คอนโดมิเนียมมีเยอะมากมาย มีทั้งดีไม่ดีปะปนกันไป บางอันดีในสายตาอีกคน แต่อาจจะไม่ดีในสายตาอีกคนก็ได้

นานาจิตตังแบบนี้ก็สุดแล้วแต่เจ้าของเงินที่ควักออกไปซื้อก็แล้วกันครับ

ไหนๆ ก็เปิดประเด็นมาแล้ว วันนี้เรามาดูกันว่าคอนโดแบบไหนที่ไม่ควรเสียเงินไปซื้อให้เสียดายเงินตั้งแต่แรก ควรหลีกเลี่ยง โดยจะขอเขียนในมุมมองส่วนตัวเฉพาะของผู้เขียนเท่านั้นนะครับ ซึ่งความเห็นผมอาจจะไม่ถูกต้องหรือไม่ถูกใจบางท่าน หรือไปทับเส้นใครก็มิอาจทราบได้ ผู้เขียนก็กราบขออภัยเพราะความเห็นของเราอาจจะไม่ตรงกันก็ได้ครับ เรื่องนี้เป็นเรื่องธรรมดา แต่ละคนต่างมีเหตุผลของแต่ละคน ถ้ามองมุมแตกต่างก็เขียนคอมเมนต์มาแชร์กันได้เลย รับฟังหมด

เอาละเริ่มเลย

ขอบอกแนวทางก่อนว่าผู้เขียนชอบลงทุนคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับการลงทุนระยะยาว ปล่อยเช่าได้ง่าย และขายต่อในอนาคตไม่ยาก เป็นแนว long-term investor นะครับ ดังนั้นอะไรที่เป็นแนวลงทุนระยะสั้น เช่น ขายใบจอง แบบนี้จะยังไม่ใช่แนวทางของผู้เขียนครับ

คอนโดมิเนียมที่ผู้เขียนขอวงปากกาสีแดงว่าจะไม่ซื้อแน่ๆ จะมีลักษณะ 7 แบบดังต่อไปนี้ครับ

1. Stand-alone Campus Condo คอนโดมิเนียมใกล้มหาวิทยาลัยหรือสถานศึกษาที่อยู่โดดๆ เดี่ยวๆ ไม่มีหน่วยงานอื่นใดอยู่รอบข้าง คอนโดแนวนี้มีความเสี่ยงตรงที่ถ้าเมื่อไหร่มหาวิทยาลัยเจ๊งปิดตัวไป เจ้าของคอนโดจะหาใครมาอยู่ จะหาคนอื่นมาเช่าก็ลำบากเพราะไม่มีคนจากหน่วยงาน องค์กร หรือแหล่งงานอื่นใดที่จะมาเช่าเราอยู่ คอนโดก็จะกลายเป็นคอนโดร้าง
เราอย่าคิดว่ามหาวิทยาลัยไม่มีทางเจ๊งนะครับ เพราะถ้าดูกรณีศึกษาของต่างประเทศก็มีให้เห็นกันแล้ว เนื่องจากจำนวนการเกิดน้อยลง นักเรียนก็น้อยลงตาม มหาวิทยาลัยไหนที่ไม่สามารถสร้างชื่อเสียงหรือบริหารงานไม่ดีเงินหมดจบข่าวได้เหมือนกัน ตรงนี้ต้องระวังครับ

ประกอบกับในอนาคตเทรนด์การรับคนเข้าทำงานโดยไม่ดูใบปริญญาแต่สนใจทักษะแค่ว่าเคยทำอะไรมาบ้าง เทรนด์แนวคิดนี้อาจจะทำให้ความสำคัญของมหาวิทยาลัยมีน้อยลงไปเยอะครับ ยิ่งอยู่ในยุค learn anywhere แบบนี้แล้ว เรียนจากที่บ้านก็เรียนได้ครับ ประกอบกับเทรนด์ Generative Artificial Intelligence ที่มีประสิทธิภาพดีขึ้นเรื่อยๆ ในปัจจุบันที่มีให้เห็นอย่าง ChatGPT, Bard กำลังคืบคลานเข้ามาเขย่าวงการการศึกษา ยิ่งทำให้มหาวิทยาลัยต้องปรับตัวขนานใหญ่ครับ เพราะอนาคตในสังคมไทย การเข้าโรงเรียน (Schooling) อาจไม่ใช่สิ่งสำคัญเท่ากับการศึกษา (education) ที่สามารถเกิดได้ทุกแห่งครับ

