รีวิวกองทุนอสังหาฯ TLHPFF ใครก็เป็นเจ้าของโรงแรมติดหาดสวยได้

นันทเดช สุทธิเดชานัย 21 October, 2015 at 20.31 pm

ปีนี้เป็นปีที่ตลาดหลักทรัพย์อาจให้ผลตอบแทนที่ไม่ดีนัก อัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็ต่ำติดดิน ทำให้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund), ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT), และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) เป็นทางเลือกที่น่าสนใจมาก เนื่องจากให้ผลตอบแทนที่สูง อาจมากถึง 6-8% ต่อปี โดยจ่ายเป็นปันผลที่ค่อนข้างสม่ำเสมอเนื่องจากส่วนใหญ่กองทุนรวมเหล่านี้มีรายได้ที่ค่อนข้างแน่นอน อีกทั้งยังใช้เงินลงทุนไม่มาก สามารถกระจายความเสี่ยงโดยซื้อหลายๆ กองได้ และมีมืออาชีพบริหารทรัพย์สินให้เรา ต่างจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เองโดยตรง

วันนี้ผมนำกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ตัวหนึ่ง คือกองทุนรวม TLHPF มารีวิวให้ดูกัน ผมจะพยายามเขียนในภาษาที่เข้าใจง่าย เผื่อใครที่ไม่เคยคิดลงทุนทางนี้จะได้หันมาลองศึกษาและมีทางเลือกในการลงทุนเพิ่มมากขึ้นครับ

 

Overview

TLHPF-Article_02

• บริษัทจัดการ (บลจ.) เสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกกับผู้ลงทุน และนำเงินที่ได้ไปลงทุนใน “กรรมสิทธิ์” ที่ดิน, อาคาร และทรัพย์สินอื่นๆที่เกี่ยวข้อง (เช่น พวกเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ต่างๆ) ของโรงแรมพีพี ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท
• กองทุนรวมปล่อยเช่าเหมาทั้งโครงการให้กับผู้เช่า (บริษัท พีพี ฮอลิเดย์ จำกัด)
• กองทุนรวมมีรายได้ในรูปของค่าเช่า ซึ่งคงที่และแน่นอน และนำเงินส่วนนี้จ่ายปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุน
• ผู้เช่าแสวงหาผลประโยชน์และบริหารโครงการ โดยจ้าง Holiday Inn เป็นผู้บริหารโรงแรม

ทรัพย์สินที่กองทุนรวมจะเข้าไปลงทุน

TLHPF-Article_03

โรงแรมพีพี ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท เป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว ตั้งอยู่ที่เกาะพีพี จังหวัดกระบี่ บนที่ดินขนาด 31-2-22 ไร่ ประกอบด้วยอาคารขนาด 1-2 ชั้น จำนวน 85 อาคาร มีห้องพักทั้งหมด 128 ห้อง ซึ่งในอนาคตสามารถขยายได้ถึง 133 ห้องตามใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมที่มีอยู่

TLHPF-Article_04

อาคารของโรงแรม


TLHPF-Article_06

อาคารของโรงแรม

 

TLHPF-Article_07

ห้องพัก

 

ที่ดินของโรงแรมตั้งอยู่ทางตอนเหนือของเกาะพีพี ติดหาดแหลมตง อยู่ไกลจากบริเวณอ่าวต้นไทรพอสมควร ซึ่งบริเวณอ่าวต้นไทรนั้นเป็นเหมือนจุดศูนย์กลางและตัวเมืองของเกาะ ตัวโรงแรมนั้นไม่ติดถนน จึงต้องเข้าออกทางเรือบริเวณด้านหน้าโรงแรมซึ่งติดหาดเท่านั้น ถ้าเดินทางโดยเรือ Speed Boat จากกระบี่หรือภูเก็ตจะใช้เวลาประมาณ 45 นาที จุดเด่นที่สำคัญคือที่ดินของโรงแรมติดหาดทรายยาวถึง 500 เมตร

TLHPF-Article_08

ด้านหน้าของโรงแรมซึ่งติดหาด

 

TLHPF-Article_09

ตำแหน่งโรงแรมบนเกาะพีพี

 

TLHPF-Article_10

ขอบเขตที่ดินของโรงแรม

 

กองทุนรวมเข้าลงทุนในลักษณะ “ซื้อ” กรรมสิทธิ์ในที่ดิน อาคาร และทรัพย์สินในการดำเนินงานโรงแรมที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เราจึงเรียกกองทุนรวมนี้ว่าเป็นกองทุนรวมแบบ Freehold ครับ โดยซื้อทรัพย์สินทั้งหมดนี้ในราคารวม 1,718 ล้านบาท
ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโรงแรมสามารถดูได้ที่เว็บไซต์ของโรงแรม http://www.phiphi.holidayinn.com/ และดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับที่ดินและทรัพย์สินอย่างละเอียดในหนังสือชี้ชวนของกองทุนรวม

