ศาลาแอทสาทรกับข้อเสนอ 1,700 ล้านบาท…มากกว่านี้อีกจะได้ไหม?

เกริก บุณยโยธิน 09 July, 2015 at 14.33 pm

Credit ภาพ: Thaivi

3736068982_3b360d1c55_b

เมื่อประมาณปลายเดือนที่ผ่านมา มีข่าวที่น่าสนใจในวงการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ครับ นั่นคือมีผู้สนใจขอซื้อทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร (SSPF)  ซึ่งบริหารจัดการโดย บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงศรี จำกัด ตามรายละเอียดด้านล่างครับ

 

วันที่ 25 มิถุนายน 2558

เรื่อง การแจ้งข่าวผู้ติดต่อขอซื้อทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร
เรียน กรรมการและผู้จัดการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงศรี จำกัด (“บริษัทจัดการ”) ในฐานะ บริษัทจัดการฯ ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร (“กองทุน”)ขอรายงานต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่าเมื่อวันที่ 25 มิถุนายน 2558 มีผู้ติดต่อขอซื้ออาคารศาลาแอทสาทรและที่ดินจำนวน 3 แปลง ของกองทุนซึ่งอาคารและที่ดินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินหลักรายการเดียวของกองทุน

ผู้ติดต่อขอซื้อดังกล่าวไว้ได้เสนอราคาซื้อเป็นเงินจำนวน 1,700 ล้านบาท และวางเงินมัดจำการซื้อที่ดินและอาคารดังกล่าวร้อยละ 10 ของราคาซื้อขาย คิดเป็นเงินมัดจำ 170 ล้านบาท

เพื่อให้การขายทรัพย์สินของเป็นไปโดยเปิดเผยและเพื่อประโยชน์ที่ดีที่สุด บริษัทจัดการจะจัดให้มีการเปิดให้บุคคลต่างๆ (“ผู้เสนอราคาแข่ง”) เข้าเสนอราคาซื้อแข่งกับผู้ติดต่อดังกล่าว หากผู้ติดต่อขอซื้อดังกล่าวสามารถเสนอราคาได้เพิ่มขึ้นเท่ากับหรือสูงกว่าที่ผู้เสนอราคาแข่งได้ บริษัทจัดการจะจัดให้กองทุนขายอาคารและที่ดินให้แก่ผู้ติดต่อขอซื้อดังกล่าว หากผู้ติดต่อขอซื้อดังกล่าวไม่สามารถเสนอราคาซื้อได้เพิ่มขึ้นเท่ากับหรือสูงกว่าที่ผู้เสนอราคาแข่ง บริษัทจัดการจะจัดให้กองทุนขายอาคารและที่ดินให้แก่ผู้เสนอราคาแข่ง

ทั้งนี้การขายอาคารและที่ดินดังกล่าวไม่ว่าให้แก่ผู้ติดต่อขอซื้อดังกล่าวหรือผู้เสนอราคาแข่งจะต้องได้รับมติอนุมัติจากผู้หน่วยถือหน่วยลงทุน โดยบริษัทจัดการจะได้จัดให้มีการขอมติผู้ถือหน่วยลงทุนต่อไป

บริษัทจัดการจะแจ้งความคืบหน้าการขายอาคารและที่ดินดังกล่าวและกำหนดการขอมติผู้ถือหน่วยลงทุนให้ทราบต่อไป
จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ
ขอแสดงความนับถือ

อลัน แคม
กรรมการ

แน่นอนว่าเมื่อข่าวดังกล่าวออกไปราคาก็พุ่งขึ้นจาก 5 บาทกว่า เมื่อเดือนที่แล้ว ไปอยู่ที่ 9.1 บาท ณ วันที่ 8 กค.

Credit ภาพ: thaipropertyfund.com

Picture1

 

คำถามที่ตามมาก็คือราคาที่ถูกเสนอซื้อที่ 1,700 ล้านบาท นั้น มันถูกหรือว่าแพงกันแน่ครับ? เพราะว่าทางบริษัทจัดการกองทุนฯก็ยังคงเปิดโอกาส ให้บุคคลต่างๆเข้าเสนอราคาซื้อแข่งกับผู้ติดต่อดังกล่าวได้เช่นกัน…

ผมลองเข้าไปอ่านดูหนังสือชี้ชวนของกองทุนดังกล่าว ที่ krungsriasset.com พบสาระสำคัญของอาคาร @Sathorn และที่ดินแปลงเล็กๆอีกสองแปลงว่า มีเนื้อที่รวม 1 ไร่ 3 งาน 31 ตารางวา ประกอบไปด้วยตัวอาคารที่มีพื้นที่รวม 29,027 ตรม. (แต่มีพื้นที่ปล่อยเช่าโดยรวมประมาณ 17,520 ตร.ม.) ส่วนโฉนดที่ดินอีกสองแปลงที่เหลือมีเนื้อที่รวมแค่ 4 ตารางวา และปัจจุบันที่ดินดังกล่าวก็กลายเป็นส่วนหนึ่งของถนนในซอยสาทร 11 ไปแล้ว