แนวทาง: ถ้าอยากซื้อคอนโดใกล้มหาวิทยาลัย ควรเลือกอันที่ใกล้แหล่งงานอื่นๆ ด้วย อย่างน้อยสถานที่เรียนปิดตัวไปก็ยังมีลูกค้าจากองค์กรอื่นมาเป็นลูกค้าเราได้อีก

2. Industrial estate zone condo คอนโดมิเนียมใกล้นิคมอุตสาหกรรม ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ผู้เขียนไม่สนใจเลยเพราะเคยเห็นนิคมอุตสาหกรรมย้ายหนีออกไปทั้งนิคม เพราะบางทีนโยบายรัฐเค้าเอื้ออยากให้เจ้าของโรงงานไปสร้างที่อื่นที่ดีกว่า ได้ประโยชน์ทางภาษีที่งดงามกว่า เค้าก็ย้ายครับ ย้ายทีคือย้ายไปหมด ส่วนธุรกิจปล่อยเช่าห้องก็จะเงียบหงอยกันไปตามระเบียบ ส่วนตัวแล้วถ้าคอนโดใกล้นิคมฯ ค่อนข้างมีความเสี่ยงสูงครับ ไม่ควรลงทุนระยะยาว แต่ถ้าลงทุนระยะสั้นหน่อย เช่น ซื้อห้องมารีโนเวทเพื่อขายต่อ แบบนี้ทำได้ครับ

แนวทาง: ไม่ควรลงทุนระยะยาวกับคอนโดใกล้นิคมฯ แต่ควรลงทุนระยะสั้นๆ ถ้าตั้งขายได้กำไรก็ควรขายออกครับ หรือถ้าซื้อให้รีบซื้อตั้งแต่นิคมเกิดมาได้ไม่นาน อย่างน้อยมีเวลาให้ถือนานสักหน่อยก่อนที่นิคมจะปิดหรือย้ายในอนาคต

3. Vacant land condo คอนโดใกล้ที่ดินว่างเปล่า คอนโดดินว่าง ยิ่งมองไปรอบข้างเห็นแต่พื้นที่สีเขียว ทุ่งนา ทุ่งหญ้า ที่ดินว่างเปล่าเยอะๆ แบบนี้ ห้ามๆๆๆ ไม่ควรคิดจะลงทุนเด็ดขาด เพราะว่าโลเคชั่นไหนที่ไม่มีการพัฒนาก็จะยังไม่มีการพัฒนาไปอีกนาน จำไว้ว่า “ตรงไหนไม่ใช่เมือง ก็จะไม่ใช่เมือง ตรงไหนคือเมือง ยังไงก็คือเมืองอยู่ดี” คอนโดมิเนียมที่ควรลงทุนคือ ที่ใดก็ตามที่มองไปแล้วนับหัวจำนวนคนได้เยอะๆ ยิ่งเยอะยิ่งแน่นยิ่งรถติดยิ่งวุ่นวายจอแจยิ่งดีสำหรับการลงทุนครับ ส่วนคอนโดวิวที่ดินเปล่า ลองนับหัวคนดูครับ นั่นแหละครับคือลูกค้าตัวจริง ถ้าหัวคนน้อยก็ลูกค้าน้อย ตามนั้นเลย ถ้าซื้อไป จะขายต่อใครกันเอ่ย โจทย์ยากอยู่นะ

แนวทาง: คอนโดดินว่างแนวนี้ต้องอาศัยใจรักใจชอบถึงจะควรซื้อ บางคนซื้อเพราะบรรยากาศเงียบสงบดี ไม่วุ่นวาย คิดแบบนี้ก็ซื้อได้ครับ แต่อย่าคาดหวังถึงกำไรตอนขายออกหรือคาดหวังราคาค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นได้ง่าย เพราะที่ดินข้างๆ มีให้สร้างโครงการใหม่ๆ อีกเพียบครับ จำนวน supply มีเพิ่มได้อีกแน่นอน

