ขายคอนโดรอบ Online Booking มีไว้แค่เกาะกระแส หรือตอบโจทย์พฤติกรรมคนซื้อจริงๆ

เกริก บุณยโยธิน 11 September, 2018 at 14.08 pm

ในยุคที่ใครต่อใครต่างก็เทงบประมาณการตลาดมาไว้ที่สื่อดิจิทัล เพื่อให้สอดรับกับเทรนด์การบริโภคสื่อที่คนส่วนใหญ่มักจะใช้เวลาเกินครึ่งของวันไปกับการท่องโลกอินเทอร์เนตผ่านหน้าจอ smart device ในการทำสารพัดกิจกรรมออนไลน์ ตั้งแต่ ดูข่าว แชท ดูหนัง ฟังเพลง ตอบอีเมล เล่นโซเชียลมีเดีย เล่นเกมส์ ทำธุรกรรมการเงินออนไลน์ ไปจนถึงการช้อปปิ้งข้ามประเทศ ผลลัพธ์ที่ตามมาก็คือการขยายตัวของสื่อดิจิทัลประเภทต่างๆที่เข้ามาแย่งแชร์ในตลาดมากขึ้น สวนทางไปกับการด่ำดิ่งลงสู่ห้วงเหวลึกของสื่อประเภท Traditional Media ที่ยังไม่ได้มีการ Transform ให้ตอบเทรนด์ดิจิทัลได้อย่างเหมาะสม โดยเมื่อช่วงปลายเดือนสค.ที่ผ่านมาในงาน DAAT Day 2018 ได้ชี้ให้เห็นว่า เฉพาะแค่ในช่วงครึ่งปีแรก Media Spending ในส่วนของสื่อดิจิทัล (รวมดิจิทัลทีวี) พุ่งสูงถึง 6,684 ล้านบาท และคาดการณ์กันว่าจะมีการอัดเงินมาขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังถึง 8,289 ล้านบาท จนทำให้ในปี 2018 นี้มูลค่าของ Digital Media Spending จะสูงถึง 14,973 ล้านบาท มากกว่าปี 2017 ถึง 21% หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 10% ของมูลค่าสื่อโฆษณาทั้งหมดในประเทศไทย  (ข้อมูลจาก บริษัทนีลเส็น (ประเทศไทย) ระบุว่างบซื้อสื่อโฆษณา ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2561 ผ่านสื่อประเภทต่างๆพบว่า มีมูลค่าการซื้อสื่อรวม 51,725 ล้านบาท)

 

ทั้งนี้ธุรกิจอสังหาฯนับว่าเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มีการเติบโตในเรื่องของการใช้เงินในสื่อดิจิทัล ด้วยตัวเลขที่สูงถึง 124% ถ้าเทียบกับเมื่อปีที่ผ่านมา จัดว่าเป็นมีการเติบโตเป็นลำดับที่สองรองจากธุรกิจมอเตอร์ไซค์และจักรยาน และมีแค่เพียง 4 หมวดธุรกิจเท่านั้นที่มีตัวเลขการเติบโตที่เกิน 100% (อีก 2 หมวดธุรกิจคือ Office Equipment 118% และ Clothing 106%) ซึ่งถ้าพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงของ Customer Journey ในยุคปัจจุบันที่มีความซับซ้อนมากขึ้น ก็ต้องบอกว่าตัวเลขการใช้สื่อดิจิทัลในธุรกิจอสังหาฯจะต้องเพิ่มขึ้นมากกว่านี้ โดยไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่การซื้อสื่อออนไลน์ใน Search engine, Social Media, Banner Ad และ Native Ad ตาม Channel ต่างๆอย่างแน่นอน เพราะจริงอยู่ที่การใช้สื่อดิจิทัลสามารถวัดผลในเชิงตัวเลขยอด View และ Engagement ได้อย่างแม่นยำ แต่ในเชิง Conversion ที่นำไปสู่ยอดขาย กลับยากที่จะบ่งชี้ว่าแท้จริงแล้วผู้บริโภคตัดสินใจซื้อเพราะว่าได้รับอิทธิพลจากสื่อตัวไหนมากกว่ากัน เนื่องจากพฤติกรรมการเสพสื่อดิจิทัลนั้นไม่ได้เป็นเส้นตรง และมี Pattern ที่วนลูปชัดเจนเหมือนกับในอดีตที่ผ่านมา

