Real Estate Ahead 2025 “เหนื่อยหนักท่ามกลางความกดดันรอบด้าน” พร้อมแนะนำประเด็นที่น่าสนใจในปีนี้

เกริก บุณยโยธิน 02 January, 2025 at 08.00 am

ประกาศที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหา


ในที่สุดก็ผ่านพ้นไปสักทีกับปีที่แสนสาหัส “มากที่สุดในรอบ 10 ปี” และก็ขอสวัสดีปีใหม่ 2025 อย่างเป็นทางการอีกครั้งครับ หวังว่าปีนี้จะมีสารพัดเรื่องราวดีๆเข้ามาดึงธุรกิจอสังหาฯให้เริ่มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องในทุกเซกเมนท์ไปสู่ในระดับเดียวกับเมื่อ 5 ปีที่แล้วเป็นอย่างน้อยครับ… หากใครสักคนมาถามผมว่าปีใหม่นี้อยากให้คำอธิษฐานใดเป็นจริงมากที่สุด ก็คงจะเป็นคำพูดดังกล่าวนั่นเองล่ะครับ

สำหรับแวดวงอสังหาฯในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ แน่นอนว่าก็ยังคงอยู่ในช่วงที่ซึมยาวอย่างต่อเนื่องซึ่งลากยาวมาข้ามปีตั้งแต่ช่วงกลางปี 2024 ที่ผ่านมาแล้ว โดยกูรูและสำนักวิจัยหลายฝ่ายล้วนชี้ไปยังทิศทางเดียวกันว่า ปีนี้ธุรกิจอสังหาฯยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ ท่ามกลางความกดดันอย่างต่อเนื่อง ต้องเตรียมตัวรับมือกับแรงกระแทกครั้งใหญ่ หลังจากที่กลุ่มสินค้าในบางเซกเมนท์ของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ได้บินสูงอย่างต่อเนื่องมาหลายปีแล้ว ทั้งนี้ปัจจัยลบที่เป็นมือไททันมาฉุดรั้งให้ธุรกิจด่ำดิ่งลงมาก็คือ การไม่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารพาณิชย์ โดยมีสาเหตุหลักจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP และความใจแข็งของธปท.ในการไม่ยอมผ่อนปรน ปลดล็อคมาตรการ LTV เพราะกลัวว่าคนไทยจะเป็นหนี้เพิ่ม จนลุกลามมาเป็น NPL ของหมวดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั้งๆที่คนที่มีกำลังทรัพย์สามารถผ่อนบ้านหลังที่ 2-3-4 ได้ยังมีอีกมาก จากความจำเป็นหลายๆอย่าง ไม่ว่าจะเป็น การมีคอนโดหลังที่สองใกล้ที่เรียนหรือที่ทำงาน การซื้อบ้านตากอากาศไว้หนีมลพิษจากฝุ่นที่ภูเก็ต ซื้อเพื่อขยายครอบครัว – แยกครอบครัว หรือเอาใจสัตว์เลี้ยง ตลอดจนการซื้อเพื่อลงทุนทั้งสั้นและยาวเพียงแต่ว่าด้วยความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ จึงทำให้พวกเขาเหล่านั้นไม่พร้อมที่จะเป็นเจ้าของบ้าน และคอนโดเพิ่มในแบบที่ต้องเอาเงินสดจำนวนเยอะๆมาวางดาวน์ก็เท่านั้นเอง เมื่อรวมกับการซื้ออย่างเต็มโควต้าของชาวต่างชาติไปแล้วในบางทำเล และการขาดหายไปของ Generation Buy แต่ถูกแทนที่ด้วย Generation Rent ก็เลยทำให้เราจำเป็นต้องทนอัดอยู่ในตลาดที่แคบลงเรื่อยๆ ท่ามกลางแรงกดดันรอบด้าน

ตารางดังกล่าวจากบทวิเคราะห์ Emerging Trend in Real Estate Asia Pacific 2025 โดย PWC และ Urban Land Institute ชี้ให้เห็นว่าไม่ว่าจะเป็นในประเทศไทยเรื่องของการขอสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ย และอัตราการเจริญเติบโดทางเศรษฐกิจ กลายมาเป็นปัญหาหลักในการซื้อของนักลงทุนมากกว่าเรื่องอื่นๆไปแล้ว ซึ่งสอดคล้องกันกับความคิดเห็นของดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม ที่มีต่อภาวะตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567-2568 ว่า สินเชื่อผ่อนชำระที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งเป็นจำนวนเงินและจำนวนหน่วยขึ้นถึงระดับสูงสุดในช่วง 4-5 ปีมานี้

 

ช่วงเริ่มต้นของปีแบบนี้ ผมขออาสาจุดประกายความคิดให้กับคุณผู้อ่าน ผู้ติดตามที่มีอุปการคุณทุกคน ด้วยบทความยาวๆแบบเขียนไปเรื่อยตามใจผมครับ เพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลาในการอ่าน และเนื่องจากช่วงปลายปีที่ผ่านมาผมได้มีการบอกเล่าเรื่องราวความเป็นไปในหลากหลายแง่มุมของธุรกิจอสังหาฯไปแล้วในระดับหนึ่งจาก 3 บทความหลักตามด้านล่าง ผมก็ขอเข้าเรื่องไปในแต่ละประเด็นเลยแล้วกันครับ ส่วนใครที่ตกหล่นข้อมูลไปก็สามารถคลิกย้อนกลับไปอ่านอีกครั้งได้เลย

 

สรุปประเด็นอสังหาฯ ที่น่าสนใจตลอดปี 2024

Propholic’s Best of 2024 รวมโครงการสุดประทับใจ บนช่วงเวลาที่ถนนทุกสายมุ่งสู่ภูเก็ต

คาดการณ์เทรนด์อสังหาฯที่น่าสนใจในปี 2025

 

1. ปรับกลยุทธ์การทำตลาดแบบ Counter Offensive ดึงกลุ่มลูกค้าใหม่ท่ามกลางความเสื่อมถอยของเศรษฐกิจ

ความเห็นผม เศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างกระท่อนกระแท่นมาก และนโยบายการเงินตึงตัวเกินไป แต่ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เขาไม่เห็นด้วย ผมคิดว่าเวลาผ่านไปอีกสักกลางปีหน้า คงจะจำนนด้วยหลักฐานทางเศรษฐกิจว่าต้องลดดอกเบี้ยลง และนักวิเคราะห์หลายคนก็หวังว่าจะไปเจอกันที่ 1.50%” ดร.ศุภวุฒิ สายเชื้อ ประธานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ เปิดเผยกับสื่อถึงมุมมองต่อแนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 68 ที่คาดว่าจะขยายตัวราว 3% จากแรงส่งของภาคท่องเที่ยว การส่งออก และการใช้จ่ายของรัฐบาล ท่ามกลางคำถามที่ว่าเศรษฐกิจไทยจะสร้างฐานการเติบโตใหม่จากอะไร และเมื่อไหร่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะมองเห็นภาพอย่างเดียวกันว่าเศรษฐกิจไทยไม่ได้ฟื้นตัวได้ดีในแบบที่ควรจะเป็น โดยอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหมวดธุรกิจที่ยังคงต้องเหนื่อยหนักต่อ จากนโยบายที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านใหม่ และแก้หนี้เก่า ซึ่งจะเห็นการทำแบบนี้ต่อเนื่องไปอีก 3 ปี (ล่าสุดเมื่อวันที่ 18 ธค. 2024 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเอกฉันท์คงดอกเบี้ยนโยบายที่ 2.25% ต่อปี)

 

จากข้อมูลดังกล่าว ก็เป็นอันชัดเจนแล้วว่าในปีนี้นักการตลาดของสายอสังหาฯ ควรจะ Focus ทิศทางการทำการตลาดไปที่การทำตลาดเชิงรับ (Defensive Marketing Strategy) ในยุคที่เศรษฐกิจกำลังย่ำอยู่กับที่แบบนี้เป็นหลัก แต่การทำการตลาดเชิงรับที่เหมาะสมนั้นไม่ได้หมายถึงการที่ไม่ได้ใช้จ่ายเงินในการทำโฆษณาหรืออะไรเลย เน้น Lean และรักษา Positioning เพียงอย่างเดียวจบ ในทางกลับกันการตลาดเชิงรับที่ดีนั้นหมายถึงการทำตลาดเชิงรุก ด้วยแทคติกใหม่ๆ การสื่อสารใหม่ๆ ออกผลิตภัณฑ์ใหม่ๆที่ตอบโจทย์ความต้องการในการซื้อของกลุ่มเป้าหมายที่ยังมีความสามารถในการซื้ออยู่