4. Parade condo หมายถึงคอนโดที่มีคนแห่แหนหรือเชียร์ๆ กันเยอะ โดยเฉพาะบางที influencer แห่ออกมาเชียร์ให้ซื้อกันเยอะๆ ถ้าเจอแบบนี้ เราในฐานะผู้ซื้อคอนโดให้รู้ไว้เลยว่า influencer เค้าถูกจ้างมาเชียร์ครับ โลกยุคนี้ไม่มีใครทำอะไรให้ฟรีๆ กันแล้ว ซึ่งก็เป็นงานเป็นหน้าที่เค้าอะเนาะที่ต้องมาตีฆ้องร้องป่าวให้ชาวบ้านรู้ ไม่ถือว่าผิดอะไร เราจะซื้อตามหรือไม่ซื้อตามก็เป็นสิทธิของเราเต็มๆ ไม่มีใครเอาเงินออกจากมือเราได้ถ้าไม่ใช่เราเอาไปให้เขาเอง ดังนั้นถ้าเมื่อใดเราเจอผู้คนแห่แหนออกมา parade แบบนี้ให้ตั้งสติก่อนจ่ายเสมอ ถือใบราคามานอนกอดคิดหนึ่งคืนว่าคอนโดนั้นโอเคกับเราจริงๆ ไหม อย่าซื้อไปเพราะอารมณ์อยากซื้อ หรือซื้อเพราะเกรงใจพนักงานขาย หรือเหตุผลใดๆ ที่ไม่เกี่ยวกับตัวเลข

ก่อนซื้อคอนโดใดๆ ก็ตามเราควรมาเคาะเครื่องคิดเลข และใช้ตัวเลขตัดสินใจไปด้วยพร้อมกัน บางทีด้วยอารมณ์พาไป คุณอาจจะจ่ายเงินจองบางส่วนไปแล้ว แบบนี้ก็ควรฝึกการ cut loss ให้เป็น ยอมเสียน้อยก่อนที่จะเสียมาก บางทีทนถือคอนโดที่ไม่เวิร์กไปนานๆ ก็มีแต่เสียใจ ถ้าต้องกู้เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ก็กลายเป็นหนี้ที่ไม่คุ้มค่าอีก ควรยอมทิ้งเงินจองไปตั้งแต่แรกยังถือว่าคุ้มกว่า จะได้จำเป็นบทเรียนทำให้รู้ผลลัพธ์กับการตัดสินใจของตนเอง

แต่ทั้งนี้ไม่ได้หมายความว่า parade condo จะแย่เสมอไปทุกสถานการณ์ เพราะอย่างน้อยมันก็สามารถสร้างกระแสให้ฮอตมีคนรู้จักจำนวนมาก ซึ่งโอกาสแบบนี้เหมาะกับนักลงทุนระยะสั้นครับ ซื้อมาขายเร็ว ถ้าถนัดสายถือสั้นก็สามารถซื้อ parade condo ได้ครับ

Parade condo อีกแบบที่ควรมองหาคือ คอนโดที่มี real demand คนซื้ออยู่เองจริงแห่แหนมาซื้อเองโดยไม่ได้ถูกเชียร์ แบบนี้แสดงว่าตัวจริงมาเอง เราก็ควรเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของพาเหรดนั้นก่อนจะตกรถครับ (ฮา)

5. Shabby condo หมายถึงคอนโดชำรุดทรุดโทรมโกโรโกโสขาดการบำรุงรักษาจนดูแล้วไม่น่าจะฟื้นกลับขึ้นมาดีเหมือนแรกได้อีก คอนโดแนวนี้พบได้เมื่อหลังเหตุการณ์นิติบุคคลอาคารชุดเกิดความระส่ำระสาย คนย้ายออกเรื่อยๆ เก็บค่าส่วนกลางไม่ได้เพียงพอกับค่าใช้จ่าย คอนโดพินาศทางการเงิน เจอแบบนี้ห้ามเข้าไปช้อนซื้อหรือลงทุนเป็นรายห้องๆ เด็ดขาด ไม่เหมาะกับนักลงทุนรายย่อย เพราะสิทธิเสียงตอนประชุมคอนโดก็มีน้อยเกินกว่าที่จะมีอำนาจเปลี่ยนแปลงใดๆ  แต่ถ้าอยากลงทุนคอนโดโทรมๆ แนวนี้ควรจะมารูปแบบนักลงทุนรายใหญ่ เทคไปเลยทั้งตึก จะพัฒนาเปลี่ยนแปลง หาเงินทุนมารีโนเวทก็ทำได้ตามต้องการ