ที่มาภาพ: https://www.business2community.com/ecommerce/omnichannel-customer-lifecycle-will-take-lead-ecommerce-2016-01453080


ในการขายคอนโดสักหนึ่งยูนิต เราอาจจะเห็นข้อมูลของสินค้าผ่านทางโฆษณาใน FB แต่เลือกที่จะอ่านรีวิวในเวปบล็อคสัก 3-4 รีวิว โดยที่ก็ยังไม่ได้มีการตัดสินใจซื้อ ก่อนที่จะถูก Remind ซ้ำด้วยโฆษณาทาง Youtube เพื่อ Lead ไปสู่การกดจองในแบบ Online แต่สุดท้ายก็กลับตัดสินใจโทรศัพท์ไปซื้อกับเซลล์ที่เพื่อนแนะนำมาให้ซื้อ โดยที่ยังไม่ทันได้เข้าไปเดินที่ห้องตัวอย่างโครงการที่สร้างมาแสนแพงด้วยซ้ำไป ดังนั้นสำหรับผมแล้วการซื้อสื่อออนไลน์ในธุรกิจอสังหาฯ หากเจ้าของแบรนด์ และ Media Strategy ไม่ได้เข้าใจใน Nature ของแต่ละสื่อ และการสร้าง Content ให้ Customized ไปตาม Audience Preference & Selling Process แล้ว ก็เหมือนกับการเติมน้ำลงในสระที่มีรูรั่ว เติมเท่าไหร่ก็ไม่มีวันเต็ม ต้องเทงบประมาณลงไปเรื่อยๆ ผสมผสานกับ Brand Touchpoint อื่นๆจนเกิดเป็น Omnichannel จนกว่าจะปิดการขายได้

 

ทั้งนี้การทุ่มเม็ดเงินลงในสื่อดิจิทัลไม่ได้หมายความว่าจะเป็นการซื้อโฆษณาออนไลน์เพียงอย่างเดียว แต่ยังหมายรวมถึงการสร้าง Brand Touchpoint เพิ่มเติมในโลกออนไลน์ได้เช่นเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นการสร้าง Native Content, Native Living Solution Platform ในแบบ Earned Media รวมไปถึงการขายในแบบ Online Booking ที่กำลังเป็นกระแสอย่างมากสำหรับการขายคอนโดในยุคนี้ ชนิดที่ว่าหากโครงการไหนจะเปิดขายแล้วไม่มีรอบ Online Booking ก็ถือว่าเชย ดูไม่ทันสมัย ไม่ตอบโจทย์คนซื้อในยุคปัจจุบัน…เอ๊ะ มันเป็นแบบนี้จริงหรือ?  

Infographic แสดง impact ของ Customer Journey ในยุคดิจิทัลที่มีต่อการเพิ่มขึ้นของ Brand Touchpoint & Selling Channel ของธุรกิจอสังหาฯ

จะเห็นได้ว่าการขายแบบ Online Booking ภายใต้ Platform ที่พัฒนาโดยตัว Developer เองของใครของมัน กลายเป็นหนึ่งในช่องทางการขายที่เข้ามาแย่งแชร์การขายในช่องทางปกติที่เคยๆทำกันมา โดยมีจุดเด่นอันเป็นที่หมายปองของ Developer ตรงที่ ช่องทางนี้เป็นช่องทางที่ประหยัดงบประมาณมากที่สุด เนื่องจากมีค่าคอมมิชชั่นที่น้อยกว่า (หรืออาจไม่มี), กระตุ้น Impulse purchase ได้ดีกว่า, ไม่ต้องใช้งบการตลาดในการจัด Event และที่สำคัญคือลดความยุ่งยากในการ Operate การขาย และยังช่วยสร้างภาพลักษณ์ของความเป็นผู้นำในเรื่องของความใส่ใจในเทรนด์ของผู้ซื้อยุค 4.0 ได้เป็นอย่างดี

 

ในขณะเดียวกันผู้ซื้อก็มองว่า นี่คือช่องทางที่สะดวก รวดเร็ว ไม่ต้องต่อคิว ซื้อได้ทุกที่ เกิดความเท่าเทียมกันในการซื้อ และราคาถูกเพราะมีส่วนลดมากกว่าปกติ…ทั้งหมดนี่คือเรื่องจริงใช่ไหม หรือเป็นเพียงแค่ภาพมายาคติ?

