ในทุกๆตำรา หรือทุกๆคอร์สสัมนาที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เนี่ย ผมมักจะได้ยินคำกล่าวของทุกๆกูรูว่า สิ่งที่สำคัญที่สุดในการลงทุนอสังหาไม่ว่าจะเป็นคอนโด หรือะไรก็ตามนั่นคือคำว่า Location Location และ Location ครับ….ซึ่งมันก็จริงอย่างที่เค้าว่ากันไว้แหละครับ การซื้อคอนโดที่อยู่ในทำเลที่ดีมันก็สามารถทำให้เรามีโอกาสในการขายต่อ หรือมีโอกาสในการทำกำไรที่มากกว่าการไปซื้อคอนโดชานเมือง ไม่ใกล้รถไฟฟ้า หรืออยู่ในซอยลึกใช่ไหมครับ…แต่ในอนาคตอันใกล้ อย่าลืมว่าที่กลางเมืองแปลงที่ติดรถไฟฟ้ามากๆมันก็จะยิ่งหายากมากขึ้นไปทุกทีๆแล้ว…และถ้ามันถึงเวลานั้นขึ้นมา คอนโดใหม่ๆก็ต้องขยับออกไปทางติดรถไฟฟ้าชานเมืองมากขึ้น หรือไม่ก็ต้องเดินห่างออกไปจากสถานีรถไฟฟ้าอีกหน่อย แล้วอย่างงี้จะใช้อะไรเป็นจุดขายหละครับ…ยิ่งถ้าหากเป็น local developer ที่ไม่มีงบประมาณในการทำการตลาดมากนัก ก้ไม่ต้องขาย กันเลยพอดีใช่ไหมครับ แบบนี้?

ผมได้มีโอกาสอ่านบทความหนึ่งของคุณอนุชา กุลวิสุทธิ์ ที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนและนักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์ เค้าได้วิเคราะห์ trend ของรูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาฯในอนาคตอันใกล้ไว้ค่อนข้างน่าสนใจทีเดียวครับ…ซึ่งได้มีการให้คำนิยามว่า 8 megatrends อันประกอบไปด้วย
ผมขออนุญาต quote จาก หนังสือพิมพ์ Post Today ฉบับวันที่ 9 ตุลาคม เพื่อให้ได้อ่านกันแบบเต็มๆนะครับ
1 .อสังหาริมทรัพย์ที่ออกแบบกลมกลืนกับธรรมชาติ (Green Design)เรียกว่าอาคารสีเขียว หรืออาคารประหยัดพลังงาน จัดเป็นแนวคิดสมัยใหม่ที่กำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างน่าจับตามอง แนวคิดนี้จริงๆ แล้วก็คือ อสังหาริมทรัพย์ที่ออกแบบมาให้กลมกลืนกับธรรมชาติและสภาพแวดล้อมในพื้นที่

ตัวอย่าง ออกแบบโดยใช้สีสว่างไม่มืดครึ้มเพื่อประหยัดไฟ เน้นใช้ต้นไม้มาทำให้เกิดความร่มเย็นตามธรรมชาติ ทำให้ประหยัดโดยไม่ต้องใช้เครื่องปรับอากาศ หลังคาอาจประยุกต์ติดแผ่นโซลาร์เซลล์เพื่อช่วยผลิตไฟฟ้าใช้ภายใน ซึ่งนอกจากจะช่วยประหยัดพลังงานได้แล้ว ยังจะช่วยรักษาสิ่งแวดล้อมและลดมลพิษด้วย หรือออกแบบระบบน้ำใช้และน้ำทิ้งภายในให้สามารถนำกลับมาใช้ประโยชน์ได้อีก

