แพร่งพราย 10 วิชามาร รีดผลประโยชน์จากคอนโดให้มากที่สุด (ที่บางคนอาจจะยังไม่รู้)

ต่อทอง ทองหล่อ 08 November, 2021 at 21.29 pm

วันนี้จะมาเปิดกรุวิชามารที่เคยได้ยินได้เรียนรู้มาจากคำบอกเล่าของคนในวงการคอนโด

 

จุดประสงค์ของการเขียนบทความนี้เพื่อบันทึกไว้ว่าเราจะ utilize ใช้ประโยชน์สูงสุดจากทรัพย์สินของเราได้อย่างไรและเพื่อให้ทุกคนรู้ทันเหลี่ยมคนอื่น เพื่อปกป้องสิทธิ์และป้องกันคนอื่นมาเอาเปรียบเรา

 

ขอเตือนก่อนว่าเคล็ดลับมีทุกรูปแบบ ทั้งแบบใสๆ เทาๆ ดำๆ แต่ทุกวิธีนั้นถูกกฎหมาย แต่บางอย่างอาจจะไม่ถูกต้องในด้านจริยธรรม ดังนั้นโปรดใช้วิจารณญาณในการอ่านและคิดเยอะๆ ก่อนนำไปใช้จริง ผู้เขียนไม่ขอรับผิดชอบใดๆ ในผลลัพธ์ของการนำวิชา(มาร)นี้ไปใช้  ทุกคนพึงมีความรับผิดชอบต่อการตัดสินใจของตัวเอง

วิชามารที่ 1 ซื้อคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ช่วงโค้งสุดท้ายใกล้ปิดโครงการ

อันนี้อาจจะเป็นเบสิคของนักลงทุนคอนโด ต่างรู้ว่าการซื้อในช่วงโค้งสุดท้ายใกล้ปิดตึกนั้นจะได้ราคาดีงาม แต่ตำแหน่งอาจจะไม่สวยงามมากนะ เพราะเป็นห้องที่เหลือขาย เป็นห้องที่เป็นตัวเลือกท้ายๆ ที่คนจะเลือกกัน ไม่มีใครอยากซื้อ เมื่อไม่มีคนอยากซื้อ ทางดีเวลลอปเปอร์ก็จึงเอามาขายในราคาที่จี๊ดโดนใจ บางทีอาจจะได้ห้องราคาต่ำกว่า Pre-sale ด้วยซ้ำไปอีก ที่ลดแบบโปรจี๊ดโดนใจได้เพราะดีเวลลอปเปอร์เค้าอยู่ในจุดคุ้มทุนแล้ว จึงลดราคาได้ อีกสาเหตุคือเค้าอยากรีบปิดการขายทั้งตึกเพื่อย้ายทรัพยากรบุคคลไปทำงานที่โครงการใหม่ที่อื่นๆ แทนนั่นเอง เป็นการลดเพื่อประสิทธิภาพในการทำงานภายในบริษัทเค้าเอง เคล็ดลับนี้ผู้เขียนก็เคยใช้ ได้โปรดีจริงๆ นะ

 

(แต่จะขอบอกว่า คนที่มักจะซื้อได้ก่อนส่วนใหญ่แล้วก็จะเป็นคนที่อยู่ในตึกนั่นแหละครับ คนนอกมักจะซื้อไม่ทัน เพราะบางห้องขายหมดก่อนลงสื่อด้วยซ้ำ)