 

กลยุทธ์การทำตลาดเชิงรุก ท่ามกลางความเสื่อมถอยของเศรษฐกิจนั้น ไม่ได้มีเป้าหมายเพื่อตั้งรับ เพื่อรอโอกาสที่สภาวะตลาดที่ดีกว่าจะวกกลับเข้ามาเอง ในมุมมองของ Godfather of Marketing อย่าง Philip Kotler นั้นได้เคยให้หลักคิดเอาไว้ในหนังสือ FAQs on MARKETING เมื่อ 20 กว่าปีมาแล้วว่า สิ่งแรกที่นักการตลาดต้องทำก็คือห้ามตัดค่าใช้จ่ายในเรื่องของการตลาด และลดราคาสินค้าในทันที โดยที่ไปหาวิธีการที่จะลดต้นทุนในการบริหารงานส่วนอื่นๆแทน และไป Revised แผนการตลาดใหม่ว่าควรจะเน้นไปที่ช่องทางไหน และเจาะกลุ่มเป้าหมายในแบบที่มีคุณภาพกว่าที่เป็นอยู่ได้อย่างไร ซึ่งในห้วงเวลาที่เศรษฐกิจกำลังถดถอย เป็นธรรมดาที่เหล่าผู้ซื้อส่วนใหญ่มักจะมองหาสินค้าที่มอบความคุ้มค่าที่มากกว่า (Value for Money) กลยุทธ์การตลาดประเภทลดแลก แจกแถม และการออก Brand ใหม่ๆที่มีราคาที่ถูกลงมาก็จะช่วยสร้างยอดขายได้ โดยที่ไม่กระทบต่อ Product Positioning ของสินค้าที่อยู่ใน Brand Port Folio ของบริษัท ให้ลูกค้าที่ซื้อไปแล้วช้ำใจเล่นๆ…จะเห็นได้ว่า Kotler นั้นให้ความสำคัญกับ 3 สิ่งก็คือ อย่าเปลี่ยนแปลง Brand Positioning ของสินค้าที่มีอยู่ โดยการลดต้นทุนเพื่อทำให้สินค้าถูกลง เพราะนั้นเท่ากับเป็นการ Devaluate Brand ตัวเอง, แต่ให้เพิ่มความคุ้มค่าทั้งในเรื่องที่จับต้องได้ และจับต้องไม่ได้ลงไปในผลิตภัณฑ์เพื่อให้เกิดความเป็น Value for Money ขึ้นมา และสุดท้ายคือพยายามมองหากลยุทธ์สไตล์ Counter Offensive ที่พร้อมจะช่วงชิงฐานลูกค้ามาจากคู่แข่ง โดยการเน้นภาพจำให้ลูกค้าเห็นถึงจุดอ่อนในสินค้าของคู่แข่งที่จะไม่มีให้เห็นในสินค้าเรา เช่นเดียวกับกลลุทธ์  Defense Positioning ที่มีการนำเอา CRM และ CEM มาใช้ในการสร้างสายสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าระดับ Cream ที่เป็นส่วนน้อยในฐานข้อมูลลูกค้า แต่ Contribute ยอดขายรวมกันที่มากกว่าลูกค้าประเภทอื่นๆรวมกัน

 

ตลาดอสังหาฯในมุมมองของผมก็มี Market Cycle ของตัวผลิตภัณฑ์อยู่เหมือนกัน ในอดีตคอนโดที่อยู่ติดรถไฟฟ้าอาจจะขายดีได้รับความนิยมมาก โดยที่ผู้ซื้อไม่ได้มองว่าแพง แต่ในปัจจุบันผู้คนจำนวนหนึ่งอาจมองว่าเราไม่จำเป็นที่จะต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้าขนาดนั้นก็ได้ เพราะราคามันสูง แต่ขยับออกไปในทำเลที่เข้าซอยมาในระยะที่เดินได้ง่ายจากสถานีรถไฟฟ้าขนาดรอง ก็ได้คุณภาพชีวิตที่ดีเหมือนกัน ในราคาที่ถูกกว่า บนสเปซที่กว้างกว่า หรือในยุคหนึ่งนักลงทุนจำนวนมากหากต้องการลงทุนในคอนโดที่ได้ Yield ดีจำเป็นต้องซื้อคอนโดที่ Target ไปที่คนต่างชาติ ในย่าน Prime Area แต่ในปัจจุบันหลายๆคนก็หันไปมองหา Campus Condo ชานเมือง ที่ให้ผลตอบแทนเท่ากันอย่างสม่ำเสมอมากกว่า ในงบลงทุนที่น้อยกว่า… นักการตลาดที่ดีก็ควรที่จะทำความเข้าใจกับสิ่งที่อยู่ในจิตใจของลูกค้า ณ ช่วงขณะนั้น ใหม่ ด้วยหลักการทางจิตวิทยาที่บ่งบอกถึงความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นของผู้บริโภคที่มีต่อสินค้าประเภทต่างๆ เพราะนั้นหมายถึงการที่เราจะสามารถบริหาร Port สินค้าที่เรามีอยู่ในมือให้เหมาะสมกับความต้องการของผู้บริโภคแต่ละ Segment ได้อย่างเหมาะสมที่สุด

 

ผมขอยกตัวอย่างจากบทความเดิมที่ผมเคยเขียนมาเมื่อ 5 ปีที่แล้ว ตอนช่วงที่เกิดวิกฤตการณ์โควิด 19 อีกครั้งครับ…โดยในบทความของ Harvard Business Review เรื่อง How to Market in a Downturn ได้ฉายภาพให้เราได้เห็นถึง Customer Segmentation ในมุมมองที่แตกต่างไปจากในยุคที่เศรษฐกิจกำลังบูม หรืออยู่ในสถานการณ์ปกติทั่วไปไว้ดังนี้ครับ ซึ่ง Segments ทั้ง 4 ดังกล่าวมักจะมีมาปรากฎให้เห็นเสมอเมื่อคราวที่เศรษฐกิจอยู่ในยุคถดถอย โดยเป็นการแบ่ง Segmentation ตามลักษณะทางจิตวิทยามากกว่าในเชิง Demographic ครับ

1. กลุ่มลูกค้าประเภท The slam-on-the-brakes ลูกค้าที่อยู่ในเซกเมนท์นี้คือกลุ่มที่โดนผลกระทบหนักที่สุดจากภาวะเศรษฐกิจครับ หากเราจะอนุมานไปถึงตลาดอสังหาฯในบ้านเราก็คงจะเป็นกลุ่มเซกเมนท์ Economy – Middle Income ที่โดนผลกระทบจากหนี้ครัวเรือน จนขาดสภาพคล่องในการจับจ่ายหรือใช้หนี้สินประจำเดือน ซึ่งสิ่งที่เราเห็นได้ทั่วไปจากคนกลุ่มนี้ก็คือการตัดค่าใช้จ่ายทิ้งทุกอย่าง อะไรที่ไม่จำเป็น (Expendables) หรือยังไม่จำเป็นต้องซื้อตอนนี้ (Postponables) ก็ไม่ซื้อเลย มองหาแบรนด์ที่มีราคาถูกกว่าของเดิมที่เคยใช้อยู่ เพื่อประหยัดงบประมาณ ซึ่งหากเป็นร้านค้าประเภท Hyper Market ก็มักจะเน้นการดันสินค้าประเภท House Brand ราคาถูกกว่าให้กับกลุ่มลูกค้าประเภทนี้ และดีเวลอปเปอร์บางส่วนก็มองว่าผลิตภัณฑ์แนว Rent to own หรือเช่าระยะยาวเพื่อทดแทนการจ่ายค่าดาวน์จนกว่าจะกู้แบงค์ผ่านได้ก็เป็นทางเลือกที่ค่อนข้างจะตอบโจทย์

เสนาฯ “LivNex เช่าออมบ้าน” เป็นโมเดลนำร่อง ที่เกิดจากพฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงไปของคนเจนใหม่ เช่นเดียวกับกลุ่มผู้ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจที่หันมาเลือกเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ การเช่าจึงกลายเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการผ่อนชำระระยะยาว ที่ผ่านมาบริษัทฯ จึงนำร่องโมเดล “LivNex เช่าออมบ้าน” ซึ่งได้รับความสนใจ มีผู้เข้าร่วมกว่า 800 ยูนิต และผ่านการอนุมัติแล้วกว่า 400 ยูนิต ซึ่งไม่ต้องชำระเงินดาวน์ และไม่ต้องรอการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร เพียงเลือกโครงการเสนา ที่ต้องการและทำสัญญาเช่าออมสูงสุด 36 เดือน ก็สามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันที พร้อมโอนสิทธิ์เปลี่ยนมือได้ โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 1.8% เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินออม ลดเงินต้น และผ่อนชำระเริ่มต้นเพียงล้านละ 4,100 บาท