2 .การพัฒนาภายใต้แนวคิดการพัฒนาแบบยั่งยืน (Sustainable Development) จัดเป็นกลยุทธ์ทางธุรกิจลักษณะหนึ่งที่กำลังมีบทบาทเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในปัจจุบัน คือการสร้างชุมชนที่สามารถพัฒนาเศรษฐกิจในท้องถิ่นหรือพื้นที่ได้ด้วย ซึ่งจะเพิ่มพูนคุณภาพชีวิตได้อีกทางหนึ่ง

3 .อสังหาริมทรัพย์ที่คำนึงถึงภัยธรรมชาติและภัยการก่อการร้าย (Terrorism) ที่เกิดขึ้นทั่วโลก ส่งผลให้แนวคิดการเลือกอสังหาริมทรัพย์ของคนจำนวนมากคำนึงถึงความปลอดภัยและสวัสดิภาพในการอยู่อาศัยมากขึ้น แนวโน้มในลักษณะนี้ทำให้ระบบการรักษาความปลอดภัยของอาคารกลายเป็นสิ่งจำเป็นที่คนจะต้องใช้พิจารณาเลือกซื้อ รวมไปถึงระบบสำรองไฟฟ้าและน้ำในยามฉุกเฉิน

4 .ที่อยู่อาศัยอยู่ใกล้กับอาคารทำเลที่อยู่ใกล้ที่ทำงานจัดเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญลำดับต้นๆ สำหรับการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เพราะคนเราทุกคนล้วนต้องใช้ชีวิตส่วนใหญ่อยู่กับการทำงานแทบทั้งสิ้น และที่ทำงานส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในเมือง

5 .อาคารที่จอดรถ (Parking Trend)

ปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอในเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลกกำลังเป็นปัญหาที่ทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัยในบริเวณใจกลางเมือง ดังนั้น โครงการใดที่มีที่จอดรถมากกว่าและสะดวก จะทำให้เป็นที่ต้องการและมีราคามากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ซึ่งอนาคตอันใกล้นี้ “ที่จอดรถอัจฉริยะ” หรือลิฟต์จอดรถที่จอดรถแบบซ้อนคันได้จะเป็นเทคโนโลยีที่ผู้พัฒนาโครงการสนใจมากขึ้น

6 .อสังหาริมทรัพย์รองรับพลังงานมีจำกัด (Energy Supply Trend)เพื่อรับความต้องการใช้พลังงานที่สูงขึ้นตามการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากร และปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีมากขึ้น ขณะที่พลังงานมีจำกัด ซึ่งสิ่งเหล่านี้ทำให้ระบบการสำรองพลังงานจะเข้ามามีส่วนสำคัญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น ระบบโซลาร์เซลล์ เป็นต้น

7 .อสังหาริมทรัพย์แบบไร้สายและ สมาร์ทลีฟวิ่ง ในส่วนของระบบการสื่อสารแบบไร้สายกำลังเป็นแนวโน้มทางเทคโนโลยีที่กำลังได้รับความสนใจอย่างกว้างขวาง เพราะช่วยให้เกิดความสะดวกมากขึ้น โดยแนวโน้มในอนาคต ผู้พัฒนาโครงการและผู้ให้บริการระบบสื่อสาร ทั้งสัญญาณโทรศัพท์มือถือไร้สาย ระบบอินเทอร์เน็ตไร้สายภายในอาคาร ระบบสัญญาณเคเบิลภายใน จะลงทุนร่วมกันในการติดตั้งระบบการสื่อสารภายในอาคารมากขึ้น เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับอาคาร และตอบรับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภครุ่นใหม่

8 .ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เทรนด์หนึ่งที่นับวันจะมีบทบาทมากขึ้นเรื่อยๆ ในทุกประเทศทั่วโลก คือสภาวะที่ชุมชนหรือสังคมของประชากรทั่วโลกกำลังเปลี่ยนจากสังคมหนุ่มสาวไปสู่สังคมผู้สูงอายุเด่นชัด มากขึ้น การเกิดเทรนด์นี้ขึ้นมาเป็นผล มาจากการควบคุมประชากร ทำให้ประชากรหนุ่มสาวลดลง

