ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ภาพรวมเศรษฐกิจและเกณฑ์สินเชื่อจะยังคงตึงตัว อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra Affluent ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดในเซ็กเมนต์นี้ ในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการเน้นการกระจายอุปทานในทำเลศักยภาพ เช่น โซนกรุงเทพตะวันออกและฝั่งตะวันตก ซึ่งรวมกันแล้วคิดเป็นกว่าร้อยละ 50 ของอุปทานใหม่ โดยเน้นบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี่ที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของกลุ่มที่มีกำลังซื้อ ขณะที่บางโครงการเริ่มมีการปรับตัวด้านราคาและโปรโมชั่นเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ

อุปทาน

อุปทานตลาดบ้านหรู 10 ล้านบาทขึ้นไป เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก 12,349 ยูนิต ในปี 2562 เป็น 37,775 ยูนิต โดยตั้งแต่ในครึ่งปีหลัง 2567 จนถึง เมษายน 2568 ชี้ให้เห็นถึงการเติบโตต่อเนื่องของตลาดบ้านระดับบน สะท้อนว่าความต้องการบ้านหรูยังคงมีอยู่ต่อเนื่องในระยะยาว โดยจากข้อมูลอุปทานเปิดตัวใหม่ครึ่งปีหลัง 2567 ถึง เมษายน 2568 พบว่า บ้านระดับราคาตั้งแต่ 10-30 ล้านบาทครองสัดส่วนรวมกันถึงร้อยละ 78 ของตลาด โดยเฉพาะช่วงราคา 10-20 ล้านบาทซึ่งมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 48 สะท้อนถึงกลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการที่ปรับตัวเข้าสู่ตลาดบ้านหรูระดับกลางมากขึ้น เพื่อตอบสนองกลุ่มกำลังซื้อที่แม้จะมีฐานะดีแต่ยังมีความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ยและภาวะเศรษฐกิจ ขณะที่บ้านระดับราคาสูงกว่า 70 ล้านบาทมีสัดส่วนรวมกันไม่ถึงร้อยละ 5 ของอุปทานใหม่ สะท้อนว่าตลาดกลุ่ม Ultra Luxury ยังคงเป็น Niche Market ที่เติบโตเฉพาะกลุ่ม ซึ่งต้องอาศัยกลยุทธ์เฉพาะและทำเลที่มีมูลค่าสูงอย่างแท้จริง

นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาการกระจายตัวของอุปทานบ้านหรูตามทำเลในกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ (Eastern Bangkok) ครองสัดส่วนสูงสุดถึงร้อยละ 26 ของอุปทานทั้งหมด สะท้อนถึงความนิยมของผู้พัฒนาโครงการที่มุ่งเน้นทำเลใกล้โครงข่ายทางด่วน สนามบินสุวรรณภูมิและศูนย์กลางการพาณิชย์ใหม่ เช่น พระราม 9 – กรุงเทพกรีฑา – ลาดกระบัง ตามด้วยโซน Western Suburb และ Western Bangkok ที่มีสัดส่วนอุปทานร้อยละ 21 และ 20 ตามลำดับ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาแนวราบขนาดใหญ่ พร้อมสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ขณะที่โซนในเมือง (Downtown) มีสัดส่วนเพียงร้อยละ 3 เท่านั้น สะท้อนถึงข้อจำกัดด้านที่ดินและต้นทุนที่สูง ซึ่งทำให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปลงทุนในโซนชานเมืองมากขึ้น ในส่วนของโซนที่มีอุปทานน้อยที่สุดคือ Southern Suburb และ Northern Suburb ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันไม่ถึงร้อยละ 2 แสดงให้เห็นว่าโซนเหล่านี้ยังไม่ใช่พื้นที่เป้าหมายหลักของตลาดบ้านหรูในปัจจุบัน

อุปสงค์

ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพสูง ซึ่งอุปสงค์ในภาพรวมยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องที่ 24,790 หน่วย หรือมีอัตราการขายที่ร้อยละ 65.6 โดยในช่วงราคาระหว่าง 10-40 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนรวมกว่าประมาณร้อยละ 75 ของยอดขายทั้งหมด ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการหลักกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบ้านหรูระดับกลางถึงบน ที่ยังคงเข้าถึงได้สำหรับผู้ซื้อกลุ่ม High Net Worth Individuals และผู้บริหารระดับสูงที่ต้องการบ้านหลังใหญ่ ที่มีฟังก์ชันครบและอยู่บนทำเลศักยภาพ

อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง แต่จำนวนหน่วยขายบ้านหรูในปี 2567 ถึง เมษายน 2568 กลับลดลงเหลือเพียง 1,000-1,500 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการชะลอการตัดสินใจของผู้ซื้อบางกลุ่ม ท่ามกลางภาวะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แม้ผู้ซื้อยังมีศักยภาพแต่กลับใช้เวลาในการพิจารณาและเลือกซื้อมากขึ้น

