ท่ามกลางความเงียบหงอยของตลาดคอนโดในช่วงปีที่ผ่านมา 2019 ยิงยาวมาถึง 2020 นี้ กลับมีความอัศจรรย์ใจให้กับวงการคอนโดเกิดขึ้นเป็นเสมือนแสงไฟส่องท่ามกลางความมืดมิดให้เรารู้สึกประหลาดใจ นั่นคือปรากฎการณ์คอนโดต่ำกว่าล้านบาทที่ขายดีเป็นเทน้ำเทท่าอย่างแบรนด์ Regent Home  มีเหตุผลอะไรบ้างที่ทำให้เป็นแบบนี้ เรามาดูกัน

เพราะตลาดคอนโดเงียบเหงาจนผู้ประกอบการต้องออกโปรโมชั่นหนักๆ แต่ Regent ขายราคาเหมือนโปรจัดหนักอยู่แล้ว

ช่วงที่เขียนบทความนี้คือต้นปี 2020 ซึ่งเป็นที่รับรู้กันทั่วไปว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมนั้นเงียบเหงาลงมาก ผลกระทบจากนโยบายรัฐและเหตุผลเรื่องเศรษฐกิจต่างๆ รอบด้านจากปี 2019 ยังไม่ทันหาย ก็ดันมีเคราะห์กรรมโรคระบาดที่จีนเข้ามาซ้ำเติมสถานการณ์ให้ย่ำแย่ลงอีก นักลงทุนชาวจีนหายวับไปกะทันหัน การท่องเที่ยวหยุดชะงัก บริษัทต่างๆ ที่มีลูกค้าเป็นชาวจีนก็ถึงกับกำลังจะขาดเงิน cash flow ใช้ในธุรกิจ จนมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายทนรอให้สถานการณ์ดีขึ้นเองไม่ไหว จำเป็นต้องออกโปรโมชั่นเด็ดมามากมายทั้งโปรโน่นนี่นั่น โปรลื่นปรื๊ด โปร Free All ผ่อนให้ฟรี ฟรีค่าส่วนกลาง โปรลดราคา โปรแถมเฟอร์นิเจอร์แถมเครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นเอาว่ารวมๆ แล้วให้ดีลคุ้มมากอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน เรียกได้ว่าใครมาซื้อคอนโดตอนต้นปี 2020 นี้ถือว่าคุ้มสุดๆ แถมบางคนได้ห้องราคาถูกกว่าราคา Pre-sale เมื่อสองสามปีก่อนซะอีก ถูกซะจนลูกค้าเก่าที่ซื้อไปแล้วอาจจะแอบงอนอยู่ด้วยก็เป็นได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้ซื้อต้องเปรียบเทียบราคาในอดีตให้ดีๆ เพราะบางทีการประชาสัมพันธ์ก็บอกว่าลดราคา แต่จริงๆ แล้วไม่ได้ลดราคาจริงๆ ก็ได้ แค่เป็นการเขียนบวกราคาขึ้นไปแล้วขีดฆ่าทิ้งให้ดูเหมือนลดราคา แต่จริงๆ แล้วคือราคาเดิม เพิ่มเติมคือของแถมนิดๆ หน่อยๆ

ตรงกันข้ามกับราคาขายของคอนโดมิเนียมแบรนด์ Regent Home ที่เป็นคอนโดมิเนียม BOI ซึ่งได้รับการสนับสนุนทางด้านภาษี เสนอขายคอนโดให้ลูกค้าในราคา 999,900 บาทเท่านั้น ราคาถูกกว่าตลาดจนเหมือนจัดโปรโมชั่นลดราคาอยู่ตลอดเวลา เหตุผลนี้ทำให้บริษัท Regent Green Power ได้เปรียบกว่าคู่แข่งและประสบความสำเร็จในการขายได้อย่างสบายๆ

ยกตัวอย่างเช่นโครงการ Regent Home Sukhumvit 97/1 ใกล้สถานี BTS บางจาก ขาย Soldout ตั้งแต่วันแรกๆ ที่เปิดขาย ขายแบบไม่ต้องสร้าง Sale Office ขายหมดแบบไม่ต้องจ้างโฆษณา ไม่ต้องยิง Ads Facebook ขายหมดแบบเงียบกริบชนิดที่ Real Demand ที่อยากซื้ออยู่เองยังไม่ทันรู้ข่าวเลยก็มีคนไปจองหมดแล้ว เหตุผลที่ขายหมดเร็วเพราะคนซื้อรู้อยู่แล้วว่าราคาคอนโดในย่านถนนสุขุมวิทนั้นอยู่ที่กี่ล้านบาท ตาราเมตรละเท่าไหร่ แต่ Regent ขายแค่ต่ำกว่าล้านบาท แบบนี้จะไม่ซื้อได้อย่างไรเล่า

