ช่วงหลายสัปดาห์ที่ผ่านมาผมมีโอกาสได้สนทนากับคนรู้จัก เซลล์ขายคอนโด รวมถึงนายหน้าหลายๆคน ถึงคำถาม 2 ข้อครับ ข้อแรกคือ ปัจจัยอะไรที่มีอิทธิพลมากที่สุดในการตัดสินใจซื้อคอนโดพร้อมอยู่ของปีนี้ครับ (จำกัดวงเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีงบประมาณพร้อมซื้ออยู่แล้วนะครับ ไม่นับรวมกลุ่มที่ยังคงลังเลเนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินที่ไม่แน่นอน) และอีกข้อคือคอนโดไหนที่ขายดีที่สุด ซึ่งแทบทุกคนล้วนตอบเป็นเสียงเดียวกันว่า “ราคา” ครับ จากที่โดยปกติแล้วเรามักจะได้ยินคำตอบอย่าง “ทำเล”, “ความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับของที่ได้รับ”, “โปรโมชั่น” หรือ “แบรนด์” มาก่อนเป็นปัจจัยแรกๆ และคำตอบที่ตามมาของคำถามที่สองนั้นก็กลับกลายเป็นคำตอบกลางๆแต่สร้างความบอบช้ำให้กับเซลล์ที่ไม่มีสต็อคอย่าง “คอนโดที่ขายถูกที่สุดในย่านนั้นๆ” ครับ…ซึ่งเหตุผลของการที่ราคากลายเป็นปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการซื้อมากที่สุด ก็มาจากพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปอย่างมากทั้งจากฟากของดีมานท์ และซัพพลาย นี่เองครับ กล่าวคือฟากของดีมานท์ตอนนี้มีพฤติกรรมการเลือกซื้อที่มากกว่า Window Shopping ที่เรามักจะเห็นมาในอดีตอีกครับ โดย Window Shopping นี่ก็คือดูเล่นๆ เรื่อยๆสุดท้ายก็ไม่ซื้อ เพราะไม่ได้อยากซื้อจริงๆแต่แรกอยู่แล้ว แต่นี่คือแบบว่ามีความเป็น Shop Savvy ดูเรื่อยๆ อยากซื้อแบบจริงจังนะ แต่จะซื้อก็ต่อเมื่อได้ราคาที่ถูกกว่าที่คนอื่นเค้าเคยซื้อเท่านั้น ซึ่งประเด็นแบบนี้ล่ะเป็นข้อจำกัดที่ทำให้โครงการหลายๆโครงการที่ไม่ได้มี Gap ส่วนลดมากมายไม่สามารถขายได้ ในขณะที่ฟากของซัพพลายเองหากโครงการไหนที่ขายไปได้เยอะแล้วก็พร้อมที่จะเฉือนกำไรออก เพื่อให้ขายห้องที่เหลือออกไปได้เร็วที่สุด โดยการแข่งกันทำราคาห้องให้ถูกที่สุดของย่านนั้นๆก็ดูจะเป็นสิ่งที่เห็นกันจนคุ้นตาไปแล้ว

ต้องบอกว่าการที่ราคาคอนโดพร้อมอยู่หลายๆที่มีการลดราคาทิ้งทวนปิดโครงการแบบแรงๆเนี้ย มี impact มากนะครับ ผมยกตัวอย่างง่ายๆเลยกับโครงการ Venio Sukhumvit 10 ที่แม้จะเป็นคอนโด Low Rise อยู่สุดซอย แต่ก็จัดว่าอยู่ในย่าน CBD อโศก ซึ่งตั้งแต่ผมรีวิวโครงการมาก็ยังไม่เคยเห็นโครงการใหม่โครงการไหนทำโปรโมชั่นราคาต่ำกว่าตรม.ละ 140,000 บาทนะ แต่นี่ห้องที่เหลือ 5 ยูนิตสุดท้าย ทำราคาออกมาเฉลี่ยที่ราวๆ 11x,xxx บาทต่อตรม. ถูกเว่อร์เกินนะผมว่า มันต่ำกว่าราคาตลาดในย่านนี้ไปเยอะเลย! จากราคาแสนนิดๆดังกล่าว ก็เลยเกิดปรากฎการณ์ในการเปรียบเทียบโครงการของลูกค้าหลายๆคนครับ คือจากเดิมลูกค้าที่มองหาคอนโดราคาประมาณนี้ก็ต้องไปหาเอาในย่าน Extension CBD อย่างรามคำแหง วุฒากาศ แบริ่ง ฯลฯ ก็กลับกลายเป็นว่ามีตัวเลือกที่ทำเลดีกว่ามากบนย่านอโศก อย่าง Venio Sukhumvit 10 มาเป็นอีกหนึ่ง Option ซึ่ง การทำแบบนี้ก็เหมือนกับเป็นกลยุทธ์ Cross Segmentation เพื่อให้โครงการมีความเป็น Mass ดึงดูดคนซื้อได้กระจาย มากกว่าเดิมล่ะครับ จากเดิมที่เน้นขายแข่งกับคอนโดในย่านอโศกด้วยกัน ก็เปลี่ยนเป็น Fighting Brand ที่มีทำเลดีที่สุดสำหรับกลุ่ม Segment คอนโดที่มีราคาตารางเมตรละแสน