พิกัดสถานที่ตั้งโรงแรมคือ 7.776047, 98.763316 (Copy เลขนี้ใส่ใน Google Map)

รายได้กองทุน

หลังจากที่กองทุนรวมนำเงินจากผู้ลงทุนไปซื้อที่ดิน อาคารและทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องของโรงแรมแล้ว จะปล่อยเช่าเหมาทั้งโครงการให้กับผู้เช่ารายเดียว (บริษัท พีพี ฮอลิเดย์ จำกัด ซึ่งคือเจ้าของทรัพย์สินเดิม) ไปบริหารจัดการทรัพย์สินเอง โดยยังคงมี Holiday Inns (Thailand) Ltd. เป็นผู้บริหารโรงแรม ซึ่งมีสัญญาบริหารโรงแรมถึงปี 2567 (อีกประมาณ 8 ปี)

ดังนั้นจะเห็นได้ว่ากองทุนรวมจะมีรายได้ที่แน่นอนจากค่าเช่าเหมา รายได้จะไม่ได้ผันผวนไปตามผลประกอบการของโรงแรม
สัญญาเช่ามีระยะเวลา 3 ปี ต่อสัญญาได้ 4 ครั้ง ครั้งละอีก 3 ปี รวมระยะเวลาเช่าทั้งหมดเท่ากับ 15 ปี
สำหรับอัตราค่าเช่า จะคงที่ปีที่ 1-3 อยู่ที่ 136 ล้านบาทต่อปี แล้วจะปรับขึ้นทุก 3 ปี ปีละ 6 ล้านบาท จนถึงปีสุดท้ายจะอยู่ที่ 160 ล้านบาท ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือน

แต่ว่าการที่กองทุนรวมมีรายได้หลักจากผู้เช่าเพียงรายเดียว ก็ถือเป็นความเสี่ยงหากผู้เช่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ แต่ว่ามีการป้องกันความเสี่ยงไว้ดังนี้ครับ
1. ผู้เช่าวางเงินมัดจำ 70 ล้านบาทตลอดอายุการเช่า ซึ่งกองทุนมีสิทธิ์หักเงินหากผู้เช่าผิดสัญญา
2. หนังสือค้ำประกันออกโดยธนาคารเป็นรายปี โดยมีวงเงินค้ำประกันเท่ากับค่าเช่ารวมทั้งปีในปีนั้น ตลอดระยะเวลา 6 ปีแรก

ซึ่งถ้าผู้เช่าผิดสัญญา กองทุนรวมก็สามารถหักเงินจากทั้ง 2 ข้อได้ และยกเลิกสัญญา หาผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งระหว่างหาผู้เช่ารายใหม่โรงแรมก็เปิดดำเนินการได้ตามปกติเพราะมีสัญญากับ Holiday Inn เป็นผู้บริหารโรงแรม

ผลประกอบการโรงแรม
ถึงแม้ผลประกอบการของโรงแรมจะไม่มีผลต่อรายได้ของกองทุนรวมโดยตรง เพราะกองทุนรวมมีรายได้จากค่าเช่าซึ่งปล่อยเช่าเหมาทั้งโครงการให้ผู้เช่า แต่ผลประกอบการโรงแรมอาจมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินในอนาคตเนื่องจากเป็นกองทุนรวมแบบ Freehold และถ้าผลประกอบการไม่ดีอาจกระทบสถานะทางการเงินของผู้เช่าทำให้ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ ดังนั้นเรามาดูผลประกอบการโรงแรมคร่าวๆ กันซักนิดดีกว่าครับ

อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) เฉลี่ยต่อปี ย้อนหลัง 6 ปี อยู่ที่มากกว่า 80% ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูงเลยทีเดียว อย่าลืมว่าอัตรานี้จะถูกเฉลี่ยทั้งปีซึ่งมีทั้งช่วง High-Season (4 เดือน คือ พ.ย. – ก.พ.) และ Low-Season (8 เดือน คือ มี.ค. – ต.ค.) ส่วนอัตราค่าห้องพัก (Room Rates) เฉลี่ยก็เติบโตทุกปี ตลอด 6 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยที่ 5% ต่อปี

TLHPF-Article_11_Occupancy

อัตราเข้าพักเฉลี่ยต่อปี (Occupancy Rate)

 

TLHPF-Article_12_ARR

อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อปี (Average Room Rate)

TLHPF-Article_13_Oper

ผลการดำเนินงานของโรงแรมย้อนหลัง

 

