ตลาดอสังหาฯไทยในวันนี้มีความผิดปกติในรูปแบบใหม่เกิดขึ้นมานอกเหนือจากปรากฎการณ์กู้ไม่ผ่านครับ! ในวันที่ใครหลายคนเพียรพยายามทำทุกวิถีทางจนธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านผ่าน Pre Approve สำเร็จ แต่สุดท้ายกลับตัดสินใจ Self Reject ถอยดีกว่า ไม่กู้ ไม่ซื้อแล้วบ้าน เพราะไม่อยากให้เป็นภาระ ท่ามกลางความกังวลที่เกิดขึ้นต่อเนื่องในใจ

ในยุคปัจจุบันที่ตลาดอสังหาฯไทยกำลังย่ำแย่ เพราะขาดฐานลูกค้าใหม่ๆ ในขณะที่กลุ่มลูกค้าเดิมๆก็เลิกซื้อเพราะขาดซึ่งแรง support ทางการเงิน ท่ามกลางความไม่แน่นอนในด้านการงาน การเงิน ที่อาจจะมีเรื่องไม่คาดฝันเกิดขึ้นมาในแบบไม่ทันตั้งตัว ภาพที่เราคุ้นเคยกันดีคือวิกฤต กู้ไม่ผ่าน (Bank Reject) ที่อยากได้บ้านเดินเข้าโครงการด้วยความหวัง แต่กลับถูกปฏิเสธจากสถาบันการเงินเนื่องจากภาระหนี้สินเดิม ทว่าในปัจจุบัน โจทย์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับซับซ้อนและน่ากลัวยิ่งกว่า เมื่ออุปสรรคสำคัญได้ขยับมาสู่ภาวะ “ไม่กล้ายื่นกู้” หรือ “Self-Rejection” ซึ่งก็คือปรากฏการณ์ที่ผู้ซื้อยื่น Pre-Approve ผ่านแล้ว แต่ใจสั่นจนไม่กล้าเซ็นสัญญาผูกพันระยะยาว 30 ปี คำถามสำคัญที่น่าชวนคิดต่อก็คือ ความกังวลเรื่องเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ รายได้ที่ไม่แน่นอน และภาระหนี้ผูกพันก้อนโต กำลังกลายเป็นอีกหนึ่งอุปสรรคครั้งใหญ่ ที่ทำให้คนไทยมองว่าการถือเงินสดปลอดภัยกว่าการมีบ้านอยู่หรือเปล่า?

วันนี้มีโอกาสมาร่วมสนทนากับ ดร.ยุ้ย ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ หัวเรือใหญ่ของเสนาฯ ดีเวลลอปเปอร์ที่เป็นผู้นำในกลุ่มคอนโดในเซกเมนท์ Mass – Midddle ที่มาพร้อมจุดเด่นสำคัญในเรื่องของ Sustainability ควบคู่ไปกับการนำโมเดลใหม่ๆอย่าง LivNex เช่าออมบ้าน และ RentNex มาใช้ดึงดูดกลุ่มลูกค้าใหม่ๆในยุคที่ต้องบอกว่าหากลุ่มคนไทยที่ยังอยากซื้อคอนโดพร้อมอยู่ได้ยากกว่าเดิมเยอะมากๆครับ

โดยข้อมูลเชิงสถิติจาก ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ (ดร.ยุ้ย) กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ฉายภาพการเปลี่ยนแปลงของตลาดไว้อย่างชัดเจนว่า หากย้อนกลับไปช่วงก่อนหน้า ตลาดบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต้องเผชิญกับอัตราปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร (Bank Reject) สูงถึง 70% จากวิกฤตหนี้ครัวเรือนไทยที่พุ่งแตะระดับกว่า 90% ต่อ GDP แต่ตัวเลขล่าสุดระบุว่า ปัจจุบันสัดส่วนของ Self-Rejection (ตัดสินใจยกเลิกการโอนด้วยความกังวลของตัวเอง) พุ่งสูงขึ้นถึงประมาณ 50% ของยอดปฏิเสธการโอนทั้งหมด ซึ่งแซงหน้าอัตรา Bank Reject ที่ลงมาอยู่ที่ราว 40% ไปแล้ว สะท้อนว่าดีมานด์หรือความต้องการมีบ้านของคนไทยไม่ได้หายไป แต่ถูกบั่นทอนด้วยความกังวลเชิงจิตวิทยา จากสภาวะเศรษฐกิจซบเซา ตลอดจนสัดส่วนรายได้ที่เติบโตไม่ทันค่าครองชีพและอัตราดอกเบี้ย ส่งผลให้ผู้บริโภคมองว่าการรับภาระผ่อนบ้านระยะยาวในช่วงเวลานี้มีความเสี่ยงสูงเกินไป

