Psychology of Real Estate จิตวิทยาเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้านและอสังหาฯ ยังไง

Propholic EditorialTeam 09 August, 2019 at 12.00 pm

การละเลยความเป็นจริง

ว่ากันว่าการซื้อขายบ้านนั้นตั้งอยู่บนพื้นฐานของการใช้อารมณ์ในการตัดสินใจมากที่สุดเมื่อเปรียบเทียบจากบรรดาการลงทุนทั้งหมดของมนุษย์

เพราะบ้านเป็นทั้งที่พักพิง เป็นที่ฟูมฟักความเป็นครอบครัว รวมถึงเป็นการลงทุนที่บางคนวาดฝันถึงเงินตอบแทนก้อนโตในอนาคตข้างหน้า เราต่างตกหลุมรักสิ่งที่เรียกว่า ‘บ้าน’ อย่างที่ไม่เคยตกหลุมรักในพอร์ตหุ้นหรือการลงทุนไหนๆ

ในหลายครั้งเราจึงถูกครอบงำทางความรู้สึกระหว่างการตัดสินใจซื้อขายบ้านโดยที่ไม่รู้ตัว ทั้งละเลยความเป็นจริงในตลาด ยึดความรู้สึกส่วนตัวเป็นที่ตั้งจนอาจนำไปสู่การตัดสินใจที่ผิดพลาด และการตัดสินใจนั้นยังส่งผลกระทบด้านการเงินไปนานนับสิบปี

ยกตัวอย่างเช่น บางคนมัวแต่นึกถึงขนาดและรูปแบบของบ้านมากจนเกินไปจนลืมนึกถึงว่าสิ่งที่ตัวเองต้องการจริงๆ จากการซื้อบ้านนั้นคือการได้ใช้เวลาร่วมกันกับครอบครัวให้ได้มากที่สุด คนคนนั้นเลยอาจตัดสินใจซื้อบ้านที่สวยเพียบพร้อมแต่ต้องแลกมาด้วยการทำงานที่หนักขึ้น ใช้เวลาหาเงินมากขึ้น จนสุดท้ายก็ไม่เหลือเวลาให้กับครอบครัวอยู่ดี หรือในแง่ของผู้ที่ต้องการขายบ้านที่มักจะมีภาพสวยหรูในหัวว่าบ้านของพวกเขาต้องมีมูลค่าเพิ่มมากเกินกว่าความเป็นจริง เมื่อปล่อยขายสู่ตลาดจึงกินระยะเวลานานกว่าที่จะปิดการขายหรือบางทีก็มีความเสียงที่จะขายไม่ออกเลย

สิ่งเหล่านี้คือตัวอย่างความเข้าใจผิดทางจิตวิทยาทั้งหลายที่ผู้ซื้อและขายบ้านมักเผชิญเมื่อเข้าสู่ตลาดแห่งความเป็นจริง


มองข้ามภาพรวม

ผู้ซื้อบ้านมักมัวแต่ให้ความสนใจกับคุณลักษณะภายนอก อย่างความยาวของถนนเข้าบ้านหรือว่าสวนหลังบ้านจะมีขนาดใหญ่แค่ไหน โดยคิดไปว่าปัจจัยพวกนี้จะมีส่วนช่วยพวกเขามีความสุขมากยิ่งขึ้น ซึ่งในความเป็นจริงแล้วความเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ไม่ได้ช่วยให้ชีวิตพวกเขามีความสุขเพิ่มขึ้นเสมอไป ดังเช่นที่ Shige Oishi ผู้ร่วมประพันธ์การศึกษาในหัวข้อ Social Indicators Research ในปี 2553 ที่กล่าวว่า ผู้คนมักคิดว่าตนเองจะมีความสุขเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อได้ย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านที่ดีขึ้น แต่เมื่อพวกเขาย้ายเข้าไปจริงๆ กลับพบว่าความสุขในภาพรวมของพวกเขาเหล่านั้นไม่ได้เปลี่ยนไปมากนัก เมื่อคนย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านที่ใหญ่ขึ้นซึ่งตามหลักแล้วบ้านเหล่านี้มักจะอยู่ไกลออกไปจากสถานที่ทำงาน พวกเขาจึงต้องมีการเดินทางที่มากขึ้น มีเวลาอยู่กับที่บ้านน้อยลงอันเป็นบ่อเกิดของความเครียดและบั่นทอนความสุขในภาพรวม เช่นเดียวกับการศึกษาของ Scandinavian Journal of Economics ในปี 2551 ที่รายงานว่าผู้ที่อยู่ในบ้านที่จำเป็นต้องเดินทางไกลบอกว่าสภาพความเป็นอยู่ที่ดีของตนเองอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าผู้ที่อยู่ทำเลบ้านที่มีการเดินทางสั้นกว่า ‘แม้ว่าคุณจะอยู่ในบ้านที่มีสภาพดีขึ้นแต่หากต้องย้ายออกไปห่างไกลจากเพื่อนฝูง มันไม่เป็นผลดีต่อระดับความสุขของคุณแน่ๆ’ Elizabeth Dunn ศาสตราจารย์ทางจิตวิทยาแห่งมหาวิทยาลัยบริติชโคลัมเบียกล่าว

