บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ภายใต้การขับเคลื่อนองค์กรของแม่ทัพใหญ่ นายรัชต์ชยุตม์ นันทโชติโสภณ President (ประธานฝ่ายบริหาร) บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ผู้นำอันดับหนึ่งด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย ภายใต้คำมั่นสัญญา ชีวิตดีๆ ที่เลือกเองได้ ได้รับการจัดอันดับเครดิตองค์กร (Issuer Credit Rating) ที่ระดับ “A” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” (คงที่) ต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 จาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด (TRIS Rating) สถาบันจัดอันดับเครดิตชั้นนำของประเทศไทย ณ วันที่ 25 พฤษภาคม 2569 สะท้อนความแข็งแกร่งด้านฐานะการเงินและวินัยทางการเงินของบริษัทฯ

TRIS Rating ระบุว่าอันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัททั้งในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักอย่างดีและการมีสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง ภาระหนี้ที่อยู่ในระดับปานกลาง และสภาพคล่องที่เพียงพอของบริษัทด้วย การพิจารณาอันดับเครดิตยังครอบคลุมถึงผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้ยังคงส่งผลกระทบทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลง รวมทั้งมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2568 และการผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ได้ขยายเวลาไปจนถึงกลางปี 2570 แต่ปัจจัยสนับสนุนเหล่านี้ยังไม่ส่งผลให้ยอดขายฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ

ความท้าทายรอบด้านของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

เมื่อหันกลับมามองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน จะพบว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้านอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้งความผันผวนของราคาพลังงาน ค่าขนส่ง และค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ซึ่งเป็นผลพวงโดยตรงจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์และสงครามในตะวันออกกลาง ปัจจัยเหล่านี้นอกจากจะบดบังเสถียรภาพทางเศรษฐกิจแล้ว ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศอย่างรุนแรง ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะลอตัวและมีสัญญาณเตือนภัยที่เด่นชัดในหลายมิติ ทั้งในเรื่องการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง และยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ

นอกจากนี้ข้อมูลบทวิเคราะห์จากศูนย์วิจัยกสิกรไทย ยังได้สะท้อนความกังวลอย่างเด่นชัดเกี่ยวกับความสามารถในการบริหารสภาพคล่องและการขยายโครงการใหม่ที่มีข้อจำกัดมากขึ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งในตลาดหลักทรัพย์ สอดคล้องกับรายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ฉายภาพข้อจำกัดรอบด้าน ทั้งนี้ ปัญหาที่รุนแรงที่สุดในรอบปีคือสภาวะการเข้าถึงสินเชื่อที่ตึงตัวขึ้นจากทั้งสองฝั่ง โดยฝั่งผู้ซื้อต้องเผชิญกับการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว ขณะที่ฝั่งผู้พัฒนาบางรายไม่สามารถออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนหรือหมุนเวียนกระแสเงินสดได้ ส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์บางรายขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรงจนไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้รวมถึงดอกเบี้ยได้ตามกำหนดเวลา

เจาะลึก 4 ปัจจัยความแข็งแกร่ง หนุน เอพี ไทยแลนด์ คว้าอันดับเครดิต “A Stable”

ท่ามกลางความผันผวนและปัจจัยลบที่ถาโถมอย่างต่อเนื่องดังกล่าว การที่เอพี ไทยแลนด์ ยังคงรักษาอันดับเครดิตที่ระดับ “A Stable” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ถือเป็นกรณีศึกษาเชิงการจัดการธุรกิจที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยจากการประเมินของ TRIS Rating สามารถสรุปปัจจัยความแข็งแกร่งออกมาเป็นข้อสำคัญได้ดังนี้:

1. สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง: มีศักยภาพในการเป็นผู้นำอย่างสมดุลทั้งในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมจากแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักอย่างดี ซึ่งสะท้อนผ่านกระแสตอบรับที่ดีจากตลาดต่อทั้งโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันและโครงการใหม่ ส่งผลให้บริษัทสามารถรักษาฐานรายได้ที่แข็งแกร่งไว้ได้ พร้อมทั้งคงความสามารถในการทำกำไรให้อยู่ในระดับที่ดี ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ในช่วง 32%-37% และมีอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรอยู่ในช่วง 8%-13% ซึ่งสอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม

2. ความหลากหลายของสินค้า: บริษัทมีความได้เปรียบทางการแข่งขันจากการมีแบรนด์สินค้าที่เป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวาง และมีสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ครอบคลุมทั้งกลุ่มโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งการมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งและครอบคลุมทุกเซกเมนต์ราคา ช่วยกระจายความเสี่ยงจากการหดตัวของดีมานด์บางกลุ่มได้ดี โดยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บริษัทได้ขยายสินค้าเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาต่ำลง เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มคนวัยทำงานรุ่นใหม่ นอกจากนี้ บริษัทยังได้ขยายฐานลูกค้าโดยการเข้าสู่ตลาดในต่างจังหวัดหลายแห่งมากขึ้น กลยุทธ์ดังกล่าวช่วยเสริมสร้างความเป็นผู้นำทางการตลาดได้อย่างต่อเนื่องและกระจายฐานรายได้ของบริษัทให้หลากหลายยิ่งขึ้น

3. ภาระหนี้ระดับปานกลางและวินัยทางการเงินที่เข้มงวด: มีการควบคุมโครงสร้างทุนและรักษาสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net D/E Ratio) ไว้ในเกณฑ์ที่ปลอดภัยสูงสุด โดยหลังจากที่บริษัทได้เปิดตัวโครงการใหม่และการซื้อที่ดินจำนวนมากในปี 2566 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน (รวมเงินกู้ของกิจการร่วมทุนในสัดส่วน 51%) ของบริษัทจึงเพิ่มขึ้นเป็น 47% ในปีดังกล่าว อย่างไรก็ตาม การชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่และการซื้อที่ดินที่ลดลงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาช่วยให้ภาระหนี้ของบริษัทลดลง ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจึงลดลงมาอยู่ที่ระดับ 41%-43% ในช่วงปี 2567-2568 ซึ่งสอดคล้องกับกรอบประมาณการของทริสเรทติ้งที่ 40%-45% นอกจากนี้ เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า โดยบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2569 อยู่ที่ระดับ 0.6 เท่า ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะไม่มีปัญหาในการปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

4. สภาพคล่องที่เพียงพอ: การมีกระแสเงินสดหมุนเวียนและการบริหารยอดรับรู้รายได้ (Backlog) ที่มีประสิทธิภาพสูง สามารถรองรับความผันผวนได้อย่างยอดเยี่ยม ซึ่งทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยแหล่งสภาพคล่องของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2569 ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 2.7 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกจำนวน 1.85 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับ 4.7 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีประมาณ 4.9 พันล้านบาท และที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายอีกประมาณ 1.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งบริษัทสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเพิ่มเติมได้หากจำเป็น

เมื่อพิจารณาอันดับเครดิตเปรียบเทียบในอุตสาหกรรม เอพี ไทยแลนด์ ยังคงยืนหนึ่งในกลุ่มผู้นำร่วมกับอีกเพียง 2 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ท่ามกลางภาพรวมอุตสาหกรรมที่มีผู้ประกอบการหลายรายถูกปรับลดอันดับเครดิตองค์กรลงเนื่องจากปัญหาฐานะทางการเงินและสภาพคล่องสะดุด ในช่วงที่เหลือของปีนี้ เอพี ไทยแลนด์ พร้อมขับเคลื่อนองค์กรให้ทะยานต่อไปด้วยแผนธุรกิจเชิงรุกผ่านกลยุทธ์แบบ “Long Game” หรือการสร้างความพร้อมขององค์กรในระยะยาว บนพื้นฐานยุทธศาสตร์ CODE OF IN-DEPTH UNDERSTANDING มุ่งส่งมอบโครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพครบทุกมิติ ทั้งความมั่นใจ การดูแล และการบริการ เพื่อให้เอพี ไทยแลนด์ เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในใจลูกค้าเสมอ

