คุณผู้อ่านยังจำบทความหนึ่งที่ผมเคยบอกว่าหากที่ดินในเมืองมันแพงขึ้นเรื่อยๆแล้ว developer จะต้อง ทำยังไงให้ขายได้ ได้ไหมครับ? มีอยู่ข้อนึงที่ผมเห็นทุกเจ้านิยมทำกันก็คือการปรับขนาดของห้องให้เล็กลง เพื่อให้ราคาต่อยูนิตมีขนาดที่ถูกกว่าเดิม แบบที่อยู่ใน price range ที่ 2-3 ล้านเนี่ยกำลังดี ถ้าห้องมันเล็กต่อให้เกินตรมละแสนก้น่านะขายได้ เพราะมันมี research รองรับว่าคอนโดราคาประมาณนี้นี่แหละที่ขายดี (เอ๊ะ ไม่รู้ว่าข้อมูล research จากสำนักไหน หรือว่าเป็น press release จากบรรดา agency กันแน่นะ… ฮา)   ในการเปิดขายคอนโดแต่ละที่นั้น แน่นอนครับว่าผลลัพธ์ที่ต้องการก็ต้องเป็นยอดขายนั้นและครับ (ยอดโอนไว้ก่อนเดี่ยวค่อยไปไล่บี้อีกสองปีให้หลัง) ส่วนใหญ่ developer ก็อยากจะขายให้หมดเร็วๆไว้ก่อน มีแค่เจ้าใหญ่สอง-สามเจ้าเท่านั้น…อ่ะ ผมให้อย่างมากไม่เกิน 5 เจ้า!!! ที่ไม่เน้นยอดขาย แต่ไปเน้นที่การขายให้ real demand ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่เอง เพื่อการันตีว่าห้องจะถูกโอนหมด…ในโลกของการตลาดนั้นหาก   แบรนด์ไหนติดตลาดอยู่แล้ว และทำเลค่อนข้างจะดูดี เป็นธรรมดาครับ ว่ามันง่ายมากๆที่จะขายให้หมดในช่วงพรีเซล (ภายใต้งบประมาณการตลาดที่เพียงพอนะ…โดยปกติจะอยู่ที่ 1-2.5% จาก property value) >>> แต่ถ้าผลมันออกมาตรงกันข้ามกันหละ ถ้ายอดขายไม่วิ่งอย่างที่ต้องการ หรือแม้กระทั่งเมื่อใกล้กำหนดโอนแล้วกลับมีคนทิ้งเรื่อยๆไม่ยอมโอน จะทำยังไงต่ออ่ะครับ…สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ แทบทุกบริษัทก็จะ มีการเรียกประชุมกันทั้งหน่วยงานหลังบ้าน หน้าบ้าน เหล่าขุนพลการตลาดเต็มไปหมด พร้อมที่จะมานำเสนอ chart ต่างๆนานา สารพัด stat เรื่องดัชนีราคาเปรียบเทียบ ว่าของเราขายแพงกว่าชาวบ้าน ของเราไม่มีเฟอร์เหมือนชาวบ้าน ของเราตึกไม่สวย เห็นมั้ยตรงนี้มันมี supply เยอะมากเลยนะ แถม demand ก้เน้นอยู่เองเป็นหลัก absorption rate มันก็เลยมีน้อย….เพราะฉะนั้น มันขายกับโอน ไม่ได้ถึงเป้าแน่ๆ จบนะ!!! เอ่า แล้วทำไมตอนเปิดโครงการไม่รู้จักเอาข้อมูลพวกนี้มาประกอบการพิจารณาวาง target ก่อนละครับ พี่น้อง?   ส่วนตัวแล้วเชื่อไหมครับ ผมเป็นคนที่ไม่ชอบดูอะไรที่เป็นตัวเลขจ๋าๆ เรียงกันเดือนชนเดือน ปีชนปี ประมาณกราฟหุ้นแบบนี้ครับ ยิ่งถ้าเป็นข้อมูลที่มาจาก research publication ที่ประมวลข้อมูลจากตลาดโดยรวม เนี่ยผมยิ่งไม่ชอบเลยครับ เพราะว่าอะไรครับ…

1. ผมไม่มีทาง zoom in เข้าไปได้เลยว่า ทำเลนี้ตามดัชนี ที่บอกว่ามี supply + ราคา เท่าโน้น เท่านี้ มันประกอบด้วยโครงการอะไรบ้าง
2. ยอดขายนับแค่เฉพาะตอนเริ่มต้น presale เท่านั้น
3. ดัชนีราคาไม่ชัดเจนว่านับราคาเฉลี่ยจากตอนช่วงไหน ถ้านับแค่ช่วง presale ก็คงไม่ reflect ตลาดที่แท้จริง
4. ไม่ได้มีการแยก segment ของคอนโดที่อยู่ใน area เดียวกัน

  แล้วถ้ามันเกิดกรณีขายไม่ได้ ขายยาก โอนยากแบบด้านบนนี้ ผมจะทำอย่างไรดีครับ เพราะถ้าดูจาก research แล้วมันก็แค่สังเคราะห์ได้แค่ราคาเราแพงกว่า หรือถูกกว่าตลาด และแถวนั้นมี supply เยอะแค่ไหน และสุดท้ายคงจะวิเคราะห์หา solution ได้เพียงแค่ลดราคา กับทำการตลาดที่จับกลุ่ม second demand มากขึ้น……………….. แค่นั้นเองจริงๆ?   สิ่งที่ผมเลือกเป็นเครื่องมือพื้นฐานที่ธุรกิจ FMCG อื่นๆเค้าใช้กันครับ และเป็นงานที่นักสร้างแบรนด์ที่ดีควรที่จะทำให้ได้กับทุกแบรนด์ที่คุณถือ account อยู่ด้วยซ้ำไปครับ สิ่งนั้นคือการทำ Brand Diagnosis ครับ…นักสร้างแบรนด์ในสาย emotional branding บางคนอาจจะคุ้นเคยกับชื่อที่เรียกว่า Brand Health Check มากกว่า หรือนักสร้างแบรนด์ในสาย functional branding ก็อาจจะใช้คำว่า brand review ได้เหมือนกันครับ   ถูกต้องแล้วครับ แบรนด์ก็เหมือนกับสิ่งมีชีวิตทั่วไป เมื่อมาถึงจุดๆหนึ่งก็ต้องมีอาการป่วยไข้ กันบ้าง ใครมันจะไปแข็งแรงได้ตลอดเวลา ทีนี้เวลาแบรนด์มันป่วยเนี่ย มันก็จะแสดงอาการบางอย่างครับ เช่น ของขายไม่ได้ มีลูกค้าร้องเรียนเยอะ หรือแม้กระทั่งขายได้เยอะ แต่ว่าโอนไม่ได้ ครับ…เวลาเราไปหมอ หมอก็จะซักถามถึงอาการของเราแล้วก็ตรวจโรค จากนั้นจึงวินิจฉัย แล้วจ่ายยารักษาโรคที่ถูกต้องให้กับเรา ใช่ไหมครับ? >> เพราะฉะนั้นแล้ว เวลาแบรนด์เรามีปัญหาอะไร อย่าเพิ่งไปยึดติดกับข้อมูลมหภาค ดัชนีมากมายมหาศาลครับ เพราะบางทีสาเหตุนั้นมันอาจเกิดจากตัวแบรนด์เราเองที่ป่วยก้ได้ครับ ผมจะขอพูดคร่าวๆในเชิงกรอบการทำ Brand Diagnosis แล้วกันนะครับ ว่าควรจะประกอบด้วยอะไรบ้าง เพราะว่าเรืองแบบนี้มันเป็นเรื่องที่ต้องใช้เวลานาน ฝึกฝนด้วยตัวเอง และต้องเข้าใจในศาสตร์ ของ branding พอสมควรครับ   เลือกกลุ่มเป้าหมาย ก่อนอื่นให้เราเลือกทำการวิจัยโดยแบ่งกลุ่ม respondents เป็น 3 – 4 กลุ่มนะครับ ถ้าอิงตามความชอบของผมผมมักจะแบ่งเป็น กลุ่มผู้บริหารของบริษัท/ กลุ่มพนักงานของบริษัท/ กลุ่มลูกค้าประจำที่คุ้นเคยกับแบรนด์เรา/ กลุ่มลูกค้าทั่วไปที่ไม่เคยใช้แบรนด์เรา จากนั้นเราก็มาตรวจดูอาการกันครับ ถ้าเราดูตาม Analytical Process ด้านล่างนี้ก็จะแบ่งการวินิจฉัยโรคออกเป็น 3 ขั้นตอนครับ

1. การเช็คคะแนน score cardที่ได้มาจากกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม เพื่อดูว่าคะแนนเฉลี่ยของแต่ละกลุ่มนั้น มันมีความเหมือนหรือแตกต่างกันหรือไม่–การเช็คสุขภาพของแบรนด์ในส่วนของข้อนี้จะแบ่งออกเป็น6 elementsที่เป็นองค์ประกอบของสุขภาพที่ดีของแต่ละแบรนด์ครับ โดยตำราของผมจะประกอบด้วยLoyalty/ Regard/ Energy/ Association/ Relevance/ Differentiation
   1. การให้กลุ่มเป้าหมายกรอกคะแนน เราจะต้องมีการทำแบบฟอร์ม questionnaire โดยให้กลุ่มเป้าหมายกรอกตามลำดับความสำคัญใน likert scale 5 ระดับครับ โดยแต่ละ element จะมีคำถามกี่ข้อก็ได้ แล้วแต่ว่า brand strategist คุณจะ “เก๋า” และรู้ลึกรู้จริงในธุรกิจนั้นๆมากแค่ไหนครับ ยกตัวอย่างเช่น ใน element ของ Loyalty คุณอาจจะมีเซตคำถามเช่น ลูกค้าของแบรนด์คุณเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง/ ลูกค้าปัจจุบันมักจะแนะนำลูกค้าคนอื่นมาให้เสมอ/คนส่วนใหญ่นึกถึงแบรนด์ในทางที่ดีกว่าแบรนด์อื่นในธุรกิจ/ กิจกรรมที่แบรนด์จัดให้นั้นน่าประทับใจและอยากที่จะเป็นลูกค้าต่อไป
   2. นำคะแนนที่ได้จากทุกกลุ่มมาหาค่าเฉลี่ยทั้งหมดอีกครั้ง และนำมา Plot ลงในกราฟ Brand Power Indicator ครับ >> โดยในกราฟนี้จะแบ่งเป็น 2 แกนหลัก คือ Familiarity (คือผลคะแนนเฉลี่ยจาก element ของ Loyalty/Association/ Energy) และ Favorability (คือผลคะแนนเฉลี่ยจาก element ของ Regard/ Relevance/ Differentiation)
   3. เมื่อ Plot ลงไปแล้วก็มาดูกันครับว่า score มันตกลงที่ตำแหน่งไหนในกราฟ ซึ่งแบ่งออกเป็น 4 ประเภทด้วยกันครับ Leading brand, Promising Brand, Challenged Brand และ Infamous Brand ครับ แน่นอนว่าหากขีดพลังของแบรนด์คุณอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 5 ในแกนในแกนหนึ่ง ก็แสดงว่าแบรนด์คุณเริ่มแสดงอาการป่วยให้เห็นแล้วครับ

 

2. ตรวจสอบ Current Brand perception ผ่านทางการทำ Focus Group Interview

การเช็คคะแนน score card ตามข้อ 1 นั้นจัดว่าเป็นการตรวจอาการเบื้องต้นเท่านั้นครับ เหมือนกับแค่การซักถาม แต่ยังไม่ได้ทำการตรวจเลือดและ XRAY แต่การค้นหา Brand perception ของแบรนดื ณ ปัจจุบัน นั้นเป็นสิ่งที่เราต้องไปขุดเอาจากการทำ Focus Group Interview ของกลุ่มตัวอย่างทั้งหมดครับ ซึ่งรูปแบบคำถามก็จะออกเป็นในแนว open end question เปิดโอกาสให้ตอบได้อย่างเต็มที่

• ตัวอย่างคำถามที่จะนำมาใช้การการทำ interview ก็จะเป็นคำถามที่มุ่งเจาะถึงความคิดเห็นที่มีต่อแบรนด์ในแง่ต่างๆเช่น Product, Service, Visibility, Channel, Image, Customer และ Reputation
• ในตรงนี้มี Tips ในการตั้งคำถามนิดนึงครับ คือคำว่า Brand Perception เนี่ย ไม่ใช่ว่าเรา จะมุ่งเจาะตรงไปเฉพาะที่แบรนด์เราอย่างเดียว แต่ควรที่จะถามถึงตลาดโดยรวม ตามด้วย specific product และต่อด้วยแบรนด์เราครับ ยกตัวอย่างเช่น ถ้าถามในวงการคอนโด ก็ควรจะมี set คำถามแรกที่ครอบคลุมไปถึง
  • การรับรู้และความคิดเห็นที่มีต่อ developer คอนโดในกรุงเทพ
    • เมื่อพูดถึงบริษัทที่ develop คอนโดในกรุงเทพคุณนึกถึงใคร?
    • มีอะไรที่คุณชอบหรือไม่ชอบที่มีต่อ developer คอนโดในกรุงเทพบ้าง

• ต่อมาจึงตามด้วย set คำถาม ที่เกี่ยวกับการรับรู้และความคิดเห็นที่มีต่อคอนโดในกรุงเทพ
• และตามด้วย set คำถาม ที่เกี่ยวกับ ความคาดหวังที่มีต่อ developer คอนโดในกรุงเทพ
• ปิดท้ายด้วย set คำถาม ที่เกี่ยวกับ การรับรู้และความคิดเห็นที่มีต่อ แบรนด์ของคุณ

• เมื่อได้รับคำตอบทั้งหมดแล้ว ก็ให้นำมา grouping เป็นหมวดหมู่ ทั้ง Pro และ Con เพื่อเอาไปจัดเรียงใน Brand Perceptual map อันประกอบด้วย Attribute/Benefit/Value/Personality ครับ

 

3. การวาดภาพแบรนด์ของคุณ ณ ปัจจุบัน และอนาคตที่อยากจะให้เป็น

ข้อนี้จะทำให้เรารู้ชัดเจนครับ ว่าแบรนด์เราถูกตีความหมายอย่างไรในสายตาของคนในเอง และในสายตาของผู้บริโภคครับ โดยในการทำ research ก็มักจะมี set คำอธิบายสั้นๆ คล้ายๆกับ Quiz ให้กลุ่มเป้าหมายเลือกว่า เมื่อนึกถึงแบรนด์นี้ เราจะนึกถึงคำที่มีความหมายใดใน set คำอธิบายนี้ครับ ยกตัวอย่างเช่น พนักงาน apple อาจจะเลือกคำว่าความคิดสร้างสรรค์ว่าตรงกับความหมายของแบรนด์ที่สุด และเลือกบุคคลิกของแบรนด์ในแบบที่มีความเป็น individualistic ก้ได้ครับ   การทำ brand health check นั้นจะช่วยให้คุณรู้ปัญหาจริงๆของแบรนด์คุณครับ จะได้ไม่ต้องรักษา ผิดอาการไปเรื่อยๆ ผมเห็นมาหลายเคสแล้วครับ ยกตัวอย่างในวงการอสังหานี่แหละ…พอขายไม่ได้ ก็มานั่งดูยอดขาย ดูกราฟ ดูคู่แข่ง แต่ดันลืมดู perception ลูกค้า…ผลปรากฎว่าจาก brand health check นั้นพบว่า ลูกค้ามองแบรนด์ว่า แบรนด์นี้เป็นแบรนด์ที่ขายแพงเกินราคา แถมมี character เป็นเจ้าชายผู้หยิ่งผยอง!!!!! ลูกค้า เค้าก็เลยไม่ซื้อครับ….แบรนด์บางแบรนด์มี relevance ที่แย่มาก กล่าวคือไอ้ของที่ให้มาในโครงการเป็นของที่ลูกค้าไม่ได้ต้องการเลยก็มี…แบรนด์บางแบรนด์ลูกค้าแยกแยะไม่ออกว่ามันมี identity ในเชิงรูปธรรมอย่างไร เพราะมันคล้ายกันไปหมด หรือบางแบรนด์ติดภาพลักษณ์ในเรื่องของการทำของ low cost แต่กลับมาเปิดตลาดของแพง ก็เลยพาลทำให้ขายไม่ได้ โอนไม่ดี แบบนี้ก็มีครับ….ตอนนี้จากที่ผมวิเคราะห์ดู classic case ที่เกิดขึ้นกับหลายเจ้า มันกลายเป็นว่า แบรนด์คอนโด xxx เนี่ย มันดีมากสำหรับการลงทุนครับ แต่มันไม่เหมาะที่จะอยู่เอง!!!! แหม่ อย่างงี้ก้แย่สิครับ คนแห่กันไปซื้อกะจะลงทุนอย่างเดียว ไม่มีคนที่คิดจะโอนเลย มันช่างละม้ายคล้ายกันกับแบรนด์ใกล้ตัวคุณแบรนด์ไหนบ้างครับ? เรื่องของ Perception เนี่ยความเห็นส่วนตัวผมคิดว่า ด้วยปัจจัยของการเสพสื่อ การทำสัมมนาด้านการลงทุนและการทำตลาดของหลายเจ้าที่เน้นคอนโดติดรถไฟฟ้าว่ามันดี/คุ้มอย่างไร หรือแม้กระทั่งการปั่นราคาขายรีเซลของกลุ่ม developer broker มันทำให้ perception ของคอนโดติดรถไฟฟ้ากลายเป็นสิ่งที่น่าลงทุนทำกำไรระยะสั้น แบบที่ใครๆก้ทำได้ไปซะแล้วครับ >> ซึ่งนี้แหละครับจะส่งผลร้ายต่อตลาดในระยะยาวครับ เพราะเราจะไม่มีวันรู้ affordable price ของ real demand ว่าเป็นอย่างไรครับ   “เมื่อไม่กี่วันก่อนผมอ่านเจอข่าวสองสามข่าว ที่กล่าวถึงมุมมองในเชิงค่อนข้าง serious เกี่ยวกับตลาดคอนโดในเมืองครับ ซึ่งความคิดเห็นทั้ง 2 คนนี้ล้วนแล้วแต่เป็นซือแป๋ทางธุรกิจอสังหาทั้งนั้นครับ…คนแรกคือ อาจารย์ มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (ผมเอามาจาก โพสต์ ทูเดย์ ฉบับวันที่ 18 กพ ที่ผ่านมานะครับ)   ให้ความเห็นว่า ที่ดินที่แพงจะส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคโดยที่คนชั้นกลางที่ซื้ออยู่จริงหรือเรียลดีมานด์จะเหลืออยู่เพียงแค่ 30% ของตลาดเท่านั้น ส่วนที่เหลือเป็นการซื้อลงทุน 60% และเก็งกำไร 10% จากอดีตสัดส่วนการซื้ออยู่จริงสูงถึง 70-80% ผู้บริโภคจะเริ่มเรียนรู้ตลาดและเปลี่ยนพฤติกรรมจากการซื้อเป็นเช่าแทน เพราะใช้เงินถูกกว่า  