ทำเลไม่ได้เกิดเอง แต่รัฐเป็นคนกำหนด

หลายคนมักเชื่อว่าการเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนดี ขึ้นอยู่กับการหาทำเลที่ดีให้เจอ แต่ในความเป็นจริงแล้ว ทำเลที่ดีไม่ได้มีอยู่ตั้งแต่แรก หากแต่เป็นสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นและคนที่มองเห็นก่อน มักเป็นคนที่ได้เปรียบเสมอในเกมนี้

คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ว่าทำเลไหนกำลังดีในวันนี้ แต่คือทำเลไหนกำลังจะดีในวันข้างหน้า และคำตอบนั้นไม่ได้อยู่ในป้ายโฆษณาโครงการใหม่ หรือคำพูดของนายหน้า แต่อยู่ในสิ่งที่หลายคนมองข้าม นั่นคืองบประมาณของรัฐ

งบประมาณปี 2026 เปรียบเสมือนแผนที่ลับที่บอกทิศทางการพัฒนาเมือง เพราะทุกบาททุกสตางค์ที่รัฐตัดสินใจใช้ ไม่ได้เกิดขึ้นโดยบังเอิญ แต่มันกำหนดว่าพื้นที่ไหนจะถูกพัฒนา พื้นที่ไหนจะถูกเชื่อมต่อ และท้ายที่สุด พื้นที่ไหนจะกลายเป็นทำเลที่มีมูลค่า

ลองดูภาพกราฟสัดส่วนงบประมาณแล้วลองเดาว่าประเทศไทยกำลังจะไปทางไหน

ภาพจากเอกสาร งบประมาณโดยสังเขป ประจำปีงบประมาณ พ.ศ. 2026 (ฉบับปรับปรุง) นำมาจาก https://www.bb.go.th/topic-detail.php?id=18325&mid=311&catID=0

งบปี 2026 แค่งบประคอง (safe play) ไม่ใช่งบรุก

ถ้ามองลึกลงไป งบปี 2026 กำลังส่งสัญญาณที่ชัดเจนยิ่งกว่านั้น นี่ไม่ใช่งบแบบเร่งเครื่องเศรษฐกิจ แต่เป็นงบแบบประคองประเทศอย่างชัดเจน วงเงินรวมอยู่ที่ประมาณ 3.78 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ขณะที่เศรษฐกิจโดยรวมเติบโตในระดับต่ำ และรัฐยังคงต้องใช้งบขาดดุลจำนวนมากเพื่อพยุงระบบเอาไว้ ภาพนี้สะท้อนว่า ประเทศไทยยังไม่ได้อยู่ในช่วงขยายตัวแบบก้าวกระโดด แต่กำลังอยู่ในช่วงรักษาสมดุลไม่ให้ชะลอลงไปมากกว่านี้

โครงสร้างงบ เงินส่วนใหญ่ไม่ได้สร้างการเติบโตใหม่

เมื่อดูโครงสร้างงบประมาณจะยิ่งเห็นภาพชัดขึ้น รายจ่ายส่วนใหญ่กว่า 70% เป็นค่าใช้จ่ายประจำ ขณะที่งบลงทุนซึ่งเป็นตัวสร้างอนาคตกลับมีสัดส่วนเพียงประมาณ 20% กว่าๆ และยังลดลงจากปีก่อนอีกด้วย นั่นหมายความว่า การสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ขนาดใหญ่ หรือ MegaProject อาจไม่ได้เกิดขึ้นอย่างเร่งตัวเหมือนในอดีต การเติบโตของเมืองจึงไม่ได้มาในรูปแบบพุ่งทั้งระบบแต่จะเกิดเป็นจุด ๆ หย่อมๆ ตามพื้นที่ที่รัฐยังจำเป็นต้องลงทุน

ภาพจากเอกสาร งบประมาณโดยสังเขป ประจำปีงบประมาณ พ.ศ. 2026 (ฉบับปรับปรุง) นำมาจาก https://www.bb.go.th/topic-detail.php?id=18325&mid=311&catID=0

เศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ใน Low Growth Trap

หากมองต่อไปว่าเงินถูกใช้จริงในส่วนไหน จะพบว่าเงินจำนวนมากไหลไปอยู่กับการบริหารระบบ ไม่ว่าจะเป็นงบของหน่วยงานรัฐ งบบุคลากร และงบกลาง สิ่งเหล่านี้ทำหน้าที่รักษาเสถียรภาพของประเทศมากกว่าสร้างการเติบโตใหม่ พร้อมกันนั้น ภาพรวมเศรษฐกิจยังเผชิญแรงกดดันจากหลายด้าน ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง เศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ และความผันผวนด้านสภาพอากาศ ทั้งหมดนี้ทำให้ประเทศไทยอยู่ในสภาวะที่เรียกได้ว่าเป็น “กับดักการเติบโตต่ำ” อย่างหลีกเลี่ยงได้ยาก

เมืองยังโต แต่จะโตแบบเลือกจุด

ในบริบทแบบนี้ ทิศทางของรัฐจึงชัดเจนว่าให้ความสำคัญกับความมั่นคงและเสถียรภาพมากกว่าการเร่งเครื่องเศรษฐกิจ งบจำนวนไม่น้อยถูกใช้ไปกับการรักษาความสงบ การจัดการความเสี่ยง และการควบคุมปัจจัยที่อาจกระทบประเทศ ซึ่งยิ่งตอกย้ำว่า เกมเศรษฐกิจในปีนี้ไม่ใช่เกมของการเติบโตแบบหวือหวา แต่เป็นเกมของการอยู่รอดและเลือกตำแหน่งให้ถูกต้อง

อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมจะดูเป็นการประคองมากกว่าการเร่ง แต่โครงสร้างพื้นฐานก็ยังคงเป็นกลไกสำคัญที่กำหนดการขยายตัวของเมือง เพียงแต่จะเกิดขึ้นในลักษณะเฉพาะจุดมากขึ้น ไม่ได้กระจายตัวทั่วประเทศเหมือนในช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัวแรง การลงทุนจะถูกโฟกัสไปในพื้นที่ที่มีความจำเป็นเชิงยุทธศาสตร์ เช่น เมืองหลัก พื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ หรือจุดเชื่อมต่อด้านโลจิสติกส์

รถไฟและถนน เส้นเลือดที่ยังขับเคลื่อนเมือง

แนวเส้นทางของรถไฟและระบบขนส่งมวลชนจึงยังคงเป็นเส้นเลือดของเมืองเหมือนเดิม ทุกครั้งที่มีการพัฒนาโครงสร้างการเดินทาง พื้นที่ตามแนวเส้นทางจะค่อย ๆ เปลี่ยนสถานะ จากพื้นที่ธรรมดาไปสู่พื้นที่ที่มีศักยภาพ แต่ในปี 2026 การเปลี่ยนแปลงนี้จะไม่เกิดแบบรวดเร็วทั่วทั้งระบบ หากจะเกิดในจุดที่มีความจำเป็นและได้รับงบจริงเท่านั้น

ในทำนองเดียวกัน ถนนและโครงข่ายคมนาคมยังคงมีบทบาทในการปลดล็อกทำเล แต่จะเป็นการปลดล็อกแบบเลือกจุดมากกว่ากระจายทั้งแผนที่ นักลงทุนจึงต้องระวังมากขึ้น เพราะไม่ใช่ทุกพื้นที่ที่มีศักยภาพจะถูกพัฒนาในช่วงเวลาเดียวกัน

เมืองกระจาย แต่ไม่ใช่ทุกที่มีโอกาส

เมื่อรวมกับแนวโน้มการเชื่อมต่อเมือง จะเห็นว่าเมืองยังคงขยายออกจากศูนย์กลาง แต่เป็นการขยายแบบมีเงื่อนไข พื้นที่รอบนอกที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับจริง และมีแหล่งงานรองรับ จะกลายเป็นโซนที่เติบโต ขณะที่พื้นที่ที่มีเพียงกระแสหรือความคาดหวัง อาจไม่เติบโตตามที่หลายคนคิด

