นั่งอ่านข่าวจากเวป mgronline ที่เผยแพร่ชุดข้อมูลตัวเลขสำคัญล่าสุดจาก กรมพัฒนาธุรกิจการค้า ที่ระบุว่า ปัจจุบันมีนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนถือครองที่ดินรวมกว่า 1,064,265.38 ไร่ และยังมีการถือครองอาคารชุดมากถึง 76,840 ห้อง ข้อมูลนี้ไม่ได้เป็นเพียงสถิติเพื่อใช้ในการตรวจสอบทางกฎหมายเท่านั้น แต่ในมุมมองเศรษฐศาสตร์ นี่คือการเปิดเผยให้เห็นถึง Demand จากชาวต่างชาติที่มีอยู่มหาศาลและจับต้องได้จริง สะท้อนให้เห็นว่าประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญในการลงทุนและอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ

หากนำตัวเลขดังกล่าวมาเปรียบเทียบกับภาพรวมของประเทศ จะพบข้อเท็จจริงที่น่าสนใจว่า ปัจจุบันประเทศไทยมีอาคารชุดที่สร้างเสร็จจดทะเบียนสะสมทั่วประเทศมากกว่า 1.5 ล้านยูนิต การถือครอง 76,840 ห้องนั้น คิดเป็นสัดส่วนเพียงประมาณ 5% เช่นเดียวกับพื้นที่รวมทั้งประเทศที่มี 321,081,144 ไร่ การถือครองที่ดิน 1,064,265.38 ไร่ คิดเป็นสัดส่วนเพียง 0.33% เท่านั้น หากมองเพียงสถิติระดับมหาภาค ตัวเลขดังกล่าวอาจดูเล็กน้อยจนทำให้ข้อเสนอเรื่อง “การขยายโควตาต่างชาติ” ฟังดูไม่มีน้ำหนัก หรือกลายเป็นการถูกโจมตีว่าเอื้อประโยชน์เกินจำเป็นทันที แต่หากมองเจาะลึกลงไปในทางเศรษฐศาสตร์ ค่าเฉลี่ยดังกล่าวอาจไม่สะท้อนบริบทจริงในแต่ละทำเล เพราะความต้องการของชาวต่างชาติไม่ได้กระจายไปทั่วประเทศ แต่กระจุกตัวอย่างหนักในพื้นที่เฉพาะ ที่ชาวต่างชาติคุ้นเคยกันดี ไม่ว่าจะเป็น Prime Area CBD หรือเมืองท่องเที่ยวต่างจังหวัด เช่น สุขุมวิท พัทยา หรือภูเก็ต ซึ่งโควตาคอนโด 49% มักจะถูกซื้อจนเต็มเพดานอย่างรวดเร็ว ประกอบกับในฝั่งของที่ดิน กฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองในนามบุคคลธรรมดาเลย (โควตาคือ 0%) เมื่อ Demand ที่กระจุกตัวพุ่งชนกับข้อจำกัดทางกฎหมายที่ไม่ยืดหยุ่น จึงบีบให้เกิดการมุดช่องโหว่กฎหมาย ด้วยการตั้งบริษัทนิติบุคคลร่วมทุนขึ้นมา ซึ่งในทางนิตินัยถือว่าทำได้ แต่ในทางปฏิบัติคือการเลี่ยงบาลีเพื่อครอบครองทรัพย์สิน

จากการเผยตัวเลขดังกล่าว เรามองว่าท่าทีของกรมพัฒนาธุรกิจการค้าในเวลานี้ น่าจะเอนเอียงไปที่ การจัดการปัญหานอมินี (Nominee) และการจัดระเบียบให้ถูกต้องตามกฎหมาย มากกว่าความต้องการที่จะปิดประตูไม่ให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนโดยสิ้นเชิง ด้วยเหตุผลสำคัญสองประการ คือ ประการแรก การอุดรูรั่วทางภาษีและตัดวงจรสีเทา การใช้นิติบุคคลบังหน้าทำให้รัฐสูญเสียรายได้จากภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ควรจะได้รับจากการถือครองโดยชาวต่างชาติโดยตรง รวมถึงเป็นช่องทางที่เอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มทุนสีเทา รัฐจึงต้องเร่งจัดระเบียบและส่งข้อมูลให้หน่วยงานอย่าง ปปง. หรือ DSI เข้าตรวจสอบ ประการที่สอง การตอบสนองต่อแรงกดดันทางสังคม ประเด็นที่ว่า “ต่างชาติกว้านซื้อที่ดินและหมู่บ้าน” เป็นเรื่องอ่อนไหวและมักถูกผูกโยงกับวาทกรรม “ขายชาติ” รัฐจึงต้องแสดงท่าทีว่ามีการตรวจสอบและกำกับดูแลอย่างเข้มงวด เพื่อลดความกังวลและเรียกความเชื่อมั่นจากประชาชน

เมื่อวิเคราะห์จากบริบททั้งหมด ทางแก้ปัญหาที่ Win-Win ที่สุดอาจไม่ใช่การมุ่งเป้าไปจำกัดนอมินีโดยไล่ปิดบริษัทนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนทั้งหมด เพราะหลายบริษัทก็กระทำตามช่องทางที่กฎหมายปัจจุบันเอื้อให้ทำได้ แต่การเปลี่ยนมุมมองสู่การเปิดกว้างอย่างมียุทธศาสตร์ต่างหากคือทางออกที่ยั่งยืน สาระสำคัญของตัวเลขนี้ชี้ให้เห็นถึงช่องว่างทางการตลาดแบบมหาศาล หากรัฐบาลกล้าที่จะปรับกฎหมายให้สอดคล้องกับความเป็นจริง โดยใช้ 3 กลไกหลักเข้ามาบริหารจัดการ อาทิ

การขยายโควตาตามโซนนิ่ง: เปิดให้ขยายโควตาต่างชาติเป็น 70-75% ได้ เฉพาะในเขตส่งเสริมพิเศษ เช่น EEC, พัทยา, ภูเก็ต หรือพื้นที่เศรษฐกิจชั้นในของ กทม. ส่วนพื้นที่ทั่วไปยังคงไว้ที่ 49%

การกำหนดราคาซื้อขั้นต่ำ: อนุญาตให้ต่างชาติถือครองที่ดินแนวราบหรือขยายโควตาคอนโดได้ เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาตั้งแต่ 10–15 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อป้องกันไม่ให้เม็ดเงินต่างชาติลงมาไล่ช้อนซื้อบ้านระดับปานกลาง-ล่าง จนกระทั่งดันราคาบ้านให้คนไทยเอื้อมไม่ถึง

การปรับปรุงกฎหมายเช่าระยะยาว: แทนที่จะให้กรรมสิทธิ์ (Freehold) อาจขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60–90 ปี ซึ่งตอบโจทย์ต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัยจริง โดยที่รัฐไม่ต้องเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินผืนนั้นไป

การดึงเม็ดเงินใต้ดินขึ้นมาบนดินผ่านแนวทางเหล่านี้ จะทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ภาคธุรกิจมีรายได้หล่อเลี้ยงระบบเศรษฐกิจและสร้างการจ้างงานต่อเนื่อง ในขณะที่มาตรการป้องกันต่างๆ ก็จะช่วยให้สังคมไม่ต้องระแวงเรื่องการถูกแย่งที่อยู่อาศัย หรือกลุ่มทุนสีเทาที่ซ่อนตัวอยู่หลังเงาของนอมินีอีกต่อไป

ทว่าหากหันกลับมามองแนวทางการแก้ปัญหาของภาครัฐในปัจจุบัน เรากลับยังไม่เห็นมาตรการเชิงรุกใหม่ๆ ที่จะเข้ามาช่วยพลิกฟื้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นรูปธรรม ไม่เคยเห็นหน้าค่าตา ไม่เคยเห็นการปรากฎตัวของรมต.ที่เกี่ยวข้องเพื่อสร้างแรงฮึกเหิม หรือประกาศอัดฉีดนโยบายต่างๆให้กับวงการอสังหาฯตามงานสำคัญต่างๆ เหมือนดังเช่นธรรมเนียมปฎิบัติที่ผ่านๆมา สิ่งที่เห็นมีเพียงการ “ต่ออายุ” มาตรการเดิมๆ อย่างการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งในความเป็นจริงได้พิสูจน์แล้วว่า ไม่สามารถช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้ตามที่ควรจะเป็น ปัจจุบันดีเวลลอปเปอร์ไม่กล้าเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะดีมานด์ในประเทศขาดความเชื่อมั่นและกำลังซื้อหดตัวอย่างรุนแรง กลุ่มคนชั้นกลางและฐานรากเผชิญปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารที่พุ่งสูงปรี๊ด โครงการใหม่ที่เปิดตัวมีเพียงผลงานของบริษัทรายใหญ่ที่มีสายป่านยาวเท่านั้น ในขณะที่ดีเวลลอปเปอร์รายกลางและรายย่อยแทบจะหายไปจากตลาด เพราะถูกตัดวงจรตั้งแต่การขอสินเชื่อพัฒนาโครงการ (Pre-finance) ยิ่งไปกว่านั้น ดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำหลายรายเลือกที่จะหอบเงินทุนหนีไปลงทุนในต่างประเทศที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าและมีความแน่นอนกว่า เช่นเดียวกับบริษัทออกแบบชั้นนำหลายรายที่ตอนนี้ต่างก็หันไปกวาดลูกค้าที่เมืองนอกแทน

นอกจากนี้ แม้ทาง ธปท. จะมีมติต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมหมดอายุวันที่ 30 มิ.ย. 69 ขยายเป็นวันที่ 30 มิ.ย. 70 โดยคงเพดาน LTV ไว้ที่ 100% สำหรับสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก แต่ในความเป็นจริง สถาบันการเงินส่วนใหญ่ก็ยังยกการ์ดสูงอยู่ดี เพราะหากผู้ซื้อเลือกซื้อบ้านจากผู้พัฒนาโครงการรายกลาง-ย่อย ที่ไม่ได้เป็นบริษัทใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ธนาคารก็มักจะประเมินความเสี่ยงที่เข้มงวดกว่า และบังคับให้ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์เพิ่มเติมอยู่ดี ทำให้มาตรการนี้ไปไม่ถึงผู้ประกอบการฐานราก และไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดในวงกว้างอย่างที่รัฐตั้งใจ

ขณะเดียวกัน มาตรการลดค่าโอนสำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท ก็ไม่ได้สะท้อนหรือแก้ปัญหาของตลาดในภาพรวม โดยเฉพาะในทำเล CBD และเมืองท่องเที่ยวหลัก ที่ปัญหาไม่ได้อยู่ที่คนไม่อยากโอน แต่อยู่ที่ “ไม่มีโควตาให้ซื้อ” คอนโดมิเนียมหลายแห่งในทำเลศักยภาพมีต่างชาติจองเต็มโควตา 49% ไปตั้งแต่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ ผลกระทบนี้ยังลุกลามไปถึงตลาดห้องชุดมือสอง (Resale) ที่แทบจะปิดประตูตาย เพราะคนไทยไม่มีกำลังซื้อ ในขณะที่ชาวต่างชาติที่พร้อมจ่ายด้วยเงินสดก็ไม่สามารถซื้อได้เพราะติดล็อกโควตาทางกฎหมาย กลายเป็นภาพสะท้อนว่าเรามีสินค้ารอระบาย มีคนพร้อมซื้อ แต่กลไกของรัฐกลับแช่แข็งโอกาสเหล่านี้เอาไว้

สิ่งที่น่าเสียดายยิ่งกว่าคือ ในอดีตเราเคยมีไอเดียตั้งต้นที่ดีเยี่ยมในการผลักดันโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (Affordable Housing) ผ่านการจัดตั้ง บริษัท เคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นการร่วมมือระหว่างการเคหะแห่งชาติและภาคเอกชนเพื่อพัฒนาบ้านเช่าราคาถูกและกระตุ้นเศรษฐกิจชุมชน แต่ในความเป็นจริงโครงการนี้กลับเต็มไปด้วยเรื่องวุ่นวาย ปัญหาซับซ้อน และข้อครหาต่างๆ นานามากมาย จนท้ายที่สุดต้องเผชิญกับการยุบเลิกและชำระบัญชีบริษัท ปล่อยให้กลไกการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยภาคประชาชนขาดตอนไปอย่างน่ากังขา

ดังนั้น ทางออกของอสังหาฯ ไทยจึงไม่สามารถแก้ได้ด้วยยาขนานเดิม แต่ต้องพึ่งพาการปรับโครงสร้างแบบบูรณาการ เริ่มตั้งแต่การสนับสนุนด้านการเงินเพื่อปลดล็อกสินเชื่อให้คนไทย การหารูปแบบความร่วมมือระหว่างรัฐและเอกชนที่โปร่งใสและตรวจสอบได้เพื่อเร่งสร้างที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ ควบคู่ไปกับการดึงกำลังซื้อต่างชาติอย่างเป็นระบบ (เช่าระยะยาว 99 ปี หรือขยายโควตาในทำเลเฉพาะ) และที่สำคัญที่สุดคือ การแก้ไขกฎหมายจัดสรรที่ดิน เพื่อให้สอดคล้องกับราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นในปัจจุบัน เช่น การลดขนาดที่ดินขั้นต่ำในการพัฒนาโครงการ เพื่อให้ดีเวลลอปเปอร์สามารถทำราคาขายที่ถูกลง และช่วยให้คนไทยสามารถกลับมาเป็นเจ้าของบ้านในราคาที่จับต้องได้จริงอีกครั้ง

ปล.เดือนนี้ก็เป็นเดือนสุดท้ายที่ได้พึ่งพามาตรการรัฐระดับ Flagship Masterpiece อย่าง “ไทยช่วยไทยพลัส” แล้ว จากนี้ไปก็ไม่รู้จะเอายังไงกันต่อดี เดือนหน้าก็คงต้องตัวใครตัวมัน สุดแล้วแต่พระเจ้าจะจัดสรรแล้วสิ เห้อ…