เพื่อปลดล็อก Pain Point ทางความคิดดังกล่าว เสนาฯ จึงได้เปลี่ยนยุทธศาสตร์จากการเพียงแค่ “ช่วยลุ้นให้กู้ผ่าน” มาเป็นการสร้างความมั่นใจในการอยู่อาศัย เป็นการสร้างทางเลือกที่ทำให้คนซื้อตัดสินใจได้อย่างมั่นใจมากขึ้น ผ่านนวัตกรรมทางการเงินอย่าง LivNex (เช่า-ออม-บ้าน) และ RentNex (subscription monthly renting) ซึ่งเป็นโมเดลที่เข้ามาเปลี่ยนสถานะผู้บริโภคให้ได้ “ทดลองอยู่ และทดลองผ่อน” ก่อนตัดสินใจเป็นเจ้าของจริง โดยกลไกของ LivNex จะนำเงินค่าเช่ารายเดือนที่จ่ายไปเปลี่ยนสภาพเป็นเงินสะสมเพื่อตัดค่างวดเงินต้นของตัวบ้าน (เสมือนการทยอยสะสมเงินดาวน์ไปในตัวภายใต้อัตราดอกเบี้ยผ่อนผันพิเศษ) ช่วยให้คนที่ยังกู้ไม่ผ่านสามารถใช้เวลา 1–3 ปีในการปรับโครงสร้างหนี้และสร้างประวัติทางการเงินใหม่ ขณะเดียวกัน ก็ตอบโจทย์กลุ่มที่ “กู้ผ่านแต่ไม่กล้ากู้” ให้ได้เข้ามาทดลองใช้ชีวิตจริงเพื่อประเมินความพร้อมของตนเองโดยไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงสินเชื่อก้อนใหญ่ทันที ซึ่งถือเป็นการเปลี่ยนวิกฤตความกลัวของผู้บริโภคให้กลายเป็นโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างมั่นใจและยั่งยืนยิ่งขึ้น

ปัจจุบัน เสนาฯมีห้องที่อยู่ใน Port Folio ของ LivNex มากถึง 2,000 กว่าห้อง โดยในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาสามารถ Turn กลายเป็นการโอนห้องได้มากกว่า 120 ยูนิต หลังจากที่ผู้เช่าได้มีการทดลองเช่าอยู่มาแล้ว 3 ปี แม้จะมีลูกค้าหลายรายเลือกที่จะไม่ไปต่อ ด้วยปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อขาด นั้นก็คือ การกู้ได้ไม่เต็มจำนวน ที่เกิดจากราคาสินทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นแปรผันกับรายได้ที่คงที่ และ Self-Rejection ที่เกิดจากความกังวลใจในความไม่แน่นอน แต่โมเดล LivNex ของเสนาฯก็ได้เปิดเซกเมนต์ใหม่ให้กับตลาดอสังหาฯไทยไปแล้ว โดยมีดีเวลลอปเปอร์หลายๆรายเลือกที่จะลงมาแข่งขันในตลาด ในขณะที่บางรายก็ยังคงชั่งใจอยู่ว่าควรจะลดราคาขายไปครึ่งหนึ่งเลยเพื่อให้มีโอกาสขายได้ทันที แต่ไม่ว่าจะเลือกทางไหนก็ต้องบอกว่าล้วนเป็นทางแก้ปัญหาที่อาจจะไม่ตรงกับสภาวะการณ์ในปัจจุบันที่กลุ่มลูกค้าอสังหาฯบีบตัวเหลือน้อยลงทุกที จากปัญหาประชากรลด ค่าครองชีพที่แพง และการจำกัดการซื้อของกลุ่มทดแทนอย่างชาวต่างชาติ ซึ่งปัญหาดังกล่าวจำเป็นที่จะต้องได้รับการจัดการอย่างตรงจุดและเป็นรูปธรรมจากทางภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง นอกเหนือจากการต่ออายุมาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง หรือผ่อนคลาย LTV ฯลฯ ที่พิสูจน์แล้วว่ามันไม่ work เอามากๆในยุคที่เศรษฐกิจเปราะบางอย่างนี้

ในสิงค์โปร์ ภาครัฐมีการนำเอาโจทย์ของการมีวิกฤตประชากรน้อยมา Integrate กับภาคอสังหาฯ โดยมีการออกแพคเกจ Bundle กัน ระหว่างโครงการของการเคหะฯ ที่ทางภาครัฐจะช่วยเข้าไปค้ำประกันเงินกู้ให้ครึ่งหนึ่ง มีการ Subsidy ในส่วนของดอกเบี้ย ภาษี ฯลฯ สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นวัยเริ่มต้นสร้างครอบครัว และกลุ่ม First Jobber ในขณะที่ญี่ปุ่นมีการแยกอัตราดอกเบี้ยพิเศษปล่อยกู้อสังหาฯในส่วนของการซื้อเพื่อลงทุนออกมาต่างหาก (Buy to Let) เพื่อสร้างแรงจูงใจในกลุ่มผู้ที่นำไปซื้อเพื่อการปล่อยเช่า แต่ในไทยธนาคารพาณิชย์ทุกแห่งล้วนใช้เกณฑ์เดียวกันหมด และภาครัฐฯก็มองโจทย์ของภาคอสังหาฯเป็นแบบ passive ที่ให้ผู้ประกอบการไปหาทางแก้กันเอาเอง

ทางดร.ยุ้ย เน้นย้ำว่าคงยังไม่สามารถพูดได้เต็มปากว่าโมเดล LivNex ในวันนี้ได้ประสบความสำเร็จแล้ว โดยเฉพาะในเชิงของการลงทุน และยอดขาย แต่ทางเสนาฯมองว่าความต้องการแรกในการทำก็คือ อยากจะพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มอบความ meaningful ให้กับคนอยู่มากที่สุด อยากให้คนไทยรู้สึกว่าการมีบ้านคือความสุขการสบายใจ บ้านไม่ควรเป็นเรื่องที่ทำให้คนกลัว แต่ควรเป็นจุดเริ่มต้นของความมั่นคงในชีวิต แต่ปัจจุบันกลไกลตลาดมันไม่สามารถเอื้ออำนวยให้มีได้มากเท่าที่ควร ซึ่งทั้ง LivNex และ RentNex ในตอนนี้ได้ก้าวเข้ามาเป็นอีกหนึ่งกลไลตลาดใหม่ที่ช่วยให้คนอยากมีบ้านได้มีบ้านได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม โดยมองว่าในอนาคตหาก GDP ไทยยังโตได้แค่ระดับไม่ถึง 2% ก็หมายความว่าดีเวลลอปเปอร์ไทยก็ไม่มีทางเลือกในการพัฒนาโครงการใหม่มากนัก และหลายๆรายอาจจะต้องเปลี่ยน positioning ไปเป็น Asset Management Development แทนการพัฒนาโครงการใหม่ๆกันมากขึ้น…ในปัจจุบันนี้ LivNex ยังคงมีข้อจำกัดในการหากลุ่มผู้ซื้ออยู่บ้างก็คือข้อที่ว่าผู้ที่ต้องการเข้าร่วมจำเป็นต้องยื่นกู้ดูก่อน หากกู้ไม่ได้จึงจะเข้าร่วมโปรแกรม Rent to own ได้ ซึ่งก็อาจจะเป็น barrier สำคัญสำหรับกลุ่มผู้ซื้ออีกประเภทที่มีความสามารถในการกู้แต่แค่อยากทดลองอยู่ดูก่อนว่าประสบการณ์ที่ได้รับมันเพียงพอต่อการซื้อเป็นเจ้าของแล้วหรือยัง เช่นเดียวกับกลุ่มที่กู้ผ่านแต่ยังไม่มั่นใจว่าจะรับภาระในระยะยาวได้ ซึ่งเชื่อแน่ว่าในอนาคตหากกลุ่มผู้ซื้อมาพร้อม insight แบบนี้เพิ่มมากขึ้น ตลาดในเซกเมนต์ Rent to Own มีการแข่งขันกันอย่างเข้มข้นมากขึ้น บางทีเราก็อาจจะเห็นการปรับรูปแบบของ LivNex ให้ตอบความต้องการได้ดียิ่งขึ้นได้เช่นกัน