นับตั้งแต่เส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2547 ทำให้มีผู้ประกอบการเริ่มเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางสถานี MRT บนถนนพระรามเก้า – รัชดาภิเษก – ลาดพร้าว ตั้งแต่ช่วงก่อนที่ MRT จะเปิดใช้บริการ ทั้งนี้สภาวะการณ์โดยรวมของตลาดอสังหาฯในย่านรัชดา-พระรามเก้า-ลาดพร้าว เริ่มมีความคึกคักมากขึ้นในช่วงประมาณปี 2549 เป็นต้นมาที่มีคอนโดมิเนียมแบรนด์ดังหลายเจ้าเปิดขาย และทยอยสร้างเสร็จมากขึ้นเรื่อยๆ แต่การพัฒนาโครงการคอนโดยังคงอยู่ในทำเลที่เป็นชุมชน มีคนอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น เช่น สุทธิสาร ห้วยขวาง ซะเป็นส่วนใหญ่

ในขณะที่ช่วงพื้นที่รอบๆ สี่แยกพระรามที่ 9 และพื้นที่ตอนต้นของถนนรัชดาภิเษกยังคงมีโครงการเปิดขายไม่มากนัก แต่หลังจากที่ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครชั้นในเริ่มสูงขึ้นมากกว่า 1 ล้านบาท และยังคงเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่ช่วงประมาณปีพ.ศ.2551 เป็นต้นมา โดยเฉพาะในทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า BTS จึงเริ่มมีผู้ประกอบการมองหาที่ดินในทำเลอื่นๆ ที่ยังคงไม่ไกลจากกรุงเทพมหานครชั้นใน และราคาที่ดินยังไม่สูงเกินไป ประกอบกับมีระบบขนส่งมวลชนทางรางที่รองรับการเดินทาง ซึ่งในตอนนั้นมีทางเลือกสองทาง คือ พื้นที่ทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานครชั้นในตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT แต่ในพื้นที่ตามแนว BTS มีที่ดินเหลือไม่มากนัก และราคาค่อนข้างสูง ในขณะที่พื้นที่ตามแนว MRT ยังคงมีที่ดินเหลืออยู่มากกว่า และมีศักยภาพในการพัฒนาที่ไม่ได้ด้อยกว่า อีกทั้งยังมีที่ดินในซอยที่แยกออกมาจากถนนรัชดาภิเษกอีกมากมายที่มีศักยภาพในการพัฒนาเช่นกัน

พระราม 9 The New CBD

ปัจจัยเรื่องราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครชั้นในยังคงมีผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆเช่นกัน โดยเฉพาะโครงการอาคารสำนักงาน เนื่องจากการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานนั้นต้องใช้เวลานานในการคืนทุน และผลตอบแทนต่ำกว่าการพัฒนาโครงการอาคารชุด ดังนั้น เมื่อราคาที่ดินสูงขึ้นเรื่อยๆ จึงเห็นแต่ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่ซื้อที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครชั้นในจนทำให้ปัจจุบันราคาที่ดินแตะ 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว และมีผลต่อเนื่องให้ราคาที่ดินในพื้นที่นอกเขต CBD แต่ยังคงเป็นพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน ประกอบกับความต้องการพื้นที่สำนักงานจากทั้งบริษัทไทย และต่างชาติมากขึ้นต่อเนื่องเรื่อยๆ แต่มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นในเขต CBD น้อยมากในช่วง5 – 6 ปีก่อนหน้านี้ สวนทางกับความต้องการ ทำให้มีนักลงทุนหลายรายมองเห็นว่าความต้องการอาคารสำนักงานจะมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะก่อนเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนจึงนำที่ดินที่มีอยู่ในมือมาพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน รวมทั้งมีการซื้อที่ดินเพื่อมาพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานบนพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกโดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สี่แยกพระรามที่ 9 ที่หลายคนมองว่าจะสามารถพัฒนาเป็นพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานครได้ในอนาคต

ทำเลที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นศูนย์กลางเขตธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานครในอนาคต ณ ปัจจุบันมีพื้นที่อาคารสำนักงานประมาณ 341,537 ตารางเมตรหลังจากที่มีอาคารสำนักงานหลายแห่งทยอยสร้างเสร็จ นอกจากนี้ยังมีอาคารที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จภายในปีพ.ศ.2559 อีกประมาณ 94,800 ตารางเมตร เมื่อรวมกับพื้นที่อาคารสำนักงานเดิมที่สร้างเสร็จก่อนหน้านี้จะส่งผลให้พื้นที่อาคารสำนักงานรวมในบริเวณรอบๆ สี่แยกนี้อยู่ที่ประมาณ 436,358 ตารางเมตร ไม่ได้มากมายนักเมื่อเทียบกับพื้นที่ CBD ปัจจุบันของกรุงเทพมหานครที่มีประมาณ 2.9 ล้านตารางเมตร แม้ว่าในอนาคตจะมีอาคารซุปเปอร์ทาวเวอร์ (Super Tower) ของกลุ่มจีแลนด์ที่ประกาศว่าจะสร้างอาคารที่สูงที่สุดในประเทศไทยโดยมีความสูง 615 เมตร หรือ 126 ชั้นพื้นที่รวมของอาคารอยู่ที่ประมาณ 320,000 ตารางเมตร โดยภายในอาคารแบ่งเป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน โรงแรม ภัตตาคาร และจุดชมวิว แต่รายละเอียดของสัดส่วนพื้นที่ใช้งานต่างๆยังไม่เป็นที่ชัดเจนนักในตอนนี้

นอกจากนี้อาคารสำนักงานของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแห่งใหม่ และอาคารเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์อาคารสำนักงานเกรด A ที่เพิ่งสร้างเสร็จล่าสุดก็มีคนย้ายเข้าไปทำงานแล้วตั้งแต่ต้นปี โดยทั้งสองอาคารอยู่บนถนนรัชดาภิเษกช่วงที่เลยสถานฑูตจีนไปไม่มากนัก

ย่านการค้าแห่งใหม่ และไลฟ์สไตล์มอลล์ขนาดยักษ์ พร้อมทยอยเปิด

ตลาดค้าปลีกก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัย ที่ช่วยเสริมศักยภาพและความน่าสนใจให้กับพื้นที่นั้นในบริเวณนี้ ทั้งศูนย์การค้าฟอร์จูนทาวน์ที่ปรับโฉมรับผู้มาใหม่อย่างเซ็นทรัลพระราม 9 หรือจะเป็นห้างเอสพลานาดที่ตอนนี้ทุกค่ำคืนก็คราคร่ำไปด้วยฝูงชนที่มาเดินเที่ยวเล่นที่ตลาดรถไฟแห่งใหม่หลังห้างเอสพลานาด

รวมไปถึงผู้เล่นรายใหม่แต่กระเป๋าหนักอย่าง ทีซีซีแคปปิตอลแลนด์ ที่เข้ามาเช่าที่ดินตรงโรบินสัน รัชดาภิเษกเดิมและเปลี่ยนโฉมเป็นไลฟ์สไตล์มอลล์แห่งใหม่ที่มีชื่อว่า “เดอะสตรีท” นอกจากนี้กลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่มีบริษัทลูกอย่าง วี รีเทล (WE retail) ซึ่งมีหน้าที่ในการดูแลพัฒนาโครงการค้าปลีกทั้งหมดภายใต้กลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคก็ควักเงินลงทุนประมาณ 10,000 ล้านบาทเพื่อพัฒนาโครงการ “บางกอกมิดทาวน์” (อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ใน Property Perfect ฉลองครบ 30 ปี แย้มแผนรุกตลาด รีเทล ศูนย์การค้า เขย่าวงการค้าปลีก)

โครงการค้าปลีกเหล่านี้มีส่วนช่วยให้พื้นที่นี้มีความหลากหลายมากขึ้นจากที่ในอดีต ถนนรัชดาภิเษกอาจจะเด่นในเรื่องของสถานที่เทียวยามค่ำคืนเท่านั้น ทำให้พื้นที่รอบๆ สถานีพระราม 9 และศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยมีความน่าสนใจมากขึ้นกว่าในอดีตมากนัก

