ภาพของตลาด Airbnb ฺBangkok 2026 ไม่ได้เป็นเรื่องของการเติบโตอย่างเดียวอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของการเปลี่ยนเกมโดยสิ้นเชิง ข้อมูลจาก Airbtics และ AirDNA เมื่อเอามาซ้อนกันจะเห็นเทรนด์ใหม่ชัดว่า แม้ตัวเลขบางด้านดูดีขึ้น แต่แกนของตลาดกำลังเคลื่อนตัวไปสู่รูปแบบใหม่ที่คนส่วนใหญ่ยังปรับตัวไม่ทัน

รายได้เฉลี่ยต่อปีของที่พักในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 433,000 บาท (รายได้เดือนละประมาณ 36,000 บาท ยังไม่หักค่าใช้จ่าย) ตัวเลขนี้แทบไม่ขยับจากปีก่อน และเมื่อมองลึกลงไปจะพบว่าสาเหตุหลักไม่ได้มาจากดีมานด์หายไป แต่เกิดจากซัพพลายจำนวนที่พักใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จำนวนที่พักเพิ่มขึ้นมากกว่า 26% ภายในปีเดียว และพุ่งขึ้นกว่า 115% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่ราคาต่อคืนยังปรับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 1815 บาท สะท้อนว่าตลาดไม่ได้ขาดลูกค้า แต่ผู้เล่นใหม่กำลังเข้ามาแย่งส่วนแบ่งอย่างต่อเนื่อง ตลาดเริ่มกลายเป็น Red ocean สีแดงเข้มขึ้น

ตลาด Airbnb กรุงเทพฯ มีการกระจุกตัวของซัพพลายในทำเลหลักอย่างชัดเจน โดย 5 อันดับแรกที่มีจำนวน listings สูงสุด ได้แก่ เขตวัฒนา 2,176 รายการ ตามด้วยเขตคลองเตย 2,053 รายการ เขตห้วยขวาง 1,415 รายการ เขตราชเทวี 760 รายการ และเขตบางรัก 688 รายการ ซึ่งสะท้อนว่าซัพพลายส่วนใหญ่ยังคงรวมตัวอยู่ในโซน CBD และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญของเมืองกรุงเทพที่มีทั้งดีมานด์จากนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติสูง แต่ในขณะเดียวกันก็หมายถึงระดับการแข่งขันที่เข้มข้นและแรงกดดันต่อผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

เมื่อดูจากมุมของ AirDNA จะเห็นภาพอีกด้านที่สำคัญมาก Occupancy หรืออัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่เพียงประมาณ 55–56% ซึ่งถือว่ายังมีช่องว่างขนาดใหญ่สำหรับการเพิ่มประสิทธิภาพได้อีกหรือไม่ อาจมีปัจจัยอะไรอื่นอะไรบ้างที่ส่งผลทำให้ค่า Occupancy rate ไม่สูงเท่าในอดีตปี 2024 ที่โรงแรมเขตภาคกลางเคยมี Occupancy rate สูงประมาณ 77% (จากข้อมูลศูนย์วิจัย ธนาคารกรุงเทพ) ถือว่าวันนี้ occupancy ต่ำกว่าอดีต 21%

ภาพจาก Research Department Bangkok Bank https://www.bangkokbank.com/th-TH/-/media/1d46fddeae0340fda87b894a3b47e254.ashx

สิ่งที่เปลี่ยนเกมจริง ๆ ไม่ใช่แค่เรื่องตัวเลขการเงิน แต่คือพฤติกรรมของตลาดที่กำลังกลับหลังหันอย่างชัดเจนจาก Short-term stay  ไปสู่ Long-term stay โดยมากกว่าครึ่งของ active listings ในกรุงเทพกลายเป็นการเข้าพัก 30 คืนขึ้นไป ซึ่งสะท้อนการปรับตัวทั้งด้านกฎหมายและกลยุทธ์ของแต่ละคน การปล่อยเช่าแบบรายเดือนกลายเป็นจุดสมดุลใหม่ที่ช่วยลดความเสี่ยงด้านกฎหมายและทำให้กระแสเงินสดนิ่งขึ้น นี่ทำให้ Airbnb ในกรุงเทพไม่ใช่ตลาด short-term rental แบบเดิมอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็น hybrid ระหว่างโรงแรมและสินทรัพย์ให้เช่าระยะยาว

ในมุมของการลงทุน ภาพรวมจึงออกมาไม่สวยนัก จากข้อมูล Airbitics พื้นที่กรุงเทพถูกจัดอยู่ในระดับ E+ ด้านความคุ้มค่าในการลงทุน ซึ่งอยู่ในกลุ่มท้ายของประเทศเมื่อเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ไม่มีลูกค้า แต่เป็นเพราะการแข่งขันสูงจน yield ถูกกดลงอย่างต่อเนื่อง คนที่ทำ airbnb ที่ยังใช้แนวคิดแบบเดิม โดยหวังพึ่ง occupancy สูงจาก short-term เพียงอย่างเดียวนั้นกำลังถูกบีบทั้งจากต้นทุนและจำนวนคู่แข่งใหม่ๆ ที่วิ่งเข้ามาในตลาด