กำไรและผลตอบแทน

รายรับของกองทุนมีรายการเดียวคือค่าเช่า ส่วนรายจ่ายของกองทุนรวมจะมีเพียงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานกองทุนรวมเท่านั้น เช่น ค่าใช้จ่ายผู้จัดการกองทุน, นายทะเบียนกองทุน, ผู้ดูแลผลประโยชน์กองทุน และค่าจ้างนักบัญชี เป็นต้น ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ทั้งหมดในการบริหารรวมทั้งเบี้ยประกันภัย ผู้เช่ารับผิดชอบทั้งหมด ดังนั้นส่วนต่างหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วก็จะจ่ายเป็นปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุน โดยจะจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรในรอบบัญชีนั้น
หลังจากเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรก (IPO) แล้ว จะมีการนำหน่วยลงทุนไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหน่วยลงทุนได้เหมือนกับการซื้อขายหุ้นตัวหนึ่ง ราคาของหน่วยลงทุนจึงอาจผันผวนขึ้นลงตามตลาด แต่ถ้ามูลค่าทรัพย์สินของกองทุนเพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นกองทุน Freehold ราคาหน่วยลงทุนก็มีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นในระยะยาวด้วย ซึ่งผู้ถือหน่วยก็อาจมีกำไรจากส่วนนี้

การซื้อขายกองทุนรวม

เสนอขายครั้งแรก (IPO) วันที่ 9-27 ต.ค. 2558 ที่ราคาหน่วยละ 10 บาท มูลค่าขั้นต่ำในการจองซื้อ 10,000 บาท และเพิ่มเป็นทวีคูณของ 1,000 บาท สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมที่ บลจ.วรรณ www.one-asset.com
การซื้อขายหน่วยลงทุนหลังจาก IPO และจัดตั้งกองทุนรวมเรียบร้อยแล้ว โดยทั่วไปประมาณ 1 เดือน บริษัทจัดการก็จะนำหน่วยลงทุนไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผู้ถือหน่วยก็จะสามารถซื้อหรือขายหน่วยลงทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ โดยซื้อขายได้เหมือนกับหุ้นตัวหนึ่ง ดังนั้นหากใครซื้อไม่ทันก็สามารถรอซื้อในตลาดรองได้ครับ

จบด้วยประโยคสุดฮิต… การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุนนะครับ…ควรเข้าไปอ่านหนังสือชี้ชวนของกองทุนรวมอย่างละเอียดอีกครั้ง และอย่าลืมศึกษากองทุนรวมอื่นๆ เพื่อเปรียบเทียบตัดสินใจด้วยครับ

Disclaimer
บทความฉบับนี้จัดทำขึ้นโดยข้อมูลเท่าที่ปรากฏและเชื่อว่าเป็นที่น่าเชื่อถือได้แต่ไม่ถือเป็นการยืนยันความถูกต้องและความสมบูรณ์ของข้อมูลนั้นๆ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจของนักลงทุน โดยไม่ได้เป็นการชี้นำหรือชักชวนให้นักลงทุนทำการซื้อหรือขาย หลักทรัพย์ หรือตราสารทางการเงินใดๆ ที่ปรากฏในบทความ

 

นันทเดช สุทธิเดชานัย

จบปริญญาโทด้านบริหารธุรกิจจากมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ และเริ่มงานด้านที่ปรึกษาการตลาดในบริษัท ไอเดีย 360 จำกัด จนได้เรียนรู้ประสบการณ์จากหลายกลุ่มธุรกิจ จึงตัดสินใจออกมาเปิดธุรกิจส่วนตัวด้านออกแบบภายใน และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯแบบครบวงจร โดยมีความเชี่ยวชาญเฉพาะในด้านการออกแบบภายในที่อยู่อาศัย และมีพันธมิตรที่สำคัญคือบริษัท ฮาว บิวเดอร์ จำกัด รับผิดชอบในส่วนรับเหมาก่อสร้าง และต่อเติมอาคาร เพื่อให้บริการลูกค้าได้ครบวงจรมากยิ่งขึ้น

เว็บไซต์

บ้านภูริปุรี คอร์ทยาร์ด – พัฒนาการ

มารุ ลาดพร้าว 15

รีเจ้นท์ โฮม บางซ่อน 28

ปกติแล้วสำหรับคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมหลายคนอาจจะนิยมมอ...

19 November, 2020

ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39

Supalai Oriental Sukhumvit 39 คืออัครสถานแห่งใหม่ ที...

13 November, 2020

ดิ เอส สุขุมวิท 36

The ESSE Sukhumvit 36 คอนโด Super luxury สูง 43 ชั้น...

11 November, 2020

ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท อีสต์พอยท์

โครงการ Ideo Mobi Sukhumvit Eastpoint นี้เป็นโครงการ...

3 November, 2020