ถ้าจะย้อนปูมประวัติไปถึงการขายในรูปแบบ Online Booking หลายๆคนอาจจะคิดไปถึงบริษัท อนันดาฯผู้ซึ่งประกาศตัวเองว่าเป็นผู้นำตลาดในการขายออนไลน์ Booking ของโครงการใหม่ระดับ A-List ทั้ง Venio Sukhumvit 10 และ Ideo Mobi Asoke แต่จริงๆแล้วการขาย Online Booking มีมาเกือบ 10 ปีแล้วครับ โดยรายแรกที่นำมาใช้ก็คือ พฤกษาฯที่ได้ร่วมมือกับ KBank ในการพัฒนา Platform Pruksa Online Booking เพื่อมาใช้กับโครงการ Fuse Mobius Ramkhamhaeng Station โดยในครั้งนั้นก็ได้เปิดจองยาวนานถึง 1 สัปดาห์ ควบคู่ไปกับการขายผ่านช่องทางปกติทั่วไป โดยที่ก็ไม่ได้มี Promotion เพิ่มเติมTop up ขึ้นมาแต่อย่างใด ซึ่งผลตอบรับก็ไม่ได้มีมากเท่าไหร่นัก เนื่องมากจากในยุคนั้นการตัดสินใจซื้อคอนโดสักแห่งนั้นต้องใช้เวลาในการหาข้อมูลพอสมควร และห้องตัวอย่างก็มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อค่อนข้างมาก

 

จากนั้นมารูปแบบการขายออนไลน์ ก็ถูกนำมาใช้อย่างประปรายในหลายดีเวลลอปเปอร์ทั้ง LPN, Grand Unity, Origin ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเป็นการขายโครงการที่เปิดมาแล้วสักพัก และยังคงมี Stock เหลือขาย  ไม่ใช่ห้อง Hot โดยที่เป็นการขายแบบกึ่งๆ Manual คือส่วนใหญ่แล้วไม่ได้มีการทำธุรกรรมผ่านทางหน้าจอ แต่เป็นการให้เจ้าหน้าที่ติดต่อกลับซะมากกว่า…จนกระทั่งกระแสมาบูมในทันทีที่ทางอนันดาฯเปิดการขายรอบออนไลน์ในปี 2016 ที่ได้รับการตอบรับอย่างดีมาก (เกินไป) จน CCU เต็มเกินกว่าที่ระบบจะรับไหว

แต่นั่นก็ไม่ทำให้ผู้เล่นรายอื่นๆในตลาดหวั่นไหว เพราะหลังจากนั้นไม่นาน ดีเวลลอปเปอร์แทบจะทุกรายก็นำเอา Platform Online Booking มาเปิดใช้งานกันเป็นว่าเล่น ไล่ตั้งแต่ แสนสิริกับ โครงการ The Base เพชรเกษม ที่สร้างความหวือหวาเพิ่มเติมด้วยการจ่ายเงินผ่าน Samsung Pay

อนันดาฯที่กลับมาอีกครั้งกับ Ideo Q Victory, Ideo Q Sukhumvit 36 และ Elio Del Nest ที่ครั้งนี้กวาดยอดขายไปร่วม 1,080 ล้านบาท

และแสนสิริกับ The Line Sathorn ในช่วงปลายปี 2017 ที่ปิดการขายทุกห้องที่เหลือทั้งหมดได้ทันทีหลังเปิดการขายรอบ Online booking ซึ่งนับจากปลายปีที่แล้วจนถึงตอนนี้ Online Booking ก็กลายเป็น New Normal สำหรับการขายโครงการใหญ่ๆไปเรียบร้อยแล้ว ไล่เรียงจากการขายโครงการ Knightsbridge Space ของ Origin มูลค่ารวม 1,500 ล้านบาท/ โครงการ Life One Wireless, Life Asoke Rama 9 และ Life Sukhumvit 62 ที่ขายดิบขายดีผ่าน AP i-Booking/ CENTRIC Ratchayothin จาก SC Asset/  The Excel Hideaway Ratchada Huaikwang จาก All Inspire/ Ideo Rama 9 -Asoke/ เสนาฯกับ PITI Ekkamai/ The Tree ดินแดง ราชปรารภ จากพฤกษาฯ/ อนันดาฯกับสองโครงการความหวังใหม่ อย่าง ไอดีโอ รัชดา-สุทธิสาร และ เอลลิโอ สาทร – วุฒากาศ และล่าสุดกับดีเวลลอปเปอร์ที่ในอดีตเคย Conservative สุดๆอย่างศุภาลัย ก็จะทำกับ ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง!