จับตาโซนสุดฮอต!! สถานีพระราม 9 – ศูนย์วัฒนธรรมฯ

ตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เริ่มมีความเคลื่อนไหวมากขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการเริ่มเข้ามาเปิดขายโครงการใหม่ๆ มากขึ้นตั้งแต่ปีพ.ศ.2553 หลังจากที่ปล่อยให้พื้นที่รอบๆ สถานีห้วยขวาง และสุทธิสารคึกคักมาก่อนหน้านี้แล้วสักระยะหนึ่ง ดังจะเห็นได้จากกราฟแสดงการเปิดขายโครงการในทำเลนี้ที่มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะช่วงหลังจากที่เซ็นทรัล พระราม 9 เปิดให้บริการ (พ.ศ.2554) ซึ่งสร้างตื่นตัวให้กับผู้ประกอบการค่อนข้างมาก และมีส่วนสำคัญให้ราคาที่ดินปรับขึ้นมารวมทั้งราคาคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่สามารถเปิดที่ราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไปได้เช่นกัน คอนโดมิเนียมในบริเวณรอบๆ 2 สถานีนี้มีอยู่ประมาณ 7,935 ยูนิต โดยสามารถแยกออกตามสถานีได้ดังนี้

ที่มา: คุณสุรเชษฐ์ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

จะเห็นได้ว่าพื้นที่รอบๆ สถานีพระราม 9 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากกว่าสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ 4 เท่า แสดงให้เห็นถึงความร้อนแรงของพื้นที่รอบๆ สถานีพระราม 9 อย่างเห็นได้ชัด

อัตราการขายของโครงการที่อยู่ในบริเวณนี้ก็ค่อนข้างสูงเช่นกันโดยอยู่ที่ประมาณ 90% มีหลายโครงการที่ปิดการขายไปก่อนหน้านี้แล้วในขณะที่บางโครงการที่เพิ่งเปิดขายได้ไม่นานก็มีอัตราการขายที่สูงเช่นกัน โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วงประมาณปีพ.ศ.2554 – 2556 ที่ขายหมดในระยะเวลาอันรวดเร็ว เพราะนักลงทุน และผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเอาไว้เก็งกำไรรับการย้ายเข้ามาทำงานในพื้นที่นี้ของคนที่จะต้องเข้ามาทำงานในอาคารสำนักงานใหม่ 2 อาคารที่สร้างเสร็จในปีพ.ศ.2556 – 2557 ในบริเวณนี้ รวมทั้งคนที่ทำงานอยู่ในบริเวณนี้ที่มีอยู่หลายหมื่นคนและไม่อยากเดินทางไกลมาทำงานในบริเวณที่มีรถติดอีกแห่งของกรุงเทพมหานคร คอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จึงขายดีมากเปิดขายเท่าไหร่ก็ขายดี

ถ้านับเฉพาะโครงการที่เปิดขายหลังปีพ.ศ.2554 เป็นต้นมาจะพบว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการในบริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 143,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะโครงการที่เปิดขายในปีพ.ศ.2554 เป็นต้นมามีราคาขายมากกว่า 110,000 บาทต่อตารางเมตรเกือบทุกโครงการ โครงการที่อยู่รอบๆ 2 สถานีนี้ก็ยังมีราคาขายแตกต่างกันเช่นกัน โดยคอนโดมิเนียมที่อยู่ในรอบๆ สถานีพระราม 9 มีราคาขายเฉลี่ย 118,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนพื้นที่รอบๆ สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ จะอยู่ที่ 138,000 บาทต่อตารางเมตรต่างกันพอสมควร อาจจะเป็นเพราะว่ารอบๆ สถานีพระราม 9 มีโครงการราคาไม่แพงอยู่หลายโครงการ ราคาขายในบริเวณนี้ปรับขึ้นมาค่อนข้างมากคืออยู่ประมาณ 10 – 30%ขึ้นอยู่กับต้นทุนที่ซื้อมาตอนแรก และอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 4 – 7% ถือว่าล่อตาล่อใจนักลงทุนไม่น้อย