อีกกรณีคือ Regent Home Bangson Phase 28 ที่ปัจจุบันปี 2020 สร้างเสร็จแล้วและ Soldout แล้ว ก็เป็นคอนโดมิเนียมที่ช่วงแรกไม่ได้ขายหมด Soldout เร็วร้อนแรงเหมือนตัว Sukhumvit 97/1 แต่ลักษณะการขายเป็นแบบค่อยๆ มาเรื่อยๆ กลุ่มคนไทยที่อยากได้คอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วงในราคาย่อมเยาก็ทยอยเดินเข้ามาดู Sale Office ชมห้องตัวอย่างที่ตกแต่ง “แสนเรียบง่าย” แล้วก็ตัดสินใจจองไปแบบชิลล์ๆ เพราะราคาถูกกว่าโครงการรอบข้างจริง เรียกได้ว่าแม้ไม่ต้องจัดโปรโมชั่น Regent ก็ขายเหมือนจัดโปรอยู่แล้ว

เพราะ Regent Home ทำงานร่วมกับนักลงทุนที่เปรียบเสมือนเซลส์ประจำโครงการสุดแสนแอคทีฟ

บริษัท Regent Green Power เป็นผู้พัฒนาคอนโดแบรนด์นี้ ทำธุรกิจคอนโดราคาไม่แพงแบบนี้มานานแล้ว จึงมีฐานลูกค้าที่ซื้อประจำขนาดใหญ่รอซื้ออยู่แล้ว บริษัทนี้ขายให้กับกลุ่มลูกค้าหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นคนซื้ออยู่เองและกลุ่มนักลงทุน แต่กลุ่มลูกค้าที่สำคัญที่สุดของแบรนด์ Regent Home คือ กลุ่มนักลงทุนระยะสั้นรายย่อยที่ทำหน้าเสมือนเซลส์ประจำโครงการช่วยขายห้อง บางคนเป็นนักลงทุนระดับ VIP จองห้องไปหลายสิบห้องและนำใบจองไปขายต่อทำกำไรเป็นกอบเป็นกำยิ่งกว่า speculator ที่จองโครงการราคาหลายบาทอีก บางคนสามารถทำเงินจากการขายใบจองหลายๆ ห้องรวมเป็นเป็นได้กำไรเป็นหลักล้านบาทเลยก็มี ยุค 2020 นี้ใครบอกว่าซื้อขายใบจองทำไม่ได้จริงแล้วก็คงต้องคิดใหม่ เพราะการขายใบจอง Regent Home นี่ยังคงทำกำไรได้จริงอยู่ครับ

ลองเข้าไปดูที่ facebook group นี้ครับ https://www.facebook.com/groups/regentbangsorn2/ จะเห็นว่ามีบางคนมาลง Listing ขายต่อใบจองร้อยห้องกันเลยทีเดียวอย่างเช่นโพสต์นี้ ร้อนแรงไหมละ

การที่ Regent เสนอดีลราคาคอนโดที่ถูกกว่าราคาตลาดทำให้นักลงทุนมี gap หรือช่องว่างที่สามารถทำกำไรได้ นักลงทุนที่มองเห็นโอกาสก็เอาเงินมาดาวน์บางส่วนและพอขายใบจองก็ขอบวกกำไร ซึ่งมีบวกกำไรกันตั้งแต่หลักหมื่นไปจนถึงหลักแสนบาทก็มีแล้วแต่ทำเล ตำแหน่งห้อง และจังหวะเวลาที่ขายครับ ซึ่งกำไรที่ค่อนข้างเยอะแบบนี้เป็นแรงจูงใจหรือ Motivation ที่ทำให้นักลงทุนทำหน้าที่เป็นเหมือนเซลส์ประจำโครงการโดยที่บริษัทไม่ต้องจ้างเป็นเงินเดือนเลย แต่ตั้งใจขายให้กันอย่างสุดๆ เพราะซื้อมาแล้ว จะเก็บไว้ไม่ขายก็ถือคาไว้ก็เป็นความเสี่ยง ดังนั้นนักลงทุนเหล่านี้จึงมีความตั้งใจขายมากเป็นพิเศษนั่นเอง ส่วนพนักงานขายประจำโครงการจริงๆ ก็ทำหน้าที่เป็นฝ่ายเสมียนทำหน้าที่ด้านเอกสารงาน admin ต่างๆ แทน เรียกได้ว่า เป็นการทำงานแบบทีมที่ลงตัวและเป็นระบบมากทีเดียว

