Psychology of Real Estate จิตวิทยาเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้านและอสังหาฯ ยังไง

Propholic EditorialTeam 09 August, 2019 at 12.00 pm

การละเลยความเป็นจริง

ว่ากันว่าการซื้อขายบ้านนั้นตั้งอยู่บนพื้นฐานของการใช้อารมณ์ในการตัดสินใจมากที่สุดเมื่อเปรียบเทียบจากบรรดาการลงทุนทั้งหมดของมนุษย์

เพราะบ้านเป็นทั้งที่พักพิง เป็นที่ฟูมฟักความเป็นครอบครัว รวมถึงเป็นการลงทุนที่บางคนวาดฝันถึงเงินตอบแทนก้อนโตในอนาคตข้างหน้า เราต่างตกหลุมรักสิ่งที่เรียกว่า ‘บ้าน’ อย่างที่ไม่เคยตกหลุมรักในพอร์ตหุ้นหรือการลงทุนไหนๆ

ในหลายครั้งเราจึงถูกครอบงำทางความรู้สึกระหว่างการตัดสินใจซื้อขายบ้านโดยที่ไม่รู้ตัว ทั้งละเลยความเป็นจริงในตลาด ยึดความรู้สึกส่วนตัวเป็นที่ตั้งจนอาจนำไปสู่การตัดสินใจที่ผิดพลาด และการตัดสินใจนั้นยังส่งผลกระทบด้านการเงินไปนานนับสิบปี

ยกตัวอย่างเช่น บางคนมัวแต่นึกถึงขนาดและรูปแบบของบ้านมากจนเกินไปจนลืมนึกถึงว่าสิ่งที่ตัวเองต้องการจริงๆ จากการซื้อบ้านนั้นคือการได้ใช้เวลาร่วมกันกับครอบครัวให้ได้มากที่สุด คนคนนั้นเลยอาจตัดสินใจซื้อบ้านที่สวยเพียบพร้อมแต่ต้องแลกมาด้วยการทำงานที่หนักขึ้น ใช้เวลาหาเงินมากขึ้น จนสุดท้ายก็ไม่เหลือเวลาให้กับครอบครัวอยู่ดี หรือในแง่ของผู้ที่ต้องการขายบ้านที่มักจะมีภาพสวยหรูในหัวว่าบ้านของพวกเขาต้องมีมูลค่าเพิ่มมากเกินกว่าความเป็นจริง เมื่อปล่อยขายสู่ตลาดจึงกินระยะเวลานานกว่าที่จะปิดการขายหรือบางทีก็มีความเสียงที่จะขายไม่ออกเลย

สิ่งเหล่านี้คือตัวอย่างความเข้าใจผิดทางจิตวิทยาทั้งหลายที่ผู้ซื้อและขายบ้านมักเผชิญเมื่อเข้าสู่ตลาดแห่งความเป็นจริง


มองข้ามภาพรวม

ผู้ซื้อบ้านมักมัวแต่ให้ความสนใจกับคุณลักษณะภายนอก อย่างความยาวของถนนเข้าบ้านหรือว่าสวนหลังบ้านจะมีขนาดใหญ่แค่ไหน โดยคิดไปว่าปัจจัยพวกนี้จะมีส่วนช่วยพวกเขามีความสุขมากยิ่งขึ้น ซึ่งในความเป็นจริงแล้วความเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ไม่ได้ช่วยให้ชีวิตพวกเขามีความสุขเพิ่มขึ้นเสมอไป ดังเช่นที่ Shige Oishi ผู้ร่วมประพันธ์การศึกษาในหัวข้อ Social Indicators Research ในปี 2553 ที่กล่าวว่า ผู้คนมักคิดว่าตนเองจะมีความสุขเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อได้ย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านที่ดีขึ้น แต่เมื่อพวกเขาย้ายเข้าไปจริงๆ กลับพบว่าความสุขในภาพรวมของพวกเขาเหล่านั้นไม่ได้เปลี่ยนไปมากนัก เมื่อคนย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านที่ใหญ่ขึ้นซึ่งตามหลักแล้วบ้านเหล่านี้มักจะอยู่ไกลออกไปจากสถานที่ทำงาน พวกเขาจึงต้องมีการเดินทางที่มากขึ้น มีเวลาอยู่กับที่บ้านน้อยลงอันเป็นบ่อเกิดของความเครียดและบั่นทอนความสุขในภาพรวม เช่นเดียวกับการศึกษาของ Scandinavian Journal of Economics ในปี 2551 ที่รายงานว่าผู้ที่อยู่ในบ้านที่จำเป็นต้องเดินทางไกลบอกว่าสภาพความเป็นอยู่ที่ดีของตนเองอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าผู้ที่อยู่ทำเลบ้านที่มีการเดินทางสั้นกว่า ‘แม้ว่าคุณจะอยู่ในบ้านที่มีสภาพดีขึ้นแต่หากต้องย้ายออกไปห่างไกลจากเพื่อนฝูง มันไม่เป็นผลดีต่อระดับความสุขของคุณแน่ๆ’ Elizabeth Dunn ศาสตราจารย์ทางจิตวิทยาแห่งมหาวิทยาลัยบริติชโคลัมเบียกล่าว