วิชามารที่ 2 คอนโดเงินเหลือ มีประโยชน์ ถ้าใช้ให้เป็น

คอนโดเงินเหลือ เป็นภาษาปาก หมายถึง วิธีการหนึ่งในการแสวงหาเงินทุนโดยการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมเป็นเครื่องมือ ทั้งนี้เพื่อตอบโจทย์ทางการเงินหลายเป้าหมาย เช่น คนที่อยากได้เงินสดไปปิดหนี้บัตรเครดิตหรือหนี้อื่นๆ, คนที่อยากได้เงินสดสักก้อนไปลงทุนทำอะไรต่างๆ เป็นต้น วิธีการคือ สมมุติผู้ขายตั้งและบอกผู้ซื้อหลังไมค์ว่าราคาขายคอนโดจริงๆ ที่ 2 ล้านบาทถ้วนนะ แต่จะจะยื่นกู้สูงไปบอกธนาคารว่าจะกู้ 2.5 ล้านบาทนะ ถ้าสมมุติราคาประเมินจากธนาคารออกมาแล้วผลบอกว่าได้กู้เต็มที่ 2.2 ล้านบาท ดังนั้นจึงเหมือนมีเงินเหลือให้ผู้กู้อีก 200,000 บาท นั่นเอง ซึ่งเงินเหลือที่ได้มานี้เราจ่ายดอกเบี้ยในเรทกู้ซื้อบ้านซึ่งจะถูกกว่าดอกเบี้ยสินเชื่อธุรกิจหรือสินเชื่อส่วนบุคคล

 

ซึ่งดูเหมือนจะดี จู่ๆ ได้เงินฟรี แต่จริงๆ มันก็คือหนี้ที่เราต้องจ่ายดอกเบี้ยอยู่ดีนั่นแหละ ดังนั้นใครคิดจะใช้วิธีหาเงินด้วยวิธีการคอนโดเงินเหลือนั้นจำเป็นต้องมี Money Management ดีๆ ต้องบริหารความสามารถในการผ่อนแต่ละเดือนของตัวเองให้อยู่ในโซนที่ปลอดภัย ไม่เสี่ยง

วิชามารที่ 3 ระเบิดบูโร วางแผนกู้ซื้อพร้อมกัน

ระเบิดบูโร เป็นภาษาปาก หมายถึง การขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์พร้อมๆ กันในช่วงเวลาใกล้เคียงกันโดยใช้ประโยชน์จากช่องว่างของเวลาในการบันทึกข้อมูลในเครดิตบูโร ยกตัวอย่างเช่น สมมุติเรามีความสามารถในการกู้ซื้อคอนโดจริงๆ สูงสุดไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่เราเฟี้ยว เราอยากซื้อคอนโดห้องละ 2 ล้านบาท จำนวน 3 ห้อง ซึ่งรวมเป็นเงิน 6 ล้านบาท แต่ถ้าจะรอซื้อและผ่อนจนหมดทีละห้องค่อยกู้ใหม่ก็จะเสียโอกาสด้านเวลาและจะติดเงื่อนไข LTV (แต่ปัจจุบันตั้งแต่ 20 ต.ค. 2564 เป็นต้นไป เงื่อนไข LTV ถูกปลดล๊อคทุกระดับราคาและทุกสัญญาชั่วคราวจนถึงปลายปี 2565) หรือเงื่อนไขในการกู้อื่นๆ ที่ล็อกไว้ เราจึงตัดสินใจทำการระเบิดบูโร ยื่นกู้ซื้อคอนโดในช่วงเวลาเดียวกัน 3 ห้อง ยื่นกู้ไป 3 ธนาคารแตกต่างพร้อมๆ กัน โดยแต่ละธนาคารจะเช็กข้อมูลในเครดิตบูโรแล้วยังไม่เจอข้อมูลของกันและกัน เราก็เลยได้รับอนุมัติเงินกู้มาได้ทั้ง 3 ห้อง 6 ล้านบาท

 

วิธีนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีการวางแผนการเงินที่ดี มีเครือข่ายนายหน้าหรือเอเจนซีที่แข็งแกร่งช่วยหาคนเช่า หรือซื้อต่อได้ในแบบทันที

วิธีนี้ต้องบริหารความเสี่ยงให้เป็นนะ! เพราะยิ่งกู้มาก ภาระการผ่อนก็สูงตามด้วย

วิชามารที่ 4 ซื้อคอนโดยูนิตติดกัน กู้เป็นสัญญาเดียวก็ได้นะ

ปัจจุบันธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศเรื่องกฎเกณฑ์ LTV เพื่อลดความร้อนแรงการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งก็มีการปรับเปลี่ยนเกณฑ์ตลอดเวลาตามสภาพเศรษฐกิจ) เช่น ถ้ากู้บ้านหลังแรกจะได้กู้เต็ม 100% แต่ถ้าบ้านหลังที่สองหรือหลังที่สามจะได้กู้เท่านั้นเท่านี้ ซึ่งคำว่า “หลังที่” ในที่นี้เค้าหมายถึง “จำนวนสัญญา” ต่างหาก