 

จนออกมาใหม่อีกเฟสที่มีมูลค่าโครงการสูงขึ้น กับโครงการภายใต้ LivNex Gold เช่น โครงการ PITI สุขุมวิท 101, SENA Grand Home รังสิต – ติวานนท์ และ SENA Parkville รามอินทรา กม.9

นอกจากนี้ เสนาฯ ยังเปิดตัวโมเดลธุรกิจใหม่ RentNex” การเช่าคอนโดรูปแบบใหม่ เน้นความยืดหยุ่นให้กับผู้เช่า และไม่ผูกพันกับสัญญาเช่าระยะยาว ในสไตล์ Subscription as a Services แบบเดียวกับ Toyota KINTO ที่หากว่าเช่าอยู่ไปสักระยะหนึ่งแล้วเบื่อก็สามารถ Move ไปอยู่โครงการอื่นใน Port ได้ ไม่ต้องจ่ายมัดจำเพิ่มและไม่ต้องทำสัญญาเช่าใหม่

ซึ่งเสนาฯ มองว่า “RentNex” จะสามารถตอบโจทย์ไลฟ์กลุ่มคนรุ่นใหม่ หรือ Generation Rent ที่เน้นการเช่าอยู่ มากกว่าความต้องการซื้อเพื่อเป็นเจ้าของ โดยลูกค้าสามารถเลือกเช่าแบบสมัครสมาชิกได้ง่ายๆ จาก 20 โครงการคอนโดของเสนา เริ่มต้นเช่า 6,700 บาทต่อเดือน ใน 3 แพ็กเกจ ประกอบด้วย Silver, Gold และ Platinum นอกจากนี้ ยังได้ Money Save รับส่วนลด 20% ของค่าเช่าสะสม 3 ปี เมื่อเปลี่ยนใจซื้อโครงการทั้งหมดใน Pool ของ RentNex

ทั้งโมเดล LivNex และ RentNex ผมว่าเป็นไอเดียที่ใช้ได้ในการจับกลุ่มตลาดใหม่ และการบริหารจัดการพอร์ตสินค้าคงเหลือไม่ให้สูญเปล่าเสียรายได้ไปครับ แต่ปัจจัยที่ทางดีเวลลอปเปอร์จะต้องคำนึงถึงก็คือ แล้วจะ Exit ห้องเพื่อขายเหล่านี้ได้อย่างไร เพราะหากมีการเช่าต่อเนื่องไปเรื่อยๆก็จะกลายเป็นธุรกิจบริหารจัดการโรงแรมที่ต้องดูแลสินทรัพย์ต่ออย่างไม่จบสิ้นครับ ส่วนตัวแล้วผมมองว่า LivNex ยังพอจะมีทางออกได้ง่ายเพราะคนที่เลือกโมเดลนี้ส่วนใหญ่คืออยากซื้อห้องนั้นๆอยู่แล้วเพียงแต่ติดปัญหาเรื่องการกู้แบงค์ และอีกอย่างเสนาก็มีโมเดล Financial Service ที่ชื่อว่า เงินสดใจดี ส่วน RentNex นั้น ผมว่าถ้าจะให้ดีก็ควรขาย Port มัดรวมเป็นแบบ Rental Pool Program ให้กับกลุ่มผู้ซื้อสไตล์นักลงทุนตั้งแต่ตอนแรกครับ เพื่อที่จะได้รับรู้รายได้ไปเลย กล่าวคือ ผู้ซื้อจะได้การันตีผลตอบแทนจากการเช่าในทุกๆปีโดยที่เป็นการหารเฉลี่ยทุกยูนิตที่เข้าร่วมโปรแกรม ไม่ได้แยกเป็นรายห้อง โดยที่ทาง RentNex ก็ไปบริหารจัดการในการปล่อยเช่าตามปกติไปครับ เห็นว่าทางบริษัทฯก็มีการร่วมมือในระยะยาวกับทาง Oynx Hospitality อยู่ ซึ่งก็เชื่อว่าถ้าต่อยอดการทำงานดีๆ และมีการ Classify Port โครงการไม่ให้เยอะ กระจายตัวจนเกินไป ก็น่าจะดึงดูดนักลงทุนทั้งรายย่อยและรายใหญ่พอสมควรเลยครับ

 

2. กลุ่มลูกค้าประเภท Pained-but-patient กลุ่มลูกค้าประเภทนี้จะมีการมองโลกในแง่ดีกว่ากลุ่มแรกว่าในระยะยาวเศรษฐกิจคงจะดีขึ้น เราคงกลับมาซื้อของได้แบบเดิม มีความยืดหยุ่นในการจับจ่ายที่มากกว่า แต่ก็ยังมีการระมัดระวังในการซื้อของสูงเนื่องจากเกรงว่าใช้มากไปก็อาจจะส่งผลกระทบต่อสภาพความเป็นอยู่ของตัวเองได้ ดังนั้นก็เลยมีแนวคิดประหยัดเอาไว้ก่อน ของไหนไม่จำเป็น ที่แพงเกินไปก็ไม่ต้องซื้อ แต่เลือกที่จะซ่อมแทน มักจะมองหาสินค้าที่ Value for Money จริงๆ ประเภทลดเยอะๆ แถมเยอะๆ โดยที่ยังคงเลือกซื้อแบรนด์เดิมๆอยู่แต่เลือกซื้อเฉพาะตอนมีโปรโมชั่น เหมือนกับเราที่จะซื้อเสื้อร้าน Uniqlo เฉพาะตอนที่มัน Sale เนี้ยหละฮะ หรือไม่ก็จะมีพฤติกรรมแบบไม่ซื้อของใหม่จนกว่าของที่มีอยู่จะขายได้ กลุ่ม Pained-but-patient เป็นกลุ่มลูกค้าที่มักจะมีปริมาณมากที่สุดเสมอในฐานลูกค้าของเรา ซึ่งเราควรต้องพึงระวังไว้เสมอว่าหากสภาพเศรษฐกิจมีแนวโน้มที่แย่ลงอย่างต่อเนื่องลูกค้ากลุ่มนี้ในที่สุดก็จะมีโอกาสเป็น Panic จนกลายเป็นไม่ซื้ออะไรเลยเหมือนกับกลุ่มแรกเช่นเดียวกัน ตลาดอสังหาที่ยังพอไปได้สำหรับกลุ่มนี้ก็อาจจะเป็นกลุ่ม Home Renovation ซื้อบ้านมือสองที่ผ่านการ Renovate มาอย่างดีแล้ว ในราคาที่ถูกกว่าราคาบ้านมือหนึ่งในย่านเดียวกัน หรือคนที่มองหาบ้าน คอนโดรีเซลในแบบที่ขายในราคาต่ำกว่าตลาด ซึ่งในทางกลับกันหากว่าเอเจนท์รายไหนขายห้องให้ได้ก็มีแนวโน้มที่จะซื้อที่ใหม่ในแบบพร้อมอยู่ทดแทนได้เลยทันที

เปี่ยมสุข กับแคมเปญใหญ่ ‘เก่าแลกใหม่’ โดยมี รถแลกบ้าน บ้านเก่าแลกบ้านใหม่ และที่ดินแลกบ้านใหม่ โดยสามารถนำมูลค่าของแต่ละอย่าง มาใช้แทนการจ่ายเงินสดบางส่วนหรือเป็นส่วนลดในการซื้อบ้านใหม่ได้ สามารถลดภาระแก่ลูกค้าในการขายบ้านเก่าเอง และทำธุรกรรมได้อย่างรวดเร็วและมีขั้นตอนชัดเจน อีกทั้งยังลดภาระการผ่อนบ้านสองหลังในเวลาเดียวกัน