ขณะที่ความก้าวหน้าทางการแพทย์และการตื่นตัวในการดูแลรักษาสุขภาพทำให้นับวันจะมีแต่คนสูงอายุมากขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุมีลักษณะเฉพาะตัว กล่าวคือมักชอบอยู่ในทำเลที่มีอากาศดี เป็นที่อยู่อาศัยที่ไม่ใหญ่นัก อาจเป็นคอนโดหรือบ้านที่มีลักษณะเฉพาะตัว และมีสิ่งอำนวยความสะดวก จึงเป็นโอกาสสำหรับ นักพัฒนาหรือนักลงทุนไปโดยปริยาย

ในบรรดา trends ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ บางอย่างก็เป็นเรื่องใหม่สำหรับประเทศไทย เช่น ข้อ 2-3 แต่บางอย่างนั้นก้ได้มี developer หลายเจ้านำมาใช้บ้างแล้ว ไม่ว่าจะเป็น Green Design หรือ Sustainable development อย่างคอนโดแบรนด์ Circle ของบริษัทเฟรแกรนท์ ที่มักจะใช้ 2 แนวคิดนี้เป็นจุดขายหลัก แทนที่จะเน้นการสร้างคอนโดติดรถไฟฟ้ามากๆ…ยกเว้นโครงการล่าสุดที่สุขุมวิท 36 ติด BTS ทองหล่อนะครับ อันนี้ผมว่าจุดขายคงมีทุกอย่างผสมกันและราคาจะแพงทำ new high เป็นแน่แท้ครับ

ในส่วนของข้อที่เกี่ยวกับที่จอดรถอัจฉริยะนั้น ผมว่าก็มีหลายเจ้าที่นำมาใช้ (เสียอย่างเดียวทำทั้งทีน่า จะทำให้จอดได้ 100% ไปเลย) และ wireless living นั้น ผมทราบมาว่าต้นทุนในการทำระบบพวกนี้มันก็ไม่ได้แพงมากเลยครับ ผมเห็น developerท้องถิ่นหลายรายเริ่มนำมาใช้ ในการขายคอนโด ระดับต่ำกว่าตรมละ 70,000 ด้วยซ้ำ ไม่ว่าจะเป็นการควบคุมดูหนัง ฟังเพลง เปิดปิดไฟ ดู CCTV หรือแม้กระทั่งการแจ้งซ่อมบ้านผ่านทาง application มือถือ

และข้อที่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเนี่ย อย่าทำเป็นเล่นไปนะครับ ประเทศไทยเนี่ยเพิ่งมีสถิติแซงหน้าญี่ปุ่นไปในเรื่องของจำนวนประชากรสูงอายุหลังเกษียณนะครับ..คาดว่าในปีหน้านี้นอกจากกลุ่ม LPN แล้วยังมีอีกหลายๆเจ้าที่พร้อมจะมาจับกลุ่มตลาดนี้เช่นกันครับ