 

เพราะฉะนั้นเคล็ดลับการซื้อคอนโดมิเนียมที่มียูนิตติดกันแต่กู้เป็นสัญญาเดียวกันนั้นก็ถือว่าเป็นประโยชน์สำหรับเราในการช่วยลดจำนวนสัญญานั่นเอง

ซึ่งมีบางธนาคารเท่านั้นที่จะปล่อยกู้ห้องติดกันสัญญาเดียวกันแบบนี้นะครับ ลองสอบถามแต่ละธนาคารเอาเองนะครับว่าทำอย่างที่ว่าได้ไหม (แต่ใบ้ให้ว่านิดนึงว่า 1 ในนั้นเป็นธนาคารสีโทนร้อนครับ)

วิชามารที่ 5 เปลี่ยนสินทรัพย์ให้กลายเป็นทุน

5.1 ผ่อนคอนโดหมดแล้วก็เอาไปตึ๊งอีกรอบได้

ข้อนี้อาจจะเป็นเรื่องเบสิคที่ใครๆ ก็รู้อยู่แล้ว สำหรับคนที่ผ่อนคอนโดหมดแล้ว รู้หรือไม่ว่ามันเอาไปขอสินเชื่อประเภท Home for cash เพื่อเอาเงินสดก้อนมาไปทำอย่างอื่นได้ด้วยนะ

 

เราอาจจะเอาคอนโดที่เราปล่อยเช่าอยู่ที่ผ่อนหมดแล้วไปขอสินเชื่ออีกรอบ ซึ่งดอกเบี้ยจะสูงกว่าดอกเบี้ยซื้อบ้านนะครับ พอได้เงินก้อนมาก็เอาไปลงทุนอย่างอื่นที่คาดว่าจะได้ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยตามความถนัดของแต่ละคน เช่น เอาไปลงหุ้น กองทุนรวม คริปโท ทำธุรกิจ แล้วแต่จะคิดเอาเองเลยครับ ขอแค่บริหารความเสี่ยงให้เป็นก็พอ

 

ซึ่งวิธีนี้ก็เหมาะกับคนที่ปล่อยเช่าคอนโดดีนะครับ แต่อาจจะไม่เหมาะกับคนที่เอาคอนโดที่ตัวเองอยู่เองไปตึ๊งนะ เพราะอย่างน้อยถ้าสมมุติลงทุนหุ้นหรืออื่นๆ ไปแล้วติดดอยหรือขาดทุนก็ยังพอมีค่าเช่ามาช่วยจ่ายเป็นค่าผ่อนแต่ละเดือนประคองชีวิตไปต่อได้

 

5.2 ยังผ่อนคอนโดอยู่ก็รีไฟแนนซ์แล้วยืมใหม่อีกรอบได้

มีอีกกรณีที่เราสามารถจะเปลี่ยนเงินที่เราผ่อนจ่ายธนาคารไปแล้วเอามายืมใหม่อีกรอบได้ คล้ายๆ การที่ธนาคารเอาเงินของเราเองมาให้เรายืมอีกรอบ (Relend) ซึ่งวิธีนี้เราจะทำได้ตอนช่วงที่เราทำ refinance ครับ

 

สมมติว่าเราต้องการ Refinance และยอดที่เราจะ Refinance มันมีอยู่ที่ 3 ล้านบาท แต่บังเอิญราคาประเมินคอนโดล่าสุดของธนาคารมันได้สูงมาก ธนาคารบางแห่งจะเสนอ Refinance โดยเพิ่มยอดเงินเหลือให้เราตามราคาประเมินด้วย (ถ้าเราจะเอา) ถ้าสนใจวิธีนี้ก็ลองปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคารเอาเองครับ แต่ละที่นโยบายต่างกัน

วิชามารที่ 6 เงินหรือผลประโยชน์ใดๆ ที่อาจจะมาพร้อมกับโครงการใหม่ข้างเคียงที่กำลังขอทำ EIA