3. กลุ่มลูกค้าประเภท Comfortably well-off นับว่าเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างไม่ได้รับผลกระทบในทางการเงินมาก จนต้องคิดทุกครั้งที่จับจ่ายเหมือนกับสองกลุ่มแรก ซื้อได้ไม่ว่าจะเป็นของใช้ชีวิตประจำวันไปจนถึงสินค้าฟุ่มเฟือย โดยกลุ่มคนประเภทนี้จะมองว่านี่คือโอกาสที่ดีในการต่อรองหนักๆ เพื่อให้ได้ของมาในราคาที่ดีที่สุด เพราะเชื่อว่านี่คือโอกาสที่ดีในการซื้อของพวกเขา ในเชิง Demographic ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นกลุ่มคนสูงอายุวัยเกษียณที่มีเงินเก็บอยู่เพียงพอ มั่นคงอยู่แล้ว หรือกลุ่มนักลงทุน VI ที่ได้รับเงินปันผลมาจับจ่ายอย่างสม่ำเสมอในทุกๆปี ซึ่งมักจะคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5% ของฐานลูกค้าทั้งหมด สำหรับแนวทางของผู้ประกอบการก็ควรที่จะต้องเน้นไปที่ลดราคา ทำโปรฯแรงๆให้กับกลุ่มสินค้าประเภท Ready to Move ซึ่งเราคาดว่าจะได้เห็นมากขึ้นในปี 2568 นี้ครับ

 

4. กลุ่มลูกค้าประเภท The live-for-today ในเชิงพฤติกรรมการจับจ่ายนั้น กลุ่มนี้แทบจะไม่มีความเปลี่ยนแปลงเลยครับ เรียกอีกอย่างว่าเป็นกลุ่มคนรวยที่ไม่ได้รับผลกระทบอะไรเลย มีเงินเต็มกระเป๋ายังไงก็หยั่งงั้น ซื้อได้ตั้งแต่สินค้าประเภทปัจจัย 4 (Essentials), สินค้าฟุ่มเฟือย (Treats), สินค้าที่ไม่จำเป็นต้องซิ้อตอนนี้ก็ได้ (Postponables) และสินค้าที่ไม่จำเป็น ไม่มีชีวิตก็อยู่ได้เป็นปกติสุข (Expendables) เพียงแต่มีแนวโน้มที่จะชะลอการตัดสินใจซื้อสินค้าใหญ่ๆ หรืออะไรที่ยังไม่จำเป็นซื้อในช่วงนี้ด้วยเหตุผลบางอย่าง เช่น มีเงินแต่ไม่ซื้อคอนโดพรีเซลเพราะกลัวว่าเดี๋ยวใกล้โอนจะมีห้องขายถูกกว่าออกมา หรือมีเงินแต่ไม่ซื้อคอนโดเพิ่มเพราะไม่อยากจะจ่ายดาวน์เพิ่ม 20-30% ตามเกณฑ์ LTV เช่นเดียวกับการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับอสังหาฯหลังที่สอง กลุ่ม Live-for-Today ยังเหมารวมไปถึงกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ร่ำรวย ที่นิยมมาซื้ออสังหาฯแนวตากอากาศ และพูลวิลล่าราคาแพงที่ภูเก็ตครับ

 

ความสนุกของนักการตลาดมันอยู่ตรงที่การปรับ Port สินค้าและบริการให้ตรงกับกลุ่มคนเหล่านี้ล่ะครับ เพราะแน่นอนว่าหากธุรกิจของเรามีสัดส่วนสินค้าประเภท Essentials มากหน่อย จากเดิมที่กลุ่มลูกค้าเราต้องกินหรู ดูหนังทุกอาทิตย์ ต้องเปลี่ยนโทรศัพท์ทุกหกเดือน ก็กลับเจอแจกพ๊อตลูกค้าส่วนใหญ่อยู่ในวงเซกเมนท์ The slam-on-the-brakes ซะเยอะ สินค้าของเรานี่จะกลายเป็น Treats ซึ่งคนเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะไม่ซื้อเลยนะครับ เช่นเดียวกับวงการอสังหาฯที่หากเราพบว่ามีกลุ่มลูกค้าประเภทนี้เยอะมาก ก็ควรจะจะถึงเวลาในการสร้าง Product ใหม่ Brand ใหม่ในราคาประหยัด ลดไซส์ ลดฟังก์ชั่น ทำเลนอกเมืองหน่อย แต่ยังเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า เพื่อมา Serve Demand คนกลุ่มนี้ครับ หรือบริการบางอย่างที่เรามักจะขายได้เรื่อยๆอย่างพวกซักรีด ซักแห้ง Maid Service ก็อาจจะถูกปรับให้ไปอยู่ในหมวดสินค้าประเภทไม่จำเป็นก็ได้ ซึ่งในกรณีนี้บางบริษัทอาจจะเลือกที่จะพัฒนาผลิตภัณฑ์ประเภทห้อง Laundry ราคาประหยัด หรือบริการ Maid on Demand ที่คิดค่าใช้จ่ายแยกประเภทให้มีราคาถูกลงได้ครับ หรือหากเรามองว่าลูกค้าของเรามีทั้งกลุ่ม Salm-on-the-brakes และ Pained-but-patient ค่อนข้างเยอะพอๆกัน ก็ขอให้มองว่าเป็นโอกาสอันดีที่จะสร้าง Cross Selling Strategy กันระหว่าง 2 กลุ่มนี้ โดยคิดจากสมมติฐานที่ว่ากลุ่มลูกค้ากลุ่มแรกมีแนวโน้มที่จะไปซื้อสินค้าแบรนด์ใหม่ของเราที่มีราคาถูกกว่า แต่ในขณะที่ลูกค้ากลุ่มที่สองก็ยังคงชอบแบรนด์ปัจจุบันของเราอยู่แต่ต้องการความ Value for Money ที่มากกว่าเดิม เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ดังนั้นการมองหา Flagship Brand ที่มีลูกค้า Prospect อยู่เยอะ แต่ยังตัดสินใจซื้อไม่ได้สักที แล้วอัดงบโปรโมชั่นไปแรงๆก็อาจจะช่วยสร้างยอดขายเพิ่มขึ้นมาเยอะมากที่เดียว เช่นเดียวกับการสร้าง New Product Service ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบ Rent to own หรือรูปแบบโครงการที่ช่วยให้คนต่างชาติที่เป็นกำลังซื้อสำคัญในปีนี้ได้ซื้อได้มากขึ้นครับ ไม่ว่าจะเป็นการขายแบบ Leasehold หรือการพัฒนาโครงการพูลวิลล่า ที่มีการถือกรรมสิทธิ์แบบอาคารชุด เพื่อให้คนต่างชาติสามารถซื้อได้ในสัดส่วน 49% จากทั้งโครงการ

RML (ไรมอน แลนด์) ตัดสินใจนำห้องที่เคยทำเป็น Serviced Apartment ภายใต้แบรนด์ Klapsons ที่โครงการ The River มาปล่อยขายแบบ Leasehold ระยะยาว 30 ปี และได้รับสิทธิ์ต่ออายุอีก 30 ปี เฉยเลยครับ โดยล่าสุดเปิดขาย 52 ยูนิตพิเศษ ชูจุดเด่นพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ 58–146 ตร.ม. แบบ 1–3 ห้องนอน เริ่มต้นเพียง 100,000 บาท/ตร.ม. ด้วยราคาที่ถูกกว่าราคาตลาดของโครงการเป็นอย่างมาก และระยะเวลาการเช่าที่ยาวนาน รวมถึงไม่ได้มี Barrier ใดๆในการซื้อสำหรับชาวต่างชาติ ก็น่าจะเป็น Solution ที่ดีในการบริหาร Cashflow ครับ

 

ซึ่งจากตารางด้านล่างเราจะเห็นสารพัด Tactics ต่างๆที่ทาง HBR นำเสนอให้กับกลุ่มลูกค้าทั้ง 4 ประเภทว่าควรที่จะใช้วิธีบริหารยังไงเพื่อให้เราสามารถขายสินค้าทั้ง 4 หมวดได้ จะเห็นได้ว่าสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ไม่ค่อยจะได้ผลกระทบ 2 กลุ่มหลังนี่คือ ต้องอัดงบโฆษณาต่อเนื่องเลยนะครับ ประเภทที่ว่าห้ามพลาดเพราะนี่คือโอกาสที่ดีที่สุดในชีวิตของคุณในการซื้อแล้ว หรือไม่ก็บอกถึงข้อดีในการเป็นเจ้าของสินค้าในตอนนี้ ว่ามันช่วยให้ชีวิตคุณ และคนรอบข้างดีกว่าคนอื่นยังไง…สรุปง่ายๆก็คือ 2 กลุ่มแรกเน้นพัฒนา ปรับแบบ ดันสินค้าประเภท Cost Leadership และ Value for Money ให้มากขึ้น ส่วนสองกลุ่มหลังไม่ต้องทำอะไรมาก แค่อัดงบโฆษณาให้เค้าเห็นถึง Benefit ที่ต้องซื้อเป็นหลักครับ

2. อัพเกรด Affiliate Marketing เพื่อขายง่ายจริง ไม่ใช่เพียงเพราะได้ Content ฟรี!

