ลงทุนอสังหาฯอย่ามองข้าม Technical Data

สวัสดีครับคุณผู้อ่าน หลายๆคนที่เล่นหุ้นก็คงจะทราบดีครับว่า การวิเคราะห์หุ้นแต่ละตัวนั้นมันมีศาสตร์หลักอยู่สองอย่างคือ Fundamental และ Technical ครับ….แต่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น นักลงทุนส่วนใหญ่มักจะให้ความสำคัญในเรื่องของข้อมูลแนว fundamental มากกว่าครับ ปัจจัยหลักๆก็คือคนซื้อมักจะไม่รู้ว่าจะไปหาแหล่งข้อมูลเชิง technical ที่น่าเชื่อถือได้ที่ไหนครับ ซึ่งจากที่ผมพบเห็นมา คนซื้อส่วนใหญ่มักจะเชื่อข้อมูลของ developer และเชื่อข้อมูลของเซลล์มากกว่า ว่าที่ตรงนี้มันดีอย่างไร จุดเด่นที่แตกต่างจากคู่แข่งคืออะไร หรือข้อมูลเชิง factsheet ต่างๆนาๆ…ยังดีที่สมัยนี้โลกออนไลน์ ทำให้เราสามารถหาข้อมูลจากแหล่งที่สาม ที่สี่ ที่ห้า…ได้สะดวกมากยิ่งขึ้นครับ แต่กระนั้นก็ตาม เราก็ยังไม่ได้ข้อมูลเชิง technical data อยู่ดีอ่ะครับ เราไม่ได้รู้เลยว่า trend ราคาของตลาดเป็นอย่างไร ในช่วงปีที่ผ่านมา เราไม่รู้เลยว่ามันปรับขึ้นหรือลดลง เราไม่รู้เลยว่าห้องที่เราซื้อนั้นมันเป็นห้องที่ซื้อในราคาที่ถูกหรือแพงเกินไปหรือเปล่า…วันนี้ผมจะแนะนำให้เหล่านักลงทุนทีเบื่อกับการอ่านข้อมูลเยอะๆ มาลองชายตามองดูแหล่งข้อมูลในเชิง stat บ้างครับ

 


ในโลกของสื่อออนไลน์ในสายอสังหาริมทรัพย์นั้น มันแบ่งประเภทได้สามอย่างนะครับ อย่างแรกที่เราคุ้นเคยมาตั้งแต่อดีตยันปัจจุบันก็จะเป็น web ไซต์แนว webboard หรือ web listing ครับ ซึ่งมันก็จะรวมๆเอากระทู้ factsheet ของโครงการนั้นๆ แล้วก็กระทู้ขาย เช่า ห้อง เข้ามาไว้ด้วยกัน…แหม สมัยก่อนข้อมูลในสายอสังหานั้นมันหายากมากจริงๆครับ เวปดังๆอย่าง www.prakard.com ก็เลยมีคนใช้งานมากจนถึงทุกวันนี้ (อันนี้รวมไปถึง web listing ของเหล่านายหน้าทั้งหลายแหล่ไม่ว่าจะเป็นนายหน้าอิสระหรือบริษัทนะครับ) เท่าที่ผมเห็นนอกจากประกาศแล้วเวปบอร์ดที่เน้นให้ข่าวสาร ความรู้โครงการใหม่ๆที่ผมชอบเข้าไปดูก็จะเป็น skyscrapercity.com ครับ…อ้อ เดี๋ยวนี้เวปไซต์พวกนี้เจอคู่แข่งหลักคือ FB เข้ามาตีตลาดน่ะครับ บางทีผมจะหา stock เด็ดๆ หรือข้อมูลโดนๆผมก็เลือกที่จะไปค้นหาใน FB มากกว่าแล้วครับ เพราะมันง่ายมากที่จะสร้างเพจ หรือตั้งเป็นกลุ่มเฉพาะกิจขึ้นมา

