ทำไมคอนโดที่ดีเวลอปเปอร์ยังขายเองอยู่ ถึงเป็นช่วงเวลาที่น่าอยู่ที่สุดสำหรับลูกบ้าน ผู้เช่า และนักลงทุนปล่อยเช่า

จากประสบการณ์ส่วนตัวที่เคยอยู่คอนโดมิเนียมช่วงที่ดีเวลอปเปอร์ยังขายโครงการอยู่ ยังไม่ soldout ต้องยอมรับว่ามันเป็นช่วงเวลาที่รู้สึกว่า การอยู่คอนโดมันดีมาก จนหลายครั้งรู้สึกเหมือนเป็นช่วงฮันนีมูน (Honeymoon period) ของโครงการ ทุกอย่างดูสมบูรณ์แบบไปหมดตั้งแต่ก้าวแรกที่เดินเข้ามา

ตั้งแต่ทางเข้าโครงการก็สัมผัสได้เลยว่ามีการดูแลรายละเอียดค่อนข้างมาก ต้นไม้ พื้นที่สีเขียว น้ำพุ สวน หรือแม้แต่แสงไฟในพื้นที่ส่วนกลาง ทุกอย่างดูสดใหม่และถูกดูแลอย่างตั้งใจ สระว่ายน้ำดูสะอาดน่าใช้ ฟิตเนสดูพร้อมใช้งานอยู่ตลอด เวลาเดินผ่าน Lobby ก็ให้ความรู้สึกเหมือนโรงแรมมากกว่าคอนโดทั่วไป

แม้แต่รายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ ก็ยังรู้สึกได้ถึงความใส่ใจ ห้องน้ำส่วนกลางยังมีเครื่องหอม มีสบู่ล้างมือเติมเต็มอยู่เสมอ พนักงานต้อนรับ รปภ. หรือแม่บ้านก็ดูแลพื้นที่อย่างเรียบร้อย ทุกอย่างดูสมูท ดูพรีเมียม และดูเหมือนมีการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อรักษาภาพลักษณ์ของโครงการอยู่ตลอดเวลา

พอมองย้อนกลับไปจึงเข้าใจว่า เพราะในช่วงนั้นดีเวลอปเปอร์ยังขายห้องอยู่ ทุกพื้นที่ของโครงการยังเป็นเหมือนโชว์รูมขนาดใหญ่ การดูแลจึงมักเกินกว่ามาตรฐานปกติ เพื่อให้ลูกค้าที่เข้ามาดูโครงการรู้สึกประทับใจที่สุด ซึ่งลูกบ้านที่อยู่ในช่วงนั้นก็ได้รับประโยชน์เต็ม ๆ ไปด้วย

แต่เมื่อเวลาผ่านไป หลังจากโครงการขายหมดและสำนักงานขายเริ่มถอนออก หลายอย่างก็ค่อย ๆ เปลี่ยนไป มันไม่ได้แย่ เพียงแต่ทุกอย่างกลับเข้าสู่ต้นทุนจริงของการบริหาร การดูแลเริ่มขึ้นอยู่กับงบประมาณนิติบุคคล นโยบายกรรมการ และการบริหารแบบระยะยาว บางอย่างที่เคยดูพรีเมียมในช่วงแรกก็อาจถูกลดลงเพื่อควบคุมค่าใช้จ่าย ความรู้สึกแบบช่วงฮันนีมูนก็ค่อย ๆ หายไปตามธรรมชาติของคอนโดที่เข้าสู่ระยะปกติ

เพราะแบบนี้เอง ถ้าใครกำลังมองหาคอนโดเพื่ออยู่อาศัยจริง ลองสังเกตโครงการที่ดีเวลอปเปอร์ยังขายเองอยู่ บางครั้งนี่อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าอยู่ที่สุดของโครงการก็ได้ สังเกตง่าย ๆ คือหน้าโครงการยังมีบอลลูนเป่าลม ยังมีคนโบกธงเรียกลูกค้า ยังมีสำนักงานขายเปิดอยู่เต็มรูปแบบ นั่นมักหมายถึงโครงการยังอยู่ในช่วงที่ Developer ใส่ใจภาพลักษณ์และประสบการณ์ของผู้อยู่อาศัยอย่างเต็มที่

ที่น่าสนใจคือ ช่วงฮันนีมูนของคอนโดแบบนี้ไม่ได้เป็นโอกาสแค่ของคนซื้ออยู่เองเท่านั้น แต่ยังเป็นโอกาสของผู้เช่าด้วย เพราะผู้เช่าจะได้ใช้ชีวิตในโครงการที่ Facility ยังใหม่ ยังสวย และยังถูกดูแลอย่างดีที่สุด ทั้งสระว่ายน้ำ ฟิตเนส พื้นที่สีเขียว หรือบรรยากาศส่วนกลางต่าง ๆ ที่ยังอยู่ในสภาพเหมือนวันเปิดตัวโครงการ

ขณะเดียวกัน สำหรับคนที่ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ช่วงนี้ก็ถือเป็นจังหวะที่มีข้อได้เปรียบค่อนข้างมากเช่นกัน เพราะในช่วงที่ดีเวลอปเปอร์ยังขายโครงการอยู่ จำนวนห้องในตลาดเช่าจริงมักยังไม่เยอะ คู่แข่งในการปล่อยเช่าจึงน้อยกว่าช่วงที่โครงการขายหมดแล้วและนักลงทุนจำนวนมากเริ่มทยอยปล่อยเช่าพร้อมกัน

เมื่อจำนวนห้องเช่าใน inventory ยังมีไม่มาก เจ้าของห้องจึงมีอำนาจในการตั้งราคาได้ดีกว่า โดยเฉพาะเมื่อโครงการยังอยู่ในช่วงที่ส่วนกลางสวย บรรยากาศดี และได้รับการดูแลแบบจัดเต็ม ผู้เช่าหลายคนยอมจ่ายค่าเช่าเพิ่มเพื่อแลกกับประสบการณ์การอยู่อาศัยที่รู้สึกพรีเมียมกว่าโครงการทั่วไป ทำให้เจ้าของห้องสามารถใช้จุดแข็งเรื่องความใหม่ ความสมบูรณ์ของ Facility และการดูแลจาก Developer เป็นเหตุผลในการดันค่าเช่าให้สูงขึ้นได้อย่างสมเหตุสมผล

ต่างจากช่วงหลังที่โครงการขายหมดแล้ว ซึ่งมักเริ่มมีห้องปล่อยเช่าจำนวนมากเข้ามาแข่งขันกัน เจ้าของห้องจำนวนมากต้องลดราคาแข่งกันเอง หรือเพิ่มเฟอร์นิเจอร์และโปรโมชั่นเพื่อดึงผู้เช่า ทำให้การรักษาระดับค่าเช่าเริ่มยากขึ้น

สุดท้ายแล้ว คอนโดที่ดีอาจไม่ใช่คอนโดที่ขายหมดเร็วที่สุดเสมอไป แต่คือคอนโดที่ทำให้คนอยู่รู้สึกว่า ทุกวันที่กลับบ้านแล้วชีวิตมันดีขึ้นจริง ๆ และในหลายครั้ง ช่วงเวลาที่ดีที่สุดของคอนโด ก็คือช่วงที่ดีเวลอปเปอร์ยังขายเองอยู่นั่นเองครับ