ต้องบอกว่า Affiliate Marketing (การตลาดแบบพันธมิตร) กำลังเป็นกระแสสุดๆในตอนนี้ทั้งในกลุ่มของสินค้า FMCG ไปจนถึงสินค้า High Involvement อย่างอสังหาฯครับ โดยเป็นช่องทางการขายผ่านกลุ่ม KOLs/Influencers ที่มีความสำคัญพอๆกับช่องทาง E-Marketplace อื่นๆเลย เพราะนอกจากจะตอบเทรนด์การเลือกซื้อสินค้าของผู้บริโภคยุคใหม่ที่เลือกซื้อของ หาข้อมูลผ่านออนไลน์แล้ว ก็ยังเอื้อกับ Online KOLs/Influencers ทุก Level ตั้งแต่ Nano, Micro, Macro ไปจนถึง Celeb ให้สามารถ “ป้ายยา” คนรอบข้างให้กดลิงค์ได้ง่ายๆเลย ซึ่งจะได้รับค่าตอบแทนตามเงื่อนไขที่เกิดขึ้นจากการที่คนอ่านได้กดลิงก์ที่ได้โปรโมตลงไปในโพส โดยนาทีนี้ต้องบอกว่าครีเอเตอร์หลายๆรายที่คุ้นชินกับการหารายได้จาก AFFILIATE Program ผ่านทางช่องทาง Social Platform และ E-Commerce Platform ล้วนพุ่งเป้ามาปั้นคอนเทนต์ป้ายยาที่ AFFILIATE Program ของธุรกิจอสังหาเพราะว่ามีโอกาสได้ค่าคอมเยอะกว่าธุรกิจอื่นๆแบบหลายเท่าตัวเลย บางโครงการให้ค่าคอมเกินล้านบาท ถ้าสามารถดึงลูกค้าให้เข้ามาซื้อโครงการได้ก็มี…เรียกได้ว่าหากใครได้ก็คือรวยฟ้าผ่าโดยแท้!

 

สำหรับเหล่าครีเอเตอร์ ผมแนะนำว่าแคมเปญนี้เหมาะมากกับคนที่มีโอกาสเข้าไปเยี่ยมชมโครงการบ่อยๆ หรือศึกษาข้อมูลโครงการมาในระดับหนึ่งแล้ว คือไปดูแล้วก็อิน อยากได้ไปหมด แต่ติดเรื่องงบประมาณ แต่ก็ยังอยากบอกต่อให้คนอื่น หรือฐาน Follower เราได้แวะเข้าไปดู เผื่อเราจะได้ค่าขนม ค่าเดินทางบ้างครับ เพราะแค่เราบอกเล่าเรื่องราวที่น่าสนใจและ Gen Link มาแปะเอาไว้เผื่อมีคนอ่านกดเข้าไปดู ก็มีโอกาสได้ค่าตอบแทนแล้ว ไม่ว่าจะเป็นจากการลงทะเบียนและเข้าไปเยี่ยมชมในแบบไม่ซ้ำ หรือทำการจองและโอนกรรมสิทธิ์ซื้อในแบบไม่ซ้ำ (อีกแล้ว ฮา)

แม้ว่า Platform ในแต่ละรายนั้นจะมีความแตกต่างกันออกไป บางรายมีการ Develop Platform เอง บางรายมีการร่วมมือกับเจ้าดังอย่าง Access trade, Involve Asia, Pundai ฯลฯ ซึ่งก็ต้องบอกว่า แม้ว่าครีเอเตอร์จะมองเห็นว่ายอดคลิก ยอดลงทะเบียนนั้นก็เยอะพอตัวอยู่ แต่ในที่สุดแล้ว กลายเป็นว่ารายชื่อซ้ำกันกับที่ทางโครงการมี จนไม่ได้ค่าคอมมิชชั่นอะไรกลับมาเลยก็มีให้เห็นเยอะ โดยดูเหมือนว่าสำหรับ influencer สายอสังหาฯที่มองเรื่องของการทำ Quality Content จะไม่ชอบสิ่งนี้ เนื่องจากกติกาในการการได้ค่า Refer นั้นค่อนข้างเยอะ ยุ่งยาก ลูกค้าส่วนใหญ่มีพฤติกรรม Window Shopping ที่ซ้ำกันในหลายช่องทาง จนดูเหมือนว่าจะเสียทั้งค่า Production และพื้นที่ Media ไปอย่างฟรีๆโดยไม่ได้อะไรกลับมา โดยที่ Content ที่ตั้งใจทำก็กลายสภาพเป็น Earned Media ของทางดีเวลลอปเปอร์ไปเรียบร้อย

สำหรับผมปีนี้ผมเชื่อว่าแนวทางในการวัดผล Affiliate Marketing ด้วยปริมาณของ Earned Media ที่ได้รับจากผู้เข้าร่วมโครงการจะมียอด drop ลงไปเนื่องจากครีเอเตอร์จำนวนหนึ่งเริ่มรู้ว่ารายได้อาจจะไม่คุ้มกับต้นทุนในการทำ Content และลงสื่อ โดยในส่วนของครีเอเตอร์เองก็จำเป็นที่จะต้องมีกลยุทธ์ในการทำ Content เช่น

 

1. เน้นโครงการพร้อมอยู่ เพราะว่าคนดูตัดสินใจซื้อได้ง่ายกว่า รวดเร็วกว่า ไม่มีจังหวะรอนานให้ใจโลเล ยิ่งเป็นโครงการบ้านกลุ่มคนซื้อส่วนใหญ่ก็จะเป็น Real Demand อยากอยู่ทันทีทั้งนั้น

 

2. สร้างคอนเทนต์เจาะไปที่ความน่าสนใจของทำเล และ Lead กระจายไปแต่ละโครงการ เช่น ทำเล ราชพฤกษ์ มีหลายโครงการมาก แต่แตกต่างกันไปตามระดับราคา ยังไงก็ต้องมีโดนสักตัว

 

3. ถ้าคุณเป็น KOC (Key Opinion Customer) ที่อยู่ในโครงการอยู่แล้ว ยิ่งดีมาก เพราะสามารถบอกเล่าประสบการณ์ และความประทับใจในแง่มุมที่คนอื่นไม่รู้ได้ดีกว่า แชร์ลิงค์ไปลงใน Group Line หมู่บ้านเลยก็เป็น Channel Distribution ที่ดี

 

4. รู้จักฐานคนดูของคุณ และ Focus ไปที่ความต้องการของเค้า เช่น หากคุณเป็น KOL ด้านการทำอาหาร ก็ควรจะเน้นถ่ายทอดจุดขายในเรื่องของการใช้พื้นที่ทำครัว และความเลอค่าของอุปกรณ์ที่ได้รับ หรือเป็นสายสัตว์เลี้ยงก็ควรเน้นไปที่โครงการ pet friendly

ในทางกลับกันฝั่งของแวลลอปเปอร์เอง ก็ต้องพัฒนาในส่วนของ E-Commerce Platform ให้มากขึ้น เพราะในมุมมองของผมธุรกิจที่ประสบความสำเร็จในด้านนี้จำเป็นต้องเป็นธุรกิจที่เปิดให้มีช่องทาง E-Commerce แบบ 100% สามารถมี Product ให้ปักตระกร้าได้ เพื่อปิด Loop ของ Customer Journey ให้จบได้ในทุกครั้งที่เห็น Content ไม่ใช่ในแบบการตลาดอสังหาบ้านเรา ที่จบด้วยการลงทะเบียน แล้วไปรอลุ้นหน้างานกันอีกที…แหมที Platform Online Booking นี่ก็มีให้เห็นกันทุกเจ้านะ ทำไมไม่เอามา Plug in กับหน้า Tiktok Shop for creator เพื่อปักตระกร้าลงใน Showcase ไปเลย เอาแค่ค่าจอง หรือค่า Voucher ก็ยังจะ Fair และ Win – Win กับการไปกรอกข้อมูลลงทะเบียนครับ

 