วิชามารข้อนี้เป็นข้อที่บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่อยากจะให้ใครรู้ เพราะมันเป็นการสร้างต้นทุนเพิ่มขึ้นโดยไม่ก่อประโยชน์ใดให้กับโครงการเลย แต่ต้องขอบอกว่า…มันมีคนทำมาหากินจากวิธีนี้ที่จะบอกต่อไปนี้เป็นอาชีพเลยก็ว่าได้ครับ…ถ้าจะคิดตั้งหน้าตั้งตาตั้งใจทำเป็นอาชีพนั้นผู้เขียนไม่เห็นด้วย แต่ถ้าทำเพื่อปกป้องสิทธิของเราที่เราได้รับผลกระทบจริงนั้นก็เป็นเรื่องที่เข้าใจได้และทำได้ เนื่องจากกฎหมายการทำ EIA ก็มีเจตนารมย์เพื่อรักษาผลประโยชน์ของผู้ที่ได้รับผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมอยู่แล้วครับ

 

สมมุติวันนึงถ้าที่ดินรอบข้างตึกคอนโดที่เราเป็นเจ้าของร่วมอยู่นั้นมีการส่งจดหมายมาขอทำ EIA ให้เราศึกษาข้อมูลว่าตึกเค้าสูงกี่ชั้น หน้าตาจะเป็นอย่างไร วางตำแหน่งตึกยังไง บังแสงแดดห้องเราไหม บังลมไหม เรามีข้อห่วงกังวลว่าจะมีผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมข้อใดบ้างไหม ถ้าห้องของเราได้รับผลกระทบเต็มจริงๆ ก็ให้เราเขียนเป็นลายลักษณ์ตอบกลับไปยังตัวแทนที่สำรวจความคิดเห็นเพื่อทำรายงาน EIA หรือยื่นหนังสือต่อ สผ. หรือ สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ONEP) (ลิงก์ https://e-petition.onep.go.th/ ) เพื่อทำเรื่องชี้แจงข้อห่วงกังวล ซึ่งขั้นตอนนี้จะใช้เวลานานและต้องทำงานเอกสารและใช้ความพยายามมากสักหน่อย ซึ่งอาจจะมีการตอบกลับไปกลับมาจนไปถึงขั้นท้ายๆ ที่ในที่สุดทางเจ้าของโครงการอาจจะส่งตัวแทนมาเพื่อเปิดโต๊ะเจรจาการชดเชยผลประโยชน์ในรูปแบบต่างๆ อาจจะจ่ายเป็นเงินสด, ส่วนลด, คูปอง, การซ่อมแซมให้ฟรี, การซื้ออุปกรณ์ให้, บริการนั่นนี่ให้ หรือผลประโยชน์อื่นใด แล้วแต่จะตกลงกันเอาเองตามความเหมาะสมครับ

วิชามารที่ 7 ใช้ สคบ. ให้เป็นประโยชน์

จริงๆ ข้อนี้ก็ไม่ถือว่าเป็นวิชามาร เพราะเป็นการใช้สิทธิตามที่กฎหมายกำหนดกรอบไว้ให้

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. นั้นมีประโยชน์สำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมากๆ ครับ เราสามารถเข้าไปอ่านในเว็บไซต์ https://www.ocpb.go.th/  เกี่ยวกับ “สิทธิของผู้บริโภค 5 ประการ” และหัวข้อ“คำถามที่ถามบ่อย” ในประเด็นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อดูกรณีศึกษาว่าเราสามารถให้สคบ.ช่วยเหลือเราในเคสแบบไหนได้อย่างไรบ้าง

 

ยกตัวอย่างเคสจริงในการใช้ประโยชน์จาก สคบ.

