วิเคราะห์ข้อเสนอชาวอสังหาฯ VS จุดยืนกรมที่ดิน: เมื่อ “คุณภาพชีวิต” ในนิยามของรัฐ อาจไม่ใช่ทางออกของ “ปัญหาบ้านแพง”
เกริก บุณยโยธิน
25 September, 2026 at 13.17 pm
ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจซบเซา หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน โจทย์ใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน ไม่ใช่แค่การสร้างบ้านอย่างไรให้ขายได้ แต่คือ “ทำอย่างไรให้ประชาชนยังมีกำลังซื้อพอจะครอบครองที่อยู่อาศัยได้”
จากเวทีเสวนาใหญ่ “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ได้สะท้อนภาพความขัดแย้งเชิงนโยบายอย่างชัดเจน ระหว่าง ข้อเสนอของกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่พยายามหาทางรอดด้วยการเสนอปรับเกณฑ์กฎหมายเพื่อลดต้นทุน ให้สามารถทำบ้านขนาดเล็กในราคาที่จับต้องได้ กับจุดยืนของกรมที่ดิน ที่ยึดมั่นในกรอบกฎหมาย การจัดระเบียบเมือง และการรักษามาตรฐานคุณภาพชีวิตของชุมชนเป็นสำคัญ
ทว่าเมื่อพิจารณาเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าข้อเสนอหลักของฝั่งเอกชนกลับถูกปัดตกและตีตกเกือบทั้งหมด นำมาสู่ข้อสังเกตสำคัญว่า นิยามของ คุณภาพชีวิต ในความหมายของกรมที่ดิน อาจไม่ได้ตรงกับ คุณภาพชีวิต ในความหมายของคนที่อยากมีบ้าน เพราะในขณะที่รัฐมองเรื่องมาตรฐานพื้นที่และระเบียบเมือง แต่ประชาชนคนซื้อบ้านกลับมองว่า คุณภาพชีวิตเริ่มต้นจากการ “มีบ้านเป็นของตัวเองในราคาที่จ่ายไหว” ไม่ใช่การถูกตัดโอกาสตั้งแต่ยังเข้าไม่ถึง
เมื่อเราลองวิเคราะห์จากมุมมองที่กว้างขึ้นในทุกรายละเอียด จึงเห็นภาพ 3 ประเด็นหลักเชิงโครงสร้าง ดังนี้
1. การปัดตกข้อเสนอลดขนาดที่ดินจัดสรร: เมื่อ “คุณภาพชีวิตของรัฐ” สวนทางกับ “ความอยู่รอดของคนซื้อ” ภาคเอกชนเคยเสนอให้ปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำ ทั้งทาวน์เฮาส์ (จาก 16 เหลือ 14 ตร.ว.), บ้านแฝด (จาก 35 เหลือ 25 ตร.ว.) และบ้านเดี่ยว (จาก 50 เหลือ 36 ตร.ว.) โดยมีเป้าหมายเพื่อดึงราคาขายรวมทั้งโครงการให้ต่ำลง เพื่อให้ผู้บริโภคกลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่างสามารถเข้าถึงได้ง่ายขึ้น
ทว่ากรมที่ดินกลับมองว่าข้อเสนอนี้ “เป็นไปได้ยาก” โดยอ้างเรื่องคุณภาพชีวิต ความหนาแน่น และปัญหาการจอดรถขวางทางหน้าบ้าน โดยมีแนวโน้มผ่อนปรนเพียงบ้านเดี่ยวที่อาจลดลงเหลือ 40 ตร.ว. เท่านั้น
มุมมองของเรา:
นี่คือตัวอย่างชัดเจนที่สุดของ “การนิยามคุณภาพชีวิตที่ไม่ตรงกัน” กรมที่ดินมองว่าคุณภาพชีวิตคือการมีพื้นที่กว้าง ถนนใหญ่ และจอดรถสะดวก แต่ในมุมของคนทำงานยุคนี้ คุณภาพชีวิตคือการไม่ต้องแบกหนี้เกินตัวหรือโดนปฏิเสธสินเชื่อจากแบงก์ การกำหนดขนาดที่ดินขั้นต่ำไว้สูงเกินกำลังซื้อจริง ในขณะที่ราคาที่ดินส่วนใหญ่ก็ไม่ได้ปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาจราจรหน้าบ้าน แต่เป็นการผลักคนรายได้ปานกลาง-ล่างออกจากตลาดบ้านเดี่ยวโดยสิ้นเชิง จนตลาดต้องเลี่ยงไปดันทาวน์โฮม หรือไม่ก็คอนโดชานเมือง หรือห้องขนาดเล็กที่ยังพอทำราคาได้มาขายแทน ซึ่งสุดท้ายก็ยังแพงเกินไปสำหรับอีกหลายครอบครัวอยู่ดี