หากดูจากสถิติยอดขาย นับว่าเป็นเรื่องที่แปลกและตื่นเต้นเป็นอย่างมาก เพราะว่าทุกโครงการที่เปิดขายรอบ Online Booking (ไม่ว่าจะเอาห้องมาขายกี่ห้องก็แล้วแต่) ล้วนแต่ขายดี Sold Out ภายในช่วงระยะเวลาอันสั้นหมดทุกโครงการ ยิ่งถ้าเอามาเทียบกับการขายปริมาณเดียวกันในแบบปกติ การขายรอบ Online Booking ดูจะขายดีกว่าเร็วกว่าอย่างเห็นได้ชัด แบบนี้หมายความว่าเหล่าดีเวลลอปเปอร์มาถูกทางแล้วใช่ไหม และคนซื้อคอนโดจากทั่วโลกก็ชอบการซื้อแบบออนไลน์มากจนถึงกับต้องรีบแย่งกันไปคลิกจองเพื่อไม่ให้พลาดห้องดีๆแบบนี้ใช่ไหม?

 

เดอะทรี ดินแดง ราชปรารภ นี่ Sold Out ภายใน 10 นาทีเลยนะครับ

สำหรับผมแล้วคำตอบของเรื่องดังกล่าว ต้องไปดูกันที่วัตถุประสงค์ที่แท้จริงของการสร้าง Platform Online Shopping ขึ้นมาครับ ว่าจุดประสงค์ในมุมมองมองแต่ละฝ่ายเป็นอย่างไร

 

ในมุมมองของกลุ่มดีเวลลอปเปอร์ก็มักจะมีวัตถุประสงค์ทั้งหมด 4 อย่างคือ

1. สร้างภาพลักษณ์ในด้านการเป็น Trendsetter >> อันนี้น่าจะตอบวัตถุประสงค์ ใครที่ไม่อยาก Out ก็ต้องทำแบบนี้ล่ะถูก

2. อยากสร้างกระแสให้กับโครงการคอนโดว่าขายดีจน Sold Out ในรอบออนไลน์ เพื่อให้คนสนใจรอบปกติ >> การขายรอบออนไลน์ส่วนใหญ่มักจะเปิดแค่ไม่กี่ชั้น อย่างมากก็ 20% แถมเป็นการขายในรอบแรกสุดก่อนรอบ VIP อีก พ่วงด้วยส่วนลดมากมาย แบบนี้ยังไงก็การันตีการ Sold Out เพราะยังไงแพคเกจราคามันก็ล่อตาล่อใจทั้งนักลงทุน และใครหลายๆคนอยู่แล้ว…คิดแบบนี้ก็ตอบวัตถุประสงค์

3. สร้างช่องทางการขายที่ตอบโจทย์พฤติกรรมของกลุ่มเป้าหมาย ที่ชินกับโลกออนไลน์อยู่แล้ว ให้ซื้อคอนโดได้ง่าย สะดวกกว่าเดิม >> ส่วนตัวแล้วผมว่าข้อนี้อาจจะยังไม่ค่อยตอบวัตถุประสงค์เท่าไหร่ เพราะเอาเข้าจริงๆแล้วกลุ่มคนที่อยากซื้ออยู่เอง ก็มักจะซื้อไม่ได้ หรือซื้อไม่ทันพวกกลุ่มนักลงทุน/เก็งกำไร ที่สามารถปรับตัวจากการไปต่อคิวให้มาจิ้มรอบออนไลน์ได้อย่างรวดเร็วอยู่ดี และพฤติกรรมของกลุ่มผู้ที่ชอบซื้อของออนไลน์ก็มีความแตกต่างกันไปในแต่ละกลุ่ม ทั้งในเรื่องของเวลาที่สะดวกซื้อ และวงเงินของการใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิต

และข้อ 4 คือประหยัดต้นทุนในการขาย >> ข้อนี้น่าจะตอบโจทย์เต็มๆ เพราะการขายรอบออนไลน์ถึงแม้ว่าจะมีการประโคมสื่อไม่แพ้การขายรอบปกติ แต่เนื่องจากไม่ได้มีการจัดเป็น Special Event งานเปิดตัวแพงๆ และไม่ต้องให้ค่าคอมมิชชั่นกับพนักงานขาย ต้นทุนที่ลดลงไปจากอยู่ในราวๆ 1-2% จากค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียหากเป็นการขายแบบปกติ สมมุติมูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาทก็ลดลงไป 10-20 ล้านบาทละครับ

