พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มองการผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในทุกช่วงราคา พร้อมเปิดผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยรอบครึ่งปีแรก พบคอนโดกลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีการตอบรับที่ดีกว่ากลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยมีอัตราขาย 67.5% ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมในกลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านและกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีอัตราขายได้ในระดับที่ใกล้เคียงกัน โดยบ้านเดี่ยวมีอัตราขายเฉลี่ย 57% ส่วนทาวน์โฮมมีอัตราขายเฉลี่ย 53% เชื่อว่าการปลดล็อก LTV จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยได้ แต่อาจใช้เวลาอีก 1-2 ปีหลังโควิดคลี่คลาย ตลาดจึงจะฟื้นกลับสู่ภาวะปกติ หากมีมาตรการยาแรงกระตุ้นเพิ่มเติมที่ได้อานิสงส์ในทุกช่วงระดับราคา น่าจะช่วยได้มากขึ้นอีก

นางสาวสมสกุล หลิมศุทธพรรณ รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายพัฒนาธุรกิจและบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมตอบโจทย์ทุกบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากการปลดล็อกเกณฑ์ LTV ล่าสุด ที่ผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาเป็น 100% ในทุกระดับราคา ครอบคลุมสัญญาทุกหลัง โดยมีผลจนถึงสิ้นปี 2565 มองว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในทุกระดับราคา จากเดิมช่วงปีที่ผ่านมาที่ผู้ประกอบการเน้นเปิดตัวโครงการในระดับราคาที่เข้าถึงง่ายให้สอดรับกับกำลังซื้อของลูกค้าที่ชะลอตัว แต่จากสัญญาณบวกเรื่องการเปิดประเทศและแนวโน้มการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ประกอบกับการปลดล็อกเกณฑ์ LTV เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ ฟื้นตัว ทั้งที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาเข้าถึงง่ายรวมทั้งกลุ่มโครงการลักซ์ชัวรี่ระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไปก็จะได้รับอานิสงส์จากเกณฑ์ LTV ใหม่นี้ด้วย

ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยรอบสำรวจครึ่งปีแรก 2564 ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล โดยฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัสฯ พบว่า คอนโดมิเนียม มีจำนวนอุปทานเปิดใหม่ทั้งสิ้น 10,018 ยูนิต ลดลง 38% จากครึ่งปีหลัง 2563 โดยจากจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ทั้งหมด ระดับราคา 40,000 – 90,000 บาทต่อตารางเมตร ยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดที่ 44%  และในรอบสำรวจนี้พบว่ามีอุปทานใหม่ที่ระดับราคาต่ำกว่า 40,000 บาทต่อตารางเมตรและระดับราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดตัวเพิ่มขึ้นจากครึ่งปีหลัง 2563 แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการเน้นจับกลุ่มผู้บริโภคที่หลากหลายมากขึ้นในปีนี้ ในส่วนของการตอบรับพบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยจากโครงการที่สำรวจ (ทั้งโครงการเปิดตัวใหม่และโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย) อยู่ที่ 67% จากจำนวนยูนิตทั้งหมด 180,261 ยูนิต โดยหากจำแนกตามกลุ่มหลักเกณฑ์ LTV เดิมที่ประกาศใช้ในช่วงดังกล่าว คือกลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 166,315 ยูนิต มีอัตราขาย 68% ส่วนกลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 13,946 ยูนิต และมีอัตราขาย 60.5%