กำลังซื้อยังมี แต่กระจุกตัว

ขณะเดียวกัน งบประมาณในส่วนของการกระตุ้นเศรษฐกิจยังคงช่วยพยุงกำลังซื้อของประชาชน ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่างยังคงมีดีมานด์อยู่ แม้จะไม่ได้ร้อนแรง แต่ก็มีความต่อเนื่อง ต่างจากตลาด Luxury ระดับบนหรือโครงการที่เน้นการเก็งกำไร ซึ่งมีความเสี่ยงมากขึ้นในสภาพเศรษฐกิจแบบนี้

ใครคือลูกค้าอสังหาตัวจริงในปี 2026-2027

และถ้ามองให้ลึกไปอีกชั้นหนึ่ง สิ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรมองข้ามคือ กลุ่มคนที่จะเป็นผู้ซื้อในอนาคต เพราะงบประมาณไม่ได้แค่กำหนดทำเล แต่กำหนดด้วยว่า “ใครจะมีรายได้และความมั่นคงมากพอจะซื้ออสังหา”

ในปี 2026 – 2027 กลุ่มที่มีศักยภาพในการซื้ออสังหาจะกระจุกอยู่ในคนที่ได้ประโยชน์จากงบรัฐโดยตรง ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้างที่ยังมีงานต่อเนื่อง แม้จะไม่ได้เติบโตแบบก้าวกระโดด กลุ่มเทคโนโลยีและ GovTech ที่เข้าไปทำระบบให้ภาครัฐ รวมถึงสายงานด้านความปลอดภัยและไซเบอร์ (Cybersecurity) ที่เติบโตตามนโยบายความมั่นคง ตลอดจนบุคลากรด้านสาธารณสุขที่ยังมีงบรองรับอยู่ กลุ่มเหล่านี้คือคนที่มีรายได้มั่นคงในเศรษฐกิจแบบนี้

อีกด้านหนึ่งคือกลุ่มที่เติบโตตามการบริโภค เช่น ธุรกิจค้าปลีก อาหาร และตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง ซึ่งยังมีแรงซื้อจริงรองรับ แม้เศรษฐกิจจะไม่ได้โตแรง แต่การใช้จ่ายพื้นฐานยังคงดำเนินต่อไปอย่างต่อเนื่อง

บทสรุป ปี 2026 ปีของคนที่เลือกถูก เลือกรอด ไม่ใช่คนเลือกเร็ว

ทั้งหมดนี้นำไปสู่ข้อสรุปสำคัญว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 ไม่ใช่เกมของการไล่ตามการเติบโต แต่เป็นเกมของการเลือก Positioning และ เลือก Customer segment ให้ถูกต้อง นักลงทุนที่ยังยึดวิธีคิดแบบเดิม คือซื้อในทำเลที่กำลังเป็นกระแส อาจเผชิญความเสี่ยงมากขึ้น ในขณะที่คนที่อ่านงบประมาณออก จะเลือกทั้งทำเลที่รัฐจำเป็นต้องลงทุน และกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้มั่นคงรองรับ

ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ ความได้เปรียบไม่ได้มาจากการเคลื่อนไหวเร็วที่สุด แต่อยู่ที่การมองเห็นทิศทางได้ก่อนใคร และงบประมาณปี 2026 กำลังบอกเราชัดเจนว่า นี่ไม่ใช่ปีของการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีของการคัดเลือกโอกาสอย่างแม่นยำ ใครที่เข้าใจสิ่งนี้และวาง position ได้ถูกต้อง ย่อมมีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้ แม้ในวันที่เศรษฐกิจไม่ได้เป็นใจมากนัก

หากสนใจตัวเลขงบประมาณของแผ่นดินว่ารัฐเอาเงินภาษีของเราทุกคนไปใช้ทำอะไรบ้างในแต่ละปี สามารถเข้าไปติดตามข้อมูลในเว็บไซต์ของสำนักงบประมาณ (Budget Bureau) https://www.bb.go.th/

ถ้าชอบบทความแนวนี้ กดติดตาม propholic.com ขอให้ทุกท่านร่ำรวย