อย่างที่สองก็คือ web content หรือที่หลายๆคนเรียกกันว่า web review น่ะครับ กล่าวคือเวปไซต์ประเภทนี้จัดว่าเป็นของใหม่มาแรงอยู่ในกระแสมาได้สัก 2-3 ปีนี้ครับ แน่นอนว่าเวปไซต์ที่ ใครๆคุ้นเคยกันดี และเป็นเจ้าแรกก็จะเป็น thinkofliving นั่นเองครับ ผมจำได้ว่าน่าจะมีอายุราวๆสามปีกว่าแล้วนะครับ และก็ยังมีแนวโน้มขยายตัว ขยายขอบเขตการทำงานให้กว้างมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะว่ามันก็แน่ๆนอนว่าธุรกิจไหนทำแล้วมันดี มีรายได้มันก็ย่อมมีคู่แข่งเพิ่มมากขึ้นเป็นธรรมดา จากที่มีแค่เจ้าเดียวที่มีสปอนเซอร์วิ่งเข้ามาหา ก็กลายเป็นแตกหน่อมาหลายเจ้า (ที่ผมนับๆไล่เรียงดูมันก็มีมากกว่าสิบเจ้าได้นะครับ ที่เป็นเวปไซต์ ประเภทรีวิว โครงการ รีวิวทำเล อย่างที่มาค่อนข้างแรงมากในตอนนี้ก็จะเป็นเวปสารพัดประโยชน์อย่าง checkraka.com) กลายเป็นว่าจากเดิมที่ธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่คนทั่วไปเข้าไม่ถึง ไม่เข้าใจ ก็กลายเป็นว่าสามารถหาอ่านได้ทั่วไปตามโลกออนไลน์ครับ หาอ่านได้ง่ายเหมือนอย่างที่เราอ่านพวกรีวิวร้านอาหารกันเลยล่ะครับ

อย่างที่สามก็จะเป็นประเภท hybrid web listing ครับ กล่าวคือเป็น website ที่มีเนื้อหาครอบคลุมทั้งข่าว บทความ รีวิว รวมข้อมูล factsheet โครงการ และก็จะครอบคลุมไปถึงการให้ลงประกาศขาย-เช่าไปเลย พร้อมทั้งมีระบบการจัดการประกาศและระบบ search ที่เหมาะสมกับ user เข้ามาไว้ด้วยกันไปเลย..แน่นอนครับเวปที่มี structure ที่ใหญ่ขนาดนี้มันต้องมีกลุ่มทุน back up ที่ดีครับ และส่วนใหญ่เจ้าของก็จะเป็นชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็น ddproperty.com หรือ thailand-property.com และเจ้าอื่นๆที่ไม่อยากจะกล่าวถึงอีกหลายเจ้าครับ

แน่นอนว่าแหล่งข้อมูลจากเวปไซต์ทั้งหมดที่กล่าวมานั้น เป็นแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ครับ แต่มักจะเป็นข้อมูลในเชิง fundamental ที่ทาง developer ทั้งหลายได้ feed ข้อมูลให้เหล่า contributors ได้เข้าไปเขียนๆๆๆแล้วก็เขียนกัน อาจจะมีเสริมเพิ่มเติมเป็น comment ส่วนตัวลงไปบ้างเพื่อให้ ดูเป็นบทวิเคราะห์เจาะลึกจริงๆ….เท่าที่ผมสังเกตจะเห็นว่า web review นั้น รายละเอียดข้อมูลจะเหมือนๆกันหมด แต่จุดเด่นที่สำคัญก็คือการลงไป zoom in ที่ทำเล ให้คนอ่านเห็นภาพครับว่าแถวนี้มันดีอย่างไร มีอะไรบ้าง ทิศไหน บล๊อค ทิศไหนไม่บล๊อค ฯลฯ >> ข้อมูลพวกนี้เป็นข้อมูลที่โอเคนะครับ สำหรับคนที่ไม่คุ้นเคย แต่ลองพิจารณาดูครับ ว่าข้อมูลพวกนี้ตอบคำถามคุณในเรื่องเหล่านี้ได้หรือไม่

