BUY SAFE index จะช่วยให้เห็นความเสี่ยงชัด ตัดสินใจมั่นใจขึ้น และลดต้นทุนแฝงจากระบบ ทำให้มีโอกาสได้ราคาที่เป็นธรรมมากขึ้น

สรุปย่อ

บทความนี้เสนอแนวคิด BUY SAFE Index ในฐานะ “ฉลากความปลอดภัยการซื้ออสังหาริมทรัพย์” ที่แปลงข้อมูลใบอนุญาตของรัฐซึ่งซับซ้อนและกระจัดกระจายให้เป็นคะแนนเดียวที่ผู้ซื้อเข้าใจได้ทันที เพื่อลดปัญหาสำคัญของตลาดไทยที่เกิดจากความไม่โปร่งใส ความล่าช้าของระบบราชการ และการที่ต้นทุนความไม่มีประสิทธิภาพถูกผลักไปยังผู้บริโภค โดยดัชนีดังกล่าวช่วยให้ผู้ซื้อประเมินความเสี่ยงได้รวดเร็ว กระตุ้นให้ผู้ประกอบการเปิดเผยข้อมูลและยกระดับมาตรฐาน และสร้างแรงกดดันเชิงระบบให้หน่วยงานรัฐปรับปรุงการทำงาน โครงการนี้ออกแบบให้ใช้หน่วยงานที่มีอยู่แล้ว เช่น หน่วยงานรัฐเป็นผู้ให้ข้อมูล องค์กรกลางเป็นผู้คำนวณ และหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภครับรอง เพื่อให้เกิดความน่าเชื่อถือและนำไปใช้ได้จริง พร้อมข้อเสนอเชิงกฎหมายด้านการเปิดเผยข้อมูลและการแสดงฉลาก ซึ่งหากดำเนินการได้จะช่วยยกระดับความโปร่งใส ลดความเสี่ยง และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีประสิทธิภาพและเป็นธรรมมากขึ้นสำหรับทุกฝ่าย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ไม่ได้ยากเพราะราคาเพียงอย่างเดียว แต่ยากเพราะความไม่โปร่งใสของข้อมูลที่สำคัญต่อการตัดสินใจ ผู้ซื้อจำนวนมากมองเห็นเพียงทำเล รูปแบบโครงการ และโปรโมชั่น แต่กลับไม่รู้ว่าโครงการนั้นมีสถานะใบอนุญาตจากรัฐอย่างไร ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ หรือมีความเสี่ยงซ่อนอยู่ในระบบมากแค่ไหน ความจริงที่ซ่อนอยู่คือความเสี่ยงเหล่านี้ไม่ได้หายไป แต่ถูกผลักมาอยู่ในราคาที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่ายโดยไม่รู้ตัว

จากงานวิจัยด้านระบบการควบคุมของภาครัฐในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่ผู้ประกอบการเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากโครงสร้างของรัฐที่มีความไม่ชัดเจน นโยบายขาดทิศทาง กฎหมายกระจัดกระจาย และการบริหารจัดการที่ไม่มีประสิทธิภาพ ส่งผลให้กระบวนการขอใบอนุญาตมีความซับซ้อนและล่าช้า เมื่อระบบมีความล่าช้า ต้นทุนของโครงการก็เพิ่มขึ้น และต้นทุนเหล่านั้นสุดท้ายจะถูกสะท้อนออกมาในราคาที่ผู้ซื้อเป็นผู้รับภาระ

ผู้เขียนมองเห็นความสำคัญของปัญหา จึงนำข้อเสนอแนะจากผู้วิจัยมาเชื่อมโยงด้วยระบบใหม่ที่ทำให้ทุก stakeholder ของวงการอสังหาไทยได้ประโยชน์ร่วมกัน ระบบนั้นเรียกว่า BUY SAFE Index

BUY SAFE Index ออกแบบขึ้นมาเพื่อแก้ปัญหาด้านความเสี่ยงโดยเฉพาะกระบวนการที่ซ่อนอยู่หรือมองไม่เห็นแล้วแปลงให้เป็นข้อมูลที่มองแวบเดียวก็เข้าใจทันที

แนวคิดสำคัญของ BUY SAFE Index คือการเปลี่ยนข้อมูลที่ซับซ้อนของใบอนุญาตและกฎหมายให้กลายเป็นภาษาที่เข้าใจง่ายในรูปแบบของฉลากคะแนนเดียว ผู้ซื้ออสังหาฯ ไม่จำเป็นต้องอ่านเอกสารจำนวนมากหรือทำความเข้าใจกฎหมายที่ซับซ้อน แต่สามารถมองเห็นระดับความเสี่ยงของโครงการได้ทันทีผ่านคะแนนที่ชัดเจน ตั้งแต่ระดับที่ปลอดภัยสูง (สีเขียว A+) ไปจนถึงระดับที่ควรหลีกเลี่ยง (สีแดง D)

กลไกของ BUY SAFE Index คือการตอบคำถามเดียวที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อ นั่นคือโครงการนี้ซื้อแล้วเสี่ยงหรือไม่ โดยนำข้อมูลจากหลายมิติ ได้แก่ สถานะใบอนุญาต (Permit Status), ความโปร่งใสของข้อมูล (Transparency), ความสอดคล้องกับข้อกฎหมายต่างๆ (Legal Fit), ความเสถียรของเวลาที่ใช้ในกระบวนการอนุมัติของหน่วยงานรัฐ (Timeline Risk),  และประวัติของผู้พัฒนาโครงการ (Developer Trust) นำทั้งหมดนี้มาประมวลผลเป็นคะแนนเดียวที่เข้าใจได้ทันที แนวคิดนี้สอดคล้องกับหลักการคุ้มครองผู้บริโภคที่รัฐควรทำให้ประชาชนเข้าถึงข้อมูลและเข้าใจกฎหมายได้ง่าย

เมื่อ BUY SAFE Index ถูกนำมาใช้ในตลาด จะเกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงพฤติกรรมอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ซื้อจะเริ่มตั้งคำถามมากขึ้นและถามว่า “อสังหาที่ขายอยู่นี้มีป้ายเขียว BUY SAFE หรือยัง..ถ้ายัง แล้วจะได้เมื่อไหร่” และเลือกโครงการที่มีความโปร่งใส ผู้ประกอบการจะมีแรงจูงใจในการเปิดเผยข้อมูลและจัดการกระบวนการให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพราะคะแนนที่ดีหมายถึงความเชื่อมั่นและยอดขายที่เพิ่มขึ้น ในขณะเดียวกัน ภาครัฐจะได้รับแรงสะท้อนและการจับตามองจากตลาดผู้ซื้อผู้ขายว่ากระบวนการใดเป็นอุปสรรค จุดไหนที่รัฐทำล่าช้าส่งผลด้านภาระต้นทุนการเงิน และตรงไหนรัฐควรได้รับการปรับปรุง

ประโยชน์ของ BUY SAFE Index จึงไม่ได้จำกัดอยู่แค่ผู้ซื้อ แต่ครอบคลุมทั้งระบบนิเวศน์ ผู้ซื้อสามารถลดความเสี่ยงในการตัดสินใจ ผู้ประกอบการที่โปร่งใสจะได้เปรียบในการแข่งขัน ภาครัฐสามารถทำงานโปร่งใส ลดข้อร้องเรียนและพัฒนานโยบายได้ตรงจุดมากขึ้น สถาบันการเงินสามารถใช้คะแนนเป็นเครื่องมือประเมินความเสี่ยง และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะมีมาตรฐานที่สูงขึ้น

การทำให้ BUY SAFE Index เกิดขึ้นจริงไม่จำเป็นต้องสร้างหน่วยงานใหม่ให้สิ้นเปลืองงบประมาณแผ่นดิน แต่สามารถใช้โครงสร้างที่มีอยู่แล้วให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยหน่วยงานรัฐทำหน้าที่เป็นผู้เปิดเผยข้อมูล open data และเปิด API เพื่อให้หน่วยงานอื่นนำข้อมูลไปใช้สะดวกขึ้น เช่น ข้อมูลใบอนุญาตและสถานะโครงการ เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง (อปท.) ผังเมือง (โยธา) EIA (สผ.) ที่ดิน (กรมที่ดิน)

นอกจากนี้ควรร่วมมือกับองค์กรเอกชนที่เชี่ยวชาญและมีความคล่องตัว เช่น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) หรือแพลตฟอร์มด้านข้อมูลอสังหา โดยทำหน้าที่รวบรวมและคำนวณคะแนน และหน่วยงานที่มีบทบาทด้านการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ทำหน้าที่เป็นคนกลางเพื่อเป็นผู้รับรองความน่าเชื่อถือของดัชนี BUY SAFE INDEX  โมเดลนี้ช่วยสร้างความสมดุลระหว่างความน่าเชื่อถือและความคล่องตัวโดยไม่เพิ่มภาระให้กับระบบรัฐ

ในเชิงนโยบาย แนวทางที่สำคัญคือการผลักดันให้เกิดการเปิดเผยข้อมูลมากกว่าการเพิ่มกฎระเบียบ หน่วยงานรัฐควรมีหน้าที่เปิดเผยข้อมูลใบอนุญาตในรูปแบบดิจิทัลที่ตรวจสอบได้ และเปิดให้หน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องสามารถนำข้อมูลไปใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะได้ การรับรองมาตรฐานของ BUY SAFE Index ควรถูกกำหนดโดยหน่วยงานที่มีความน่าเชื่อถือ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการควรมีสิทธิ์ในการอุทธรณ์หรือชี้แจงข้อมูลเพื่อให้เกิดความเป็นธรรม

ในระยะเริ่มต้น BUY SAFE Index สามารถเริ่มจากการนำร่องในโครงการจำนวนจำกัด ใช้ข้อมูลที่มีอยู่แล้วและความร่วมมือจากภาคเอกชน ก่อนขยายไปสู่แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์และตลาดในวงกว้าง เมื่อผู้ซื้อเริ่มคุ้นเคยกับดัชนีนี้ มันจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของตลาดโดยธรรมชาติ

ท้ายที่สุด BUY SAFE Index ไม่ใช่เพียงเครื่องมือให้ข้อมูล แต่เป็นกลไกในการเปลี่ยนระบบทั้งระบบนิเวศน์ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อความโปร่งใสกลายเป็นปัจจัยที่มีผลต่อต้นทุน ยอดขาย ผู้ประกอบการจะปรับตัว ภาครัฐจะถูกกดดันให้พัฒนา ลดปัญหาคอรัปชั่น และผู้บริโภคจะได้ซื้ออสังหาที่ต้นทุนลดลง ราคาดีขึ้น และได้รับการคุ้มครองสิทธิ์ผู้บริโภคมากขึ้นโดยอัตโนมัติ เพราะถ้ามี BUY SAFE Index ผู้ซื้อสามารถเข้าใจความเสี่ยงได้ภายในไม่กี่วินาที การตัดสินใจจะมีคุณภาพมากขึ้น และตลาดอสังหาริมทรัพย์จะก้าวไปสู่ความโปร่งใสและยั่งยืนในระยะยาว

ภาพตัวอย่างเว็บไซต์สำหรับการตรวจสอบ BUY SAFE Index  สามารถค้นหาคะแนนจากชื่อโครงการได้ทันที

คำอธิบายว่าใช้ปัจจัยอะไรมาคำนวณคะแนน

ภาพคะแนน  BUY SAFE index ของแต่ละโครงการ (โครงการสมมุติ) จะเห็นว่าคะแนนความเสี่ยงแตกต่างกันไป ถ้าสีเขียว หมายถึงปลอดภัย ซื้อได้ ถ้าติดสีเหลืองสีส้มหรือสีแดง หมายถึงต้องระมัดระวังก่อนตัดสินใจซื้อ

คะแนนรวมได้สีเขียวสื่อถึง ผู้บริโภคซื้อได้ เพราะปลอดภัยจากความเสี่ยง

มีการแยกแยะคะแนนแต่ละเกณฑ์ให้เห็น

เปิดเผยความโปร่งใสของข้อมูล เช็กได้ว่าใบอนุญาตอะไรผ่านแล้ว อะไรยังไม่ได้ ค้างอยู่ที่หน่วยงานรัฐใด นอกจากนี้มีคะแนนความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการด้วย ว่าที่ผ่านมามีจำนวนข้อร้องเรียนที่ยังค้างอยู่กับทางสคบ. มากน้อยเพียงใด

ต่อไปมาดูตัวอย่างของกรณีที่ได้คะแนนต่ำกว่ามาตรฐาน สถานะสีส้ม หมายถึง โครงการนี้มีความเสี่ยงมาก ผู้บริโภคพึงระวังและติดตาม

Source:

ทรงฤทธิ์ รัตนดิลก ณ ภูเก็ต. (2565). ระบบการควบคุมตรวจสอบของภาครัฐในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย (ดุษฎีนิพนธ์ปริญญาดุษฎีบัณฑิต, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์).

https://digital.library.tu.ac.th/tu_dc/frontend/Info/item/dc:299663