นอกจากนี้ยังมีงานวิจัย Personality and Social Psychology Bulletin ของ Dunn และคณะได้ทำการศึกษานักศึกษามหาวิทยาลัยฮาวาร์ดที่ถูกสุ่มให้เข้าไปอยู่ในหอพักที่แตกต่างกัน จากรายงานพบว่านักศึกษาชั้นปีที่1 ไม่สามารถคาดเดาล่วงหน้าได้ว่าปัจจัยใดจะนำมาซึ่งความสุขของการได้อยู่หอพักในแง่ของลักษณะทางกายภาพ เช่น ทำเลที่ตั้ง ความน่าดึงดูดใจของที่พัก ขนาดห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่รับประทานอาหาร โดยการสำรวจในครั้งแรกเหล่านักเรียนไม่ได้ให้น้ำหนักไปที่ปัจจัยทางสังคมเลย เช่น ความสัมพันธ์กับเพื่อนร่วมห้อง ความรู้สึกของการเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนเด็กหอ แต่เมื่อผู้วิจัยได้ทำการสำรวจย้อนกลับไปหลังจากที่เหล่านักเรียนได้เข้าอาศัยในหอพักแล้วพบว่าสิ่งที่มีผลต่อความสุขของนักเรียนเหล่านี้คือปัจจัยทางสังคม

 

มองข้ามค่าใช้จ่ายก้อนโต

ผู้ที่วางแผนซื้อบ้านมักมีการแบ่งสรรค่าใช้จ่ายไว้เป็นส่วนๆ แต่มักลืมรวมค่าซ่อมบำรุงและค่าเฟอร์นิเจอร์ที่ต้องจ่ายทั้งหมดเข้าไปด้วย ซึ่งอาจทำเกิดความผิดพลาดในการคำนวณว่ายอดเงินที่ต้องจ่ายทั้งหมดแท้จริงแล้วมากน้อยเพียงใด

 

เช่าหรือซื้อ…อันไหนดีกว่า

เรื่องหลักๆ ที่คนหลายคนคิดหนักก็คือจะซื้อหรือจะเช่าบ้านดี แม้ว่าจะมีงานวิจัยที่บอกว่าการทุ่มเงินซื้อไปเลยจะส่งผลดีในเชิงจิตวิทยามากกว่า ช่วยส่งเสริมความรู้สึกว่าชีวิตได้ไปถึงจุดหมายในอุดมคติ รวมทั้งความรู้สึกสามารถควบคุมชีวิตของตัวเองได้มากขึ้น ได้หลุดพ้นจากความหวาดระแวงเจ้าของห้องเช่าที่เอาแน่เอานอนไม่ได้

แต่ก็ยังมีงานวิจัยจากอีกฝั่งที่ระบุว่าผู้ที่มีบ้านเป็นของตัวเองมักมีอาการเครียดที่ไม่เหมาะสม สืบเนื่องจากภาระที่ต้องดูแลความเรียบร้อยต่างๆ ภายในบ้านซึ่งอาจมากเกินไปสำหรับคนบางคน รวมถึงภาระทางการเงินอย่างการจ่ายภาษีก้อนโตทุกๆ เดือน ค่าซ่อมบำรุงต่างๆ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ยังมองไม่เห็น

 

คาดหวังผลตอบแทนที่มากจนเกินไป

เมื่อเวลาผ่านไปผู้ซื้อบ้านมักมีความคาดหวังว่ามูลค่าบ้านของตนจะสูงขึ้นในระดับที่สูงเกินไปจากความเป็นจริง ซึ่งอาจนำไปสู่การวางแผนทางการเงินในระยะยาวที่ผิดพลาด

 

ไม่อยากขาดทุน

มีงานวิจัยที่พบว่าอารมณ์ความรู้สึกที่เป็นปัจจัยสำคัญของการตั้งราคาบ้านของคน คือ ความกลัว กลัวว่าราคาขายบ้านจะต่ำกว่าราคาที่ตนเองเคยซื้อมาหรือกลัวขายขาดทุนนั่นเอง คนส่วนใหญ่มักหวังว่าจะสามารถเพิ่มราคาบ้านจากราคาแรกเริ่มที่ตนได้จ่ายไป โดยลืมคำนึงถึงไปว่าบ้านก็มีค่าเสื่อมราคาในตัวของมันเอง มีผู้คนจำนวนมากติดอยู่กับการตั้งราคาบ้านที่สูงเกินมาตราฐานตลาดและเสี่ยงที่จะขายไม่ออก