  • ตอนนี้โครงการอะไรที่ขายดีในตลาด?
  • ตอนนี้ราคาต่อตารางเมตรของสถานีนี้อยู่ที่เท่าไหร่?
  • แล้วไอ้ห้องที่จะซื้อเนี่ยมันราคาสูงกว่าหรือต่ำกว่าตลาดแค่ไหน?
  • ดูๆแล้วทำเลมันดูดีจริงๆนะ ว่าแต่แถวนี้ราคารีเซลมันขึ้นหรือคงที่ล่ะ?

ผมว่าคำถามเหล่านี้นักลงทุนส่วนใหญ่มักจะมองข้ามไปครับ….แต่ถ้าเป็นนักลงทุนที่มองการณ์ไกล ประเภทที่ว่า ซื้อแล้ว ไม่เคยโอนเลย ขายต่อได้กำไรเกินหลักแสน ไม่เคยมีโครงการไหนที่ติดมือเลย….พวกนี้เค้ามองในเชิง technical data ครับ

ภาพประกอบเครดิต: ซื้อมาจาก www.shutterstock.com

64360b9a0

ปัจจุบันนี้ website ที่นำเสนอข้อมูลในเชิง technical data ก็มีให้เห็นพอสมควรครับ แต่จะไม่มากเท่า พวกเวปที่เน้นข้อมูลเชิง fundamental โดยแต่ก่อนนั้น ข้อมูลพวกนี้มักจะต้องซื้อเอาครับ ไม่ว่าจะเป็นจากหน่วยงานเอกชนอย่าง AREA หรือหน่วยงานของรัฐบาลอย่าง REIC หรือไม่ก็มาจากหน่วย งาน research ของบรรดา agency worldwide ทั้งหลายแหล่ ที่มักจะต้องสมัครสมาชิกเพื่อรับข้อมูลครับ

ข้อมูลพวกนี้เป็นประโยชน์มากแน่นอนครับ แต่ว่าสิ่งที่ขาดก็คือข้อมูลมักจะไม่ zoom in เป็นรายโครงการ ไม่แจกแจงให้เห็นข้อมูลต่อตารางเมตร หรือ price trend ในรายแอเรีย ที่สำคัญก็คือการ update มันไม่ได้ update แบบวันนี้ พรุ่งนี้ครับ…แน่นอนว่าเราต้องรออย่างต่ำก็ 1 ไตรมาส หรืออย่างช้าก็เป็นรายปี ถึงจะทำสรุปออกมาได้…จากประสบการณ์การส่องดูสื่อออนไลน์ของผมนั้น ผมได้เจอ website 3 websites ครับ ที่มีการนำเสนอข้อมูลในเรื่องของ technical data ในแบบสม่ำเสมอ และบางเจ้านั้นก็เป็นแบบ real time ซะด้วย!!!!

เวปแรกเป็นเวปที่เพิ่งทำเสร็จสมบูรณ์เมื่อไม่กี่เดือนมานี้เองครับ โดยเห็นเค้าเริ่มจาก FB ก่อน นั่นคือเวป terrabkk.com ตอนแรกๆนั้นผมก็นึกว่าเค้าจะทำ web listing ธรรมดาๆครับ แต่ผมคิดผิดถนัด ที่ไหนได้กลายเป็นการทำ web hybrid โดยในส่วนของ technical data ที่เป็นข้อมูลราคาตลาดนั้น ก็มาแสดงผลในรูปแบบ infographic ให้มันเข้ากับกระแสสักหน่อย…ผมคิดว่าคนทำเค้าก็เก่งนะครับ ที่สามารถจับเอาข่าวธรรมดาๆที่ลงตามสื่อนี่แหละ มาแปลงเป็น infographic แบบน่ารักๆให้คนอ่านเข้าใจง่ายๆ…หลังๆนี้ผมว่าเค้าจับแนวถูกนะครับ โดยมุ่งนำเสนอข้อมูลราคาตลาดทั้งมือหนึ่งและมือสองในแต่ละทำเล รวมถึงบอกถึง price trend….ซึ่งข้อมูลในการคำนวณ data เหล่านี้นั้น ส่วนหนึ่งมันก็นำมาจากสินทรัพย์ที่มีประกาศขายในเวปนี้นั้นเองแหละครับ แต่ช่วงเริ่มต้นอาจจะไม่เยอะ ก็เลยต้องอ้างอิงจาก secondary source เพิ่มเข้ามาหน่อย