นอกจากนี้ยังมีงานวิจัย Personality and Social Psychology Bulletin ของ Dunn และคณะได้ทำการศึกษานักศึกษามหาวิทยาลัยฮาวาร์ดที่ถูกสุ่มให้เข้าไปอยู่ในหอพักที่แตกต่างกัน จากรายงานพบว่านักศึกษาชั้นปีที่1 ไม่สามารถคาดเดาล่วงหน้าได้ว่าปัจจัยใดจะนำมาซึ่งความสุขของการได้อยู่หอพักในแง่ของลักษณะทางกายภาพ เช่น ทำเลที่ตั้ง ความน่าดึงดูดใจของที่พัก ขนาดห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่รับประทานอาหาร โดยการสำรวจในครั้งแรกเหล่านักเรียนไม่ได้ให้น้ำหนักไปที่ปัจจัยทางสังคมเลย เช่น ความสัมพันธ์กับเพื่อนร่วมห้อง ความรู้สึกของการเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนเด็กหอ แต่เมื่อผู้วิจัยได้ทำการสำรวจย้อนกลับไปหลังจากที่เหล่านักเรียนได้เข้าอาศัยในหอพักแล้วพบว่าสิ่งที่มีผลต่อความสุขของนักเรียนเหล่านี้คือปัจจัยทางสังคม

 

มองข้ามค่าใช้จ่ายก้อนโต

ผู้ที่วางแผนซื้อบ้านมักมีการแบ่งสรรค่าใช้จ่ายไว้เป็นส่วนๆ แต่มักลืมรวมค่าซ่อมบำรุงและค่าเฟอร์นิเจอร์ที่ต้องจ่ายทั้งหมดเข้าไปด้วย ซึ่งอาจทำเกิดความผิดพลาดในการคำนวณว่ายอดเงินที่ต้องจ่ายทั้งหมดแท้จริงแล้วมากน้อยเพียงใด

 

เช่าหรือซื้อ…อันไหนดีกว่า

เรื่องหลักๆ ที่คนหลายคนคิดหนักก็คือจะซื้อหรือจะเช่าบ้านดี แม้ว่าจะมีงานวิจัยที่บอกว่าการทุ่มเงินซื้อไปเลยจะส่งผลดีในเชิงจิตวิทยามากกว่า ช่วยส่งเสริมความรู้สึกว่าชีวิตได้ไปถึงจุดหมายในอุดมคติ รวมทั้งความรู้สึกสามารถควบคุมชีวิตของตัวเองได้มากขึ้น ได้หลุดพ้นจากความหวาดระแวงเจ้าของห้องเช่าที่เอาแน่เอานอนไม่ได้

แต่ก็ยังมีงานวิจัยจากอีกฝั่งที่ระบุว่าผู้ที่มีบ้านเป็นของตัวเองมักมีอาการเครียดที่ไม่เหมาะสม สืบเนื่องจากภาระที่ต้องดูแลความเรียบร้อยต่างๆ ภายในบ้านซึ่งอาจมากเกินไปสำหรับคนบางคน รวมถึงภาระทางการเงินอย่างการจ่ายภาษีก้อนโตทุกๆ เดือน ค่าซ่อมบำรุงต่างๆ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ยังมองไม่เห็น

 

คาดหวังผลตอบแทนที่มากจนเกินไป

เมื่อเวลาผ่านไปผู้ซื้อบ้านมักมีความคาดหวังว่ามูลค่าบ้านของตนจะสูงขึ้นในระดับที่สูงเกินไปจากความเป็นจริง ซึ่งอาจนำไปสู่การวางแผนทางการเงินในระยะยาวที่ผิดพลาด

 

ไม่อยากขาดทุน

มีงานวิจัยที่พบว่าอารมณ์ความรู้สึกที่เป็นปัจจัยสำคัญของการตั้งราคาบ้านของคน คือ ความกลัว กลัวว่าราคาขายบ้านจะต่ำกว่าราคาที่ตนเองเคยซื้อมาหรือกลัวขายขาดทุนนั่นเอง คนส่วนใหญ่มักหวังว่าจะสามารถเพิ่มราคาบ้านจากราคาแรกเริ่มที่ตนได้จ่ายไป โดยลืมคำนึงถึงไปว่าบ้านก็มีค่าเสื่อมราคาในตัวของมันเอง มีผู้คนจำนวนมากติดอยู่กับการตั้งราคาบ้านที่สูงเกินมาตราฐานตลาดและเสี่ยงที่จะขายไม่ออก