ระบบสาธารณูปโภคของอาคารประกอบดวย ลิฟทจํานวน 6 ชุด โดยแบงเปนลิฟทสําหรับโดยสาร 5 ชุด และลิฟท สําหรับขนของ 1 ชุด พรอมระบบปองกันอัคคีภัย ระบบสปริงเกอรในอาคาร ระบบผลิตกระแสไฟฟาฉุกเฉิน ระบบ บําบัดน้ำเสียและระบบระบายอากาศ

รายละเอียดการใชประโยชนของอาคารศาลาแอทสาทรมีดังนี้ ชั้น 1 ล็อบบี้ , โถงทางเดิน , รานคา , สํานักงาน และ สวนจอดรถ ชั้น 2 จอดรถ ชั้น 3 – 4 พื้นที่สํานักงาน , สวนจอดรถและ หองเครื่อง ชั้น 5 – 6 จอดรถ ชั้น 7 – 8 หองเครื่องและ สวนจอดรถ ชั้น 9 – 27 พื้นที่สํานักงาน

ที่สำคัญโครงการนี้ออกแบบโดย HASSEL บริษัทออกแบบชั้นนำสัญชาติออสเตรเลีย ที่ถนัดงานในด้าน Sustainable design and Innovation ที่กวาดรางวัลมาอื้อซ่าทั้งในออสเตรเลียและในแถบเอเชียแปซิฟิค แน่นอนว่าอาคาร Sala@Sathorn เองก็ได้รับรางวัล Asia Pacific Property Awards – Highly Commended – Office Architecture Thailand 2011 และก็นับได้ว่าเป็นอาคารสำนักงานประหยัดพลังงาน ตึกแรกๆในเมืองไทย ที่ออกแบบโดยคำนึงถึงทิศทางของลมและการระบายความร้อนจากแสงแดดในระหว่างวัน

Credit ภาพ:www.art4d.com

@Sathornart4D

ผลงานในไทยอย่างอาคารสำนักงานใหญ่ของ ปตท. ครับ รูปจาก hassellstudio

230_02-02-2012_8366

หากถามว่าราคานี้เหมาะสมหรือเปล่าก็ต้องพิจารณาจากปัจจัยต่อไปนี้ครับ ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง และอัตราค่าเช่า + Occupancy Rate ครับ

ราคาที่ดินบนถนนสาทรน่าจะประมาณ 9 แสน – 1.6 ล้านบาทต่อตารางวา

ถัดไปทางสาทรใต้ช่วงแถวๆโรงแรมบันยันทรี แปลงที่ดินสถานฑูตฝั่งเศสเก่า ขนาด 3 ไร่ ในตอนนี้ก็ถูกตั้งราคาขายต่อโดยกลุ่ม Smooth E ถึง ตารางวาละ 1.6 – 1.9 ล้านบาท แพงขึ้นมาถึง 60% จากครั้งที่กลุ่มนักลงทุนจากฮ่องกง HKRI เจ้าของโรงแรมสุโขทัย และ Sukhothai Residences ซื้อมาเมื่อสามปีที่แล้วในราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท ส่วนที่ดินของโครงการมหานคร ติด BTS ช่องนนทรี ก็เคยมีข่าวออกมาว่าซื้อขาดไปด้วยราคาตารางวาละ 1.165 ล้านบาท (แต่ราคาประเมินคือตารางวาละ 1.3 ล้านบาท) และที่ดินโครงการ Ashton สีลม บนถนนสีลมก็เพิ่งถูกลือว่ากลุ่มอนันดาฯทุ่มเงินซื้อไปในราคาตารางวาละ 1.6 ล้านบาท!!!

ทำเลของ Sala@Sathorn นั้นอยู่ห่างประมาณ 650 เมตรจาก BTS ช่องนนทรี และ 400 เมตรจาก BTS สุรศักดิ์ครับ ซึ่งจัดว่าเป็นระยะที่เดินได้โดยไม่ลำบากนักสำหรับคนทำงานออฟฟิศครับ แม้ว่าทำเลอาจจะเป็นรองจากตึกที่อยู่บริเวณแยกสาทร-นราธิวาสก็ตาม…หากขายสักราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท พื้นที่รวม 731 ตารางวาก็จะเท่ากับ 731 ล้านบาทแล้วครับ