ที่ผมเห็นว่าน่าทึ่งสุดๆเลยก็คือ PF ครับ เพราะเค้ามีให้นักข่าว Gen Link Affiliated มาแนบในข่าวประชาสัมพันธ์ที่ลงในเวปด้วยอ่ะ

3. ESG และ Sustainability จะไม่ใช่ Buzzword แค่ช่วงเปิดโครงการ แต่ต้องต่อยอดไปถึงการใช้ชีวิตจริง

การสร้างสังคมให้น่าอยู่อย่างยั่งยืนภายใต้กรอบของแนวทาง ESG ที่ครอบคลุมทั้งด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และ ธรรมาภิบาล กลายเป็น Buzzword ที่สำคัญของวงการอสังหาฯในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา จากสถานการณ์ที่ผู้คนทั่วโลกต้องเผชิญกับ สถานการณ์ภัยพิบัติหรือการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ที่ทำให้ผู้บริโภคให้น้ำหนักและจริงจังถึงเรื่อง ESG มากขึ้น

 

สิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ อย่างภาวะไม่ความสมดุลของธรรมชาติที่ป่าไม้มีน้อยลงสวนทางกับปริมาณอาคารและฝุ่นพิษ เช่นเดียวกับ การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยระดับสุดยอด (Super Aged Society) อันส่งผลมาจากการเปลี่ยนแปลงทางทัศนคติ และรูปแบบการใช้ชีวิตของคนไทย ที่มีแนวโน้มเป็นโสด หรือไม่มีบุตรมากขึ้น ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญในการกำหนดทิศทางของการพัฒนาเมืองที่คำนึงถึงชุมชน ความเป็นอยู่ของคนส่วนใหญ่ และสิ่งแวดล้อมในแบบยั่งยืน ซึ่งก็ต้องบอกว่าในปัจจุบันนี้แม้ว่าเราจะเห็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯหลายรายเริ่มเข้ามาพัฒนาโครงการแนว Wellness Residences และ Elderly Care Residences มากขึ้น อีกทั้งจุดเด่นในเชิงพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ก็ได้ถูกนำมาใช้เป็นจุดขายในหลายโครงการ แต่ก็ต้องยอมรับว่าโครงการส่วนใหญ่ยังคงติดอยู่ในกรอบของการสร้างผลกำไรให้กับบริษัทและนักลงทุน สร้างเพื่อเกาะกระแสเทรนด์เน้นความหวือหวาเป็นหลัก มากกว่าการสร้างความยั่งยืนให้กับสังคม ระบบนิเวศน์ และสิ่งแวดล้อมภายในโครงการ

 

ในทางกลับกันก็มีดีเวลลอปเปอร์รายกลาง – ใหญ่จำนวนไม่น้อยเลยที่ปักธงในการพัฒนาธุรกิจภายใต้กรอบ ESG อย่างเต็มรูปแบบ เพื่อรับผลพลอยได้ในการดึงดูดความสนใจจากนักลงทุน และกองทุนในการลงทุนหุ้นยั่งยืน จากการเป็นสมาชิกของ Sustainability Index ที่ผ่านการประเมินจัดอันดับตาม SET ESG Rating อย่างต่อเนื่องทุกปี

 

แสนสิริได้ประกาศพันธกิจ อาสาเป็นผู้นำในการสร้างจุดเปลี่ยนด้านสิ่งแวดล้อมอย่างยั่งยืน และเป็นอสังหาริมทรัพย์รายแรกของไทยที่ตั้งเป้าหมายปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ (Net-Zero) ภายในปี 2050 (พ.ศ. 2593)

ในขณะที่พฤกษาก็ตั้งเป้าหมายที่จะลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก 30% ภายในปี 2030 และมุ่งสู่ความเป็นกลางทางคาร์บอนภายในปี 2050 โดยมีไฮไลท์ในด้านนวัตกรรมการก่อสร้างด้วยการใช้เทคโนโลยีสีเขียว “คาร์บอนเคียว” ผลิตพรีคาสท์คาร์บอนต่ำ รายแรกในวงการ

จากผลสำรวจ Residential Real Estate Survey 2567 โดย ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC เกี่ยวกับมุมมองของผู้บริโภคต่อความสนใจและการยินดีจ่ายเงินเพิ่มในอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัย พบว่า กลุ่ม Gen Z (อายุประมาณ 15-27 ปี) ให้ความสนใจและยินดีจ่ายเงินเพิ่ม เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการที่ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG มากกว่ากลุ่มอื่น ๆ สะท้อนความตื่นตัว และให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อมของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่จะมีบทบาทเป็นกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้นในระยะต่อไป

 

SCB EIC มองว่า ผู้ประกอบการควรมุ่งดำเนินการด้านความยั่งยืน เพื่อลดผลกระทบจากภาคธุรกิจต่อสิ่งแวดล้อม ผ่านการดำเนินการภายในองค์กร และสร้างความร่วมมือกับหน่วยงานภายนอกองค์กร ทั้งช่วงก่อนและระหว่างเข้าอยู่อาศัย แม้ว่าผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสีเขียวยังเผชิญความท้าทายจากปัจจัยทางด้านต้นทุน และมาตรฐานรับรองในระดับสากล รวมถึงยังต้องสร้างความตระหนักและความเข้าใจถึงความจำเป็นของที่อยู่อาศัยสีเขียวต่อกลุ่มผู้ซื้อในวงกว้าง อย่างไรก็ดี ในระยะยาวการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสีเขียวจะทำให้เกิดความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ ควบคู่กับการลดผลกระทบต่อสังคม และสิ่งแวดล้อม

 

ทั้งนี้ในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ก้าวสู่มิติของความยั่งยืน ตามแนวคิด ESG จำเป็นต้องสร้าง Green Ecosystem ให้เกิดขึ้นอย่างเต็มรูปแบบตั้งแต่กระบวนการออกแบบ – ก่อสร้าง ไปจนถึงการอยู่อาศัยจริง ด้วยการนำนวัตกรรมที่อยู่อาศัยเข้ามาใช้ในโครงการต่างๆอย่างต่อเนื่องเพื่อควบคุมการผลิตให้มีประสิทธิภาพสูงสุดและลดการใช้วัสดุที่ก่อให้เกิดมลพิษ รวมถึงการบริหารจัดการสิ่งแวดล้อม และขยะเพื่อสร้าง Decarbonized Society และความตระหนักรู้ในหมู่ลูกบ้านจริงให้เกิดขึ้นมาได้ เพราะทุกๆครั้งที่มีสังคมที่อยู่อาศัยใหม่เกิดขึ้นก็ย่อมมีการใช้พลังงาน ปล่อยก๊าซเรือนกระจก ขยะและของเสีย เพิ่มมากขึ้นในทุกๆวัน

คอนเซปท์ Design for Sustainability ของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับการออกแบบที่ผสานแนวคิดความเข้าใจธรรมชาติ ออกแบบบ้านประหยัดพลังงาน และส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาด ด้วยนวัตกรรมบ้านสีเขียว หรือ Green Living Designed Home อาจจะเป็นสิ่งที่ Nice to Have ในตอนนี้ แต่ในอนาคตก็จะกลายเป็น Must Have สำหรับธุรกิจอสังหา

 

ซึ่งในตอนนี้ผมก็เห็นอยู่แค่รายเดียวจริงๆอย่างเสนาฯที่สร้าง Story Doing เกี่ยวกับ Decarbonized Lifestyle ให้เห็นเลยจริงๆกับโครงการใหม่ๆของเค้าครับ โดย NICHE PRIDE EKKAMAI คอนโดโลว์คาร์บอน ที่มุ่งสู่มาตรฐานใหม่เพื่อความยั่งยืน นับว่าเป็นครั้งแรกที่นำเทคโนโลยี “Zeroboard” มาช่วยคำนวณค่าการปล่อยคาร์บอนฟุตพริ้นต์ โดยสามารถระบุได้ว่าห้องพักแต่ละห้องในคอนโดช่วยลดการปล่อยคาร์บอนได้มากน้อยเพียงใด ตามขนาดพื้นที่ห้องที่แตกต่างกัน

ความน่าสนใจของโครงการนี้ก็คือ Smart Features ทั้ง 4 อย่างที่ตอบสนองการใช้ชีวิตที่ยั่งยืน ด้วยเทคโนโลยีที่ทันสมัย ได้แก่: Smart Energy, Smart Mobility, Smart Living และ Smart Environment ที่ล้วนส่งเสริมการสร้าง Decarbonized และ Sustainable Society ผ่านการใช้พลังงานทดแทน ทั้ง V MOVE – Shuttle Service รถรับส่งพลังงานไฟฟ้าบริการฟรี, Solar Rooftop และ ระบบจัดการขยะ (Waste Management) ที่เน้นการแยกขยะ สวนที่ปลูกพรรณไม้ดูดซับ CO2 และการใช้วัสดุที่ลดการปล่อย CO2 เช่น Hydraulic Cement โดยจากข้อมูลที่ได้ร่วมพัฒนากับทาง Zeroboard พบว่า หากพัฒนาคอนโดที่มีที่จอดรถมากถึง 65% แบบนี้โดยที่ไม่ได้มี Smart Features 4 ข้อดังกล่าว จะปล่อย Co2 สูงถึง 2,344 ตันต่อปี แต่หากมี Feature ครบก็จะลดการปล่อย Co2 ได้สูงสุดถึง 84% ต่อปี!

