การเติบโตของกรุงเทพมหานครในช่วงหลายปีที่ผ่านมาไม่ได้มีเพียงภาพของตึกสูงระฟ้าเท่านั้น แต่อาคารขนาดกลางและขนาดเล็ก เช่น คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หอพัก โรงแรมขนาดเล็ก และ Nursing home ก็เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างรวดเร็วเพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัยและการท่องเที่ยวที่ขยายตัวตามเศรษฐกิจเมือง อย่างไรก็ตาม สิ่งที่หลายคนอาจไม่ทันสังเกตคือ อาคารกลุ่มนี้จำนวนมากยังมีมาตรฐานด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัยที่ไม่สอดคล้องกับการใช้งานจริง โดยเฉพาะเมื่อมีผู้อยู่อาศัยหนาแน่นและมีการใช้งานตลอด 24 ชั่วโมง ปัญหานี้เองที่ทำให้กรุงเทพมหานครเดินหน้าผลักดันร่างข้อบัญญัติใหม่เกี่ยวกับระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย เพื่อยกระดับความปลอดภัยของอาคารที่ไม่ใช่อาคารสูงให้ทัดเทียมกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน

สาระสำคัญของร่างกฎหมายฉบับนี้คือการเปลี่ยนแนวคิดจากการมีระบบไปสู่ระบบต้องใช้งานได้จริงเมื่อเกิดเหตุ อาคารประเภทโรงแรม อาคารชุด อาคารอยู่อาศัยรวม หอพัก และสถานพยาบาลที่มีผู้ป่วยพักค้างคืน ซึ่งไม่เข้าข่ายอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะต้องปรับปรุงให้มีความพร้อมในการรับมือกับเหตุเพลิงไหม้อย่างเป็นรูปธรรม ไม่ใช่เพียงการติดตั้งอุปกรณ์เพื่อให้ผ่านข้อกำหนด แต่ต้องมั่นใจได้ว่าผู้อยู่อาศัยสามารถหนีออกจากอาคารได้อย่างปลอดภัยในสถานการณ์ฉุกเฉินจริง

หนึ่งในหัวใจของข้อกำหนดคือเรื่องการหนีไฟ อาคารต้องมีเส้นทางหนีไฟอย่างน้อยสองทางที่สามารถใช้งานได้จริง มีความกว้างเพียงพอ และไม่มีสิ่งกีดขวางตลอดเส้นทาง พร้อมทั้งติดตั้งแผนผังและป้ายบอกทางออกอย่างชัดเจนในทุกชั้น เพื่อให้แม้แต่ผู้ที่ไม่คุ้นเคยกับอาคาร เช่น ผู้เช่าระยะสั้นหรือแขกโรงแรม ก็สามารถหาทางออกได้อย่างรวดเร็วเมื่อเกิดเหตุ นอกจากนี้ ระบบไฟฟ้าสำรองยังถูกยกระดับให้เป็นองค์ประกอบสำคัญ โดยไฟฉุกเฉินต้องสามารถทำงานได้ทันทีเมื่อไฟฟ้าดับ และให้แสงสว่างต่อเนื่องนานพอสำหรับการอพยพ ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากความโกลาหลและอุบัติเหตุซ้ำซ้อนในช่วงเวลาวิกฤต

ในด้านการควบคุมเพลิงไหม้ อาคารจะต้องมีทั้งระบบแจ้งเหตุและอุปกรณ์ดับเพลิงที่เข้าถึงได้ง่ายในทุกชั้น เพื่อให้สามารถควบคุมสถานการณ์ตั้งแต่ระยะเริ่มต้น ขณะเดียวกัน กฎหมายยังเพิ่มระดับความเข้มงวดตามขนาดของอาคาร หากอาคารมีพื้นที่รวมมากขึ้น ก็จะต้องมีระบบป้องกันที่ซับซ้อนและมีประสิทธิภาพมากขึ้นตามไปด้วย เช่น ระบบจ่ายน้ำดับเพลิงภายในอาคาร หรือระบบดับเพลิงอัตโนมัติที่สามารถทำงานได้ทันทีโดยไม่ต้องรอการควบคุมจากมนุษย์ แนวคิดนี้สะท้อนให้เห็นถึงการจัดการความเสี่ยงเชิงระบบที่สอดคล้องกับขนาดและความหนาแน่นของการใช้งาน

อีกประเด็นสำคัญที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจนคือบทบาทของเจ้าของอาคารและผู้ประกอบการ ซึ่งจะต้องรับผิดชอบมากกว่าการติดตั้งระบบในครั้งแรก แต่ต้องมีการตรวจสอบ บำรุงรักษา และรายงานผลต่อหน่วยงานภาครัฐอย่างสม่ำเสมอทุกปี นั่นหมายความว่าความปลอดภัยจะกลายเป็นกระบวนการต่อเนื่อง ไม่ใช่เพียงต้นทุนครั้งเดียวอีกต่อไป

ในมุมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้ข้อกำหนดใหม่นี้อาจดูเหมือนเพิ่มภาระต้นทุนในระยะสั้น แต่ในระยะยาวกลับเป็นโอกาสในการยกระดับมาตรฐานของตลาดโดยรวม ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดเช่าและที่พักระยะสั้นที่ผู้เข้าพักไม่มีความคุ้นเคยกับสถานที่ การมีระบบป้องกันอัคคีภัยที่ชัดเจนและเชื่อถือได้จึงสามารถกลายเป็นจุดขายสำคัญที่สร้างความแตกต่างจากคู่แข่งได้ นอกจากนี้ ยังช่วยลดความเสี่ยงด้านกฎหมายและภาพลักษณ์ของแบรนด์ ซึ่งอาจได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงหากเกิดเหตุไม่คาดคิด

ท้ายที่สุด ร่างข้อบัญญัตินี้สะท้อนทิศทางสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ที่กำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่ความปลอดภัยไม่ใช่เพียงองค์ประกอบเสริม แต่เป็นมาตรฐานพื้นฐานที่ทุกโครงการต้องมีอย่างจริงจัง สำหรับผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้เร็ว นี่ไม่ใช่แค่การปฏิบัติตามกฎหมาย แต่คือโอกาสในการสร้างความได้เปรียบและความเชื่อมั่นในสายตาของลูกค้าในระยะยาวอย่างแท้จริง

หากคุณต้องการแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายฉบับนี้ สามารถเข้าไปดูรายละเอียดและร่วมแสดงความคิดเห็นได้ที่เว็บไซต์

https://law.go.th/listeningDetail?survey_id=NjkwNERHQV9MQVdfRlJPTlRFTkQ=

หมดเขตแสดงความคิดเห็นวันที่ 26 เมษายน 2569

ถ้าชอบบทความแบบนี้กดติดตาม www.propholic.com