ถ้าพูดถึงคำว่าคอนโดมิเนียม หลายคนอาจจะนึกถึงภาพตึกที่สูงเกินกว่า 15 ชั้นขึ้นไปหรือที่เรียกว่า High-rise Condominium ที่มีจุดเด่นในเรื่องของความสูงโดดเด่น สามารถมองเห็นวิวเมือง ไปได้ไกลๆ และมักจะอยู่บนทำเลติดถนนใหญ่

แต่ว่ากลุ่มคนบางกลุ่มกลับนิยมคอนโดมิเนียมตึกเตี้ยหรือ Low-rise Condominium ที่สูงประมาณ 7-8 ชั้น  ส่วนใหญ่คอนโดแบบนี้จะอยู่ในซอยย่อย ไม่ได้อยู่ติดถนนใหญ่เพราะด้วยเหตุผลทางกฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้างของไทยนั้นอนุญาตให้สร้างตึกได้สูงประมาณ 7-8 ชั้นถ้าที่ดินแปลงนั้นอยู่ในซอยที่มีประมาณ 2 เลน

คอนโดตึกเตี้ยส่วนใหญ่จะมีเสน่ห์ที่แตกต่างออกไป ในบทความนี้เราจะมาพูดถึงข้อดีของคอนโดตึกเตี้ยกันนะครับ เผื่อใครสนใจและหลงใหลที่จะลงทุนหรืออยู่อาศัยในคอนโดตึกเตี้ยจะได้มีข้อมูลประกอบการตัดสินใจ

ข้อดีที่ 1 คอนโด Low-rise มักจะตั้งบนทำเลที่สงบมากกว่า

คอนโดตึกเตี้ยส่วนมากจะตั้งอยู่ในซอยย่อยทำให้มีความเป็นส่วนตัวสูงกว่าและมีความเงียบสงบมากกว่าคอนโดตึกสูงที่อยู่ติดริมถนนใหญ่ บนถนนใหญ่มักจะมีรถสัญจรและการจราจรที่ค่อนข้างวุ่นวายตลอดเวลา ตรงข้ามกับซอยย่อยที่มักจะมีจำนวนรถสัญจรน้อยกว่า ดังนั้นใครที่ต้องการหลีกหนีความวุ่นวายไลฟ์สไตล์แบบต้องการความสงบสุขก็น่าจะเหมาะกับคอนโดมีเนียมตึกเตี้ยครับ

ข้อดีที่ 2 การใช้ชีวิตในคอนโด low-rise ที่มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น

บรรยากาศของคอนโดตึกเตี้ยมักจะค่อนข้างไปแนวเงียบสงบเพราะว่ามีจำนวนยูนิตต่อตึกไม่มากเท่ากับคอนโดตึกสูง ทำให้ประสบการณ์การใช้ชีวิตโดยรวมมีความเป็นส่วนตัว เช่น เมื่อขึ้นลงลิฟท์ในแต่ละครั้งจะมีเพื่อนบ้านร่วมลิฟต์จำนวนน้อยกว่า และมีโอกาสเจอกับลูกบ้านคนอื่นที่ล็อบบี้น้อยกว่าคอนโดตึกสูง และนอกจากนี้ก็ไม่อึดอัดที่จะต้องใช้เวลาอยู่ในลิฟต์เป็นระยะเวลานานมากเท่าคอนโดตึกสูงซึ่งมักจะต้องรอลิฟต์เปิดปิดจอดส่งเพื่อนบ้านในแต่ละชั้นบ่อยครั้งกว่าจะถึงชั้นที่เราพักอยู่ก็อาจจะกินเวลานานกว่าการอยู่คอนโดตึกเตี้ยที่มีแค่สูงสุด 8 ชั้น

ข้อดีที่ 3 คอนโดตึกเตี้ยก็สามารถมี Facility เทียบเท่าคอนโดตึกสูงได้

ปัจจุบันการออกแบบคอนโดตึกเตี้ยก็ให้ความสนใจไปที่การจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกหรือ facility  ที่หลากหลาย อลังการ และมีสัดส่วนพอสำหรับการใช้งานและจำนวนลูกบ้าน ทำให้คนคอนโดตึกเตี้ยสามารถมีโอกาส ใช้พื้นที่ส่วนกลางได้อย่างเต็มที่ไม่ต้องรอคิวยาวๆ