จากการกระจายตัวของอุปสงค์สะสมบ้านหรู ณ ครึ่งปีหลัง 2567 ถึง เมษายน 2568 พบว่าโซน Eastern Bangkok ครองสัดส่วนสูงสุดที่ร้อยละ 28 ของตลาดทั้งหมด สะท้อนถึงความนิยมของผู้บริโภคที่มองหาโครงการบ้านหรูในทำเลฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ซึ่งเชื่อมต่อกับโครงข่ายทางด่วน สนามบิน และศูนย์กลางธุรกิจใหม่ โดยเฉพาะโซนกรุงเทพกรีฑา-พระราม 9 ที่ได้รับความนิยมต่อเนื่อง ส่วนในโซน Western Bangkok และ Western Suburb มีสัดส่วนอุปสงค์สะสมสูงเป็นลำดับถัดมาที่ร้อยละ 21 และ 16 ตามลำดับ  ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการบ้านหรูในฝั่งตะวันตกที่ยังคงแข็งแรงต่อเนื่อง จากปัจจัยด้านพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ ราคาต่อยูนิตที่สมเหตุสมผลและการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้า ในขณะที่โซน Downtown มีสัดส่วนอุปสงค์เพียงร้อยละ 4  เนื่องจากข้อจำกัดด้านพื้นที่และราคาที่ดินที่สูงมาก ส่งผลให้ผู้บริโภคในตลาดบ้านหรูเลือกทำเลนอกเมืองที่ให้ความคุ้มค่ามากกว่า ขณะที่โซนอื่นๆ เช่น Northern Bangkok, Southern Bangkok และ Eastern Suburb ยังคงมีบทบาทระดับปานกลาง โดยเฉพาะโซนที่มีอุปสงค์สะสมต่ำสุดคือ Northern และ Southern Suburb ที่มีเพียงร้อยละ 1 สะท้อนว่าพื้นที่เหล่านี้ยังไม่ใช่เป้าหมายหลักของผู้ซื้อบ้านหรูในปัจจุบัน

เมื่อแยกอุปทานและอุปสงค์ตามระดับราคาขาย พบว่าความต้องการในตลาดบ้านหรูยังคงกระจุกตัวอยู่ในช่วงราคาระหว่าง 10-30 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคา 10-20 ล้านบาทที่มียอดขายสูงสุดถึง 13,891 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ38 ของยอดขายรวมทั้งหมดในครึ่งปีหลัง สะท้อนให้เห้นถึงความนิยมของผู้ซื้อกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงแต่ยังให้ความสำคัญกับความคุ้มค่า โดยกลุ่มผู้ซื้อจะเป็นกลุ่มผู้บริหาร นักธุรกิจ หรือครอบครัวรุ่นใหม่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงบนทำเลศักยภาพ ในขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงกว่า 70 ล้านบาทขึ้นไป แม้อุปทานในตลาดจะมีจำกัด แต่กลับมีอัตราการขายสูงถึงร้อยละ 84 โดยเฉพาะในช่วงราคา 71-99 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการเฉพาะทาง (Ultra Affluent) ที่ยังมองหาบ้านที่ตอบโจทย์ทั้งด้านทำเล ความเป็นส่วนตัวและสถานะทางสังคม โดยผู้ซื้อกลุ่มนี้มักไม่พึ่งพาสินเชื่อและมีแนวโน้มใช้เหตุผลด้านไลฟ์สไตล์หรือคุณค่าทางจิตใจในการตัดสินใจซื้อ

แนวโน้มตลาด

แนวโน้มตลาดบ้านหรูคาดว่าจะยังคงทรงตัวถึงขยายตัวอย่างระมัดระวัง ภายใต้สมดุลของปัจจัยสนับสนุนและข้อจำกัดที่ยังต้องจับตา โดยในด้านบวกความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงจากกลุ่มผู้มีรายได้สูงยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจในระยะสั้น อีกทั้งยังมีแนวโน้มมองบ้านหรูเป็นทางเลือกในการอยู่อาศัยหรือเป็นสินทรัพย์เพื่อกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนในตลาดการเงินขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการชั้นนำยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มลักชัวรี่ในทำเลศักยภาพ เช่น ราชพฤกษ์ กรุงเทพกรีฑา พระราม 9-บางนา-สมุทรปราการและฝั่งธนบุรี เนื่องจากเซ็กเมนต์นี้ยังให้ผลตอบแทนต่อหน่วยสูงและมีความเสี่ยงด้านสต๊อกต่ำเมื่อเทียบกับตลาดโดยรวม นอกจากนี้หากภาครัฐมีการต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เช่น ลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองสำหรับบ้านราคาสูง หรือผ่อนเกณฑ์ LTV ก็อาจช่วยสนับสนุนให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงเผชิญความท้าทายจากปัจจัยเสี่ยงบางประการ โดยเฉพาะภาวะดอกเบี้ยที่แม้จะมีแนวโน้มปรับลดในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 แต่ยังคงอยู่ในระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต ซึ่งอาจส่งผลต่อกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อในการซื้อบ้านหรู นอกจากนี้ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูงราว 89–90% ต่อ GDP อาจกระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภคโดยรวม แม้ไม่ใช่กลุ่มเป้าหมายหลักของเซ็กเมนต์นี้ รวมถึงการสะสมของอุปทานในช่วงปี 2566 – 2567 ที่อาจเริ่มมากเกินความต้องการในบางทำเล โดยเฉพาะบ้านแนวราบราคาสูงที่เปิดตัวพร้อมกันจำนวนมาก ซึ่งอาจส่งผลให้การดูดซับในตลาดบางกลุ่มเริ่มชะลอตัวในระยะถัดไป

นายแฟรงค์ ข่าน (Frank Khan) พาร์ทเนอร์ หัวหน้าฝ่ายที่อยู่อาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า “แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังมีความไม่แน่นอน แต่ตลาดบ้านหรูในกรุงเทพฯ ยังคงมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมด้านกำลังซื้อและมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และคุณภาพชีวิตในระยะยาว ความต้องการในเซ็กเมนต์ระดับ 10-30 ล้านบาทยังคงเป็นแกนหลักของตลาด ขณะที่กลุ่ม Ultra Luxury ยังคงมีดีมานด์ที่มั่นคงในกลุ่มลูกค้าเฉพาะทาง ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการควรให้ความสำคัญกับการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่มีความแตกต่างและสามารถตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มได้อย่างตรงจุด เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดในระยะยาว”