กลับมาพบกับบทความ Real Estate Trend ประจำปีใหม่ 2019 หลังจากที่ปีที่แล้วเคยเขียนบทความเรื่อง “REAL ESTATE TREND 2018 ปีนี้ผู้บริโภคในตลาดอสังหาฯ กำลังอยากได้อะไร” ซึ่งจะเน้นไปที่พฤติกรรมและความคิดของผู้บริโภคในตลาดอสังหาว่าคิดอย่างไร ลองอ่านย้อนหลังดูได้ที่นี่ http://bit.ly/2LLsET7

เริ่มต้นปีใหม่ 2019 ก็เลยขอเขียนถึงเทรนด์ใหม่ๆ ที่กำลังจะมาเพื่อทุกคนได้ตระเตรียมตัวรับมือในปีนี้กันต่อไป

เทรนด์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นในปีนี้จะมีความสัมพันธ์เกี่ยวเนื่องกัน และบางอันจะเป็นต้นเหตุของอีกเทรนด์นึง แต่บางเทรนด์ก็เป็นเทรนด์ใหม่ๆ ที่ยังไม่ใช่กระแสหลัก แต่มันน่าจับตามองจนต้องยกเอามาพูดถึงกันบ้าง

จุดเริ่มต้นของเทรนด์อสังหาริมทรัพย์หลักๆ ของปี 2019

มีจุดเดียวนั่นคือ ผลกระทบจากเศรษฐกิจตกต่ำในบางกลุ่มแต่บางกลุ่มที่ว่านี้กลับเป็นคนกลุ่มใหญ่ของประเทศไทย นั่นคือ การตกต่ำของเศรษฐกิจฐานราก ซึ่งเต็มไปด้วยคนทำงานที่อยู่ภาคเกษตรกรรม ซึ่งนั่นหมายความว่าจะกระทบต่อคนที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดที่เป็นเมืองเล็ก เมืองรอง ส่วนกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยหรือได้รับผลกระทบทางลบช้ากว่า คือ คนที่อยู่ในวงการราชการ ธุรกิจเกี่ยวข้องกับทางราชการ กลุ่มที่เกี่ยวข้องหรือสนับสนุนกับแนวทางของบริษัทมหาชนหรือกลุ่มทุนขนาดใหญ่ต่างๆ กลุ่มนี้จะค่อนข้างปลอดภัย

ประเด็นนี้ล้วนเกี่ยวข้องกับด้านการเมือง การจัดสรรผลประโยชน์ และการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่จำเป็นต้องมีการเปลี่ยน มีการสร้างแรงกดดันต่างๆ เพื่อเป็นตัวเร่งให้บุคลากรในประเทศเกิดความตระหนักรู้ว่าจำเป็นต้องพัฒนาและเปลี่ยนแปลงตนเอง ไม่เช่นนั้นก็ไม่สามารถเอาตัวรอดได้ อาจดูเหมือนร้าย แต่เราก็อาจคาดหวังว่าอนาคตน่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดี…หวังไว้เช่นนั้น

แต่ไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร ใครจะบริหารประเทศผลลัพธ์ออกมาเป็นอย่างไร หนทางที่ปลอดภัยที่สุดคือเราต้องดูแลตัวเองและมองให้ออกว่าตัวเราเป็นใคร และจะยืนอยู่ในจุดใดของระบบเศรษฐกิจที่จะทำให้เรารอดและเติบโต การเรียนรู้และปรับตัวอยู่เสมอจะช่วยได้มาก ขอเอาใจช่วยทุกคนครับ

Real Estate Trend 2019 มีเทรนด์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ดังนี้

1. Economic Downturn เทรนด์เศรษฐกิจตกต่ำ

2. Urbanization เทรนด์การขยายตัวของสังคมเมืองใหญ่

3. Laziness is the king เทรนด์ตอบโจทย์ความขี้เกียจของมนุษย์

4. Lonely Life เทรนด์ชีวิตโดดเดี่ยวแสนเหงา

5. Different Ideals Different Problems เทรนด์ความคิดในอุดมคติของแต่ละช่วงวัย

6. Emerging issues เทรนด์ประเด็นที่เกิดขึ้นใหม่ในประเทศไทย

ความสัมพันธ์ของแต่ละเทรนด์ที่จะส่งผลต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ปี 2019

ทุกเทรนด์ในปี 2019 นี้จะเริ่มต้นจากเทรนด์ Economic Downturn เศรษฐกิจตกต่ำโดยเฉพาะกลุ่มฐานรากที่เกิดปัญหาแล้วและสะท้อนออกมาให้เห็นในภาพรวมแล้วเรียบร้อย การค้าในต่างจังหวัดมีปัญหา ขายของได้น้อยลง คนต่างจังหวัดใช้จ่ายน้อยลง คนไม่มีเงินซื้อของ อยู่กันอย่างประหยัดมากขึ้น คนที่สามารถปรับตัวอยู่ในท้องถิ่นได้จะยังคงอยู่ที่เดิม แต่ไม่ขยายธุรกิจเพราะความเสี่ยงสูง ใช้วิธีประคองและลดต้นทุน ใครอยู่ได้ก็อยู่ แต่สำหรับคนที่มีปัญหาจนกระทั่งไม่สามารถอาศัยอยู่ที่เดิมได้จะเริ่มย้ายถิ่นฐาน เพื่อมองหาโอกาสใหม่

ซึ่งปัจจัยดังกล่าวทำให้เกิดเทรนด์ต่อไปคือ Urbanization เมืองจะขยายตัวมากขึ้นเนื่องจากคนใหม่ๆ ย้ายถิ่นฐานเข้าสู่เมืองหลักๆ ซึ่งกรุงเทพมหานครก็เป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ที่คนต่างจังหวัดย้ายเข้ามาเพื่อจับโอกาสการงานและหาเงิน แต่ไม่ใช่ว่าทุกคนที่เข้ามากรุงเทพแล้วจะรอดและเติบโตได้ทุกคน ดังนั้นการเตรียมพร้อมด้านความรู้ความสามารถก่อนเข้ามาและคิดให้ออกว่าเราจะมาเป็นส่วนไหนของระบบเมืองก็สำคัญด้วย

ข้อดีของเมืองกรุงเทพคือเป็นเมืองที่มีทุกอย่างครบและพร้อมสรรพเพราะถูกออกแบบให้เป็นศูนย์กลางของทุกอย่างไว้นั่นเอง แต่หากมองในแง่ร้ายกรุงเทพเป็นเมืองที่มีปัญหาและมีเรื่องน่าอึดอัดใจมากมาย (Frustrated City) ปัญหารถติดที่ยังไม่ถูกแก้ไขแบบเห็นผลชัดเจน ค่าเดินทางที่ค่อนข้างสูง และใช้เวลาเดินทางนาน ขนส่งมวลชนสาธารณะที่ดูเหมือนจะค่อยๆ พัฒนาดีขึ้นทีละน้อยแต่ไม่ทันกับความต้องการของผู้ใช้ ปัญหาการเฟ้อของราคาอาหารที่อยู่อาศัยสวนทางกับการเติบโตรายได้ซึ่งเกี่ยวข้องกับการครองชีพ  แม้เมืองกรุงเทพจะยังมีปัญหามากมายแต่การมีปัญหานั่นก็เท่ากับว่ามีโอกาสทางธุรกิจซ่อนอยู่มากมายเช่นกัน

เทรนด์ Laziness is the king เป็นผลมาจากปัญหาน่าอึดอัดใจของคนที่ใช้ชีวิตในกรุงเทพ รถติด เดินทางนาน ทำให้คนกรุงเทพมีเวลาจำกัด การเดินทางหรือทำกิจกรรมอะไรต่างๆ ด้วยตัวเองจึงเป็นเรื่องที่ขี้เกียจเกินจะทำ ปัจจุบันเราจึงเห็นการเติบโตของบริการ Delivery ต่างๆ ที่ใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยไม่ว่าจะเป็น Lineman ส่งอาหารถึงที่, BigC Online ซื้อสินค้าของชำส่งถึงบ้าน, BeNeat เรียกแม่บ้านทำความสะอาดถึงห้อง HealthAtHome ผู้ช่วยดูแลหรือพาคนแก่ไปโรงพยาบาลแทนลูกหลาน ธุรกิจเหล่านี้ล้วนตอบโจทย์ความขี้เกียจขั้นสูงสุดของมนุษย์นั่นเอง

อ่านบทความเกี่ยวกับบริการต่างๆ ผ่าน app ที่นี่ 10+1 App สำหรับคนคอนโด มีแล้วชีวิตสบายหลายอย่าง

การย้ายเข้าสู่เมืองใหญ่ทำให้คนต่างจังหวัดที่เคยอยู่แบบบ้านหลังใหญ่ สมาชิกครอบครัวหลายคนอยู่ร่วมกันในบ้านเดียวกัน ต้องเปลี่ยนไลฟ์สไตล์กลายเป็นอยู่คนเดียวในห้องเช่า อพาร์ทเมนต์ หรือเช่าคอนโดมิเนียมอยู่อาศัยที่เดินทางไปทำงานหรือเรียนสะดวก เทรนด์การอยู่คนเดียวแบบ Lonely Life จึงเพิ่มมากขึ้นในเมืองกรุงเทพตราบเท่าที่มีคนย้ายเข้ามาเรียนและทำงานในเมืองกรุง นอกจากนี้เทรนด์ Urbanization แล้วปัจจัยเทคโนโลยีสื่อสารที่ดีและราคาถูกก็ช่วยให้เทรนด์ชีวิตโดดเดี่ยวเกิดขึ้นง่าย เพราะแค่ Video Call ผ่าน Line โทรหากันผ่าน Facebook ได้ยินเสียงเห็นภาพหน้าค่าตาชัดเจน สมาชิกในครอบครัวไม่จำเป็นที่จะต้องย้ายบ้านตามเข้ามาอยู่ด้วยกัน เพราะหากคิดถึงก็โทร Video Call หากันได้อย่างง่ายดาย ประหยัดกว่าย้ายมาอยู่ด้วยกัน

เทรนด์ Different Ideals Different Problems คือเทรนด์ของแนวคิดและอุดมคติที่แตกต่างของคนแต่ละกลุ่มวัยที่มีมุมมองต่อสิ่งรอบตัวไม่เหมือนกัน แม้จะมองเรื่องเดียวกันแต่ตีคุณค่าไม่เหมือนกัน จึงทำให้พฤติกรรมเกี่ยวกับการใช้จ่ายในอสังหาเปลี่ยนแปลงไป

– คน Gen Z อายุ 16-21 ปี เป็นวัยที่เติบโตมาด้วยเทคโนโลยีที่พัฒนามาไกลแล้วและยังไม่เคยประสบกับเหตุการณ์ตกใจกับวิกฤติแบบดิ่งลงเหวเพราะเกิดมาก็ได้รับผลกระทบจากวิกฤติไปแล้วเรียบร้อย กลุ่มนี้จึงไม่เคยสัมผัสความเปลี่ยนแปลงแบบพลิกฝ่ามือ ทำให้มีชีวิตที่ค่อนข้างติดสนุก อยู่กับปัจจุบัน ไม่คำนึงถึงอนาคตมากนัก และพร้อมรับมือกับสิ่งใหม่ๆ ตลอดเวลาโดยไม่ช็อค กลุ่มวัยนี้ไม่นิยมซื้ออสังหา ไม่สะสมความมั่งคั่งให้อยู่ยั่งยืน แต่ต้องการเงินและรายได้สูงที่สามารถตอบสนองไลฟ์สไตล์ที่ตัวเองต้องการในระยะสั้นได้ วัยนี้ไม่สนใจซื้อบ้านและคอนโดเป็นของตัวเองเพราะพ่อแม่มีให้หรือซื้อให้อยู่แล้ว ไม่มีเหตุที่จะต้องเป็นหนี้ด้วยตัวเอง ถ้าอยากอยู่ก็ยินดีเช่าโดยไม่เสียดายเงิน ส่วนอสังหาที่คนกลุ่มวัยนี้ต้องการคือโรงแรมดีๆ สวย ประสบการณ์โดนใจ ถ้าทำให้ได้ก็ยินดี pay เต็มที่ ดังนั้นเทรนด์บริษัทพัฒนาอสังหาในอนาคตจำเป็นต้องลงทุนคือด้าน Hospitality อนาคตคนกลุ่มนี้มีแนวโน้มถือครองอสังหาลดลง แบรนด์อสังหาที่แสดงแนวคิดของ Gen Z ได้ดี คือ AirBNB

– คน Gen Y อายุ 22-35 ปี วัยนี้เป็นวัยที่กังวลกับการเงินสูงมาก เพราะเป็นวัยที่มีประสบการณ์เคยรุ่งเรืองมีเงินใช้เยอะๆ แล้วจู่ๆ ก็ดิ่งลงเหวฉับพลัน ทำให้เกิดความกลัวกังวลและไม่ว่าจะทำอะไรก็ระมัดระวังไปหมดทุกอย่าง ทำให้ชีวิตของคน Gen Y ค่อนข้างจริงจังซีเรียสจึงแสวงหาสิ่งสวยงามเพื่อผ่อนคลายให้สบายใจขึ้น แม้จะชอบความสวยงามแต่ Gen Y ก็เป็นกลุ่มคนที่เอาใจใส่ต่อประเด็น Green รักษาสิ่งแวดล้อมสูงมากกว่ากลุ่มวัยอื่น เพราะเป็นวัยที่มองเห็นความผิดพลาดของคนรุ่น Babyboom ที่เป็นพ่อแม่กระทำสิ่งต่างๆ จนก่อให้เกิดวิกฤติจนฝังใจ Gen Y จึงมีสำนึกแห่งการระมัดระวังและพยายามไม่ทำตัวให้ผิดพลาด ลูกหลานจะได้ไม่ติเตียน ถือว่าคน Gen Y มีความย้อนแย้งกันอยู่ในคราวเดียวกัน รูปแบบอสังหาเพื่อขายกลุ่มนี้จึงต้องมีความขัดแย้งด้วย เช่น ดีสวยแต่ต้องราคาถูก หรูแพงแต่ต้องมีสตอรี่แนว Eco-friendly  แบรนด์อสังหาที่แสดงแนวคิดของ Gen Y ได้ดี คือ Pruksa ผสมกับ Sansiri

– คน Gen X อายุ 36-54 ปี วัยนี้โตมาแบบสบายๆ แต่เมื่อถึงวัยทำงานปั๊บเจอความพินาศทางเศรษฐกิจพอดี จึงเป็นวัยที่เป็นเหมือนช่างซ่อม แก้ไขสิ่งที่ผิดพลาด และตั้งใจทำมาหากิน ประหยัด อดทน จึงทำให้มีทรัพย์สินมาก และเนื่องจากเป็นผู้แก้ปัญหาเศรษฐกิจสำเร็จในอดีต ในปัจจุบันจึงยึดติดกับความสำเร็จแบบเดิมๆ อยู่บ้างและยังคงคิดว่าการทำแบบเดิมจะสามารถแก้ปัญหาใหม่ที่เกิดในยุคใหม่ได้ เป็นกลุ่มที่จะรับมือการเปลี่ยนแปลงได้ค่อนข้างช้าแต่ไม่ใช่ว่าจะไม่ปรับเปลี่ยนเลย แค่เปลี่ยนช้าเมื่อแน่ใจว่าเปลี่ยนแล้วเวิร์กเท่านั้น  ไม่ผิดพลาดเพราะประสบการณ์สูงบวกกับการเปิดสมองรับสิ่งใหม่ๆ ตลอดเวลา อสังหาที่คนกลุ่มนี้ต้องการคืออสังหาในรูปแบบที่เราเห็นทั่วไปในปัจจุบัน เพราะกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่สะสมอสังหาและมีกำลังซื้ออสังหามากที่สุดในตอนนี้ แบรนด์อสังหาที่แสดงแนวคิดของ Gen X ได้ดี คือ SC Asset ผสมกับ Supalai

– Babyboomer อายุ 55-64 ปี เป็น Aging Society เต็มขั้น วัยนี้ถ้าใครไม่สามารถตั้งหลักในช่วงวิกฤติได้ จะกลายเป็นผู้ที่มีปัญหาการเงินไปเลย มีเงินไม่พอใช้ ไม่มีเงินเก็บ แต่ถ้าใครรอดก็จะรอดได้อย่างงดงาม เรียกได้ว่ามีความหลากหลายทางชะตากรรม คนกลุ่มนี้ถ้ารวย จะยังมีความกล้าได้กล้าเสี่ยงอยู่ พฤติกรรมการลงทุนแบบเสี่ยงสูงยังพบได้ แต่กลุ่มที่ fail จะไม่มีเงิน ถ้าราชการก็ได้บำนาญเลี้ยง แต่ถ้าไม่มีบำนาญก็คือให้ลูกเลี้ยง ไม่มีเงินลงทุน ไม่มีโอกาสซื้ออสังหาอีกต่อไป สถานการณ์ของกำลังซื้อตลาด Aging Society ปัจจุบันในไทยจะไม่ค่อยสร้างมูลค่ามากนักนอกจากด้านสุขภาพเท่านั้นซึ่งแตกต่างจากตลาดผู้สูงวัยในประเทศญี่ปุ่นที่มีเงินเก็บมาใช้จ่ายหลากหลาย สำหรับอสังหาเพื่อขายกลุ่มนีจะขายได้เฉพาะผู้ที่รอดแล้วรวยเท่านั้น แบรนด์อสังหาที่แสดงแนวคิดของ Babyboomer ได้ดี คือ Land & House

เทรนด์ใหม่จากประเด็นใหม่ที่เกิดขึ้นในไทย

นอกจากเทรนด์ที่เชื่อมโยงกันทั้งหมดที่กล่าวมาข้างต้น ในเมืองไทยก็จะมีเทรนด์ย่อยใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นและมีผลต่อตลาดอสังหาและวิธีการทำธุรกิจอสังหารูปแบบใหม่ๆ ได้อีก ขอเรียกว่า เทรนด์ Emerging issues เป็นประเด็นใหม่ที่เพิ่งเข้ามาและต้องจับตา ได้แก่

เทรนด์คู่รักเพศเดียวกัน สิ่งที่รัฐบาลไทยกำลังพิจารณาอยู่คือ พรบ.คู่ชีวิต กำลังร่างอยู่และมีแนวโน้มที่จะทำให้การกู้ซื้อคอนโดร่วมกันของคู่ชีวิตเพศเดียวกันสามารถทำร่วมกันได้ ลงทุนอสังหาร่วมกันได้ และกฎหมายรองรับด้านการจัดการทรัพย์สินต่างๆ จะทำได้ง่ายมากขึ้น สามารถอ่านร่างฉบับเต็มได้ที่ “บันทึกหลักการและเหตุผล ประกอบร่างพระราชบัญญัติการจดทะเบียนคู่ชีวิต พ.ศ. ….”

เทรนด์ e-KYC เป็นระบบการแสดงและยืนยันตัวตนทางอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งช่วงแรกจะให้ธนาคารใช้ในการเปิดปัญชีธนาคารและการขอสินเชื่อส่วนบุคคล แต่อนาคตมีแนวโน้มที่จะนำเทคโนโลยีการยืนยันระบุตัวตนทางอิเล็กทรอนิกส์มาประยุกต์กับวงการอื่นๆ ด้วยต่อไป ในอนาคตเราอาจไม่จำเป็นต้องใช้สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนกันอีกต่อไป ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่น่าจับตามอง และอนาคตในวงการอสังหาฯ จะนำมาช่วยเสริมอย่างไรบ้าง อาจจะมีการทำสัญญาซื้อขายแบบไม่ต้องเจอตัวจริง การโอนสิทธิ์ใบจองแบบที่ไม่ต้องเจอตัวจริง ระบบการสัญญาเช่าที่อำนวยความสะดวกให้ Owner และ Agency ทำงานง่ายขึ้น หรืออาจจะมีแบบ platform การเช่าโรงแรมแบบใหม่ที่ลดงานพนักงานเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานและช่วยเพิ่มความรวดเร็วและความพึงพอใจของลูกค้า อนาคตการประชุมสามัญประจำปีก็อาจเปลี่ยนไปคงไม่ต้องมานั่งร่วมในห้องประชุมพร้อมกันแค่ลงทะเบียนผ่าน e-KYC แล้วฟังประชุมอยู่ในห้องตัวเองก็แสดงความเห็นลงเสียงโหวตได้ง่ายๆ อะไรก็อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต เราควรเตรียมพร้อมกันให้ได้ก่อนล่วงหน้า

สิ่งที่อาจจะเกิดขึ้นจากแรงกระเพื่อมของ Real Estate Trend 2019 ทั้ง 6 ข้อ

1. ปี 2019 คอนโดและบ้านราคาถูกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทจะเป็นที่ต้องการในกรุงเทพ หลังจาก supply คอนโดใน 2 ปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคา 4 ล้านบาทขึ้นไปส่วนมาก ดังนั้นในปี 2019 อาจจะถึงยุคที่คอนโดราคาถูกกลับมานิยมเหมือนช่วงรุ่งเรืองของ LPN ในอดีต โดยเจ้าตลาดคอนโดราคาถูกในปัจจุบันคือ Regent จะได้รับความนิยมสูงเพราะเหตุผลตรงที่ไม่ค่อยมีคู่แข่งมาทำแข่งขันได้อีก และตลาดยังคงต้องการที่อยู่อาศัยราคาถูก

2. อสังหาในปี 2019 จะขายยากลำบากมากขึ้น เพราะการตกต่ำทางเศรษฐกิจ คนส่วนใหญ่จะมีเงินใช้จ่ายน้อยลง รายได้ของบางบริษัทที่ไม่ได้อยู่ในอุตสาหกรรมที่เป็นขาขึ้นก็จะลดลง เงินในบางภาคส่วนจะดีขึ้นจริงแต่กระจุกตัว ไม่ได้หมุนไปทั่ว จะหมุนเป็นบางจุด คนส่วนใหญ่จึงมีเงินเก็บน้อยลง ไม่มีกำลังการเงินแม้จะจ่ายดาวน์ คนกลุ่มรวยใหม่ (New Money) มีรายได้ลดลง ส่วนกลุ่มรวยอยู่แล้ว (Old Money) จะไม่ค่อยเดือดร้อน

3. ตลาดอสังหาโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม Low-rise จะดุเดือดมากกว่าเดิม จากที่ Developer รายใหญ่ๆ จะไม่ค่อยสนใจมาทำคอนโด Low-rise แต่ปี 2019 นี้เราคงได้เห็นรายใหญ่ลงมาทำแข่งรายเล็ก เพราะเหตุผลที่ว่าคอนโด Low-rise ลงทุนเสี่ยงต่ำและได้เงินเร็วกว่าคอนโด High-rise นอกจากนี้เหตุผลหลักคือต้นทุนราคาที่ดินติดถนนใหญ่สูงขึ้นเร็วมากจนลูกค้าคนไทยก็ไม่มีกำลังซื้อไหว จะเอาไปเร่ขายคนต่างชาติก็สนใจน้อยลงมาก ทำให้ปีนี้เป็นโอกาสของเจ้าของที่ดินในซอยย่อยจะขายง่ายขึ้น และผู้บริโภคก็จะมีโครงการตัวเลือกเปรียบเทียบเยอะขึ้น แต่เมื่อมีจำนวนเยอะมากขึ้น ก็ทำให้ลูกค้าคิดมากขึ้นก่อนซื้อ การชะลอตัดสินใจจะเป็นเรื่องปกติที่ลูกค้าทำได้โดยที่ผู้ขายไม่สามารถเร่งรัดการตัดสินใจได้

4. เทรนด์เศรษฐกิจย่ำแย่คนจึงใช้จ่ายน้อยลง พฤติกรรมการอยู่บ้านจึงนานมากขึ้นตาม เที่ยวเล่นข้างนอกน้อยลง และหลายคนรับงานเสริมทำงานในบ้านนานขึ้น ดังนั้นการออกแบบบ้านคอนโดให้อยู่เย็นสบาย ไม่ร้อน ไม่ต้องเปิดแอร์ทุกครั้ง อยู่ได้ยาวๆ จึงเป็นจุดที่ตอบโจทย์ลูกค้าในยุคเศรษฐกิจตกต่ำ นวัตกรรมด้านการถ่ายเทอากาศที่ทำให้ห้องเย็นโดยไม่ต้องเปิดแอร์จะเป็นเรื่องที่ลูกค้าสนใจมากขึ้น

5. เศรษฐกิจตกต่ำ คนเลยต้องอยู่ห้องแบบแชร์ค่าห้องกัน เกิดพฤติกรรมอยู่อาศัยแบบ Co-Living Space ซึ่งเริ่มมีผู้พัฒนาอสังหาทำตอบโจทย์กลุ่ม Co-living แล้วในตลาดคอนโดนักศึกษา เช่น โครงการ Kave Town จาก AssetWise และอนาคตอาจจะมีสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมคนวัยทำงาน การออกแบบเฟอร์นิเจอร์ที่ทำให้อยู่ร่วมกันได้ในห้องเดียวกันแบบเป็นส่วนตัวก็เริ่มมีให้เห็นแล้ว เช่น จาก SB Design Square

ภาพจาก http://assetwise.co.th/condominium/kavetown/

ภาพจาก https://www.sbdesignsquare.com/th/products/59008169/kidzio

6. แนวคิด Sharing economy ที่สืบเนื่องจากเศรษฐกิจตกต่ำทำให้เกิดพฤติกรรมแบ่งปัน (share) ทรัพยากรร่วมกัน ในอนาคตอาจจะเริ่มมีผู้ประกอบการแนวใหม่ที่ทำธุรกิจ Shared Shuttle Service เช่น รถตู้หรือรถสองแถวบริการในซอยคอนโดมิเนียมละแวกใกล้เคียงกันให้ใช้รถรับส่งร่วมกันเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลคอนโด

7. เศรษฐกิจตกต่ำ ทำให้ตลาดเช่าอพาร์ทเมนต์เก่าราคาถูกที่อยู่ในย่านใจกลางเมืองคิวแน่น เพราะคนจากต่างจังหวัดย้ายเข้ากรุงเทพก็ต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองเพิ่มขึ้น แต่ supply ห้องเช่า คอนโดเช่าราคาถูกมีจำกัดจึงไม่แปลกที่จะมีคนต้องการมาก

8. ราคาที่ดินที่สูงขึ้นมากจะยิ่งเร่งปรากฏการณ์เมืองแช่แข็ง คนอยู่อาศัยน้อยลง ที่มีอยู่ก็มีแต่คนสูงอายุ ซึ่งเริ่มเห็นได้ชัดมากโดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง เช่น ราชเทวี ราคาคอนโดมิเนียมสูงมากจนเกินกว่าที่คนรุ่นใหม่ที่ทำงานหาเงินด้วยตัวเองจะมีเงินเก็บซื้ออยู่เองได้ คนรุ่นใหม่จึงเลือกย้ายตัวเองออกไปอยู่นอกเมืองอย่างรังสิต นนทบุรี สมุทรปราการแล้วเดินทางเข้ามาทำงานในเมืองแทนถึงจะคุ้มค่ากว่า

9. เศรษฐกิจตกต่ำ จะทำให้ผู้บริโภคเริ่มรู้ตัวแล้วว่าการจ่ายค่าส่วนกลางที่แพงเกินไปและไม่มีเวลาใช้พื้นที่ส่วนกลางนั้นเท่ากับไม่คุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไปทุกๆ เดือน ผู้บริโภคอสังหายุคนี้จะเริ่มมองว่าสระว่ายน้ำและพื้นที่ส่วนกลางที่อลังการจัดเต็มนั้นเป็นภาระระยะยาวสำหรับตัวเอง และจะเริ่มมองหาคอนโดที่อยู่แล้วสบายจริงๆ ไม่ใช่แค่สระว่ายน้ำฟิตเนสสวยๆ ในอนาคตคอนโดมิเนียมแนวคิดที่มีพื้นที่ส่วนกลางน้อยลงแต่มีอรรถประโยชน์ด้านการอยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น เช่น ห้องกว้างขึ้น กั้นสัดส่วนเป็นห้องเพิ่มเติมได้มากขึ้น ที่จอดรถเยอะขึ้น จะได้รับความนิยมสำหรับกลุ่มคนที่ต้องการความคุ้มค่า

10. เวลาของคนในเมืองจะน้อยลงเพราะเวลาที่ว่างจากงานประจำจะต้องหางานที่สองมาทำ เพื่อสร้างรายได้เสริม เพราะรายได้ทางเดียวไม่เพียงพออีกต่อไป คอนโดมิเนียมที่ทำพื้นที่ Co-working Space แบบเดิมๆ จะไม่ตอบโจทย์ลูกค้าอีกต่อไป แต่ถ้าโครงการใดสามารถทำรูปแบบโครงการให้มี Virtual Office ลูกบ้านสามารถใช้จดทะเบียนบริษัทเพื่อทำธุรกิจได้ หรือมี Facility ที่เกี่ยวข้องกับการทำงาน เช่น Co-working Space ที่มีระบบเครื่องปริ้นต์เครื่องถ่ายเอกสารให้ใช้ ปัจจุบันมีแล้วเช่น เครื่อง Double A Fast Print หรือออกแบบให้มีห้อง private office เล็กๆ อยู่ใน Co-working Space เพื่อการทำงานอย่างเป็นส่วนตัวในพื้นที่ส่วนกลาง อนาคตคอนโดมิเนียมทีมีแนวคิด Office Condo จะถูกใจกลุ่มคนที่ทำงานเสริมมากขึ้น เช่น ออฟฟิศที่ชื่อว่า Spaces ในคอนโดมิเนียม Metropolis Samrong

ภาพจาก https://www.spacesworks.com/samutprakarn/metropolis-samrong/

11. เศรษฐกิจตกต่ำ ทำให้เทรนด์เช่าอย่างเดียวไม่คิดจะซื้อนั้นยิ่งเติบโตต่อไป ธุรกิจเอเจนต์ปล่อยเช่าจะได้รับอานิสงส์ไปด้วย และปัจจุบันมีหลาย Developer ที่เพิ่มบริการหลังการขายโดยให้บริการทำธุรกิจตัวแทนอสังหาปล่อยเช่ารายปีมากขึ้น และบางบริษัทก็มีหน่วยงานพิเศษที่รับหน้าที่ปล่อยเช่าระยะสั้นสัญญา 1 เดือน เช่น นำห้องไปฝากกับ Hostmaker ที่จะนำห้องลูกบ้านที่อยากปล่อยเช่าระยะสั้น 1 เดือน ช่วยลงประกาศและจัดการให้เสร็จสรรพ เทรนด์นี้จะเติบโตสำหรับคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงเพราะการปล่อยเช่าระยะสั้นสามารถทำผลตอบแทนได้ yield ดีกว่าระยะยาวรายปี ซึ่งกลุ่มลูกค้ามีทั้งกลุ่ม Senior ที่มาพักผ่อนหลังเกษียณและอีกกลุ่มคือ Digital Nomad หรือคนทำงานออนไลน์ที่รับเงินจากประเทศค่าครองชีพแพงแต่มาใช้ชีวิตอยู่ในประเทศค่าครองชีพถูก แต่กลุ่ม Digital Nomad ไม่ได้ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมมากนัก เพราะพวกเขามักจะทำงานอยู่แต่ในห้อง ไม่ค่อยเที่ยว ไม่ใช่นักท่องเที่ยว เป็นคนทำงานที่มาพักอาศัยชั่วคราวเฉยๆ ซึ่งกลุ่มนี้มักใช้ Airbnb ในการหาห้องเช่า นอกจากนี้เริ่มมีคอนโดมิเนียมที่แบ่งห้องบางชั้นให้ตัวแทนจัดการนำไปปล่อยเช่าเหมือนโรงแรมโดยทำการตกลงกับผู้ซื้อคอนโดตั้งแต่เริ่มแรกอย่างถูกกฎหมาย เช่น The Collection

https://hostmaker.com

12. เทรนด์ Micro Condo คอนโดห้องเล็กจะเยอะขึ้นตามเศรษฐกิจที่ตกต่ำ คนจะไม่มีเงินซื้อคอนโดห้องกว้างๆ ดังนั้นในอนาคตความต้องการบริการประเภท Self Storage หรือเช่าห้องเก็บของจะมากขึ้นเพราะคนไม่มีพื้นที่เก็บของ การออกแบบให้คอนโดมิเนียมมีพื้นที่ส่วนกลางมี Storage แบบคิดเงินบ้างจะช่วยเป็นจุดที่ทำให้ลูกค้ายอมรับกับห้องขนาดเล็กได้ และอนาคตอาจมี platform ปล่อยเช่าพื้นที่เหลือในห้องเพื่อนบ้านช่วยเก็บของให้เพื่อนบ้านได้ด้วย ต่อยอดแนวคิด sharing economy

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ Micro Condo ได้ที่นี่ MICRO CONDO เมื่อเทรนด์คอนโดห้องเล็กในกรุงเทพกลายเป็นเรื่องปกติ? เทรนด์นี้มาจริงๆ หรือถูกยัดเยียดให้เป็นเทรนด์?

13. ลูกค้าที่ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมไปต้องการบริการด้าน Property Management ระยะยาวที่ยั่งยืน ไร้กังวล โปร่งใส ใช้เงินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด แนวคิดการใช้เทคโนโลยีระบบบริหารจัดการอาคารชุดจึงมีลูกค้าสนใจมากขึ้น ในประเทศไทยมีแล้ว เช่น TheLivingOS เป็นโปรแกรมสำหรับนิติคอนโด ที่มีฟังก์ชั่นสะดวกสำหรับพนักงาน และสะดวกสบายสำหรับลูกบ้านเพราะมีระบบจ่ายเงิน QR Code ที่ช่วยทำให้การเงินโปร่งใสตรวจสอบง่ายไม่ผิดพลาด มีฟังก์ชั่นที่ช่วยให้ลูกบ้านอยากจ่ายค่าน้ำหรือค่าส่วนกลางสะดวก มีระบบจัดการฝากส่ง-รับพัสดุที่สะดวกสบาย นอกจาก Smart Locker ที่นิยมเป็นบางกลุ่มแล้วคอนโดมิเนียมใหม่ๆ จะต้องออกแบบให้มีพื้นที่วางพัสดุให้กว้างมากขึ้นเพราะเทรนด์การจับจ่ายออนไลน์ เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายในการทำงานของพนักงานและความพึงพอใจของลูกค้า ไม่เกิดเหตุการณ์ไม่มีพื้นที่เก็บพัสดุ พัสดุหาย

14. เทรนด์ Eco-friendly เป็นสิ่งที่โดนใจคน Gen Y มากขึ้น ดังนั้นการออกแบบคอนโดมิเนียมให้เกี่ยวข้องกับการใส่ใจสิ่งแวดล้อม จะช่วยให้ความรู้สึกดีต่อแบรนด์มีมากขึ้น เช่น ระบบการแยกขยะที่มีประสิทธิภาพที่สร้างประโยชน์ให้กับลูกค้าที่แยกขยะ การจัดพื้นที่สำหรับการแยกขยะเพื่อช่วยเหลือผู้ด้อยโอกาส การเลือกใช้วัสดุ recycle ใช้ในโครงการ การเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์ upcycle ภายในโครงการ บริษัทพัฒนาอสังหาถ้าจับกลุ่ม Gen Y ควรนำแนวคิด Circular Economy มาใช้กับอสังหามากขึ้น

อ่านบทความเกี่ยวกับ Eco-friendly ที่นี่ Eco-friendly is the new Luxury Trend เมื่อเทรนด์ความหรูหราที่แท้จริงเปลี่ยนไป

15. แม้เทรนด์ Laziness จะมา แต่เทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัยเช่น Home Automation จะเก่าเร็วขึ้นมาก สิ่งที่บอกแถมให้วันนี้ก็จะล้าสมัยมากแล้วเมื่อคอนโดสร้างเสร็จ ทางแก้ไขคือ ไม่ต้องแถมให้ เพราะแถมไปก็ไม่ได้ถูกใจลูกค้าทุกคน แต่ควรทำระบบให้รองรับได้ ให้ลูกค้าซื้อเอาเองตามใจชอบ

16. เทรนด์พฤติกรรมลูกค้าจีน กลุ่มนักลงทุน flipper ที่กระหายกำไรจะหายไปเพราะรู้ตัวแล้วว่าทำในโลกแห่งความจริงไม่ได้ แต่กลุ่มที่จะมีมาเรื่อยๆ ได้แก่ กลุ่มจีน Slow Life เป็นคนที่คิดว่าอยู่ไทยสบายกว่าอยู่จีน อาจเป็นชาวจีนที่ทำงานทำธุรกิจอยู่ในไทยไปด้วยเพื่อจะอยู่อาศัยในไทยยั่งยืนมากขึ้น เหตุผลด้านเศรษฐกิจภายในจีนที่มีการแข่งขันสูง ทำให้คนจีน Slow Life จะพึงพอใจที่จะย้ายมาอยู่ไทยมากขึ้น นอกจากนี้คนจีนที่เป็นกลุ่มรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงหรือมีเงินซื้อคอนโดมิเนียมราคา 4 ล้านบาทเงินสดได้สบายๆ และรู้จักวัฒนธรรมสากล แนวคิดเปิดกว้างไม่ชาตินิยม มาเที่ยวไทยแล้วชอบก็เลยอยากมีบ้านหลังที่สองเอาไว้พักผ่อนชิลๆ ในไทย คนจีนลักษณะนี้จะมีพฤติกรรมหาข้อมูลเองหรือเดินเที่ยวแล้วผ่านคอนโดก็เข้าไปดูเองซื้อตรงจากโครงการเอง และคิดว่าไม่จำเป็นที่จะซื้อผ่านเอเจนซี่ชาวจีนหรือไม่จำเป็นต้องเลือกโครงการที่มี Developer จีนด้วยกัน เพราะเขาเหล่านี้รู้จักวัฒนธรรมค้าขายสากลแล้ว หากบริษัทพัฒนาอสังหาไทยถ้าช่วยโปรโมตการท่องเที่ยวให้มาเที่ยวย่านที่มีโครงการตั้งอยู่ หรือจะทำบริการ free มัคคุเทสก์แล้วพามาแวะพักกินน้ำในคอนโดสบายๆ ก็ลองดู เป็นการตลาดแบบไม่จู่โจม แม้จะไม่ใช่ย่านรัชดาพระราม9 ก็ขายได้ เพราะคนจีนกลุ่มลักษณะนี้จะเลือกโครงการตามใจตัวเองเป็นหลัก แต่ถ้ามีลูกค้าจีนเคยมาซื้อสัก 1 คนก็โชว์ให้เขาดูด้วยก็ดีเพื่อเป็นจุดสร้างความมั่นใจว่าอย่างน้อยมีคนเชื้อชาติเดียวกันที่พอจะคิดเหมือนกันด้วย

เพื่อนๆ คิดว่าปี 2019 นี้จะมีเทรนด์อะไรในอสังหาบ้าง คอมเมนต์ได้ที่ข้างล่างเลย ขอบคุณครับ

แหล่งข้อมูลประกอบ

– The Rise of Green Consumerism: What do Brands Need to Know?

https://blog.globalwebindex.com/chart-of-the-week/green-consumerism/

– ธปท.ไฟเขียว”e-KYC”ต้นปี ชี้เริ่มให้บริการไม่ต้องรอกม.ดิจิทัลไอดี

https://www.prachachat.net/finance/news-272030

– Engineering for Hospitality

https://blog.helloalfred.com/engineering-for-hospitality-cc6be9462dbb

– ที่สุดด้านโปรแกรมบริหารอาคารชุดออนไลน์ ครบ จบ โปรแกรมเดียว

http://www.thelivingos.com/faq/

– Global Consumer Trends

http://www.mintel.com/global-consumer-trends/

– บันทึกหลักการและเหตุผล ประกอบร่างพระราชบัญญัติการจดทะเบียนคู่ชีวิต พ.ศ. ….

http://www.rlpd.go.th/rlpdnew/images/rlpd_5/2561/5.11.2561.pdf

– ภาพประกอบจาก canva.com และ Icon จาก https://www.flaticon.com/authors/zlatko-najdenovski และhttps://www.flaticon.com/authors/freepik