เพราะ Regent สร้างการตลาดแบบปากต่อปากโดยไม่เคยเสียโฆษณาเลย

ความแปลกประหลาดของบริษัท Regent Green Power หรือย่อว่า RGP นั้นอยู่ตรงที่การทำธุรกิจสร้างคอนโดขายมานานเป็นสิบปีแล้ว แต่ไม่มีการลงทุนด้านประชาสัมพันธ์ ไม่มีค่า Marketing ใดๆ แต่ก็ขายหมด soldout ไปอย่างสบายๆ ไม่ลงทุนด้านนี้เลยแม้แต่น้อย ขนาดเว็บไซต์โครงการก็แทบจะไม่มี ลองดูภาพต่อไปนี้สิครับ

นี่คือภาพเว็บไซต์ www.rgphome.com ในอดีตเมื่อปี 2017 ซึ่งไม่เคยอัพเดตเว็บไซต์มานานแล้ว ดีไซน์ก็ดูเก่ามาก และเมื่อช่วงปี 2018 ก็มีการสร้างเว็บไซต์ใหม่ชื่อ www.rgp.co.th เว็บหน้าตาโฉมใหม่ดูชื่นใจ แต่ผ่านไปสักพักไม่กี่เดือนก็เข้าเว็บไซต์ไม่ได้แล้ว ไม่มีข้อมูลอะไรแสดงไว้เลย 555 งงมากครับ อินดี้ไม่เหมือน developer ไหนเลย

เว็บไซต์ www.rgphome.com ตั้งแต่อดีตจนถึงปี 2017

นี่คือเว็บไซต์ www.rgp.co.th เมื่อปี 2018 ที่ขึ้นแสดงได้สักพักไม่กี่เดือนก็หายไป

และนี่คือภาพปัจจุบันของเว็บไซต์ www.rgp.co.th เปิดหาข้อมูลแบบ Official อะไรไม่ได้แล้ว แต่งงตรงที่คอนโดขายหมด Soldout ไปแล้วเรียบร้อยครับ เป็นเรื่องที่แปลก ฉีกตำราการตลาดมากๆ Regent ทำได้ยังไง 555

สาเหตุที่อินดี้แบบนี้ได้เป็นเพราะ Regent เน้นการตลาดแบบปากต่อปาก แต่ละโครงการที่จะเปิดขายใหม่ๆ นั้นแทบไม่ต้องทำโปรโมตเลยเพราะลูกค้ากลุ่มนักลงทุนก็เข้าไปถามกันเป็นประจำอยู่แล้วว่าจะเปิดที่ไหนเมื่อไหร่ ส่วนข้อมูลสินค้าก็ฝากบอกกันผ่านนักลงทุนนี่แหละ นักลงทุนก็เอาข้อมูลไปโปรโมตผ่านช่องทางต่างๆ เอง ลูกค้าต้องถามเอง ซื้อเอง ลงทุนเอง แถมต้องเอาไปขายต่อเอง มี Royalty สูงมากขนาดนี้ ไม่ธรรมดาเลยจริงๆ เป็นกลยุทธ์การขายที่คาดไม่ถึง

เพราะ Regent Home ออกแบบ Payment Term ที่เหมาะสมกับกลุ่มผู้อยู่อาศัยคนไทยรายได้เฉลี่ยทั่วไป

ในยุค 2020 นี้มีคนไทยหลายคนบ่นว่าคอนโดแพงมากจนซื้อไม่ได้ คำว่าซื้อไม่ได้ไม่ได้หมายความว่าเขากู้ไม่ผ่านอย่างเดียว แต่ยังหมายถึงการไม่มีเงินมากพอที่จะไปดาวน์คอนโดอีกด้วย แล้วคอนโดราคาประมาณเท่าไหร่ที่คนไทยส่วนใหญ่ถึงจะมีกำลังทรัพย์พอซื้อได้ละ เรามาดูสถิติกันเล็กๆ น้อยๆ