เคสนี้เป็นของเพื่อนผู้เขียน ด้วยอารมณ์ไหนก็ไม่ทราบ จู่ๆ เพื่อนก็ไปจ่ายเงินจองและเงินค่าทำสัญญาคอนโดที่กำลังก่อสร้างแห่งหนึ่ง แต่พอกลับมาบ้านนึกอยากเปลี่ยนใจ ไม่อยากได้คอนโดนั้นอีกแล้ว จึงมาปรึกษาผู้เขียน สอบถามรายละเอียดกันไปมาพบข้อมูลว่าพนักงานขายคอนโดนั้นแจ้งให้ลูกค้าจ่ายเงินค่าทำสัญญาทั้งๆ ที่ยังไม่มีหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายให้ดูก่อน เพื่อนคนนี้ก็เลยร้องเรียนผ่านระบบออนไลน์ของสคบ. ด้วยประเด็นว่า ต้องการยกเลิกการทำสัญญาและขอเงินค่าทำสัญญาคืนเพราะพนักงานไม่เคยนำสัญญามาให้อ่าน ซึ่งก็ได้เงินคืนมาแล้วเรียบร้อย เพราะถ้าไปบอกบริษัทผู้ขาย ผู้ขายก็จะถือว่าผู้ซื้อผิดสัญญาเอง แต่ในเคสนี้มี สคบ.มาช่วยเป็นตัวกลางในโต๊ะเจรจา ซึ่งเคสก็จบลงด้วยดี

 

นอกจากนี้ยังมีเคสแบบ advanced แบบเทาๆ ดำๆ อื่นๆ อีก เช่น การซื้อใบจองและผ่อนดาวน์ไปแล้วหวังว่าจะมีคนมาซื้อต่อทำกำไรแต่ปรากฎว่าขายไม่ออก จะโอนก็ไม่อยากโอน เลยยื่นกู้ด้วยรายได้ต่ำ ตั้งใจทำให้ตนเองกู้ไม่ผ่าน แล้วใช้ สคบ.เป็นตัวกลางเจรจาเพื่อให้บริษัทผู้ขายคืนเงินดาวน์ให้ ซึ่งการทำแบบนี้ไม่แนะนำให้ทำ เพราะเป็นการสร้างความเดือดร้อนให้กับวงการและเสียเวลาเจ้าหน้าที่สคบ. ถ้าคิดจะลงทุนก็ต้องรับความเสี่ยงทุกรูปแบบที่เกิดขึ้นให้ได้ด้วย ไม่ใช่คิดอยากเอาแค่ได้แต่ไม่ยอมเสียที่เป็นผลจากการตัดสินใจผิดพลาดของตัวเอง

วิชามารที่ 8 ยื่นกู้สูงไว้ก่อน ค่อยปัดอ่อนทีหลัง

วิชามารข้อนี้ ส่วนใหญ่คนเป็นลูกค้าไม่ต้องมานั่งทำเอง เพราะทางดีเวลลอปเปอร์หรือผู้ขายจะเป็นคนช่วยเราทำเองเสร็จสรรพ

วิธีการทำยื่นสูงก่อนค่อยปัดอ่อนทีหลัง คือ สมมุติราคาคอนโดจริงๆ ขายที่ 2 ล้านบาท แต่ทางผู้ขายจะตกลงหลังไมค์กับลูกค้าว่าจะทำเอกสารเขียนเพื่อใช้ยื่นกับธนาคารว่าห้องราคา 2.3 ล้านบาทนะ (ส่วนราคาจริง 2 ล้านบาทนั้นเป็นที่รู้กันสองคนกับลูกค้า) แล้วพอธนาคารพิจารณาจริงอาจจะได้กู้ที่ 2.2 ล้านหรือ 2.1 ล้านบาท ส่วนลูกค้าจะตัดสินใจจะกู้จริงๆ กี่บาทนั้นก็ค่อยบอกปรับลดยอดกู้คุยกับธนาคารเองทีหลัง

 

ซึ่งวิธีนี้นิยมกันมากเพราะเป็นประโยชน์กับผู้ขายและผู้ซื้อในประเด็นความยืดหยุ่น (แต่ธปท. อาจจะไม่ถูกใจสิ่งนี้ ฮา…) และการทำวิธีนี้อาจจะสร้างความมึนงงให้กับลูกค้าอยู่บ้าง ดังนั้นเราควรให้พนักงานขายจดบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรว่าขายห้องให้เราจริงๆ กี่บาทกันแน่ ป้องกันหลงลืมของทั้งสองฝ่ายและจะมีปัญหาตามหลัง

