่งทางการตลาดของธุรกิจ E-COMMERCE ซ้ำเติมด้วยวิกฤติโควิด-19 แต่ธุรกิจศูนย์การค้าในกรุงเทพฯสามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 โดยได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวต่างประเทศที่ฟื้นตัวขึ้น ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ที่ดำเนินการโดยกลุ่มเซ็นทรัลและโรบินสันมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 27% รองลงมาคือไฮเปอร์มาร์เก็ตที่มีส่วนแบ่งประมาณ 28% กลุ่มเดอะมอลล์มีส่วนแบ่ง 5% สยามพิวรรธน์ 3% กลุ่ม LH และซีคอนสแควร์กลุ่มละ 2% และฟิวเจอร์พาร์ค 1% กลุ่มอื่นๆ รวมกันคิดเป็นประมาณ 32%

พื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA)

ภายในสิ้นปีงบประมาณ 2566 พื้นที่ NLA ของศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่ใกล้เคียงรวมทั้งหมด 3 ล้านตารางเมตร โดย 56% กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง ส่วนที่เหลือกระจายอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น สีลม-สาทร (13%) รัชดา (10%) สุขุมวิท-เพชรบุรี (6%) รามคำแหง (4%) และพญาไท-บางซื่อ (4%) ตลาดมีการเพิ่มขึ้นที่สำคัญด้วยโครงการ “The EmSphere” ใกล้สถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ มีพื้นที่ค้าปลีกกว่า 200,000 ตารางเมตร

การปรับตัวในช่วงวิกฤต COVID-19

ตั้งแต่ปี 2563-2564 การแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้รายได้จากศูนย์การค้าลดลง 30%-40% เนื่องจากพฤติกรรมการบริโภคที่เปลี่ยนไปและข้อจำกัดในการเดินทาง การลดค่าเช่าลง 30%-70% เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อความอยู่รอด รูปแบบธุรกิจเปลี่ยนไปใช้การแบ่งกำไร (GP) และพื้นที่ว่างถูกใช้สำหรับกิจกรรมตลาดเพื่อสร้างรายได้

การฟื้นตัวและการเติบโต

ตั้งแต่กลางปี 2565 การผ่อนคลายข้อจำกัดและการเปิดพรมแดนใหม่ทำให้สถานการณ์ดีขึ้น ภายในสิ้นปี 2565 การลดค่าเช่าลดลงเหลือไม่เกิน 15% โดยศูนย์การค้าใจกลางเมืองขนาดใหญ่ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ในปี 2566 การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ถึง 71% ของระดับก่อนวิกฤตได้กระตุ้นการฟื้นตัวที่สำคัญ การใช้บริการเกิน 80% และการลดค่าเช่าลดลงเหลือไม่เกิน 4%

การเติบโตของรายได้และกำไร

ศูนย์การค้าเห็นการเติบโตของรายได้ 43% และการเพิ่มขึ้นของกำไร 38% เมื่อเทียบกับระดับก่อนวิกฤต COVID-19 รายได้รวมถึงประมาณ 1.2 ล้านล้านบาทภายในสิ้นปีงบประมาณ 2566 โดยมีกำไรรวมประมาณ 250 พันล้านบาท

ปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโต

1. การกลับมาทำงานที่สำนักงาน: พนักงานกว่า 70% ที่ไม่สามารถทำงานที่บ้านได้กลับมาทำงานที่สำนักงาน

2. พันธมิตรแบรนด์ที่แข็งแกร่ง: การสร้างพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ทำให้มีอัตราการเช่าสูงกว่า 90%

3. การครอบครองของอาหารและเครื่องดื่ม: เพิ่มพื้นที่สำหรับอาหารและเครื่องดื่มมากขึ้น

4. การท่องเที่ยวเชิงการแพทย์: ใช้ประโยชน์จากชื่อเสียงด้านการดูแลสุขภาพของประเทศไทย

5. การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยว: การใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากนโยบายปลอดวีซ่าและการช้อปปิ้งออฟไลน์

6. การจัดอีเว้นท์เฉลิมฉลอง: กิจกรรมเฉลิมฉลองและการตลาดผ่านศิลปินและบุคคลที่มีชื่อเสียงของโลก และเหล่า influencer ผู้มีอิทธิพลกระตุ้นการท่องเที่ยว

7. แอปพลิเคชันมือถือ: ประสบการณ์การช้อปปิ้งออนไลน์ที่ดีขึ้นด้วยรางวัลและส่วนลด

8. พันธมิตรระดับโลก: ขยายพันธมิตรระบบนิเวศธุรกิจกับศูนย์การค้านานาชาติ

9. การพัฒนาใหม่: โครงการทาวน์ชิปขนาดใหญ่เช่น วัน แบงก์ค็อก The Forestias หรือ DUSIT CENTRAL PARK สนับสนุนการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท

นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการบริการ บ. ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า “ธุรกิจศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มจะขยายตัวไม่ต่ำกว่า 650,000 ตารางเมตรในปี 2567 โดยส่วนใหญ่ผ่านโครงการทาวน์ชิปขนาดใหญ่ ตลาดสดและตลาดนัดอาจกลายเป็นคู่แข่งทางอ้อมเนื่องจากต้นทุนต่ำและความยืดหยุ่น นอกจากนี้ กฎหมาย VAT ใหม่สำหรับสินค้ามูลค่าน้อยกว่า 1,500 บาทจะช่วยเพิ่มการแข่งขันที่ยุติธรรม และเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการท้องถิ่นแม้ว่าผู้บริโภคอาจจะมีราคาสินค้าเพิ่มขึ้นบ้าง”