ถ้าเรามองดูข้อมูลรายได้เฉลี่ยต่อเดือนของประชากรกรุงเทพและปริมณฑลซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายซื้อคอนโดในเขตกรุงเทพแล้วละก็ พบว่าคนไทยรวมกันทั้งครอบครัวมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 38000 บาท แต่ก็ตามมาด้วยค่าใช้จ่าย 31000 บาท อีกเช่นกัน

ข้อมูลจาก สรุปผลที่สำคัญ การสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมครัวเรือนในช่วง 6 เดือนของปี 2562 จัดทำโดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ กระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม^B

จากข้อมูลข้างต้นเราพอจะเดาได้ว่าคนไทยในเขตกรุงเทพมีค่าใช้จ่ายเป็น 80% ของรายได้ ถ้าลองสร้างเป็นตัวละครคนไทยครอบครัวหนึ่งชื่อว่าครอบครัว Z มีรายรับและรายจ่ายต่อเดือนแบบนี้จริง เท่ากับว่าครอบครัว Z นี้จะมีเงินเก็บต่อเดือนที่ 7000 บาท ถ้าปัจจุบันครอบครัว Z เช่าอพาร์ตเมนต์อยู่แล้วอยากจะซื้ออสังหา ติดเงื่อนไขที่ว่าครอบครัว Z คงไม่สามารถหยุดจ่ายค่าเช่าอพาร์ตเมนต์เพื่อมาผ่อนดาวน์คอนโดอย่างเดียวได้ เค้าจึงต้องนำเงินเก็บที่เหลือใช้แต่ละเดือนมาผ่อนดาวน์  ก็คาดว่าจะมีกำลังผ่อนดาวน์ไม่เกิน 7000 บาท ถ้าสูงเกินไปมากกว่านี้ก็เท่ากับว่าซื้อหาคอนโดไม่ได้อีกแล้ว

และเมื่อเรามาดูอัตราผ่อนดาวน์แต่ละเดือนของคอนโด Regent Home นั้นจะอยู่ที่ 7000 บาทต่อเดือนพอดี ทำให้ครอบครัว Z นี้จะสามารถซื้อคอนโด Regent Home ได้ และPayment Term แบบนี้คือหนึ่งในเหตุผลที่ให้คอนโดแบรนด์นี้ขายได้เพราะจับกลุ่มตลาดคนส่วนใหญ่ในเมืองกรุงเทพและปริมณฑลครับ

ภาพจากใบแจ้งราคารีเจ้นท์โฮม บางซ่อน

สรุปได้ว่าบริษัท Regent Green Power ออกแบบโครงการ Regent Home ให้มีราคาที่คนไทยส่วนใหญ่จับต้องได้ ผ่อนได้ มีกำลังเงินซื้อได้จริง บวกกับกลยุทธ์ขายราคาถูกต่ำกว่าตลาดด้วยการสนับสนุนภาษีจากภาครัฐ เพื่อแบ่งกำไรส่วนต่างให้กลุ่มลูกค้านักลงทุนที่โฆษณาปากต่อปากกันและมีความกระตือรือร้นในการขายแทนการจ้างพนักงานขาย

แหล่งข้อมูล

A https://en.wikipedia.org/wiki/Timeline_of_the_SARS_outbreak

B http://www.nso.go.th/sites/2014/DocLib13/%e0%b8%94%e0%b9%89%e0%b8%b2%e0%b8%99%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%84%e0%b8%a1/%e0%b8%aa%e0%b8%b2%e0%b8%82%e0%b8%b2%e0%b8%a3%e0%b8%b2%e0%b8%a2%e0%b9%84%e0%b8%94%e0%b9%89/%e0%b9%80%e0%b8%a8%e0%b8%a3%e0%b8%a9%e0%b8%90%e0%b8%81%e0%b8%b4%e0%b8%88%e0%b8%aa%e0%b8%b1%e0%b8%87%e0%b8%84%e0%b8%a1%e0%b8%84%e0%b8%a3%e0%b8%b1%e0%b8%a7%e0%b9%80%e0%b8%a3%e0%b8%b7%e0%b8%ad%e0%b8%99/62/Exclusive_summary_62.pdf