ซึ่งในเชิง Attribute และ Product Benefits ของ Venio Sukhumvit 10 นี่ผมว่ายังไงราคามาตรฐานก็ต้องมีแพงกว่าตรม.ละแสนกลางๆล่ะ ด้วยเหตุผลหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นการตั้งอยู่บนทำเลย่านอโศก-นานาที่เงียบสงบปลอดภัยและมีความเป็นส่วนตัวสไตล์ Private Residence ดีมาก แตกต่างจากซอยอื่นๆ ในย่านนี้ โดยในซอยสุขุมวิท 10 มีความโดดเด่นแตกต่างจากสุขุมวิทซอยอื่นๆ เพราะซอย 10 เปรียบเสมือน Hideaway Oasis ของอโศกและสุขุมวิทเลยทีเดียว เป็นซอยตันแต่มีทางเปิด-ปิดให้ทะลุออกไปสวนเบญจกิติได้ ทำให้เป็นซอยที่มีรถยนต์น้อย เงียบสงบไม่มีสถานบันเทิงส่งเสียงดัง มลพิษต่ำเพราะใกล้ Green space ขนาดใหญ่จากสวนเบญจกิติและสวนป่าโรงงานยาสูบ นอกจากใกล้ชิดธรรมชาติแล้วถ้าเดินออกมาปากซอย 10 แค่นิดเดียวก็พบกับความเจริญของย่าน CBD อโศกที่มีไลฟ์สไตล์อันเป็นเอกลักษณ์ไม่เหมือนใคร ใกล้รถไฟฟ้า 3 สถานี ได้แก่ 650 เมตรจาก BTS สถานีนานา และ 750 เมตรจาก BTS อโศก/MRT สุขุมวิท

โครงการขายแบบ Fully Furnished พร้อมเฟอร์นิเจอร์เกรดพรีเมียม ออกแบบห้องพักอาศัยให้มีขนาดเหมาะกับการซื้อเป็นบ้านหลังที่สองพักผ่อนใจกลางเมืองในวันทำงานและขนาดห้องผันออกมาเป็นราคาที่มีความคุ้มค่าสำหรับซื้อลงทุนระยะยาวปล่อยเช่า อีกจุดเด่นคือแม้จะเป็น Low-rise แต่เพดานสูงถึง 2.6 เมตร ซึ่งสูงกว่ามาตรฐานคอนโด Low Rise ทั่วไป งานออกแบบที่มีความ Modern Luxury ผสมกับคลาสสิก Timeless ที่ดูทุกวันทุกปีได้ไม่ล้าสมัย โดยห้องล๊อตสุดท้ายที่ยังเหลือขายก็จะเป็นห้องแบบ 1 bed ขนาดประมาณ 34 ตรม. ห้องน้ำเข้าได้ 2 ทางและมีประตูบานเลื่อนกั้นระหว่างโซนครัวกับโซนนอนให้แยกส่วนกันได้ เลย์เอ้าท์เหมือนห้องตามโรงแรมในย่านธุรกิจ เหมาะกับการปล่อยเช่าทั้งระยะสั้น 30 วันและระยะยาว 12 เดือน เพราะราคาค่าเช่าจะดึงดูดใจมากที่สุด

ทำเลตรงนี้ผมว่าถ้าอยู่ในช่วงสถานการณ์ปกตินี่คือปล่อยเช่าชาวต่างชาติค่อนข้างดีเลยครับ เป็นตัวเลือกการเข้าพักระยะยาวที่ค่อนข้างโอเค และประหยัดกว่าการเช่าโรงแรม หรืออพาร์ทเมนท์ในซอยเดียวกัน ยิ่งตอนนี้ทางอนันดามาทำราคาน่าตกใจแบบนี้ ก็ต้องบอกครับว่า Venio Sukhumvit 10 คือตัวเลือกที่มีทำเลดีที่สุดสำหรับตลาดคอนโดราคาเฉลี่ยตรม.ละแสนต้นๆ และยังเป็นคอนโดที่มีราคาถูกที่สุดในย่านอโศกครับ!!

แอบกระซิบส่งท้ายอีกนิดนึงว่าถ้าใครสนใจ ลองโทรตรงไปหาเซลล์ของโครงการได้ที่เบอร์ 087-4969874 เลยครับ หรือเข้าไปลงทะเบียนกับโครงการก็ได้ที่ https://bit.ly/3jivD4p