ในประเทศไทยผมว่ายังน่าจะมีอีกหลายๆ Trends ที่ถูกนำมาใช้เป็นจุดขายนอกจากทำเลได้ครับ ลองหลับตานึกดูนะครับ ว่าหากคุณต้องซื้อคอนโดที่ไม่ได้อยู่ติดรถไฟฟ้าคุณอยากจะอยู่ติดอะไรครับ…ผมตอบให้เลยก็ได้ครับว่า คนไทยใครๆก็อยากมีชีวิตติดห้างครับ!!!…เราจะเห็นได้ว่าหลังๆมานี้ developer หลายๆเจ้าใช้คำว่า new city หรือ new district มาเป็นจุดขายหลัก ถึงแม้ว่าคอนโดตัวเองจะอยู่ลึกสุดซอย แต่มีห้างอยู่ปากซอย แถมใหญ่ติดอันดับโลกด้วยก็เป็นอันใช้ได้ครับ…ยิ่งเป็นคอนโดที่มีห้างติดโครงการเลย โห อันนี้ขายดีมากครับ พิสูจน์มาให้เห็นแล้วจากโครงการ Icon Siam หรือโครงการ 333 Riverside (ที่ในอนาคตกลุ่ม Land & house จะทำ community mall มาขนาบข้างโครงการ…ถ้าเป็นเหมือน terminal 21 ก็คงจะดี) หรือโครงการ Grand Belle Rama 9 ที่มี Central Rama 9 อยู่ข้างโครงการ รวมถึงมีห้าง The Shop อยู่ใต้โครงการ หรือจะเป็นโครงการ Low rise ที่ไม่มี building exposure เลยแม้แต่นิดเดียวอย่าง Klass หลังสวน ว่า…เอ่อ นั่นมันติดทั้ง The Portico และ Mercury Ville แถมข้ามไปเป็น Central Chidlom อีกนะ แบบนี้ไม่แปลกเลยว่าจะสุดซอยแค่ไหน ราคาเกิน 10 ล้าน คนไทยก็อยากซื้อครับ

ทีนี้เมื่อหลายๆเจ้าเค้าเห็นศักยภาพในการพัฒนาเนี่ย มันก็เลยกลายเป็นว่าในอนาคตเราได้เห็น developer ใหญ่ๆทุกเจ้ามาจับตลาด mix used ที่มี community mall อยู่ แทนที่จะทำแค่ commercial shop ใต้ตึกเฉยๆ เพื่อสร้าง value added ให้กับโครงการ และเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อแน่นอนครับ ล่าสุดแสนสิริก็มาทำ Habito ตรงเวิ้งหลังสะพานแสนสำราญซอยสุขุมวิท 71-77 แล้ว

Trend ที่จับกลุ่มตลาด Niche market ก็จะถูกนำมาใช้ในแบบแยก segment ยิบย่อยมากยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดของกลุ่มคนรักสัตว์ (ตอนนี้หายากมากๆครับ) คอนโดของกลุ่มคนชอบออกกำลังกาย คอนโดแนว university campus ที่เน้น facility common room ใหญ่ๆห้องสมุดเยอะๆ เป็นต้น…แน่นอนว่าการทำคอนโดแนวนี้ทำเลคงไม่ใช่จุดขายแน่ครับ เพราะคงสู้ต้นทุนค่าซื้อที่ไม่ไหว

Trend การบริหารจัดการ short term rental ที่ควบรวมทั้งบริการ maid service และ personal concierge …ผมเห็นมีหลายๆคอนโดที่ใช้จุดขายในด้าน hotel service มาใช้ครับ…เชื่อไหมครับ ว่ากลุ่มผู้ประกอบการด้าน hotel chain service ก็มองเห็นถึงโอกาสทางการตลาดตลาดนี้เช่นเดียวกันครับ จึงเกิดการทำ co-creation ขึ้นมาเป็น service condo หลายต่อหลายเจ้า

Trend การทำ customized condo ที่มุ่งจับกลุ่ม corporate client เช่น สร้าง condo 1 ตึกให้กับบริษัท A โดยที่ engage การใช้งานในส่วนของ functional benefit ให้กับกลุ่ม corporate ไม่ว่าจะเป็น Conference call ระบบ check in ห้องประชุม รถ shutter bus รับส่ง รวมถึงการ manage การปล่อยเช่า ให้กับกลุ่มพนักงานของ corporate นั้นๆเป็นต้น
จบแล้วครับไว้เจอกันใหม่หนหน้านะครับ หากใครอยากจะคุยอะไรกับผมก็เมลมาหาตามอีเมลนี้นะครับ kirk.bu@gmail.com ผมอาจจะตอบช้าไปหน่อยนะครับ หวังว่าคงไม่ว่ากันนะคร้าบบบ

บทความโดย เกริก บุณยโยธิน