ที่นี้มาดูในมุมมองผู้บริโภคกันบ้าง ในทางทฤษฎีการตลาดหมวด Channel Strategy มักระบุไว้ว่าการสร้าง Selling Channel ใหม่ๆให้มีประสิทธิภาพและเหมาะสม จะต้องเป็นการขยายหรือเพิ่มช่องทางการขายที่ช่วยเชื่อมประสบการณ์ และกระจายสินค้าหรือบริการต่างๆ ระหว่างแบรนด์ไปสู่ผู้บริโภคเป้าหมายในวงกว้างได้อย่างง่ายดาย ดีขึ้น ตรงต่อความต้องการ โดยที่ผู้บริโภคได้รับความสะดวกสบายมากขึ้นกว่าเดิม… ซึ่งธรรมชาติของการซื้อสินค้าในแบบออนไลน์ก็ดูจะเป็นช่องทางการขายที่ตรงกับคอนเซปท์นี้มากที่สุด ไม่งั้นยอดการช้อปออนไลน์ของชาวไทยคงจะไม่พุ่งพรวดจนถึงเกือบสี่แสนล้านบาทในปีที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาในแบบ Zoom in ลงไปก็จะพบว่าสินค้าประเภทอสังหาฯมีความแตกต่างจากกลุ่ม FMCG ก็ตรงที่ขายหมดแล้วหมดเลย ปั้มขึ้นมาใหม่ไม่ได้ แต่ละยูนิต แต่ละโครงการก็มีจุดเด่นจุดด้อยในตัวเอง มีมูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามกาลเวลา และนำไปขายต่อเพื่อทำกำไรได้ ดังนั้นเราจะเห็นว่าไม่ว่าจะเป็นการขายในรูปแบบไหน ช่องทางอะไร ห้องดีๆมุมสวยราคาไม่แพง ส่วนใหญ่ก็จะตกไปอยู่ในมือของกลุ่มนักลงทุนมากประสบการณ์ ใจถึงพึ่งได้ทั้งสิ้น ต่อให้เป็นการขายออนไลน์ที่ไม่ต้องมาให้เห็นหน้ากัน ไม่ต้องจ้างใครมาต่อคิว แต่ก็ยังไม่วายพ่ายแพ้ให้กับ passion ในการอยากได้ห้องเด็ดของผู้ซื้อกลุ่มเดิมๆ เมื่อเป็นเช่นนี้ ช่องทางขาย Online Booking ของคอนโดก็ดูจะไม่ประสบความสำเร็จในการเข้าถึงกลุ่มผู้บริโภคเป้าหมายในวงกว้างมากกว่าเดิม เพราะกลุ่มคนซื้อใหม่ๆ และกลุ่มคนซื้อต่างชาติที่น่าจะได้รับ benefit มากกว่าเดิมจากการช่องทางนี้ก็ซื้อห้องไม่ได้อยู่ดี เพราะเปิดขายแปปเดียวก็เสร็จคนหน้าเดิมหมด แทนที่จะช่วยสร้างประสบการณ์ที่ดียิ่งขึ้นในการซื้อ ได้ฐานลูกค้าใหม่ๆ ได้เอาใจกลุ่มคนซื้ออยู่เองที่ไม่อยากไปซื้อในราคาบวกเพิ่มมหาศาล ก็ทำไม่ได้อย่างที่ควรจะเป็น

 

สำหรับผมแล้วดัชนีที่ช่วยชี้วัดความสำเร็จในการขาย online booking ไม่น่าจะเป็นเพียงแค่การ Sold Out หรือการมีตัวเลขค่าดำเนินงานขายที่ลดลงครับ เพราะนั่นเป็นการวัดผลในเชิงธุรกิจเพื่อประกอบการทำ PR เพราะจำนวนห้องที่นำมาขายในรอบออนไลน์นั้นมีเพียงน้อยนิด เน้นคัดแต่ห้องดีๆโปรเยอะๆ จนผมมองว่าให้กันขนาดนี้ไม่ต้องขายออนไลน์ก็ได้ ขายแบบปกติมันก็ขายหมดเหมือนกัน แถมกลุ่มคนซื้อก็เป็นคนหน้าตาเดิมๆซะส่วนมากด้วยซ้ำ ถ้าจะให้ดีเหล่าดีเวลลอปเปอร์ทั้งหลายก็ควรที่จะแยกการวัดผลในเชิง Customer Metrics ที่เอาไว้ชี้วัดคุณค่าของแบรนด์ที่มีต่อผู้บริโภค อันประกอบไปด้วยสิ่งต่างๆดังต่อไปนี้ครับ

