รายงานล่าสุดจาก CBRE เกาหลี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกรายงานว่าคลังสินค้าในเกาหลีใต้จะกลายเป็นอสังหาฯ ที่กำลังมาแรงแซงหน้าอสังหาฯ ประเภทอื่น เช่น พื้นที่สำนักงานให้เช่า ท่ามกลางวิกฤติกาลโควิด-19 ในขณะนี้

ด้วยมูลค่าการทำธุรกรรมโดยรวมของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของเกาหลีที่ 4.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราวๆ 1.5 แสนล้านบาท ในช่วงครึ่งปีแรก คิดเป็นสัดส่วนของศูนย์กลางทางโลจิสติกส์และคลังสินค้าไปแล้ว 15 เปอร์เซ็นต์ จากทั้งหมด

ทาง CBRE มองว่าศูนย์กลางทางโลจิสติกส์รวมถึงศูนย์กลางการแพ็คสินค้าลงบรรจุภัณฑ์และการจัดเก็บสินค้า (Fulfillment Center) และคลังสินค้าแช่แข็ง มีศักยภาพในการฟื้นตัวมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น โรงแรมหรือพื้นที่สำนักงาน ในช่วงของการแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา

จากการที่ผู้บริโภคหันมาสั่งซื้อสินค้าและของสดผ่านช่องทางออนไลน์กันมากขึ้น บริษัทค้าปลีกรายใหญ่ในวงการอีคอมเมิร์ซที่มีอัตราการเติบโตอย่างรวดเร็วที่สุดในเกาหลีใต้อย่าง Coupang.com ก็มีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนความต้องการคลังสินค้าให้เพิ่มขึ้น เสริมด้วยห้างค้าปลีกดั้งเดิมต่างๆ ที่หันมาจับช่องทางขายออนไลน์ที่ไล่ตามกันมาติดๆ  อีกทั้งพฤติกรรมการอยู่อาศัยของประชากรที่หันมาใช้ชีวิตแบบครัวเรือนเดี่ยวที่มีจำนวนมากขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลให้เกิดความต้องการของตลาดคลังสินค้าด้วยกันทั้งสิ้น

ภาพจาก www.coupang.com

เป็นที่น่าจับตามองของนักลงทุนอสังหาฯ ที่ว่า Nominal rate of return หรืออัตราผลตอบแทนการลงทุนในสินทรัพย์ที่ยังไม่นับรวมอัตราเงินเฟ้อของธุรกิจกระจายสินค้านี้มีค่าอยู่ที่ 5.8 เปอร์เซ็นต์ สูงกว่า Real rate of return ของธุรกิจสำนักงานให้เช่า หรืออัตราผลตอบแทนจริงที่ได้รับเมื่อหักอัตราเงินเฟ้อไปแล้วที่ 4.44 เปอร์เซ็นต์

ความพร้อมของธุรกิจคลังสินค้าที่กำลังมาจะเพิ่มปริมาณในพื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางทางโลจิสติกส์ของเกาหลีใต้อยู่แล้วอย่าง อีชอน(Icheon) และยงอิน(Yongin) มากขึ้น พอๆ กับพื้นที่ใกล้ๆ โซล(Seoul) อย่างอินชอน(Incheon) และคิมโพ(Gimpo) โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายในปี 2022 ที่ทาง CBRE คาดการณ์ว่าเกาหลีจะมีพื้นที่คลังสินค้ารวมแล้ว 1.2 ล้านตารางเมตรในอินชอน แซงหน้าอีชอนและยงอิน

ยิ่งไปกว่านั้นเหล่าบรรดาห้างค้าปลีกที่เริ่มปรับตัวขยายช่องทางการขายมายังออนไลน์ยังเริ่มขยายคลังสินค้าและช่องทางกระจายสินค้าของตัวเองให้มีสภาพคล่องมากขึ้นด้วยการควบรวมศูนย์กระจายสินค้าเล็กๆ ที่ตัวเองมีอยู่แล้วเข้าด้วยกัน

Sean Choi, Head of Capital Market แห่ง CBRE เกาหลี กล่าวว่า บทบาทของคลังสินค้าที่เคยถูกจำกัดจะถูกเปลี่ยนโฉมใหม่ อันเป็นผลพวงจากวิวัฒนาการของธุรกิจอีคอมเมิร์ซที่เข้ามาช่วยเปลี่ยนโครงสร้างของธุรกิจคลังสินค้าและการกระจายสินค้าให้ดียิ่งขึ้น ระบบขนส่งเดลิเวอร์รี่จะต้องถูกพัฒนาให้มีความรวดเร็วเพื่อบริการลูกค้าที่อยู่ด้านในและรอบๆ โซล

ผู้ค้าปลีกบางรายถึงกับเริ่มสร้างความสัมพันธ์ระยะยาวกับเจ้าของอสังหาฯ ด้วยการเพิ่มเงินทุนและทำสัญญาระยะยาวร่วมกัน บางรายเริ่มมองหาทำเลเหมาะๆ ที่จะสามารถเชื่อมการขนส่งระหว่างประเทศเข้ากับการขนส่งภายในประเทศ

ณ ขณะนี้ นักลงทุนที่มองเห็นโอกาสก็จะเข้าไปให้คำแนะนำแก่ห้างร้านค้าปลีกเพื่อหาจุดที่ได้ประโยชน์ร่วมกัน ยิ่งเริ่มก่อนก็ยิ่งได้เปรียบ

แหล่งข้อมูลและภาพ

http://www.koreaherald.com/view.php?ud=20200903000793&ACE_SEARCH=1

https://unsplash.com/photos/oh0DITWoHi4

https://unsplash.com/photos/ytMmedc6y44

https://unsplash.com/photos/tjX_sniNzgQ