บ้านเดี่ยว มีจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวเปิดใหม่ทั้งหมด 2,561 ยูนิต ลดลง 46% จากช่วงครึ่งปีหลัง 2563 โดยสัดส่วนระดับราคาที่เปิดตัวมากที่สุดคือ 5-8 ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มหลักที่ผู้ประกอบการเน้นเปิดตัวในรอบสำรวจนี้ ต่างจากปีก่อนที่เน้นเปิดโครงการระดับบน ในขณะที่อัตราการขายเฉลี่ยจากโครงการที่ทำการสำรวจ (ทั้งโครงการเปิดตัวใหม่และโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย) อยู่ที่ 57% จากจำนวนทั้งหมด44,693 ยูนิต โดยหากจำแนกตามกลุ่มหลักเกณฑ์ LTV เดิมที่ประกาศใช้ในช่วงดังกล่าว กลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 33,846 ยูนิต มีอัตราขาย 56.7% ส่วนกลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 10,847 ยูนิต และมีอัตราขาย 58.1%

ทาวน์โฮม มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่ลดลงมากที่สุดจากทั้ง 3 ตลาด โดยมีโครงการเปิดใหม่ทั้งสิ้น 5,462 ยูนิต ลดลง 58% จากครึ่งปีหลัง 2563 โดยโครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในระดับราคา 4-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีสัดส่วนอุปทานเปิดใหม่ที่ประมาณ 80% มาตั้งแต่ปี 2561 ในขณะที่อัตราการขายเฉลี่ยจากโครงการที่ทำการสำรวจ (ทั้งโครงการเปิดตัวใหม่และโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย) อยู่ที่ 53% จากจำนวนทั้งหมด 80,452 ยูนิต โดยมีความต้องการทาวน์โฮมสูงในพื้นที่รถไฟฟ้าสายสีเหลืองในโซนตะวันออก ประกอบกับเป็นบริเวณที่ใกล้เคียงกับแหล่งงานที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และเดินทางเข้าเมืองโดยรถยนต์สะดวก โดยหากจำแนกตามกลุ่มหลักเกณฑ์ LTV เดิมที่ประกาศใช้ในช่วงดังกล่าว กลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 80,197 ยูนิต มีอัตราขาย 53.4% ส่วนกลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 255 ยูนิต และมีอัตราขาย 49.8%

“การปลดล็อกมาตรการ LTV ใหม่นี้ ส่งผลดีต่อที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา ทั้งโครงการมือหนึ่งและมือสอง ช่วยกระตุ้นทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง รวมทั้งกลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อให้ตัดสินใจง่ายขึ้น โดยเฉพาะในตลาดคอนโด เนื่องจากปัจจุบันมีราคาถูกจากโปรโมชั่นพิเศษ หากซื้อมาเก็บไว้เป็นสินทรัพย์จนตลาดกลับมาดีในอนาคตราคาจะเพิ่มขึ้น และสำหรับนักลงทุนปล่อยเช่า ราคาเช่าในทำเลดีๆ ก็จะเพิ่มขึ้นด้วย ทำให้ได้ผลตอบแทนในเปอร์เซ็นที่สูงขึ้น และเชื่อว่ามาตรการนี้จะไม่เพิ่มความต้องการของนักเก็งกำไร จากสถานการณ์ตลาดที่ชะลอตัวอยู่ก่อนหน้าจึงไม่สามารถเก็งกำไรเกินจริงได้ ซึ่งหากมีมาตรการอื่นช่วยกระตุ้นเสริมไปในทิศทางเดียวกัน เช่นขยายเพดานการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้ครอบคลุมทุกระดับราคา หรือมาตรการยาแรงอื่นๆ ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสการฟื้นตัวของตลาดได้  อย่างไรก็ตาม การประเมินทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงต้องติดตามสถานการณ์แวดล้อมอย่างใกล้ชิด ทั้งปัจจัยด้านการแพร่ระบาดของโควิดในไทยที่ยังมีความไม่แน่นอน ซึ่งจะส่งผลต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค รวมทั้งเรื่องความมั่นคงและการจ้างงานที่มีผลต่อกำลังซื้อและความสามารถในการชำระหนี้ ที่สถาบันการเงินแต่ละแห่งจะนำมาพิจารณาอนุมัติสินเชื่อด้วย” นางสาวสมสกุล กล่าว.