Mayer และคณะ ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลซื้อ-ขายบ้านย่านบอสตันในช่วงปี 2533-2542 ซึ่งคัดออกมาจากกลุ่ม Boom-bust cycle (ช่วงที่วัฎจักรทางเศรษฐกิจของสหรัฐแกว่งตัวแรงเป็นพิเศษ) พบว่าเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ตั้งราคาขายห้องของตนสูงกว่าราคาตลาด ซึ่งเมื่อเทียบจริงๆ แล้วถือว่าต่ำกว่าราคาที่พวกเขาซื้อมาด้วยซ้ำ ยังพอสามารถขายบ้านภายใต้สภาพเศรษฐกิจในขณะนั้นได้อยู่ เพียงแต่ใช้ระยะเวลาอยู่ในตลาดยาวนานกว่าปกติถึงจะปิดการขายได้สำเร็จ

จะเห็นได้ว่าสำหรับตลาดซื้อขายบ้านแล้ว ไม่สำคัญว่าราคาบ้านในแรกเริ่มที่คุณซื้อมาจะเป็นเท่าไร แต่สำคัญที่ว่าราคาเมื่อต้องจะขายเมื่อเทียบกับราคาในตลาด ณ ขณะนั้นมันอยู่ที่เท่าไร เมื่อหักลบแล้วเราอาจพบว่าบ้านนั้นมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นจากวันแรกจนน่าตกใจหรืออาจโชคร้ายต้องจำใจขายบ้านเพื่อ cut loss จำกัดขอบเขตการขาดทุนให้น้อยที่สุดก่อนที่ราคาจะดิ่งลงไปเนื่องจากตลาดอยู่ในช่วงย่ำแย่ก็เป็นได้ การรู้จักเผื่อใจไว้และไม่ติดหลุมพรางทางจิตวิทยาที่อาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อขายบ้านของเราย่อมเป็นอีกหนึ่งแนวทางการป้องกันที่ดีที่ทุกคนสามารถทำได้และให้ผลในระยะยาว

#PsychologyOfRealEstate #จิตวิทยา

 

 

แหล่งข้อมูลและภาพ

https://www.wsj.com/articles/the-psychology-of-buying-and-selling-a-house-1465783741

 

https://pixabay.com/th/illustrations/%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%95%E0%B8%A7%E0%B8%B4%E0%B8%97%E0%B8%A2%E0%B8%B2-%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%95%E0%B9%83%E0%B8%88-%E0%B8%AB%E0%B8%99%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%81-%E0%B8%95%E0%B8%B0%E0%B9%81%E0%B8%81%E0%B8%A3%E0%B8%87-1959758/

https://pixabay.com/th/illustrations/realtor-%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%B4%E0%B8%A1%E0%B8%97%E0%B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%9E%E0%B8%A2%E0%B9%8C-3261160/

https://unsplash.com/photos/A3DPhhAL6Zg



Propholic EditorialTeam

เราคือทีมสร้างสรรค์เนื้อหาคุณภาพจาก Propholic.com มุ่งมั่นตั้งใจนำเสนอความรู้และข่าวสารในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมแง่มุมต่างๆ ทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม เพื่อมุ่งหวังขับเคลื่อนให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เติบโตและพัฒนาได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว

เว็บไซต์

Monthly Roundup ส.ค. 62

บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด เตรียมปักแลนด์มาร์คแห่งใหม่ในย่านบางโพ เจาะกลุ่มลูกค้าระดับ Mid-End สร้างสรรค์คอนโดมิเนียมระดับพรีเมี่ยมเป็นครั้งแรก “โมดิซ คอลเลคชั่น บางโพ” (MODIZ Collection Bangpho) ด้วย... อ่านต่อ




6 style การจัดดอกไม้ ที่จะสร้างเสน่ห์ให้โต๊ะลายหินอ่อนสวยเด่นดูแพงกว่าที่เป็นอยู่

การแต่งบ้านง่ายๆเริ่มต้นจากสิ่งเล็กๆ ได้อย่างการจัดดอกไม้ที่ชอบประดับไว้บนโต๊ะตัวโปรดใน... อ่านต่อ

ทำ EIA ถึงจะดีแต่ก็มีจุดอ่อน

EIA หรือ Environmental Impact Assessment คือ การประเมินผลกระทบทั้งทางบวกและทางลบจากการพ... อ่านต่อ

LIFE SATHORN SIERRA การกลับมาของคอนโดแบรนด์ยอดนิยม ในราคาโดนใจ เปิดตัวพร้อม FACILITY แนว Green Space สุดยิ่งใหญ่ เพียง 150 เมตรจากรถไฟฟ้า BTS ตลาดพลู

พื้นที่ย่านตลาดพลูถูกพูดถึงอีกครั้งอย่างมากมายในปี 2019 เพราะเป็นทำเลฮอตสุดๆ มีคอนโดมิเ... อ่านต่อ

จบทุกดราม่าป๊ะป๋ามาเองแล้ว เมื่อเจ้าพ่อรายวัน Airbnb จับมือกับ Developer สร้างคอนโดปล่อยเช่าระยะสั้นแบบถูกกฎหมาย 100%

เป็นที่น่าจับตามองเมื่อ Airbnb และบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ร่วมกันสร้างคอนโดมิเนียม High-rise... อ่านต่อ