วิเคราะห์แนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย เพิ่มดาวน์ 20% ยาแรงหรือแค่ยาชา?

มีคนถามผมเข้ามาถึงเรื่องที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ ออกข้อเสนอแนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อคุมสัดส่วน สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ทุกวันนี้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยมากและเยอะเกินไป จนทำให้คนที่กู้แทบจะไม่มีเงินเหลือในการส่งบ้านแต่ละเดือน เพราะหนี้อื่นๆเยอะไปหมด เช่นเดียวกับการสกัดขบวนการซื้อคอนโดเงินเหลือจากการที่แบงค์ปล่อยกู้เกินราคาสินทรัพย์ จนผู้กู้เกิดภาระหนี้เพิ่มโดยไม่จำเป็นแต่ธนาคารกินดอกเบี้ยสบายไป สามารถอ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้จากข่าวนี้ https://www.prachachat.net/finance/news-229745

…แค่ธปท.ออกข่าวนี้มา โดยที่ยังไม่เริ่มเปิด Public Hearing และบังคับใช้จริง ก็ทำให้นักลงทุนใน real estate industry ทั้งสายหุ้นและดีเวลลอปเปอร์ตื่นตระหนกกันเป็นแถว

ที่มา : https://www.bot.or.th/Thai/FinancialInstitutions/Publications/housingLoanDoc/Media%20Briefing%20_LTVl.pdf


ผมคิดว่าเรื่องดังกล่าวก็เป็นเรื่องที่ทุกประเทศทั่วโลกเค้าก็ทำกันนะครับ หลายๆประเทศการซื้ออสังหาช่วงเปิดขายก็ต้องทำเอกสารเข้าระบบแจ้งต่อหน่วยงานราชการ และแบ่งจ่ายเงินเพื่อเตรียมตัวโอนตั้งแต่วันแรก แต่ติดตรงที่วัฒนธรรมการขายอสังหาของเรามันดันไปให้ความสำคัญกับยอดขายเป็นหลัก มากกว่ายอดโอน โดยที่มองว่าการขายใบจอง หรือขายต่อระหว่างผ่อนดาวน์เป็นสิ่งที่ช่วยตอกย้ำให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯในมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง และการขายรีเซลเหล่านี้ก็มีส่วนสำคัญในการช่วยสร้างกระแส เป็น Domino Effect ที่ดันให้ราคาอสังหาฯตั้งแต่ต้นน้ำคือราคาที่ดินจนถึงปลายน้ำอย่างราคาสุดท้ายช่วงใกล้โอนมีราคาที่สูงขึ้น ซึ่งจริงๆแล้วหากเราลองเอายอดขายณ วันแรก ไป Convert เป็นยอดโอน ณ วันที่โครงการสร้างเสร็จ ก็จะพบว่าบางโครงการมีสัดส่วนที่สูงถึง 10 ต่อ 1 กล่าวคือในการซื้อ 10 ห้องจะมีคนโอนแค่ 1 ห้อง นอกนั้นก็จะซื้อขายเปลี่ยนมือไปกว่าที่ดีเวลลอปเปอร์จะรู้จักลูกค้าตัวจริงก็ช่วงโอนโน้น…ซึ่งถ้ามองอีกมุมนึงก็คือเราล้มเหลวในการที่จะจับกลุ่มผู้ซื้อที่อยากอยู่เองจริงๆ ตาม Brand Persona ที่วางเอาไว้ซะสวยหรู แต่พวกเราส่วนใหญ่กลับมองว่าสิ่งเหล่านี้คือความสำเร็จเพราะยอดขาย (กับนักลงทุนและนักเก็งกำไร) มันคือ Sold Out และปล่อยให้พวกนักลงทุนรับไม้ไปทำตลาดกันต่อ โดยที่คนซื้ออยู่เองหลายๆคนก็ไม่ได้อินหรือไม่รู้เรื่องอะไรกับ Story ที่ทางการตลาดปั้นเอาไว้เลย แต่ก็ต้องจำทนซื้อของไล่ราคาแบบไม่สมเหตุผล ไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง (ซึ่งจริงๆมูลค่าที่แท้จริงก็ควรที่จะเป็นราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ที่กลายเป็นมูลค่าที่ถูกเอามา Benchmark เพื่อให้ตั้งราคาแพงขึ้นเท่านึงหน้าตาเฉย)

 