 

1. Revenue by Customer Segment: เรามีการแยกประเภทของกลุ่มลูกค้าไหม ว่าสัดส่วนยอดขายทั้งหมด มาจากคนซื้อกลุ่มไหน เขาซื้อไปเพื่อต้องการเก็บไว้อยู่เอง หรือซื้อไปเพื่อเอาไปขายต่อ เป็นลูกค้าจริงๆที่ซื้อเอง หรือว่าเป็นพนักงานบริษัทฯ

2. New Lead Generation: กลุ่มผู้ที่ซื้อห้องได้ทั้งหมด มีสัดส่วนกี่ % ที่เป็นกลุ่มลูกค้าใหม่ ที่ไม่เคยซื้อผลิตภัณฑ์ใดๆของบริษัทมาก่อน โดยกลุ่มที่ซื้อไปเป็นฐานลูกค้าเดิมอยู่แล้วไหม และหากเป็นลูกค้าใหม่ เขาคือใครมีการซื้อจาก Overseas ไหม

3. Churn & Repeat Purchase Rate: มองให้ออกว่ามีลูกค้าสักกี่ราย ที่ได้รับประสบการณ์ไม่ดีในการขายรอบออนไลน์ เช่น จองห้องแล้วไม่ได้ห้อง ราคาผิด หรือมีปัญหาด้านการจ่ายเงิน เพราะนั่นหมายถึงจำนวนลูกค้าที่พร้อมจะหายไปเรื่อยๆ จนไม่เกิดการซื้อซ้ำในครั้งต่อไป

4. Customer Satisfaction: เคยมีการทำประเมินความพึงพอใจในการซื้อ กับกลุ่มผู้ที่ซื้อห้องได้ และห้องไม่ได้ไหม ว่าเค้ามีความรู้สึกอย่างไร คนที่ซื้อห้องได้อยากได้ห้องนี้จริงๆไหม หรือรีบซื้อๆไปก่อนเพราะกลัวห้องหมด เช่นเดียวกับความพอใจของลูกค้าที่มีต่อโปรโมชั่นของห้องนั้นๆ ว่าเค้าตัดสินใจซื้อเพราะโปรโมชั่นที่เราให้จริงๆหรือ เพื่อนำมาปรับปรุงในอนาคต

5. Brand Engagement: ดู Feedback ของลูกค้าจากทั้งทางสื่อ Social Media และความสนใจต่อเนื่องจากรอบออนไลน์จนนำมาซึ่งการ Walk in เข้า Site

6. Brand Awareness: จุดที่ต้องปรับปรุงอย่างชัดเจนสำหรับการขายคอนโดออนไลน์ก็คือ Brand Awareness มักจะเกิดขึ้นในช่วงสั้นๆระหว่างก่อนการขาย โดยที่การขายมักจะจบลงภายในระยะเวลาไม่กี่ชั่วโมง หากขายหมดก็ไม่มีข้อมูลอะไรใน search engine เหมือนกับทำ Event เพียงแค่ชั่วขณะ ทำให้ขาดความได้เปรียบในเรื่องการค้นหาข้อมูลใน Search Engine ทั้งๆที่เป็นคุณสมบัติพื้นฐานของสื่อออนไลน์

7. Share of Wallet: สัดส่วนยอดขายของคอนโดของคุณ เมื่อเทียบกับทั้งตลาด Online booking โดยรวม ยกตัวอย่างเช่น ใน 1 ปีมีการขายคอนโดออนไลน์จากทุกเจ้ารวมกันทั้งหมด 100 ห้อง คิดเป็นมูลค่า 1,000 ล้านบาท เป็นคอนโดของคุณกี่ห้อง และคนซื้อของคุณได้ซื้อที่อื่นด้วยหรือเปล่า เป็นจำนวนเท่าไหร่ มันคงไม่ดีแน่หากทั้ง 100 ห้องนั้นดีเวลลอปเปอร์หารแชร์กันไปคนละ 25 ห้อง แต่คนซื้อทั้งตลาดกลับมีไม่ถึง 25 คน แบบนี้ตลาดก็คงไม่โตอย่างที่ควรจะเป็น จริงไหมครับ