ผมว่าหากสามารถนำเทคโนโลยีนี้ไปต่อยอดเข้ากับพาร์เนอร์ต่างๆเพื่อสร้างระบบ Gamification เพื่อให้รางวัลจากคะแนนสะสมในการลดการใช้พลังงานในชีวิตประจำวันได้ตามเป้าในแต่ละเดือน ก็จะเป็นการส่งเสริม Decarbonized Society ที่ดีมากๆครับ เชื่อแน่ว่าตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไปจะได้เห็นอะไรในแนวๆนี้อีกเยอะ

 

4. ตลาดบ้านหรูก้าวสู่เทรนด์การออกแบบเพื่อตอบสนอง Emotional Well-being

ปฎิเสธไม่ได้ว่ากลุ่มบ้านหรูในระดับเซกเมนท์ Luxury ที่มาพร้อมระดับราคาเกิน 15 ล้านบาทขึ้นไป คือเคลื่อนยนต์หลักในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จากกระแสจากพฤติกรรมของผู้ซื้อในแบบ YOLO หรือ You Only Live Once ที่ถือคติว่า คนเราเกิดมาแค่ครั้งเดียว ดังนั้นก็ควรที่จะใช้ชีวิตให้คุ้มค่าตามความปรารถนาของตัว ซึ่งเป็นรูปแบบพฤติกรรมที่เกิดขึ้นมาแบบทันด่วนในช่วงที่โควิดระบาด โดยกลุ่มผู้ซื้อ YOLO จำนวนไม่น้อยเลยที่เป็น Old Money เศรษฐีเงินเก็บที่ก่อนหน้านี้ไม่เคยคิดจะเอาเงินก้อนโตที่สะสมเอาไว้มาใช้เลย แต่กลับเอามาใช้ทันทีเพื่อซื้อบ้านใหม่ ที่มีอาณาเขตเป็นส่วนตัวมากกว่าเดิม ไว้อยู่พร้อมหน้ากันเพื่อเป็น Shelter ของทั้งครอบครัว หรือบ้านหลังที่สอง และสาม บนทำเลที่แตกต่างออกไปเพื่อหลบลี้จากภัยโควิด และฝุ่นพิษ PM 2.5 เช่นเดียวกับกลุ่ม Young Successor ที่ได้รับผลกำไรก้อนโตจากการลงทุนในสินทรัพย์อย่างคริปโตเคอร์เรนซี และก็จำเป็นต้องเอาเงินที่ได้ไปลงทุนในสินทรัพย์รูปแบบอื่นๆ เอาไปจับจ่าย ซื้อสินค้าที่ชอบเพื่อมาเป็นกำไรให้กับชีวิต ทดแทนการท่องเที่ยวที่ทำไม่ได้ ณ ขณะนั้น…แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน รวมกับการซื้อในแบบครั้งเดียวจบ หมดแล้วหมดเลย ไม่ซื้ออีกแล้วของกลุ่ม YOLO สูงวัย ก็ทำให้เกิดพฤติกรรมแบบใหม่ในสไตล์ “YONO” หรือ You only need one – ของบางอย่างเราต้องการซื้อแค่ครั้งเดียว จะซื้อซ้ำทำไมให้เปลือง ซึ่งเมื่อรวมกับมาตรการ LTV และการเฮโลกันเข้ามาเพิ่ม Supply ของทุกดีเวลลอปเปอร์ จนผู้ซื้อที่มีเงินเกิดภาวะ The Paradox of Choice จากการที่มีตัวเลือกเยอะเกิ้นนน ก็ยิ่งส่งผลให้กลุ่มบ้านหรูมีอัตราดูดซับต่อเดือนที่ช้าขึ้นมาก

 

โดยข้อมูลจาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ที่เผยในรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2568 พบว่าดีมานด์ที่อยู่อาศัย Upper Class ส่อแววชะลอตัว ที่อยู่อาศัยระดับ Upper Class ราคา 7-15 ล้านบาท อาจมีส่งสัญญาณน่าเป็นห่วงเนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยมีจำนวนเพิ่มขึ้น สวนทางกับความต้องการซื้อที่เติบโตน้อยกว่า เช่น บ้านเดี่ยวระดับราคา 9,000,001-10,000,000 บาท (มีจำนวนเพิ่มขึ้น 24% YoY) และทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา ตั้งแต่ 5,000,001-6,000,000 บาท (มีจำนวนเพิ่มขึ้น 17% YoY) เนื่องจากก่อนหน้านี้มีการดูดซับอุปทานไปแล้วบางส่วน ประกอบกับการที่ผู้บริโภคบางส่วนยังคาดหวังว่าภาครัฐจะมีการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ออกมา จึงชะลอแผนการซื้อไว้ก่อน ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับนี้ไม่ได้เติบโตหวือหวาเท่าที่ควร

 

สอดคล้องกับข้อมูลของบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด หรือ LWS ที่ระบุว่าตลาดบ้านพรีเมี่ยมที่มีราคา 20 ล้านบาท เริ่มมีแนวโน้มชะลอตัวจากปัจจัยที่ท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจ ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2565 หรือตั้งแต่ช่วงหลังจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ผู้ประกอบการปรับตัวให้ตอบสนองกับความต้องการผู้บริโภคในกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อสูง ส่งผลทำให้ในช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน) ปี 2567 มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมทั้งหมด 79 โครงการ จำนวน 4,710 หน่วย คิดเป็น มูลค่า 105,426 ล้านบาท คงที่ในส่วนของจำนวนโครงการ แต่ลดลงในด้านหน่วยและมูลค่า 8% และ 14%ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 ซึ่งมีจำนวน 79 โครงการ 5,102 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 122,025 ล้านบาท ในด้านกำลังซื้อเริ่มชะลอตัวเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัว ที่ 9% ในปี 2567 ขณะที่ปี 2566 มีอัตราการขายได้อยู่ที่ 13%

ในเมื่อทั้งตลาดเต็มไปด้วยบ้านราคาแพง โดยที่คนซื้อก็มองไม่ออกว่าความแตกต่างของแต่ละโครงการมันเป็นอย่างไร เพราะในแง่ของ Functional Benefits มันก็ดูคล้ายกันไปหมด ทั้งในเรื่องของ ทำเล ขนาดพื้นที่ใช้สอย ดีไซน์ การเลือกใช้วัสดุ จำนวนที่จอดรถ รวมไปถึงการบริการหลังการขาย ก็อยากจะแนะนำให้สร้าง Product Differentiation ในกลุ่มบ้านหรูออกมา เพื่อที่จะกระตุ้นให้กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเห็นความแตกต่างจนต้องออกมาซื้อบ้านเพิ่มอีกสักหลังครับ ซึ่งความแตกต่างในที่นี้ผมมองว่าเป็นเรื่องของ Emotional Well-Being แทนที่จะเป็น Physical Well-Being ทั่วไปครับ

 