โดยเฉพาะผู้บริโภคที่เป็นคนรุ่นใหม่ที่ไม่ยึดติดกับการถือครองทรัพย์สิน ประกอบกับกฎหมายการรับมรดกและกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นแรงกระตุ้นสำคัญที่ทำให้คนในรุ่นต่อไปไม่อยากถือครองทรัพย์สินมากนัก ตลาดเช่าจะเกิดการขยายตัว   ขณะเดียวกัน ภาครัฐควรจะออกมาสนับสนุนโดยการนำที่ดินของรัฐมาพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่ารองรับ และขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี เพื่อให้สอดรับกับการลงทุน นอกจากนี้ รัฐควรจะต้องใช้กลไกที่มีอยู่คุมไม่ให้ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าแพงขึ้นอย่างไร้ขอบเขต เช่น การใช้มาตรการภาษีและผังเมือง   ด้านผู้ประกอบการจะต้องเบรกความร้อนแรงในการซื้อขายที่ดิน โดยหันไปพัฒนาโครงการที่จับกลุ่มความต้องการซื้อที่แท้จริง เป็นหลัก เพราะถ้ายังใช้เงินทุ่มซื้อที่ดินจนเกินขอบเขต สุดท้ายอาจจะถูกผู้บริโภคลงโทษก็เป็นไปได้” อีกคนนึงคือคุณอนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ครับ ได้ให้สัมภาษณ์ใน นสพ ประชาชาติธุรกิจ ฉบับวันที่ 18 กพ. ได้อย่างตรงไปตรงมามากครับ ว่าปัจจัยที่จะเป็นตัวชี้เป็นชี้ตายของตลาดไม่ใช่อยู่ที่ฝั่ง demand แต่กลับอยู่ที่ developer กันเองนี่แหละครับ   “ปีนี้มีวลีเด็ดจากคำตอบเกี่ยวกับระดับความเสี่ยงตลาดคอนโดฯ “อนุพงษ์” ชี้ว่า ต้องดูที่ “ซัพพลาย” ไม่ใช่ดีมานด์ เหตุผลเพราะไม่รู้และดูไม่ออกจริง ๆ ว่าจะมีซัพพลายคอนโดฯ ออกมาอีกมากน้อยแค่ไหน เนื่องจากคู่แข่งขันทุกคน “กลบไพ่” ในมือกันหมด โดยเฉพาะซัพพลาย จากดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็กประเมินยาก ถ้าเห็นมีการเปิดตัวแล้วขายหมด จะแห่ทำตามและทยอยมาเป็นชุด……ล่าสุดเพิ่งเปิดข้อมูลคอนโดฯสะสมตามแนวรถไฟฟ้าที่พัฒนามาแล้ว 22 ปี รวมกันมี 50 โครงการ 27,662 ยูนิต พื้นที่รวม 2,114,305 ตารางเมตร จะเรียกว่าออกมาประกาศตัวความเป็นเจ้าตลาดแนวรถไฟฟ้าตัวจริงก็ว่าได้ “(ยิ้ม ๆ) ในตลาดเห็นเคลมกันเยอะ เคลมกันนัก แฟ็กคือเราเยอะจริง ๆ อยู่ใกล้สถานี ทำเลไกลสถานีสุดคือ 300 เมตร” กับคำถามที่ว่าขายได้จะโอนได้หรือเปล่า “อนุพงษ์” ตอบแบบไม่ค่อยห่วงว่า คอนโดฯบริษัทไม่ได้ขายหมดเร็ว มีบางโครงการเท่านั้นในปีที่ผ่านมาคือ แอสปาย สาทร-ท่าพระ แต่หาวิธีป้องกันทุกอย่าง เช่น ซื้อยกชั้นไม่ขาย ซื้อ 5 ห้อง 10 ห้องไม่ขาย แต่ก็ยังขายหมดเร็ว อีกเรื่องที่ระวังคือแจ้งโบรกเกอร์ของเอพี (บ.ซิตี้ สมาร์ท) อย่าดึงลูกค้าเข้ามาซื้อต่อเพื่อปั่นราคา ห้ามเด็ดขาด ! “แอสปาย สาทร-ท่าพระ เราให้ซื้อได้รายละไม่เกิน 1-2 ห้อง ส่วนเงินดาวน์วางไว้ 12-20% ค่อนข้างปลอดภัย….”   เอาล่ะครับ หวังว่าคงจะเข้าใจถึง concept และความสำคัญของการเช็คสุขภาพแบรนด์นะครับ อย่าทำตัวเป็น traditional marketing ที่ยึดติดกับ 4Ps ครับ..ควรมองรอบด้านในแบบ 360 องศา เพราะคำว่า แบรนด์ มันคือทุกสิ่งทุกอย่างครับ ใครมีคำถามหรืออยาได้รับคำปรึกษาก็ส่งเมลมาหาผมได้ที่ kirk.bu@gmail.com หรือไม่ก็กดไปที่ contact form ใน www.propholic.com ก็ได้นะครับ ส่วนใหญ่แล้วถ้ามีเวลาผมก็จะตอบทุกเรื่องนะครับ ^^ บทความโดย เกริก บุณยโยธิน