8. Revenue from Current Stock: เคยลองเอาห้องที่เหลือขายปกติ มาใช้ในการขายออนไลน์ในระยะยาวดู ว่าได้รับความสนใจ และขายได้บ้างไหม เพราะหากเป็นการขายให้กับ Real Demand ที่ไม่ซื้อคอนโดเปิดใหม่ เพื่อขายต่อตามกระแส ด้วยราคาขายและโปรโมชั่นที่ได้รับการอัดฉีดมากกว่าช่องทางธรรมดา ก็อาจจะขายได้ง่ายกว่า

9. Product direct to consumer: การขายออนไลน์ในอุดมคติของผู้ซื้อและผู้ขาย เป็นการเปิดกว้างทางพรมแดนการค้าที่เจ้าของแบรนด์ สามารถนำเสนอสินค้าและขายโดยตรงให้ผู้บริโภคได้ โดยตัดตัวแปรที่จะทำให้ต้นทุนของสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างพ่อค้าคนกลางออกไป แล้วยูนิตที่วางขายในรอบออนไลน์นั้นมีการสงวนสิทธิ์ห้ามไม่ให้ผู้ที่ซื้อประเภทคนกลางได้นำไปขายต่อในช่วงระยะเวลาที่กำหนดหรือไม่ ถ้าไม่ได้มีข้อกำหนดที่ชัดเจนในการซื้อและการขาย ที่สุดแล้วการขายรอบออนไลน์ก็จะไม่ตอบโจทย์ใดๆกับ End Consumer

 

จากที่ร่ายยาวมาข้างต้นนี้ เชื่อว่าคุณผู้อ่านก็คงจะพอมีคำตอบในใจอยู่แล้วใช่ไหมครับ ว่าการขายคอนโดรอบ Online Booking ของดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่นั้น มีไว้แค่ให้ดูไม่เอ้าท์ เพื่อสร้างกระแสทำ PR ภาพ Sold Out มีการเอาเงินค่าดำเนินการอื่นๆมาโปะเป็นส่วนลดเพิ่มเติมให้กับห้อง หรือเป็นการสร้าง Selling Channel ที่ตอบโจทย์พฤติกรรมคนซื้อจริงๆครับ



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

พรีวิว “THE ESTELLE Phrom Phong” คอนโด Ultimate Luxury ที่เป็นที่สุดจาก Raimon Land x Tokyo Tatemono

เคยคิดว่าราคาที่ไรมอน แลนด์ ซื้อแปลงนี้มันสูงเกินจริง แต่เมื่อทราบราคาแปลงปากซอยสุขุมวิท 6 ที่บริษัทญี่ปุ่นซื้อไปตารางวาละ 2 ล้านกลางๆค่อนปลาย , แปลงต้นซอยสุขุมวิท 38 ซื้อขายกันเกือบ 2 ล้านบาทต่อตา... อ่านต่อ




เผยรายละเอียดของ Whizdom Asoke Sukhumvit คอนโดที่ดีที่สุดของแบรนด์ Whizdom ใจกลางอโศก วิวทะเลสาป ตรงข้ามสวนป่าเบญจกิติ

ย่าน CBD ที่สำคัญและน่าจะเป็นพื้นที่ที่ครบครันในทุกด้านมากที่สุดของกรุงเทพฯยุคปัจจุบัน ... อ่านต่อ

ส่องศักยภาพของทำเลห้าแยกลาดพร้าว ศูนย์รวม Mega Project ในอนาคตจากทุกภาคส่วน พร้อมพรีวิว THE LINE PHAHONYOTHIN PARK

ในอนาคตย่านห้าแยกลาดพร้าวจะต้องเผชิญกับผลกระทบเรื่องความหนาแน่นและจำนวน traffic ของผู้ค... อ่านต่อ

“Niche MONO Mega Space Bangna” กว้างมากกว่าด้วย Double Space & Triple Facilities เริ่ม 2.2 ล้าน

จะซื้อคอนโดใหม่ทั้งทีต้องดูจากอะไรบ้าง แล้วโครงการไหนดีที่สุด? นี่คงเป็นคำถามที่คนจะซื้... อ่านต่อ