2. ขยายถนนโครงการเป็น 9 เมตร: แก้ปัญหาจราจร แต่สร้างภาระราคาบ้าน เพื่อแก้ปัญหาการจราจรและความเป็นระเบียบเรียบร้อย กรมที่ดินเตรียมปรับเพิ่มความกว้างถนนภายในโครงการจากขั้นต่ำ 8 เมตร เป็น 9 เมตร เพื่อรองรับการจอดรถและเปิดทางให้รถขยะรวมถึงรถสาธารณะสัญจรได้สะดวก พร้อมกำหนดให้มีพื้นที่พักขยะบริเวณหน้าโครงการ
มุมมองของเรา:
เจตนาจัดระเบียบชุมชนของภาครัฐดูดีในกระดาษ แต่ในเชิงโครงสร้างต้นทุน การขยายถนนเพิ่มขึ้นอีก 1 เมตร หมายถึง การเสียพื้นที่ขายของผู้ประกอบการโดยตรง เมื่อพื้นที่ขายลดลง แต่ต้นทุนการซื้อที่ดินและการพัฒนาสาธารณูปโภคยังเท่าเดิม ผู้ประกอบการจำเป็นต้องผลักภาระต้นทุนไปรวมไว้ในราคาขายต่อยูนิต สุดท้าย การพยายามสร้าง “คุณภาพชีวิตด้านการจราจร” ตามมาตรฐานรัฐ จึงกลายเป็นการเพิ่มราคาบ้านให้แพงขึ้นโดยที่ผู้บริโภคต้องรับภาระไปเต็มๆ
3. ตีตกการขยายเกณฑ์จัดสรร 20 แปลง: กฎระเบียบที่คุ้มครองทุนใหญ่ ตัดโอกาสรายย่อย ข้อเสนอให้ขยายเกณฑ์จำนวนแปลงจัดสรรจากไม่น้อยกว่า 10 แปลง เป็น 20 แปลง เพื่อช่วยเหลือผู้พัฒนารายย่อยให้ทำโครงการขนาดเล็กได้ง่ายขึ้น ได้ถูกที่ประชุมตีตกทันที ด้วยเหตุผลความกังวลว่าจะกลายเป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน
มุมมองของเรา:
การตัดสินใจคงเกณฑ์เดิมไว้ที่ 10 แปลง กลายเป็นการสร้างอุปสรรคสำคัญต่อผู้ประกอบการรายย่อย (SMEs) เพราะการทำโครงการเกิน 9 แปลงจะต้องเข้าสู่กระบวนการขออนุญาตจัดสรรที่ดินที่ซับซ้อน ใช้เวลานาน และมีต้นทุนการดำเนินการสูง การยึดกรอบกฎหมายที่ตึงตัวโดยไม่ผ่อนปรน ยิ่งตอกย้ำโครงสร้างตลาดที่เหลื่อมล้ำ สอดคล้องกับสถิติช่วง 2 ปีที่ผ่านมาที่ระบุว่า ตลาดแนวราบมากกว่า 95% ถูกครอบครองโดยบริษัทรายใหญ่และมหาชน ขณะที่ผู้พัฒนาหน้าใหม่มีสัดส่วนน้อยกว่า 5% กฎระเบียบที่อ้างเรื่องมาตรฐานการจัดสรร จึงกลายเป็นเกราะคุ้มกันทุนใหญ่ และปิดประตูไม่ให้รายย่อยลงมาแข่งทำบ้านราคาประหยัดได้เลย
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางนโยบายเชิงโครงสร้างที่ตึงตัวและค่อนข้าง conservative สุดๆ ความก้าวหน้าเพียงข้อเดียวของกรมที่ดิน ที่ส่งผลกระทบเชิงบวกอย่างชัดเจน คือเรื่องการยกระดับบริการดิจิทัลฝั่งปฏิบัติการ ไม่ว่าจะเป็นแอปพลิเคชัน Q-Lands, Smart Lands, ระบบรังวัดอัจฉริยะ (Smart Survey) ตลอดจนการเปิดให้บริการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแบบออนไลน์ต่างสำนักงาน ซึ่งถือเป็นความพยายามที่ช่วยลดต้นทุนทางด้านเวลา และอำนวยความสะดวกให้ทั้งผู้ประกอบการและประชาชนในการทำธุรกรรมข้ามพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