วิชามารที่ 9 หัวหมอ รู้กฎหมาย รู้ช่องโอกาส

การรู้กฎหมายย่อมได้เปรียบแน่นอน เพราะกฎหมายเป็นเรื่องที่คนในสังคมต้องทำตามและเป็นสิ่งที่รัฐยอมรับ ดังนั้นถ้าเราจะทำอะไรก็ตามเราต้องทำในกรอบที่กฎหมายอนุญาตให้ทำ และถ้าเราจะฟ้องร้อง ร้องเรียน ร้องทุกข์ แทงเรื่องใดๆ ไปแล้วจะให้รัฐมาเป็นผู้ช่วยแก้ปัญหา เราต้องรู้แง่มุมว่าจะแทงเรื่องไปด้วยประเด็นอะไร มีมุกไหนให้เล่นบ้าง  ซึ่งก่อนที่เราจะรู้ช่องกฎหมาย เราต้องมีความรู้ด้านกฎหมายครับ

 

กฎหมายฉบับที่แนะนำให้คนคอนโดอ่าน มีดังนี้ครับ

– พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 สำหรับรับมือกับบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

– พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับรับมือกับลูกบ้านในคอนโดและนิติบุคคลอาคารชุด

– พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 สำหรับรับมือกับโครงการข้างเคียงที่จะมาก่อสร้างโครงการ

ดาวน์โหลดเอกสารได้จากเว็บไซต์ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา https://www.krisdika.go.th/home

 

นอกจากนี้ขอแนะนำวิธีดูดผลประโยชน์จากเงินภาษีรัฐให้เราได้ประโยชน์ทางอ้อมครับ

 

ผมแนะนำให้เรียนรู้ช่องทางการร้องเรียนต่อหน่วยงานรัฐให้มีผลทางกฎหมายครับ

เช่นสมมุติถนนของหลวงหน้าคอนโดเรามักจะมีน้ำท่วมรอระบายอยู่บ่อยๆ หรือพื้นที่ส่วนกลางที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นดูแลนั้นไม่ดี ไม่มีคุณภาพ อยากให้ปรับปรุง ในฐานะประชาชนเราอย่าแค่บ่นไปลอยๆ แต่ให้บ่นเข้าสู่ระบบช่องทางร้องเรียนทางการได้เลยครับ เพื่อให้รัฐเอาเงินภาษีที่เราๆ จ่ายกันไปมาใช้แก้ปัญหาที่เราประสบอยู่

 

ถ้าเราไม่รู้ว่าจะร้องเรียนไปที่ใครหน่วยงานย่อยที่ไหน ให้เราร้องไปที่เว็บไซต์ www.1111.go.th หรือโทรศัพท์ 1111 แล้วทางศูนย์รับเรื่องร้องทุกข์ส่วนกลางเขาจะยิงตรงไปหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแทนเราเองครับ ใช้ได้ทั่วประเทศไทยครับ

 

ส่วนถ้าในพื้นที่กรุงเทพมหานคร เราสามารถร้องเรียนไปที่ http://www.bangkok.go.th/rongtook หรือโทรศัพท์ 1555

 

ช่องทางร้องเรียนเหล่านี้เขาให้เรากรอกชื่อสกุลด้วยนะครับ  ก็กรอกไปเลย มันถึงจะเป็นการร้องทุกข์ที่ชอบโดยกฎหมายครับ เพราะระบุตัวผู้ร้องเรียนได้ ไม่ใช่เป็นการร้องเรียนแกล้งกัน เรามีหน้าที่แจ้งข้อเท็จจริง ไม่ใส่ความก็เท่านั้นเอง ถ้าไม่ใช่เรื่องที่มีผลต่อชีวิต เราก็ร้องเรียนไปเลยครับ ไม่มีใครมาตามเก็บเราอยู่แล้ว เป็นสิทธิตามกฎหมายที่เราพึงทำได้ครับ

วิชามารที่ 10 รวมกลุ่มกับแก๊งค์เข้าไปนั่งกรรมการบริหารคอนโดเพื่อเอื้อประโยชน์ให้กับพวกพ้องของตน