โดย เอพี ไทยแลนด์ ยังคงเดินหน้าสยายปีกอย่างต่อเนื่องในไตรมาสที่ 2 ด้วยแผนการเตรียมเปิดตัว 12 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 17,150 ล้านบาท ครอบคลุมทุกความต้องการ ได้แก่ โครงการแนวราบ 9 โครงการ ไฮไลต์คอนโดมิเนียมร่วมทุนใจกลางเมือง ‘LIFE สุขุมวิท – พระราม 4’ และการส่งต่อมาตรฐาน AP CODE ของเอพี ไทยแลนด์ เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าในภูมิภาคอื่นๆ ผ่านแบรนด์ ‘อภิทาวน์’ อีก 2 โครงการใหม่ในทำเลสระบุรีและหัวหิน เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคให้ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ยิ่งไปกว่านั้น เอพี ไทยแลนด์ มองเห็นว่าตลาดยังมี Real Demand โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่เมื่อลูกค้าบางส่วนเผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ สิ่งที่เอพี ไทยแลนด์ ทำจึงไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการเข้าไปดูแลเคียงข้างลูกค้าตั้งแต่ขั้นตอน Pre-Finance เพื่อเตรียมความพร้อมและเพิ่มโอกาสให้ลูกค้าสามารถเป็นเจ้าของบ้านหลังใหม่ได้จริง

เอพี โชว์ผลประกอบการไตรมาสแรก แข็งแกร่งด้วยรายได้และ Backlog มั่นคง

จากความเข้าใจในความต้องการของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง ผสานกับวินัยในการดำเนินธุรกิจอย่างรอบด้าน ส่งผลให้เอพีได้รับความเชื่อมั่นในโครงการเครือเอพีกว่า 200 โครงการทั่วประเทศ และสามารถสร้างรายได้รวม (100% JV) ในไตรมาสแรก (1/2569) ได้สูงถึง 10,554 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% มีกำไรสุทธิ 903 ล้านบาท โดยบริษัทยังคงรักษาสถานะทางการเงินได้อย่างแข็งแกร่งด้วยสินทรัพย์รวม 87,646 ล้านบาท และมีสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net D/E Ratio) ต่ำเพียง 0.64 เท่า พร้อมมียอดรอรับรู้รายได้ (Backlog) แข็งแกร่งประมาณ 39,626 ล้านบาท (ณ 30 เมษายน 2569) แบ่งเป็นแนวราบ 18,476 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 21,150 ล้านบาท (เตรียมรับรู้รายได้จาก 5 โครงการใหม่ตลอดทั้งปี) เพื่อรองรับการเติบโตอย่างมั่นคงต่อเนื่อง

“A Stable” เครื่องการันตีความเชื่อมั่นในตลาดทุนและการลงทุน

ในมิติของโครงสร้างตลาดทุนและการลงทุน การจัดอันดับเครดิตองค์กรโดยสถาบันมาตรฐานอย่าง TRIS Rating นั้น มีความสำคัญอย่างมากในการสะท้อนถึงความน่าเชื่อถือและความโปร่งใสขององค์กรในระดับสากล อันดับเครดิตระดับ “A Stable” เปรียบเสมือนเครื่องการันตีสูงสุดที่สร้างความมั่นใจให้กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกภาคส่วน ทั้งกลุ่มลูกค้าที่มั่นใจได้ว่าจะได้รับมอบบ้านคุณภาพตามกำหนด พันธมิตรทางธุรกิจ สถาบันการเงินที่พร้อมสนับสนุนเงินทุนด้วยต้นทุนที่ต่ำกว่าตลาด และนักลงทุนที่เชื่อมั่นในความปลอดภัยของเงินลงทุน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่มีความเสี่ยงสูงเช่นในปัจจุบัน

มุ่งสู่มาตรฐานคุณภาพภายใต้ “AP CODE”

ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจและการแข่งขันที่เข้มข้น เอพี ไทยแลนด์ ยังคงเชื่อมั่นว่า ‘คุณภาพชีวิตที่ดี’ เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ผู้บริโภคมองหาในการเลือกที่อยู่อาศัย บริษัทฯ จึงพร้อมเดินหน้าพัฒนาสินค้า บริการ และนวัตกรรมที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตจริงของผู้คนอย่างต่อเนื่อง ภายใต้แนวคิด ‘AP CODE – The Code of Living Quality’ ผ่านยุทธศาสตร์ CODE OF IN-DEPTH UNDERSTANDING เพื่อสร้างมาตรฐานใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการเริ่มต้นจากความเข้าใจชีวิตของผู้คนอย่างลึกซึ้ง ควบคู่ไปกับการรักษาวินัยทางการเงิน ความสามารถในการแข่งขัน และการส่งมอบความเชื่อมั่นให้กับทุกภาคส่วน โดยเอพี ไทยแลนด์ ยังคงมุ่งมั่นที่จะเป็นองค์กรที่ไม่เพียงสร้างบ้าน แต่สร้างคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับคนไทยในทุกช่วงชีวิตอย่างยั่งยืน