แต่ทั้งนี้ก็ควรระมัดระวังอย่าพยายามเลือกคอนโดตึกเตี้ยที่มี facility เยอะมากเกินไปและไม่สัมพันธ์กับจำนวนยูนิต เพราะนั่นจะกลายเป็นปัญหาภาระค่าส่วนกลางไม่พอในการบริหารจัดการให้ดูดีสวยงามในระยะยาวซึ่งจะมีผลต่อเงินในกระเป๋าของเราและมูลค่าของคอนโด

ข้อดีที่ 4 อยู่คอนโด low-rise แต่ได้บรรยากาศเหมือนบ้าน

คอนโดตึกเตี้ยจะให้บรรยากาศอารมณ์คล้ายอยู่บ้านมากกว่าเนื่องจากด้วยความสูงของอาคารที่ไม่มาก และบางโครงการก็มีพื้นที่ค่อนข้างกว้างใหญ่และสามารถออกแบบสวน หรือ landscape ปลูกต้นไม้พื้นที่สีเขียวต่างๆ ภายในโครงการได้ทำให้บรรยากาศโดยรวมคล้ายกับเราอยู่บ้าน 2 ชั้น แค่เดินลงจากตึกมาเดินเล่นชมสวนเพลินๆ

แต่บางโครงการก็อาจจะไม่มีพื้นที่กว้างพอจะทำสวนขนาดใหญ่ได้ แต่ก็อาจจะชดเชยโดยการออกแบบให้มีสระว่ายน้ำที่อยู่ในระดับเดียวกับสายตา มองลงมาจากห้องก็เห็นวิวสวยๆ จากสระว่ายน้ำได้

นอกจากนี้ถ้าอยากได้ประสบการณ์อยู่อาศัยเหมือนบ้านมากขึ้นก็อาจจะเลือกอยู่ชั้นเตี้ยประมาณชั้น 1,2,3,4 เป็นชั้นที่เหมาะสมกับวิวสวนในระดับสายตา และบางโครงการจะมีบันไดเดินขึ้นลงได้ดังนั้นคนที่อยู่ชั้น 2,3 สะดวกสบายกว่าชั้นสูงเพราะไม่จำเป็นต้องรอลิฟต์ครับ

ข้อดีที่ 5 คอนโดตึกเตี้ยปล่อยเช่าไม่ยากเลย

นักลงทุนมือใหม่บางคนอาจจะกังวลว่าถ้าลงทุนคอนโดตึกเตี้ยจะมีคนเช่าหรือเปล่า  เมื่อคอนโดตึกเตี้ยไม่ได้อยู่บนทำเลที่มองเห็นจากภายนอกได้ง่ายแล้วจะมีลูกค้ารู้จักตึกของเราหรือไม่ ความกังวลเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องที่ต้องห่วงอีกต่อไปในยุค data ข้อมูลอัดแน่นแบบนี้ เพราะทุกคนเข้าถึงอินเทอร์เน็ตหาข้อมูลได้แล้ว

นอกจากนี้ก็มีกลุ่มคนเช่าที่มีรสนิยมชื่นชอบคอนโดตึกเตี้ยอยู่แล้ว เช่น คนที่คำนึงถึงความเป็นส่วนตัว คนที่อยากได้บรรยากาศเงียบสงบ คนที่ไม่ต้องการความวุ่นวาย

อีกเหตุผลที่คนเช่าชอบคอนโดตึกเตี้ยก็เพราะเรื่องการเงิน เหมาะกับคนที่อยากประหยัดเงินมากขึ้น คนที่อยากเช่าอยู่ในทำเลใจกลางเมืองแต่อยากจ่ายค่าเช่าถูกกว่าคอนโดตึกสูงริมถนนใหญ่ เป็นต้น ยกตัวอย่างคอนโดย่านสถานีเอกมัย ถ้าเลือกคอนโดตึกสูงติดถนนใหญ่อาจต้องจ่ายค่าเช่าเริ่มต้นที่ 24,000 บาทต่อเดือน แต่ถ้าเลือกคอนโดตึกเตี้ยที่เดินเข้าซอยไม่ถึง 500 เมตรราคาค่าเช่าก็ถูกลง เริ่มต้นที่ 14,000 บาทเท่านั้น ประหยัดเงินได้เป็นหมื่น ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้มีจำนวนมากพอที่จะมาเป็นฐานลูกค้าของเราครับ

ข้อดีที่ 6 คอนโด low-rise มักจะมีราคาขายถูกกว่าคอนโด high-rise

สาเหตุหลักที่ทำให้ราคาคอนโดตึกเตี้ยในซอยย่อยราคาถูกกว่า และมีความแตกต่างของราคาจากคอนโดตึกสูงอยู่หลายเปอร์เซ็นต์ก็เพราะต้นทุนราคาที่ดินในซอยย่อยมักจะถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่ซึ่งมีราคาที่ดินค่อนข้างแพงกว่า

ด้วยราคาที่ถูกกว่าจึงทำให้คอนโดตึกเตี้ยเหมาะกับการซื้อเป็นที่อยู่อาศัยจริง เพราะราคาที่ถูกกว่า ก็ยิ่งประหยัดเงินในกระเป๋า ลดภาระการเงินของเราได้

นอกจากนี้คอนโดมิเนียมตึกเตี้ยบางโครงการก็ออกแบบราคาให้เหมาะสมกับการปล่อยเช่า  ให้ rental yield หรือผลตอบแทนที่สูงกว่าคอนโดตึกสูง แต่ต้องยอมรับว่าคอนโดตึกเตี้ยอาจจะได้กำไรหรือ capital gain ที่ไม่สูงเท่าคอนโด high-rise นะครับ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการแต่ละตำแหน่งห้องครับ ไม่ใช่ข้อเท็จจริงตายตัวแต่อย่างใด

ข้อดีที่ 7 คอนโด low-rise มีจำนวนผู้พักอาศัยไม่มาก ไม่หนาแน่น บริหารจัดการได้ใกล้ชิดมากกว่า

คอนโดตึกเตี้ยมักจะมีจำนวนยูนิตต่ออาคารเริ่มต้นที่ 79 ยูนิตไปจนถึงประมาณ 300 ยูนิต(ห้อง)ต่อหนึ่งอาคาร แตกต่างจากคอนโดตึกสูงที่หนึ่งอาคารอาจมีจำนวนมากสูงสุด 1000-2000 ยูนิต

จำนวนยูนิตน้อยช่วยทำให้การบริหารจัดการและบริการของนิติคอนโดนั้นเป็นไปอย่างทั่วถึง ใกล้ชิด ทำให้ลูกบ้านได้รับความสะดวกสบาย ส่วนพนักงานก็ทำงานได้ไม่สับสน ไม่วุ่นวายมากนะ ลูกบ้านอยู่ร่วมกันแบบคนหมู่น้อย บรรยากาศค่อนข้างอบอุ่น หากมีปัญหาก็สามารถแก้ไขจบปัญหาได้รวดเร็ว

ถ้าคอนโดใดมีจำนวนสัดส่วนของลูกบ้านที่ซื้ออยู่เองเป็นส่วนมากก็จะยิ่งทำให้การบริหารจัดการของคอนโดในระยะยาวนั้นดีและมีเสถียรภาพมากกว่าเพราะว่าเจ้าของบ้านย่อมดูแลบ้านของตัวเองได้ดีที่สุด