ทำเลรอบๆ สถานีพระราม 9 และศูนย์วัฒนธรรมฯ มีแนวโน้มขยายตัวไปได้อีกมากจากทั้งโครงการต่างๆ ที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา และยังมีที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาอีกมากมายรอการเปลี่ยนมือ และปรับการใช้ประโยชน์เป็นโครงการที่มีความเหมาะสมกับราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างมาก โดยปัจจุบันราคาที่ดินของที่ดินรอบๆ สี่แยกพระราม 9 ก็สูงกว่า 800,000 บาทต่อตารางวาแล้ว ในขณะที่ส่วนอื่นๆ ที่ถัดออกไปก็อยู่ระหว่าง 400,000 – 600,000 บาทต่อตารางวาแล้วเช่นกันขึ้นอยู่กับขนาดที่ดิน อีกทั้งในอนาคตตรงศูนย์วัฒนธรรมฯ จะกลายเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม กับรถไฟใต้ดินปัจจุบันอีก รวมทั้งบริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) ที่เป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ขนาด 50 ไร่บริเวณสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ก็มีแผนจะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ขึ้นมาอีก

โครงการมาเอสโตร 03 รัชดา – พระราม 9 (Maestro 03 Ratchada – Rama 9)

ล่าสุดค่ายเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็ได้เตรียมที่จะขึ้นโครงการมาเอสโตร 03 รัชดา – พระราม 9 (Maestro 03 Ratchada – Rama 9 ) บนทำเลศักยภาพอย่างพระราม 9 – ศูนย์วัฒนธรรม โดยเป็นคอนโด low rise สูง 8 ชั้น 3 อาคาร ในซอยรัชดาภิเษก 3 (ซอยสถานฑูตจีน) บนพื้นที่โครงการ 3-0-18 ไร่ ประกอบด้วยห้องชุดจำนวน 320 ยูนิต พร้อมที่จอดรถ 55% ขายแบบ Fully Furnished ในราคาเริ่มต้น 3.5 ล้านบาท…โดยโครงการมาเอสโตร 03 นี้ยังคงไว้ซึ่งการออกแบบอันเป็นเอกลักษณ์ของแบรนด์มาเอสโตร ในสไตล์ Classic with a Modern Twist

นอกจากจุดเด่นของโครงการในด้านทำเลที่มีศักยภาพแล้ว มาเอสโตร 03 ยังเพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่จัดมาให้มากกว่าคอนโด Low rise ทั่วๆไป อาทิ ลานจอดซุปเปอร์ไบค์ (Superbike Parking) ฟิตเนสบนชั้นลอย (Mezzanine Fitness area) สระว่ายน้ำกึ่งในร่ม (Semi Indoor Pool) สระว่ายน้ำสไตล์ยุโรป (Reflecting Pool) ซุ้มอ่านหนังสือ (Reading Cabin) ซุ้มทำอาหาร (Gourmet Cabin) ลานบาร์บีคิว (BBQ Patio) ซุ้มคนรักสัตว์เลี้ยง (Pet-Lover’s Cabin) สวนหินเพื่อความผ่อนคลาย (Reflexology Garden) และลานจ้อกกิ้ง (Jogging Trial)

Mezzanine Fitness area

Chess Garden

Jogging Trial

Reflecting Pool

Lobby

สำหรับผู้ที่สนใจโครงการจะมีการเปิดขายพรีเซลล์ 2 โครงการใหม่ ทั้ง มาเอสโตร 14 สยาม-ราชเทวี และโครงการ มาเอสโตร 03 รัชดา-พระราม 9 ในวันที่ 8 – 12 ตุลาคมนี้ ที่ชั้น 1 เซ็นทรัลเวิลด์ สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ โทร 02 287 2299 หรือลงทะเบียนที่ MDE.co.th เพื่อรับสิทธิพิเศษ

ขอขอบคุณข้อมูลจากคุณสุรเชษฐ์ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย