เมื่อปีที่แล้ว ในช่วงเวลาที่สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภายหลังการแพร่ระบาดเป็นสิ่งที่ทุกคนต่างคิดวิเคราะห์ ซีบีอาร์อีได้เคยกล่าวถึงการพึงระวังเกี่ยวกับระยะเวลาในการฟื้นตัวของแต่ละภาคธุรกิจ

ในรายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกช่วงกลางปี 2566 ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก คาดการณ์ว่า ตลาดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเอเชียแปซิฟิกจะยังคงมีความท้าทาย อันเป็นผลมาจากการที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง การปรับฐานราคาที่ยังไม่เพียงพอ และการที่ตลาดจีนแผ่นดินใหญ่ฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้

ซีบีอาร์อีได้ปรับการคาดการณ์ปริมาณการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเอเชียแปซิฟิกสำหรับปี 2566 โดยคาดว่าจะลดลง 15% ก่อนที่จะมีการเริ่มฟื้นตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2567

ขณะที่ความเชื่อมั่นของตลาดและกิจกรรมการลงทุนแตกต่างกันออกไป ภาคธุรกิจโรงแรมยังคงมีแนวโน้มได้รับประโยชน์จากความเชื่อมั่นที่ดีขึ้น รายงานกลางปีฉบับนี้ได้สื่อให้เห็นถึงแนวโน้มต่าง ๆ ที่ขับเคลื่อนภาคการท่องเที่ยวและบริการ พร้อมด้วยภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์

แม้จะยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับระยะเวลาการฟื้นตัวของตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ หลังการแพร่ระบาดของโควิด แต่ตลาดก็มีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว จากข้อมูลของ Smith Travel Research (STR) รายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) และรายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้ (ADR) ได้เพิ่มขึ้นสูงกว่าปี 2562 อย่างต่อเนื่องแต่ละไตรมาส  นับตั้งแต่ข้อจำกัดการเดินทางเข้ามายังประเทศไทยถูกยกเลิก มีเพียงอัตราการเข้าพักเท่านั้นที่ต่ำกว่าในปี 2562 จึงไม่น่าแปลกใจที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนประเทศไทยมีความแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด โดยขึ้นสู่จำนวนสูงสุดที่ 39 ล้านคนในปี 2562 และคาดว่าจะสูงถึง 25 ล้านคนในปีนี้

ในแง่ของประเทศต้นทาง นักท่องเที่ยวต่างชาติกว่า 75% มาจากประเทศในเอเชีย เที่ยวบินระยะสั้นเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวนี้  ในขณะที่นักท่องเที่ยวจากเที่ยวบินระยะไกลยังคงมีจำนวนน้อยกว่าช่วงก่อนการแพร่ระบาด  บรรดานักท่องเที่ยวต่างชาติจากประเทศ 7 อันดับแรกที่มาเยือนประเทศไทยมากที่สุด ส่วนใหญ่เริ่มกลับมามีจำนวนอยู่ในระดับเดียวกันหรือสูงกว่าในปี 2562 ยกเว้นประเทศจีน ซึ่งมีจำนวนผู้เดินทางเข้ามายังประเทศไทยในไตรมาสนี้น้อยลง 37% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562

นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “เป็นเรื่องที่น่าจับตามองว่าในช่วง Low Season และช่วงเวลาระหว่าง High และ Low Season  โรงแรมต่าง ๆ จะสามารถรักษาระดับราคาไว้และ ให้อยู่ในระดับที่สูงกว่าก่อนเกิดโรคระบาดต่อไปหรือไม่  นอกจากนี้ ยังต้องจับตามองสถานการณ์การเดินทางเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทั้งในแง่ของจำนวนและข้อบ่งชี้ต่าง ๆ ที่จะส่งผลต่อการฟื้นตัวของตลาดการเดินทางระยะไกล (Long Haul) การกลับมาของนักท่องเที่ยวจีนในระดับเดียวกับที่เคยเห็นก่อนหน้านี้ดูเหมือนจะเป็นปัจจัยสำคัญซึ่งยังไม่เกิดขึ้นอย่างสมบูรณ์ อย่างไรก็ตาม การยกเว้นวีซ่าให้แก่นักท่องเที่ยวจีนเป็นการชั่วคราวที่กำลังจะมีผลบังคับใช้เป็นมาตรการที่มีแนวโน้มว่าจะช่วยกระตุ้นจำนวนนักท่องเที่ยวจีนให้เพิ่มขึ้นได้”

ตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ ยังคงมีการแข่งขันสูง โดยคาดการณ์ว่าจำนวนห้องพักในโรงแรมจะเพิ่มขึ้น 10% ภายในปี 2568 ส่งผลให้มีจำนวนห้องพักรวมมากกว่า 86,000 แห่ง และเป็นการส่งเสริมความมั่นใจว่าตลาดจะยังคงมีความเคลื่อนไหวและมีการแข่งขันเหมือนที่เคยเป็นมา

เมื่อเปรียบเทียบกับตลาดระดับภูมิภาค การที่จำนวนนักท่องเที่ยวจีนแผ่นดินใหญ่กลับมาสู่ระดับเดิมช้าจะยังคงส่งผลต่อการเติบโตของตลาด การฟื้นตัวของราคาห้องพักเมื่อไม่นานมานี้เริ่มที่จะหยุดนิ่ง  โดยจำนวนนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศที่เข้าสู่ตลาดสำคัญในเอเชียแปซิฟิก (ไม่รวมจีนแผ่นดินใหญ่) ในเดือนพฤษภาคม 2566 อยู่ที่ประมาณ 71% ของระดับในปี 2562

แนวโน้มตลาด

ไตรมาส 2 ปี 2566 ถือเป็นไตรมาสที่สามหลังการยกเลิกข้อจำกัดที่เกี่ยวข้องกับการแพร่ระบาดทั้งหมดในไทย โดยแต่ละภาคส่วนของตลาดฟื้นตัวตามจังหวะของตนเอง ในขณะที่บางภาคธุรกิจ เช่น โรงแรม มีการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ส่วนภาคธุรกิจอื่น ๆ ค่อย ๆ เติบโต อย่างที่เรามองเห็นได้ในตลาดพื้นที่สำนักงาน ซึ่งมีพื้นที่ใหม่เกิดขึ้นจำนวนมาก

สำหรับภาพรวมของตลาดเอเชียแปซิฟิกในตลาดพื้นที่สำนักงาน เราเห็นว่ามีธุรกรรมการเช่าพื้นที่เพิ่มมากขึ้น  โดยทั้งบริษัทดั้งเดิมและบริษัทใหม่ ๆ ต่างชื่นชอบพื้นที่สำนักงานที่คล่องตัว เน้นความยืดหยุ่น  บริษัทข้ามชาติถือเป็นผู้นำในความมุ่งมั่นที่จะสร้างสถานที่ทำงานแห่งใหม่โดยได้เงื่อนไขที่น่าพึงพอใจ ในขณะที่บริษัทในประเทศซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ลังเลที่จะย้ายที่ตั้ง ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการขาดทีมงานมืออาชีพระดับภูมิภาคหรือระดับสากล ที่จะช่วยเหลือในด้านการวางนโยบาย

ขณะที่ในเอเชียแปซิฟิก ตลาดพื้นที่สำนักงานอาจลดลงถึง 5% เนื่องจากได้รับผลกระทบจากความต้องการที่ลดลงในจีนแผ่นดินใหญ่ จากข้อมูล ณ เดือนมีนาคม 2566  การใช้พื้นที่สำนักงานโดยเฉลี่ยของภูมิภาคคิดเป็น 65% โดยในกลุ่มเอเชียเหนือได้กลับมาอยู่ในระดับก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิดแล้ว