ภาพประกอบเครดิต: http://terrabkk.com

643606609 6436041b5

เวปที่สองที่ผมจะแนะนำให้เหล่านักลงทุนดู ก็เป็น website ของ property agency ที่ชื่อว่า theagent.co.th ครับ ดูเผินๆอาจจะคิดว่ามันก็เป็นแค่ web listing ของนายหน้าธรรมดาแบบเจ้าอื่นๆ แต่จริงๆแล้ว website นี้มี feature มากกว่าที่ใครหลายๆคนคิดครับ……ซึ่ง feature ที่ว่านี้มันเป็นการ update แบบ realtime ซะด้วยครับ โดยอาศัยจากการ sync ข้อมูลจาก database อันมหาศาลของบริษัท ที่ได้มีการ update กันทุกวันครับ

Feature แรกที่เห็นอยู่ก็จะเป็นการแสดงถึง Bangkok Property Price index ของโครงการที่ตั้ง อยู่บริเวณรถไฟฟ้าครับ…ข้อมูลนี้จะเป็นประโยชน์มากสำหรับคนต่างชาติ หรือคนไทยที่อยากรู้ว่าราคาของสถานีไหนสูงที่สุด ต่ำที่สุด

ภาพประกอบเครดิต: www.theagent.co.th

643607b27

นอกจากนั้นหากเราอยากจะรู้ว่าตอนนี้ราคาต่อตรม. ของทุกยูนิตที่อยู่ในโครงการนี้มันเฉลี่ยแล้วกี่บาท ซื้อแล้วจะคุ้นค่าไหมในการปล่อยเช่า หรือปล่อยขาย…ก็จะมีแสดงให้เห็นใน realtime investment data ในหน้าข้อมูลโครงการครับ

ภาพประกอบเครดิต: www.theagent.co.th

64360ff32

ยิ่งไปกว่านั้นหากเราอยากรู้ว่าในรอบเดือน/สัปดาห์/วันที่ผ่านมา โครงการไหนที่ขายดี เช่าดี ได้รับความสนใจมากที่สุด ก็มีแสดงให้เห็นอยู่ใน widget ข้างขวาของ web ครับ

ภาพประกอบเครดิต: www.theagent.co.th

643608536

เวปต่อมาที่ผมจะแนะนำก็เป็น web blog ครับ จะคล้ายๆกับ terrabkk เหมือนกันครับ แต่ข้อเสียก็คือไม่ค่อยจะ update เท่าไหร่ และส่วนใหญ่ของข้อมูลก็จะนำมาจากข่าวครับ จุดเด่นที่สำคัญก็คือเวปนี้สามารถ sync ข้อมูลสำคัญในเรื่องที่เกี่ยวข้องกัน จากแหล่งต่างๆได้อย่างลงตัวครับ รวมถึงข้อมูลด้าน infrastructure ต่างๆผมก็ชอบเข้าไปแอบส่องในเวปนี้เหมือนกันครับ แหะๆๆ

ภาพประกอบเครดิต: http://www.realist.co.th

643603ba2

เอาล่ะครับวันนี้พอแค่นี้ดีกว่า พบกันใหม่ครั้งหน้านะครับ ถ้าใครมีคำถาม หรือมีข้อติชมประการใด ก็ส่งถึงผมได้ที่อีเมล kirk.bu@gmail.com นะครับ ขอบคุณคุณผู้อ่านทุกท่านที่ติดตามนะครับ

บทความโดย เกริก บุณยโยธิน

 



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

Reasons Why Foreigner Invest Real Estate in Thailand รู้เขารู้เรา ทำไมคนต่างชาติถึงชอบลงทุนอสังหาฯไทย

คนต่างชาติมองว่าเมืองไทยเป็นเมืองที่น่าอยู่ อยู่สบาย แถมมีค่าครองชีพราคาถูกในสายตาคนเอเชียและชาวตะวันตก พูดง่ายๆ คืออยู่แล้วคุ้มค่าราคาจ่าย เมืองไทยเป็นหนึ่งในเมืองที่อยู่อาศัย affordable ของทวีปเอ... อ่านต่อ




จาก เยาวราช ถึง เจริญกรุง มนต์เสน่ห์แห่งย่านเก่าที่น่าหลงใหลและความเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้น

“เยาวราช” ย่านเก่าแก่ที่มีชื่อเสียงแห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานคร หรือ จะเรียกว่า “ไชน่า ทาวน... อ่านต่อ

อ่านก่อนลงทุนทำ Co-working Space ให้เช่าสำหรับคนไทย

ผู้เขียนเป็นคนที่ใช้บริการ Co-working Space ในไทยมาตั้งแต่ยุคบุกเบิกมีแค่ไม่กี่แห่งในกร... อ่านต่อ

เปิดแปลน Siamese Exclusive Ratchada คอนโดที่ทำสถิติ NEW HIGH ของเส้นรัชดาภิเษกช่วง Prime

รัชดาภิเษกช่วงไพร์ม เริ่มตั้งแต่แยก ณ ระนอง วิ่งยาวมาจนถึงแยกรัชดา - ลาดพร้าว (บางช่วงอ... อ่านต่อ

พิพิธภัณฑ์ลอยน้ำ ‘เรือสำเภาศรีมหาสมุทร’ ครั้งแรกในไทย ยิ่งใหญ่ริมเจ้าพระยา ฉลอง 250 ปีกรุงธนบุรี

หลังจากการเปิดตัวอภิมหาโปรเจกต์สุดอลังการที่สุดในย่านฝั่งธนฯ อย่าง “ICONSIAM” ไปเมื่อวั... อ่านต่อ

ในยุคที่ “ไทยแลนด์ 4.0” ถูกนำไปเป็นบริบทสำคัญในการนำ “เทคโนโลยี” เข้าไปเป็นส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนและปฏิรูปในทุกอุตสาหกรรรม ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงจนพลิกโฉมอุตสาหกรรมในหลายวงการ เช่น การเงิน อสังหาริมทรัพย์ โทรคมนาคม ฯลฯ บางอุตสาหกรรมนั้นอยู่ในช่วงเริ่มต้นในการนำเทคโนโลยีล้ำสมัยเข้ามาช่วยบริหารจัดการและเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน เช่นเดียวกันกับ “อุตสาหกรรมก่อสร้าง” ซึ่งในภาพรวมทั่วโลกนั้น ก็เป็นอุตสาหกรรมที่ยังมีโอกาสให้เทคโนโลยี - นวัตกรรมเข้ามามีบทบาทขับเคลื่อนอีกมาก ช.การช่าง ในฐานะผู้พัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของประเทศไทยได้เล็งเห็นโอกาสนี้ จึงนำเทคโนโลยีการออกแบบและก่อสร้างด้วยระบบ BIM (Building Information Modeling) หรือ ระบบการทำงานแบบจำลองสารสนเทศอาคาร ที่ช่วยออกแบบงานโครงสร้างและประสานการทำงานในส่วนต่างๆได้อย่างแม่นยำมาใช้ในโครงการ ทำให้การดำเนินงานก่อสร้างเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ รวดเร็ว และลดต้นทุนในการดำเนินงาน โดยช.การช่าง ได้ประเดิมเทคโนโลยีนี้กับการก่อสร้าง “โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม” เป็นโครงการแรก