นอกจากนี้ถ้าดูกราฟ Seasonality ตลอด 12 เดือนยิ่งตอกย้ำว่าตลาด Airbnb กรุงเทพมีความผันผวนสูงตามฤดูกาลอย่างชัดเจน โดยช่วงต้นปีโดยเฉพาะเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์เป็นช่วงพีคที่มีดีมานด์สูงกว่าค่าเฉลี่ยอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่เดือนมีนาคมเริ่มชะลอลงเล็กน้อย ก่อนที่ตลาดจะเข้าสู่ช่วงอ่อนตัวตั้งแต่เมษายนยาวไปจนถึงตุลาคม โดยเฉพาะเดือนพฤษภาคม มิถุนายน และกันยายนที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยค่อนข้างมาก สะท้อนช่วง low season ที่กดรายได้และ occupancy ลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ก่อนที่ดีมานด์จะเริ่มฟื้นตัวอีกครั้งในเดือนพฤศจิกายนและกลับมาแข็งแรงในเดือนธันวาคม รูปแบบนี้ชี้ให้เห็นว่ารายได้จาก Airbnb ไม่ได้สม่ำเสมอตลอดปี แต่เป็นธุรกิจที่ต้องบริหาร cash flow และ pricing ตามฤดูกาลอย่างจริงจัง และยิ่งตอกย้ำว่าทำไมโมเดลระยะยาวหรือ monthly stay ถึงเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในการช่วยลดความผันผวนของรายได้

และนี่คือจุดที่เจ้าของทรัพย์จำนวนมากเริ่มต้องตัดสินใจใหม่อย่างจริงจัง เมื่อรายได้จาก Airbnb เริ่มทรงตัวหรือมีแนวโน้มลดลง ในขณะที่ต้นทุนการบริหารกลับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งค่าไฟฟ้า ค่าทำความสะอาด ค่าแพลตฟอร์ม ค่าแม่บ้าน ค่าบริหารจัดการดูแลลูกค้า และความเสี่ยงจากช่วงว่างของห้อง ประกอบกับผลจากความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่ทำให้ธุรกิจการบินเสียสมดุลทั้งโลกและมีนักท่องเที่ยวเดินทางน้อยลง ดังนั้นโมเดลที่เคยดูเหมือนทำเงินได้มาก อาจไม่ได้คุ้มค่าในเชิง “กำไรสุทธิ” อีกต่อไปหรือไม่

ทางเลือกที่ถูกพูดถึงมากขึ้นคือการปล่อยเช่าระยะยาวแบบรายปี แม้ว่ารายได้ต่อเดือนอาจดูต่ำกว่าครึ่ง แต่ข้อได้เปรียบคือความนิ่งของกระแสเงินสด และการลดภาระในการบริหารจัดการอย่างมีนัยสำคัญ เจ้าของไม่ต้องรับมือกับการเปลี่ยนผู้เช่าบ่อยครั้ง ไม่ต้องแบกรับต้นทุนการทำความสะอาดและการบริการแบบรายวัน และลดความซับซ้อนในการดำเนินงานลงอย่างมาก และยังมีปัจจัยบวกต่อตลาดเช่ารายปีจากดีมานด์คนในพื้นที่ (local) เนื่องจากภาระการเงินสูงทำให้กู้เงินซื้อเองไม่ได้และต้องเลือกเช่าอยู่แทนมาช่วยทำให้เทรนด์การเช่ารายปีกลับมาเป็นธุรกิจที่เฟื่องฟูในยุคนี้

คำถามจึงไม่ใช่ว่า Airbnb ยังทำได้หรือไม่ แต่คือจะเลือกทำโมเดลไหนที่เหมาะกับสถานการณ์ปัจจุบันมากกว่า หากสามารถสร้างความแตกต่างของสินค้า อาจช่วยดันอัตรา occupancy ขึ้นไปสู่ระดับ 70–80% ได้ด้วยการลงทุนเพิ่ม หรือปรับเปลี่ยนกระบวนการทำงาน และหากวางตำแหน่งทางการตลาดให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ถูกต้องได้แล้วละก็ Airbnb ก็ยังคงเป็นเครื่องมือสร้างรายได้อีกช่องทาง แต่หากทำได้เพียงค่าเฉลี่ยของตลาด หรือเริ่มถึงจุดที่รู้สึกทำไปแล้วเหนื่อยไม่คุ้ม การปล่อยเช่ารายปีอาจเป็นทางเลือกที่ให้ความคุ้มค่าในเชิงความเสี่ยงและความสบายในการบริหารมากกว่า

สุดท้ายแล้ว ตลาดไม่ได้แย่ลงเพียงอย่างเดียว แต่มันกำลังคัดคนออก คนที่ยังคิดว่า airbnb ทำง่ายแบบเดิมจะเห็นเพียงกำไรที่ลดลง แต่คนที่เข้าใจว่ากติกาเปลี่ยนไปแล้ว จะมองเห็นทางเลือกใหม่ระหว่างการ optimize เพื่อ “ไปต่อ” ให้สุดในเกม Airbnb หรือเลือก “พอแค่นี้” เพื่อexit ไปสู่โมเดลที่เรียบง่ายแต่มั่นคงกว่า หรือจะ “พักก่อน” เพื่อรอเข้าใหม่ในจังหวะที่ถูกต้องกว่านี้

หมายเหตุ: บทความนี้กล่าวถึง airbnb ตลาดกรุงเทพเท่านั้น แต่ภาพ airbnb ที่ยังสดใสในพื้นที่อื่นของไทยยังคงมีอยู่ ถ้าอยากอ่านเพิ่มเติมเราจะกลับมาคุยเรื่องนี้อีกในวันที่มีสปอนเซอร์เล็กๆ น้อยๆ เข้า สนใจสนับสนุน propholic.com กรุณาติดต่อแอดมินเพจได้เลย

Source:

airbtics.com

Airdna.co