สำหรับแนวคิดของธปท. ก็ยังมีจุดที่ต้องสนใจอย่างเช่นประเด็นในเรื่องที่ว่าทำไมต้องไปมุ่งเน้นแต่กลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ต้องดาวน์ 20% เพราะคนที่ซื้อบ้านในระดับราคานี้ได้ผมว่าเค้าก็น่าจะมีปัญญาในการผ่อนดาวน์ 2 ล้านบาทได้ (ยกเว้นบ้านที่ต้องเทดาวน์เยอะหน่อย เพราะสร้างเร็ว ซึ่งผมว่าก็น่าจะเพิ่มข้อยกเว้นให้แนวราบเช่นกัน) และหากจะสกัดการเก็งกำไรกลุ่มอสังหาฯที่มีราคาเกิน 10 ล้านก็มักจะมีสัดส่วนของการเก็งกำไรที่น้อยกว่าตลาด Economy – Mid ที่สำคัญก็คือคนที่ซื้อเก็งกำไรระยะสั้นจะมีความเป็น Risk Taker สูง ซึ่งก็จะไม่ค่อยสนใจว่าจะจ่าย 10 หรือ 20% เพราะพวกเขาเหล่านั้นยินดีที่จะขายหรือทิ้งก่อนจ่ายถึง 20% อยู่แล้ว อีกทั้งหากเป็นการขายชาวต่างชาติก็มีการกำหนดเงินดาวน์ในระดับที่สูงอยู่แล้วเช่นกัน ทั้งหมดทั้งมวลนี้ให้คนซื้ออยู่เองก็เปลี่ยนพฤติกรรมไปเป็นซื้อใกล้โอนกันทั้งนั้น ดังนั้นผมคิดว่าสำหรับกลุ่ม Developer รายใหญ่ยอดซื้อคงไม่ตกเท่าไหร่ มี impact แค่จางๆ คนซื้อเป็นหลังสองหรือสามก็น่าจะเป็นคนที่มีฐานะการเงินที่ดีมากพอ แต่อาจจะต้องมีการตัดสินใจขายบางหลังเพื่อปิดบัญชีไปก่อน ทำให้ยอด Repeat Purchasing จากเดิมที่มีจำกัดอาจมีน้อยลงไปอีก

ที่มา : https://www.bot.or.th/Thai/FinancialInstitutions/Publications/housingLoanDoc/Media%20Briefing%20_LTVl.pdf

 

ในทางกลับกันกลุ่มที่น่าจะได้รับผลกระทบก็คือสถาบันการเงินที่หากมีการบังคับใช่ก็คงจะออกเเพคเกจอยู่ฟรี จ่ายน้อยเงินต้นไม่ลด ร่วมกับดีเวลอปเปอร์ ยากหน่อย แต่ก็จะเป็นการช่วยกรองกลุ่มผู้ซื้อจนเกิดการปรับฐานตลาดใหม่ที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงมากที่สุด….สรุปผมว่าถ้าแยกกันชัดเจนระหว่างบ้านกับคอนโด และสามารถทำให้การซื้อขายก่อนโอนสามารถเข้าระบบได้นี่จะช่วยให้เศรษฐกิจมีเสถียรภาพกับลดความเสี่ยงของสถาบันการเงินได้มากกว่าเดิม แต่ถ้ามองไปเรื่องของการสกัดดีมานท์เทียมและให้ราคาอสังหาฯลดลงก็ควรที่จะทำทุกเซกเมนท์ครับ และต้องแน่ใจว่าข้อมูลการซื้อขายตั้งแต่ทำสัญญาจะถูกบันทึกในระบบของหน่วยงานราชการ และตรวจสอบได้ นับไปเลยว่าการซื้อขายก่อนโอนเป็นการซื้อ 1 ครั้ง เพราะไม่งั้นก็จะมานั่งเถียงกันอีกว่าตกลงมีคนตั้งใจซื้อเพื่อโอนตั้งแต่วันแรกกี่ราย และพวกเขาเหล่านั้นเข้าเกณฑ์การขอสินเชื่อได้หรือไม่…แต่เชื่อเลยว่ายังไงเรื่องแบบนี้คงไม่เกิดขึ้นในไทยได้ง่ายๆแหงครับ

ที่มา : https://www.bot.or.th/Thai/ConsumerInfo/List_InfoImage/LTV_4Oct2018.jpg



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

Tonson One Residence คอนโด Super Luxury แบบ Freehold ที่มีที่ตั้งโดดเด่นที่สุดบนย่านเพลินจิต – ชิดลม – ต้นสน ห่างจาก BTS ชิดลมแค่ 300 เมตร ขายเริ่มต้น 20 ลบ.(57 ตรม.)

โครงการนี้เป็นของดีเวลลอปเปอร์ที่กำลังมาแรงในตลาด Super Luxury Residence คือ AssetFive ครับ (กลุ่มปัญจทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการ Vana Residence ย่านกรุงเทพกรีฑา) ซึ่งเป็นการร่วมมือกันพัฒนากับบริษัท Cap... อ่านต่อ




โอกาสเดียว วันเดียว!!! EARLY BIRD ลดทันที 10% ทุกยูนิต IDEO Q PHAHOL-SAPHAN KHWAI

ถ้าใครที่ติดตามข่าวสารในแวดวงการพัฒนาโครงการอสังหาฯอยู่สม่ำเสมอก็จะพบว่าตั้งแต่ปลายปีที... อ่านต่อ

ค้นพบความสมบูรณ์แบบของการใช้ชีวิต กับ Luxury Urban Home ที่ซ่อนตัวอยู่ใจกลางย่านอโศก – พระรามเก้า ที่ AQ Welle

AQ Welle Asoke-Rama 9 (เอคิว เวลล์ อโศก-พระราม 9) โครงการบ้านเดี่ยวที่ถูกพัฒนาขึ้นโดย ... อ่านต่อ

เหตุผลอะไรบ้างที่ทำให้ THE TEAK RATCHADA 19 เป็นคอนโดใหม่ในย่านรัชดาที่เปรียบดั่ง The Prize of Living ของชีวิตคนเมือง

ถ้าหากเราเป็นนักลงทุนคอนโดมิเนียม จุดตัดสินใจหลักๆ ของเราก็คงหนีไม่พ้นการตัดสินใจที่เน้... อ่านต่อ