Mayer และคณะ ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลซื้อ-ขายบ้านย่านบอสตันในช่วงปี 2533-2542 ซึ่งคัดออกมาจากกลุ่ม Boom-bust cycle (ช่วงที่วัฎจักรทางเศรษฐกิจของสหรัฐแกว่งตัวแรงเป็นพิเศษ) พบว่าเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ตั้งราคาขายห้องของตนสูงกว่าราคาตลาด ซึ่งเมื่อเทียบจริงๆ แล้วถือว่าต่ำกว่าราคาที่พวกเขาซื้อมาด้วยซ้ำ ยังพอสามารถขายบ้านภายใต้สภาพเศรษฐกิจในขณะนั้นได้อยู่ เพียงแต่ใช้ระยะเวลาอยู่ในตลาดยาวนานกว่าปกติถึงจะปิดการขายได้สำเร็จ

จะเห็นได้ว่าสำหรับตลาดซื้อขายบ้านแล้ว ไม่สำคัญว่าราคาบ้านในแรกเริ่มที่คุณซื้อมาจะเป็นเท่าไร แต่สำคัญที่ว่าราคาเมื่อต้องจะขายเมื่อเทียบกับราคาในตลาด ณ ขณะนั้นมันอยู่ที่เท่าไร เมื่อหักลบแล้วเราอาจพบว่าบ้านนั้นมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นจากวันแรกจนน่าตกใจหรืออาจโชคร้ายต้องจำใจขายบ้านเพื่อ cut loss จำกัดขอบเขตการขาดทุนให้น้อยที่สุดก่อนที่ราคาจะดิ่งลงไปเนื่องจากตลาดอยู่ในช่วงย่ำแย่ก็เป็นได้ การรู้จักเผื่อใจไว้และไม่ติดหลุมพรางทางจิตวิทยาที่อาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อขายบ้านของเราย่อมเป็นอีกหนึ่งแนวทางการป้องกันที่ดีที่ทุกคนสามารถทำได้และให้ผลในระยะยาว

#PsychologyOfRealEstate #จิตวิทยา

 

 

แหล่งข้อมูลและภาพ

https://www.wsj.com/articles/the-psychology-of-buying-and-selling-a-house-1465783741

 

https://pixabay.com/th/illustrations/%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%95%E0%B8%A7%E0%B8%B4%E0%B8%97%E0%B8%A2%E0%B8%B2-%E0%B8%88%E0%B8%B4%E0%B8%95%E0%B9%83%E0%B8%88-%E0%B8%AB%E0%B8%99%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%81-%E0%B8%95%E0%B8%B0%E0%B9%81%E0%B8%81%E0%B8%A3%E0%B8%87-1959758/

https://pixabay.com/th/illustrations/realtor-%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%B4%E0%B8%A1%E0%B8%97%E0%B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%9E%E0%B8%A2%E0%B9%8C-3261160/

https://unsplash.com/photos/A3DPhhAL6Zg



Propholic EditorialTeam

เราคือทีมสร้างสรรค์เนื้อหาคุณภาพจาก Propholic.com มุ่งมั่นตั้งใจนำเสนอความรู้และข่าวสารในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมแง่มุมต่างๆ ทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม เพื่อมุ่งหวังขับเคลื่อนให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เติบโตและพัฒนาได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว

เว็บไซต์

ที่สุดของ The Residences at Mandarin Oriental, Bangkok (3: Privacy & Sustainability)

หากนิยามความหรูหราของคุณต้องมาพร้อมกับความเป็นส่วนตัวที่มากกว่าปกติ The Residences at Mandarin Oriental, Bangkok เป็นหนึ่งในไม่กี่โครงการที่มจำนวนยูนิตต่อชั้นน้อยมากเพียงแค่ 4 ยูนิต โดยแต่ละชั้นจะม... อ่านต่อ




ที่สุดของ The Residences at Mandarin Oriental, Bangkok (2: Signature Design)

ด้วยทำเลที่ตั้งริมแม่น้ำเจ้าพระยาช่วงที่คึกคัก ติด ICONSIAM และเป็นศูนย์รวมเรื่องราวทาง... อ่านต่อ

ที่สุดของ The Residences at Mandarin Oriental, Bangkok (1: One of a kind Branded Residences)

สำหรับเหล่านักเดินทางเหนือระดับที่มองหาที่พักอาศัยสุดหรู อันจะช่วยเติมเต็มประสบการณ์การ... อ่านต่อ

ใช้อารมณ์ในการเจรจาต่อรองอสังหา ช่วยทำให้ถือไพ่เหนือกว่า หรือว่า พลาดท่ากันแน่? Emotions in Real Estate Negotiations

ในสนามแห่งการเจรจาต่อรองไม่ว่าในเรื่องใด ใครๆ ก็อยากให้ผลประโยชน์มาตกอยู่ที่ฝั่งของตนเอ... อ่านต่อ

Psychology of Real Estate จิตวิทยาเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้านและอสังหาฯ ยังไง

ว่ากันว่าการซื้อขายบ้านนั้นตั้งอยู่บนพื้นฐานของการใช้อารมณ์ในการตัดสินใจมากที่สุดเมื่อเ... อ่านต่อ