นางสาวเอดา ชอย หัวหน้าแผนก Occupier Research ประจำซีบีอาร์อี เอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า “ความต้องการอาคารคุณภาพสูงและอาคารสีเขียวจะยังคงเป็นเทรนด์ที่โดดเด่น  จากการที่อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดในรอบ 20 ปีในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกในช่วงที่เหลือของปี ตลาดจะยังคงเป็นตลาดของผู้เช่าต่อไป เนื่องจากจะมีตัวเลือกพื้นที่สำนักงานที่ดีกว่าให้เลือกมากมาย”

“ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทย บ้านเดี่ยวยังคงเป็นตลาดที่ทั้งนักพัฒนาและผู้ซื้อในประเทศให้ความสนใจ ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับกลางถึงล่างในทำเลใจกลางเมืองและชานเมืองกรุงเทพฯ  การที่ตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองยังมีการเปิดตัวใหม่น้อยยังคงเป็นความท้าทายที่สำคัญสำหรับภาคธุรกิจนี้ ประกอบกับการที่รายจ่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น และอำนาจการใช้จ่ายของผู้บริโภคในระยะสั้นถึงระยะกลางลดลง” นางสาวโชติกา กล่าวเสริม

ภาคธุรกิจค้าปลีกยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภค (CCI) ของไทยแตะระดับสูงสุดในรอบสามปีเมื่อเดือนมิถุนายน เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกมีการลงทุนในทำเลที่มีอยู่และทำเลใหม่ โดยมีพื้นที่ปล่อยเช่าสุทธิมากกว่า 1 ล้านตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งครึ่งหนึ่งจะแล้วเสร็จในปี 2568  ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่สูงขึ้นและนักท่องเที่ยวต่างชาติที่กลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศส่งเสริมความมั่นใจในตลาดนี้  อย่างไรก็ตาม ตลาดค้าปลีกยังคงอยู่ในระดับที่ห่างจากช่วงก่อนการแพร่ระบาด

ในเอเชียแปซิฟิก ภาคการค้าปลีกก็มีความแข็งแกร่งขึ้นเช่นกัน อัตราการว่างงานในทำเลหลักลดลงอย่างต่อเนื่อง  ตลาดในหลายประเทศคาดการณ์ว่าค่าเช่าจะฟื้นตัวเล็กน้อย โดยเฉพาะเขตบริหารพิเศษฮ่องกง โตเกียว และสิงคโปร์

ในภาคอุตสาหกรรมของไทย ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมกำลังเพิ่มมากขึ้น โดยได้รับแรงหนุนจากผู้ผลิตจีนและสาธารณรัฐจีนที่ขยายธุรกิจไปยังต่างประเทศ   โรงงานสำเร็จรูป (Ready-built Factory – RBF) และการก่อสร้างเพื่อเก็งกำไรกำลังเป็นสิ่งที่ได้รับความสนใจ เนื่องจากยังขาดซัพพลายในตลาด  ผู้พัฒนารายใหม่เข้าสู่ตลาดโลจิสติกส์ ทั้งผู้พัฒนาจากในประเทศและการร่วมมือกับพันธมิตรผู้ร่วมทุนจากต่างประเทศ  ภาคธุรกิจนี้จึงมีการแข่งขันมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการเช่าตามข้อผูกพันล่วงหน้าและการสร้างตามความต้องการของผู้เช่า (Built-to-Suit)

แม้ว่าค่าเช่าพื้นที่โลจิสติกส์ในภูมิภาคจะปรับตัวได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 แต่การเติบโตอาจชะลอตัวในตลาดที่คับแคบ เช่น สิงคโปร์และภูมิภาคแปซิฟิก

“โดยรวมแล้ว ไตรมาส 2 ปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นที่ดีขึ้นในภาคธุรกิจส่วนใหญ่ และการมีรัฐบาลใหม่คาดว่าจะส่งผลในด้านบวกต่อทุกภาคส่วนของสังคมและธุรกิจ” นางสาวโชติกา กล่าวสรุป