ซึ่งต้องบอกว่าเทรนด์ยอดฮิตในการพัฒนาโครงการแนวราบในปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าประเภท Luxury Home ในเมือง มักจะแบ่งออกเป็น 2 เทรนด์หลักๆ อย่างแรกคือการออกแบบบ้านที่มอบทั้งดีไซน์ สเปซ และฟังก์ชัน ที่สะท้อนถึงรสนิยมที่แตกต่างเป็นเอกลักษณ์ของเจ้าของบ้าน และอีกอย่างก็คือ การออกแบบบ้านที่ให้ความสำคัญกับการนำเอาองค์ประกอบของธรรมชาติเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการอยู่อาศัย เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในแบบยั่งยืนของเจ้าของบ้าน ซึ่งหากจะเปรียบเทียบให้เห็นภาพง่ายๆ โดยการใช้หลักการของทฤษฎีที่ทุกคนรู้จักกันดีอย่าง Maslow’s Hierarchy of Needs ที่เชื่อว่ามนุษย์จะมีลำดับความต้องการแบ่งออกเป็น 5 ขั้น โดยเราก็มักจะเห็นความแตกต่างอย่างสุดขั้วของเทรนด์การออกแบบทั้ง 2 ประเภท นั่นคือ แบบแรกจะเน้นการออกแบบเพื่อสนอง Needs ในส่วนของ Esteem Needs และ Self-Actualization Needs ที่ผู้เป็นเจ้าของล้วนต้องการการมีคุณค่า เป็นที่ยอมรับนับถือ มีหน้าตาในสังคม สร้างสถานภาพทางสังคมของตัวเองให้สูงขึ้น ต้องการความท้าทาย และบริการในแบบ Exclusive มากกว่าเดิม ตลอดจนจนสามารถเติมเต็มความต้องการภายในตนเองได้อย่างสมบูรณ์ เราจึงได้เห็นความหรูหรา ฟู่ฟ่า ของการการเลือกใช้วัสดุ ขนาดพื้นที่ดิน และขนาดพื้นที่ใช้สอยที่เป็นแบบ Over Scale มีฟังก์ชันจัดเต็มทั้ง สระว่ายน้ำส่วนตัว สวนขนาดใหญ่ ไปจนถึง Sky Bar

 

ในขณะที่เทรนด์การออกแบบที่เน้นการนำเอาองค์ประกอบของธรรมชาติเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการอยู่อาศัยนั้น จะมีการออกแบบเพื่อสนอง Needs ในส่วนของ Level ที่ขยายไปสู่อีกขั้นเป็นขั้นที่ 6 นั่นคือ Transcendence needs ที่ผู้เป็นเจ้าของบ้านมักจะหลุดพ้นจากอัตตา เพื่อมองหาความต้องการลึกๆ ในแบบ Unmet Need จากการทบทวนประสบการณ์ทั้งชีวิตที่ผ่านมา จนรู้ว่าคุณค่า และเป้าหมายที่แท้จริงของการที่ทำให้เรายังอยากจะอยู่บนโลกนี้อย่างมี Passion ต่อไปในอนาคตนั้นมีอะไรบ้าง ซึ่งสำหรับใครหลายคน การกลับคืนสู่ธรรมชาติ และรับรู้ได้ว่าตัวเองเป็นเพียงแค่ส่วนหนึ่งของมัน คือการบรรลุซึ่งความสุขขั้นสุด ตามคอนเซปท์ Emotional Well – Being ครับ

 

เคยมีผลวิจัยจาก Journal of Environmental Psychology ที่เปิดเผยว่างานสถาปัตยกรรมสามารถส่งอิทธิพลต่อสภาพจิตใจของเราได้ ผ่านองค์ประกอบอย่าง biophilic design แสงธรรมชาติ การถ่ายเทอากาศ พื้นที่สีเขียว ลักษณะทางกายภาพของธรรมชาติโดยรอบอย่างแม่น้ำ ทิวเขา และทะเลสาบ รวมไปถึงรูปแบบการตกแต่งภายในที่ช่วยลดความเครียด บำบัดสภาพทางจิตใจ ผ่านทางสีที่ใช้ วัสดุตกแต่งจากธรรมชาติ วัสดุที่ตัดการรบกวนของเสียง และคลื่นแม่เหล็กไฟฟ้า ที่จะส่งผลกระทบในระยะยาวต่อสุขภาพกายและใจของผู้อยู่อาศัยครับ

 

กลุ่มธุรกิจบริการสุขภาพ นับว่าเป็นผู้เล่นคนสำคัญในการพัฒนางานสถาปัตยกรรมที่มุ่งเน้น Emotional Well-Being เพื่อลดความเครียดที่เกิดขึ้นจากทั้งผู้ป่วยและบุคคลากร โดย The Maggie’s Centres ซึ่งเป็นเครือข่ายศูนย์รับผู้ป่วยชั่วคราวทั่วสหราชอาณาจักรและต่างประเทศที่มีจุดมุ่งหมายเพื่อช่วยเหลือทุกคนที่ได้รับผลกระทบจากโรคมะเร็ง ได้ออกแบบศูนย์บำบัดที่มีจุดมุ่งหมายเพื่อให้เป็นพื้นที่ที่พร้อมเยียวยาทั้งสภาพร่างกายและจิตใจของผู้ป่วย ให้เข้าถึงความสุขและสงบผ่านทางงานสถาปัตยกรรมครับ

Maggie’s Cancer Centre Manchester / Foster + Partners. Image © Nigel Young / Foster + Partners

Image Credit: https://www.archdaily.com/1021532/

 

โครงการ Noble TERRA Rama 9 – Ekamai (โนเบิล เทอร์รา พระราม 9 – เอกมัย) คือ โครงการที่น่าจะ Represent ความแตกต่างตามแบบฉบับของ Transcendence needs ได้เป็นอย่างดี ด้วยการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างธรรมชาติ สเปซ และผู้อยู่อาศัย ผ่านโถงต้นไม้กลางบ้าน (Triple-Volume Connecting Tree Court ) สูง 11 ม. ซึ่งเป็นไฮไลท์ฟังก์ชัน ที่ดึงธรรมชาติจากภายนอกสู่ภาย

“ฌาน เดอะ ริเวอร์ไซด์ บรมราชชนนี” (CHANN The Riverside Boromratchachonnani) ได้รับการพัฒนาและออกแบบโดยคำนึงถึงการอยู่อาศัยที่ดีไม่ว่าจะเป็นแปลนบ้าน การแบ่งห้อง การเลือกใช้วัสดุและสีตกแต่งทั้งภายในและภายนอก และที่สำคัญ การมีที่อยู่อาศัยติดแม่น้ำจะช่วยนำพาอากาศบริสุทธิ์และสุนทรียภาพอันงดงามมาให้แก่ผู้อยู่อาศัย

และทั้งหมดนี้ก็คือหลากหลายประเด็นที่ผมมองว่าน่าสนใจในปีนี้ หากตกหล่นอะไรไป หรือมีอะไรใหม่ๆมาแนะนำ เช่นเดียวกับเทรนด์การตลาดอสังหาฯที่น่าสนใจอื่นๆ ก็ขอเชิญเข้ามาแสดงความคิดเห็นเพิ่มเติมกันได้ครับ ผมขอส่งท้ายด้วย Quote ปลุกใจจาก Sir Winston Leonard Spencer Churchill รัฐบรุษ และ PM สุดแกร่งของ UK ในยุคสงครามโลกครั้งที่ 2 ที่ได้กล่าวสุนทรพจน์เพื่อย้ำเตือนผู้คนชาวสหราชอาณาจักรอยู่เสมอถึงภัยคุกคามของเยอรมันที่มีต่อชาวยุโรป หลายปีก่อนที่จะสงครามโลกครั้งที่ 2 จะอุบัติขึ้นครับ… พบกันใหม่โอกาสหน้า สวัสดีปีใหม่อีกครั้งครับ

 

Danger gathers upon our path. We cannot afford – we have no right – to look back. We must look forward” Winston Churchill, 10 December 1936

เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

นิว เอปิค อโศก-พระราม 9

นิว คอร์ คูคต สเตชัน

ศุภาลัย แกรนด์ เอสเซ้นส์ อรุณอมรินทร์

ทำเลฝั่ง “ธนบุรี” ในปัจจุบันมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง...

6 November, 2024

ศุภาลัย ธาม เจริญนคร

เป็นคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่ของศุภาลัย ที่เป็นผู้เชี่ย...

2 November, 2024

นิช ไพรด์ เอกมัย

Unimaginable Life ชีวิตเกินจินตนาการใจกลางเอกมัย หาก...

21 October, 2024

ศุภาลัย บลู สาทร-ราชพฤกษ์

ทำเลสถานีบางหว้า คือสถานี Interchange สำคัญของชาวฝั่...

17 October, 2024

สอบถามโครงการ

ได้รับข้อมูลเรียบร้อยแล้ว
ขอบคุณอย่างยิ่งที่สนใจครับ
จะมีเจ้าหน้าที่ติดต่อกลับไปนะครับ

ขออภัย
ไม่สามารถส่งข้อมูลได้
กรุณาลองใหม่อีกครั้ง