วิธีนี้บอกได้เลยว่าเป็นวิธีที่น่ารังเกียจ ร้ายกาจและแกมโกงมากๆ เป็นวิชามารที่ “ไม่แนะนำให้ทำตาม” แต่ขอนำมาเล่าสู่กันฟังเพื่อให้ทุกคนรู้ทันคนกลุ่มแบบนี้เอาไว้และช่วยกันป้องกันสิทธิของตนเองครับ

 

เรื่องราวมันจะเป็นแบบนี้ครับ สมมุติคอนโดใดๆ ก็ตามที่มีสเปคหอมหวานที่ดึงดูด “แก๊งค์มารคอนโด”  เช่น ยูนิตเยอะๆ เงินกองกลางค่าส่วนกลางสูงๆ อยู่ในทำเลมีศักยภาพสูง นิติบุคคลอาคารชุดไม่แข็งแกร่ง ลูกบ้านอยู่กันแบบหลวมๆ เป็นตึกที่มีสัดส่วนนักลงทุนสูงกว่าคนซื้ออยู่เอง สเปคแนวๆ นี้แก๊งค์มารคอนโดจะชอบมาก เพราะผลประโยชน์เยอะดี

 

ลองสังเกตนะครับว่าถ้าคอนโดมีพฤติกรรมแนวนี้แสดงว่าท่านโดนแก๊งค์มารคอนโดเข้าซะแล้ว

 

วิธีการสุดคลาสสิกของแก๊งค์นี้จะเป็นสเต็ปนี้ครับ

1) เค้าจะทำงานกันเป็นทีมครับ แต่ละคนมีหน้าที่เฉพาะของตัวเอง เช่น ตัวตีข่าว ตัวโวย ตัววิชาการ ตัวสุภาพ ตัวหยาบคาย ซึ่งบางทีบางคนก็ไม่ใช่ทีมเดียวกัน แต่ถูกหลอกใช้ให้ทำงานแทนก็มี

 

2) เค้าจะเริ่มก่อหวอดในกรุ๊ป LINE คอนโด

เค้าจะพยายามสร้างคอนเทนต์ แชร์เรื่องร้ายๆ จับจ้องจับผิดปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในคอนโด แล้วก็เรื่องตีเรื่องราวให้ฟูเล่นใหญ่โตเกินจริง ทั้งๆ ที่มันก็เป็นปัญหาธรรมดาที่เกิดขึ้นและแก้ไขได้ แต่แก๊งค์นี้จะไม่ปล่อย จะพยายามชักชวนให้ลูกบ้านคนอื่นๆ เห็นพ้องต้องกันกับแก๊งค์ของตน เพื่อให้เกิดสิ่งที่เรียกว่า “เปลี่ยนนิติบุคคลอาคารชุด”   และ emotion ที่แก๊งมารนี้ตั้งใจสร้างก็คือ ทำยังไงก็ได้ให้ลูกบ้านคนปกติทั่วไปรู้สึกว่าการเข้ามายุ่งกับการบริหารคอนโดนั้นเบื่อ ไม่น่าทำ ดูน่ารำคาญ ไม่อยากยุ่งวุ่นวาย ซึ่งเมื่อความเชื่อนี้ปักลงในหัวของลูกบ้านทั่วไปแล้วเท่ากับงานของแก๊งค์มารสำเร็จไปครึ่งหนึ่งแล้วครับ

 

3) เมื่อถึงวาระการประชุม แก๊งค์มารพวกนี้จะลุกขึ้นมามีบทบาท บางคนจะมาในรูปแบบคนดีจิตอาสา พูดจาสุภาพดูมีหลักการความรู้ความสามารถ และขอสมัครเข้ามาเป็นกรรมการคอนโดโดยไม่หวังผลตอบแทน หรือบางทีก็ใช้มุกให้คนอื่นในแก๊งค์ nominate เสนอชื่อเข้าไปเป็น candidate ผู้สมัครทำหน้าที่เป็นกรรมการคอนโด เข้าไปทำงานแบบสวยๆ สง่างาม ถูกต้องตามกฎหมายไม่มีใครว่าได้

 

4) พอได้รับตำแหน่งแก๊งค์มารก็จะเริ่มทำงานตามกรอบที่กฎหมายให้ทำครับ ไม่ว่าจะจัดซื้อจัดจ้างต่างๆ หรือพาคู่ค้า supplier หรือบริการต่างๆ ที่ตนเองมีเอี่ยวผลประโยชน์ด้วยเข้ามาปักหลักในคอนโด