อาจจะแตกต่างจากคอนโดตึกสูงบางโครงการบางทำเลที่ออกแบบมาให้เหมาะสมกับนักลงทุน ซึ่งข้อเสียของคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วนของนักลงทุนมากกว่าผู้ซื้ออยู่เองนั้นจะทำให้ค่อนข้างขาดเสถียรภาพในการบริหารงานนิติบุคคลคอนโดในระยะยาว เนื่องจากนักลงทุนอาจจะไม่ได้ใส่ใจหรือสนใจเกี่ยวกับการเข้าร่วมประชุมสามัญคอนโดมากนะ ทำให้การจัดการ การออกเสียงโหวตต่างๆ ไม่ค่อยประสบความสำเร็จมากนัก ซึ่งเป็นผลกระทบกับภาพรวมของคอนโดและทำให้การตัดสินใจสำคัญๆ ที่ต้องอาศัยเสียงโหวตลูกบ้านตามกฎหมายไม่เพียงพอ เช่น การกำหนดเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มเพื่อบำรุงรักษาคอนโด เมื่อเพิ่มค่าส่วนกลางยาก ก็มีเงินทุนไม่พอจะปรับปรุงสภาพให้สวยงาม

แต่ทั้งนี้คอนโดตึกเตี้ยบางแห่งก็อาจมีสัดส่วนจำนวนนักลงทุนมากกว่าผู้พักอาศัยเองก็อาจเกิดเหตุการณ์เช่นเดียวกันได้

ข้อดีที่ 8 เทคโนโลยีช่วยปลดข้อจำกัดของทำเลคอนโดตึกเตี้ย

เทคโนโลยีการสื่อสาร การซื้อขายผ่านอิเล็กทรอนิกส์ ช่วยอำนวยความสะดวกสบายให้กับชีวิตและไลฟ์สไตล์ เช่น บริการส่งอาหาร food delivery , บริการซุปเปอร์มาร์เก็ตออนไลน์ส่งถึงบ้าน, บริการเรียกรถ taxi เป็นต้น บริการเหล่านี้เป็นผลดีต่อคนที่อยู่คอนโดตึกเตี้ยในซอยย่อย เพราะว่าเหมือนเป็นการทำลายกำแพงที่เป็นข้อจำกัดของทำเลซอยย่อยออกไปได้ เพราะไม่ว่าอยู่ที่ไหน จะอยู่ซอยลึกแค่ไหนก็ได้รับความสะดวกสบายเทียบเท่ากับทำเลติดถนนใหญ่ แค่เปิดโทรศัพท์ เปิด application ก็ทำได้ทุกอย่างที่ต้องการ

ข้อดีที่ 9 คอนโดตึกเตี้ยมีจำนวนตัวเลือกมากกว่าคอนโดตึกสูง

ส่วนใหญ่คอนโดตึกเตี้ยมักจะพัฒนามาจากที่ดินแปลงเล็กในซอยย่อย แต่ว่าอยู่ในทำเลที่มีดีมานด์สูง เช่น คอนโดตึกเตี้ยในซอยย่านสุขุมวิททั้งเส้น คอนโดตึกเตี้ยในโซนรัชดาภิเษก ซึ่งถ้านับห้องรวมกันแล้วคอนโดตึกเตี้ยมีจำนวนยูนิตมากกว่าคอนโดตึกสูง เพราะว่าแปลงที่ดินในซอยย่อยนั้นย่อมมีมากกว่าที่ดินติดถนนใหญ่แน่นอน ซึ่งข้อนี้เป็นผลดีสำหรับผู้พักอาศัยเพราะมีตัวเลือกมากกว่า มีหลายคอนเซ็ปต์ หลายขนาด หลายระดับราคา หลายทำเล เลือกได้ตามที่ต้องการ

ข้อดีที่ 10 คอนโดตึกเตี้ยอาจช่วยลดความเสี่ยงในการติดโรคระบาด covid19

เนื่องจากคอนโดตึกเตี้ยมีจำนวนผู้พักอาศัยต่ออาคารนั้นน้อยกว่าคอนโดตึกสูง จึงเอื้อต่อการทำ Social distancing ได้ง่ายกว่า เช่น สามารถกำหนดกฎจำกัดจำนวนคนใช้ลิฟต์ต่อครั้งที่ปฏิบัติได้จริง

ข้อดีตรงนี้จึงทำให้ช่วงปีที่ Covid ระบาดนั้นคอนโดตึกเตี้ย หรือคอนโดที่มียูนิตจำนวนน้อย ยิ่งน้อยเท่าไหร่ก็ยิ่งน่าสนใจสำหรับลูกค้ามากขึ้น.