เมื่อรวมกับค่าก่อสร้างสำหรับอาคารพื้นที่รวม 29,027 ตรม. อิงตาม thaiappraisal ก็จะเป็นตรม.ละ 35,000 บาท (ผมว่าถ้าสร้างในแบบที่เน้น Green Building ในยุคนี้ก็น่าจะมีราคาเกินกว่านี้อีกสองเท่าน่ะครับ) ดังนั้นค่าก่อสร้างก็จะเท่ากับ 1,015,945,000 บาท ยังไม่รวมค่าตกแต่ง กับงาน Landscape อีก ตีเป็นกลมๆไปเลย 1,200 ล้านบาทอ่ะ

แค่ค่าที่ดิน + ค่าก่อสร้างก็ซัดไป 1,931,000,000 แล้วครับ!!! ยิ่ง SSPF เป็นกองทุนอสังหาแบบ Freehold ที่เป็นเจ้าของทุกอณูทั้งตึกและที่ดินอีก ที่ดิน Prime Area แบบนี้ในอนาคตมีแต่จะราคาขึ้นครับ 

ค่าเช่าตอนนี้ก็ยังค่อนข้างถูกกว่าเพื่อนบ้าน และ Occupancy Rate (อัตราการเข้าใช้พื้นที่) ก็ยังไม่น่าจะถึง 90%

และหากดูถึงอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานในย่านนั้นแล้ว พบว่าในปัจจุบัน @Sathorn มีค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน 650 บาท/ตรม./เดือน เท่านั้น เปรีบเทียบกับอาคารอื่นๆในระยะใกล้เคียงที่สุดแล้วก็ยังถือว่าเป็น Competitive Price มากๆ

AIA Sathorn มีค่าเช่าประมาณ 800 บาทต่อตรม./เดือน

Sathorn Square มีค่าเช่าประมาณ 900 บาทต่อตรม./เดือน

Empire Tower มีค่าเช่าประมาณ 900 บาทต่อตรม./เดือน

Bangkok City Tower มีค่าเช่าประมาณ 750 บาทต่อตรม./เดือน

Sathorn City Tower มีค่าเช่าประมาณ 800 บาทต่อตรม./เดือน

Asia Center มีค่าเช่าประมาณ 850 บาทต่อตรม./เดือน

ในส่วนของผู้เช่าเท่าที่เห็นก็น่าจะมี บมจ. พรูเด็นเชียล ประกันชีวิต (ประเทศไทย) เป็นผู้เช่ารายใหญ่เพราะว่าเพราะกินพื้นที่  7 ชั้น ตั้งแต่ชั้น 21 – 27 ชั้นละ 980 ตรม. ก็จะเท่ากับ 6,860 ตรม. หรือประมาณ 39% จากพื้นที่ปล่อยเช่าทั้งตึก!! ผมเองก็ยังไม่ทราบแน่นอนว่าตึกนี้มีพื้นที่ว่างเหลืออยู่กี่ % แต่หากพิจารณาตาม Research ของ CBRE ที่ระบุว่า Occupancy Rate ของ Grade A office ในย่าน Prime Area น่าจะอยู่ที่ 90% เป็นอย่างน้อย และควรจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 859 บาทต่อตรม…ที่สำคัญ ในช่วงปีหน้าก็จะอยู่ในช่วงของการปรับราคาขึ้นของตึกที่ปรกติแล้วก็มักจะปรับขึ้นภายหลังจากหมดสัญญาเช่าทุก 3 ปีแล้วครับ…

ยิ่งถ้าโครงการ Mahanakorn สร้างเสร็จแล้ว ทำเลแถวนี้จะดีขึ้นอีกมาก ผนวกกับการมาของตึก AIA สาทรที่อยู่ติดกันและสร้างเสร็จแล้ว จะเพิ่มมูลค่าให้ตึก @Sathorn อีกด้วยครับ…ทั้งหมดนี้เป็นสิ่งที่น่าจะยืนยันได้ว่า @Sathorn ตึกนี้ ยังมีโอกาสไปได้อีกไกล และผมมองว่า 1,700 ล้านบาทนั้นมันถูกเกินไปครับ แล้วคุณผู้อ่านล่ะคิดว่าอย่างไรดีครับ?

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

บ้านภูริปุรี คอร์ทยาร์ด – พัฒนาการ

มารุ ลาดพร้าว 15

รีเจ้นท์ โฮม บางซ่อน 28

ปกติแล้วสำหรับคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมหลายคนอาจจะนิยมมอ...

19 November, 2020

ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39

Supalai Oriental Sukhumvit 39 คืออัครสถานแห่งใหม่ ที...

13 November, 2020

ดิ เอส สุขุมวิท 36

The ESSE Sukhumvit 36 คอนโด Super luxury สูง 43 ชั้น...

11 November, 2020

ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท อีสต์พอยท์

โครงการ Ideo Mobi Sukhumvit Eastpoint นี้เป็นโครงการ...

3 November, 2020