 

งานแบบนี้เค้าทำกันเป็นทีมครับ ไม่ได้ทำกันแบบเดี่ยวๆ

 

ผลของการบริหารคอนโดภายใต้แก๊งค์มารแนวนี้มีผลลัพธ์หลายรูปแบบนะครับ มีทั้งภาพรวมคอนโดแย่ลงโทรมลงก็มี และบางที่สภาพคอนโดก็ยังดีอยู่ บางที่ที่เงินค่าส่วนกลางยังเยอะๆ อยู่ก็จะมีการปรับปรุงนั่นนี่ใหม่ ลูกบ้านก็พึงพอใจ แต่จริงๆ มีการเอื้อผลประโยชน์ให้ตนเองแบบถูกกฎหมายอยู่เบื้องหลังโดยที่ลูกบ้านไม่ทันสังเกตเห็น บางเคสกว่าจะรู้ตัวกันคือเงินร่อยหรอแล้ว

 

เรื่องราวของแก๊งค์มารก็จะเป็นประมาณนี้แหละครับ

 

ปัญหานี้แก้ไขได้โดยลูกบ้านทั่วไปต้องรู้ทันและช่วยกันใส่ใจคอนโดของตัวเอง มีการตรวจสอบการเงินและการทำงานของคณะกรรมการคอนโดอย่างใกล้ชิดครับ อย่าละเลย อย่าเพิ่งถอนใจเบื่อกับดราม่าต่างๆ ในคอนโดครับ

 

สรุป วิชามารทั้ง 10 ข้อที่กล่าวมาเป็นวิธีการดูดผลประโยชน์จากคอนโดที่เราเป็นเจ้าของอยู่ให้มากที่สุด แต่ทุกวิธีความแตกต่าง และมีผลกระทบต่อสังคมต่างกัน ขอให้ผู้อ่านมีวิจารณญานที่ดีและเลือกใช้ให้เหมาะสม ไม่เป็นปัญหาต่อสังคมนะครับ ถ้าหากใครมีเรื่องราวสตอรี่วิชามารใดๆ อีกก็ส่งข้อความมาเล่าที่ inbox ในเพจ Propholic ได้นะครับ

ต่อทอง ทองหล่อ

บรรณาธิการสื่อเกี่ยวกับการศึกษา และ Blogger ผู้มีผลงานการวิเคราะห์ด้านอสังหาฯ มามากกว่าร้อยบทความ ยังเป็นผู้สนใจลงทุนคอนโดมิเนียม ชอบใช้ชีวิตแบบ Digital Nomad รักการเดินเท้าและเลือกใช้ขนส่งมวลชนสำรวจความเปลี่ยนแปลงของทำเลสถานที่ผ่านมุมมองการเข้าใจมนุษย์ นอกจากนี้ยังเป็น Active Citizen ช่วยขับเคลื่อนพัฒนาเมืองผ่านงานเขียนและเครื่องมือสื่อสารที่เชื่อมรัฐกับประชาชน เป้าหมายระยะยาวต้องการเห็นคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยที่ดีขึ้นของทุกคนในสังคม ติดตามผลงานได้ที่ https://matttortong.weebly.com

เว็บไซต์

ไบรตัน บางนา กม.26

เซียล่า จรัญฯ13

มิวนีค สุขุมวิท 23

สำหรับกลุ่มผู้นิยมชมชอบคอนโด High Rise ที่เน้นดีไซน์...

15 November, 2021

ดิ แอสเพน ทรี

‘ดิ แอสเพน ทรี’ เป็นโครงการที่พักอาศัยพร้อมมอบบริการ...

9 November, 2021

แชปเตอร์ วัน โฟลว์ บางโพ

ใครที่กำลังหาคอนโดใหม่เก็บสะสมเข้าพอร์ต อยากจะเอาเงิ...

27 October, 2021

เอ็กซ์ที ห้วยขวาง

วันนี้ทาง Propholic.com จะพาไปรีวิวคอนโดใหม่ XT Huai...

22 October, 2021