6. Middle of nowhere station condo หมายถึง คอนโดติดสถานีรถไฟฟ้าแต่ว่ามองไปรอบๆ ไม่มีอะไรน่าสนใจหรือใช้งานได้เลย
คอนโดแนวนี้มักจะอยู่ในชานเมืองไกลๆ และมักไปโผล่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าที่กำลังสร้างอยู่หรือเพิ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ ซึ่งมักจะมี sale talk บอกว่าเป็นคอนโดติดรถไฟฟ้าไม่กี่เมตร แม้ติดรถไฟฟ้าดูเหมือนจะสะดวกสบาย แต่โดยรอบสถานีนั้นกลับแห้งแล้ง แม้แต่ร้านขายอาหารสักร้านก็ยังไม่มี ดูเหมือนจะสะดวกสำหรับการเดินทางแต่ไม่สะดวกในการกินอยู่อาศัย ถ้าเจอแนวนี้ก็ไม่ค่อยอยากให้ตามไปซื้อเท่าไหร่เพราะว่าราคาที่ซื้ออาจจะแพงเกินคุณค่าจริงที่ได้รับ ลองนึกภาพตัวเองอยู่คอนโดดูดี แต่พอจะกินข้าวทีต้องสั่งเดลิเวอรี่ขนมาจากที่ไกลๆ แพงๆเพราะโดนบวกไปในแอปแล้ว  หรือต้องขับรถออกไปวนอ้อมไกลให้เสียค่าน้ำมันแทนที่จะแค่เดินไปซื้อก็ได้กินง่ายๆ  แบบที่คอนโดอื่นเค้าได้กัน นอกจากนี้ข้อเสียของคอนโด middle of nowhere station อยู่ตรงที่มักเปิดขายราคาสูงเกินไป ภาษานักลงทุนก็คงต้องบอกว่าติดดอยตั้งแต่เริ่มครับ

อีกประเด็นที่ต้องสังเกตคือ ถ้ารอบสถานีไหนที่มีแต่การสร้างคอนโดๆๆๆเต็มไปหมดโดยไม่มีโครงการอสังหาประเภทอื่นอยู่เลย นั่นเราพอจะเดาได้ว่าที่ดินแถวนั้นราคาต้นทุนสูงมากเกินไปแล้วจน developer ไม่สามารถสร้างโครงการประเภทอื่นๆ อย่างห้าง ตลาด อาคารสำนักงานให้เช่าได้แล้วเพราะถึงทำไปก็ไม่คุ้ม ทำ feasibility แล้วออกมาน่าเศร้าที่จะลงทุน ส่วนตัวมองว่าสถานีดงคอนโดโตเดี่ยวแบบนี้ไม่ค่อยน่าสนใจ เพราะขาดความหลากหลายในเชิงไลฟ์สไตล์และมูลค่าของมันจะเติบโตไปได้แค่มิติการเป็น residential แต่ไม่มีมุมอื่นมาช่วยขับเคลื่อนย่านให้เจริญขึ้น เป็นได้อย่างมากก็แค่ย่านที่อยู่เฉยๆ

แนวทาง: อย่าเพิ่งรีบซื้อคอนโดติดสถานีแห้งแล้ง เบรกใจไว้ก่อน ควรลองขยับไปหาสถานีอื่นใกล้เคียงในย่านนั้นที่มีความพร้อมในการอยู่อาศัยมากกว่าเพราะยังไงก็ตามสถานีที่คึกคักก็จะเป็นสถานีที่คึกคักต่อไปอีกนาน จำไว้ว่า “เมืองก็คือเมืองวันยังค่ำ” ยกเว้นแต่เราได้ข่าวที่ค่อนข้างแน่นอนว่าจะมีการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ในอนาคตติดสถานีแห้งแล้ง แบบนี้ก็พอซื้อได้ครับ

คอนโดที่คุณกำลังถืออยู่ในมือนั้นเข้ากับลักษณะทั้ง 6 ที่ควรระวังหรือเปล่า ถ้ามีอันไหนตรงบ้างก็อยากชวนให้เอะใจแล้วลองพิจารณาดูว่ามันจะโอเคอยู่อีกนานแค่ไหนหรือไม่ และตอนนี้เราจะทำยังไงกับมันต่อไป หรือจะมีกลยุทธ์อะไรเพื่อแก้ปัญหา ก็ลองกลับไปคิดเป็นการบ้านดูเองต่อ