PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลพระรามสี่

ถนนพระรามสี่ คือถนนสายแรกๆของกรุงเทพฯที่มีความสำคัญในเชิงประวัติศาสตร์การค้ามาอย่างยาวนาน ด้วยลักษณะทางกายภาพที่เป็นถนนเส้นตรง เชื่อมต่อไปยังศูนย์กลางทางธุรกิจสำคัญหลายแห่งในกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นเยาวราช-หัวลำโพง, สามย่าน-จุฬา, สีลม-สุรวงศ์-ศาลาแดง, สาทร-วิทยุ, รัชดา-อโศก ไปจนถึงถนนสุขุมวิทตัดพระโขนง จึงทำให้ถนนพระรามสี่เป็นย่านที่มีความสำคัญไม่แพ้ถนนเส้นหลักอย่างสุขุมวิท และสีลมแต่อย่างใด

 

ในแง่ของวิถีชีวิต ย่านพระรามสี่เปรียบเสมือนถนนสายกาลเวลาที่เดินทางข้ามผ่านระหว่าง Old Town กับ Modern Town ผู้คนรุ่นใหม่เติบโต เรียนรู้ และใช้ชีวิตในย่านนี้ร่วมกับกลุ่มคนรุ่น Generation ก่อนๆที่ยังคงปักหลักทำมาค้าขายมาตั้งแต่ครั้งอดีตกาล ในทุกๆวันเราจึงได้เห็นวิถีชีวิตของคนในย่านนี้ที่เดินทางข้ามไปมาระหว่างบ้านและที่ทำงาน อาทิ ย่านเยาวราชมาสู่สีลม ย่านสุรวงศ์ไปสู่ศาลาแดง คลองเตยไปสู่อโศก และย่านสามย่านไปสู่สยาม ทั้งยังเชื่อมการเข้าออกนอกเมืองด้วยจุดขึ้นลงทางด่วนหลายจุด ซึ่งในอนาคตบริเวณสามย่านเองกำลังจะกลายเป็นจุดยุทธศาสตร์แห่งใหม่ของชาวกรุงเทพฯ มากขึ้นกว่าเดิมที่มีเพียงการพัฒนาจากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

 

และในสายตาของคนไทยเชื้อสายจีน ถนนพระรามสี่ยังมีความสำคัญทางด้านจิตใจ ด้วยสาเหตุที่อยู่ใกล้กับถนนเยาวราช ย่านค้าขาย China Town เก่าแก่ที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ และในอนาคตอันใกล้ ก็สามารถเดินทางไปมาได้สะดวกยิ่งขึ้นด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ ที่สถานีวัดมังกรฯ ซึ่งมีการออกแบบตามสถาปัตยกรรมชิโน-โปรตุกีส เพื่อให้สอดคล้องกับวัฒนธรรมแบบไทย-จีน ที่คุ้นเคยของชาวเยาวราช ซึ่งไม่ว่าจะกี่ยุคสมัย เยาวราชคือทำเลที่ดีที่สุด มีความผูกพันที่สุดในสายตาของคนไทยเชื้อสายจีน มีดีมานท์ด้านการอยู่อาศัย และทำการค้าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี แต่ในแง่ของซัพพลายกลับไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยในแบบ Freehold ใหม่ๆเกิดขึ้นเลยมานานหลายสิบปี อีกทั้งในหลายพื้นที่ยังเป็นเขตอนุรักษ์ จึงทำให้ผู้คนในย่านนี้ต้องมองหาตัวเลือกทดแทน อย่างย่านพระรามสี่ที่อยู่ถัดออกมาเพียงไม่กี่อึดใจ


ในอดีตหากเรานึกถึงถนนพระรามสี่ ย่านหลักที่หลายๆคนมักจะคุ้นเคยกันดีก็คงจะเป็นช่วงสี่แยกสามย่าน อันเป็นที่ตั้งของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งเป็นสถานศึกษาที่มีประวัติศาสตร์อันยาวนานนับ 100 ปี อีกทั้งเมื่อหลายสิบปีก่อนที่นี่ยังนับว่าเป็นศูนย์รวมของสถาบันกวดวิชาหลายแห่ง จนนับว่าเป็นจุดกำเนิดของธุรกิจโรงเรียนกวดวิชาที่มีมากมายในยุคปัจจุบันก็ได้ ดังนั้นภาพรวมของย่านนี้ในอดีตจึงมีความผสมผสานกันระหว่างความเป็น Education Area และย่านอาคารพาณิชย์ในรูปแบบ Traditional Trade ที่มีเรียงรายอยู่ตามสองฟากฝั่งถนน…แต่ด้วยวันเวลาที่ผ่านไป พื้นที่บริเวณสามย่านแห่งนี้จะถูกพัฒนาไปสู่บริบทใหม่แห่งการเป็น Multi Lifestyle District ขนาดใหญ่กว่า 1,153 ไร่ ที่ผสมผสานความเป็นพื้นที่การศึกษา พื้นที่พาณิชย์ พื้นที่อาคารสำนักงาน พื้นที่อยู่อาศัย และพื้นที่ส่วนราชการ เข้าไว้ด้วยกันภายใต้การนำของ Landlord อย่างสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ร่วมกับบริษัทอสังหาฯชั้นนำอื่นๆบนพื้นที่ตลอดแนวถนนพระรามสี่

พระรามสี่ กับการพัฒนาที่ไม่ได้อยู่แค่บริเวณสามย่าน

นอกจากนี้ในบริเวณอื่นๆของพื้นที่ตามแนวถนนพระรามสี่ ก็มีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องมายาวนานกว่า 20 ปี และเป็น 1 ในพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันทุกประเภท ด้วยความที่พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 อยู่ในพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับย่าน CBD ปัจจุบันเกือบตลอดทั้งเส้นทางอีกทั้งเป็นพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT ผ่าน จนเกิดสถานี Interchange ของทั้ง 2 เส้นทางในพื้นที่นี้ในบริเวณช่วงแยกศาลาแดง และยังเป็นที่ตั้งของสวนลุมพินี จึงทำให้พื้นที่นี้เป็น 1 ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงที่สุดของกรุงเทพมหานคร

แต่ด้วยปัจจัยเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินที่พื้นที่ทางตะวันออกของถนนพระรามสี่ ตั้งแต่บริเวณสามย่านไปจนถึงแยกคลองเตยบริเวณซอยไผ่สิงโตเกือบ 100% เป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการ หรือมหาวิทยาลัย เช่น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สภากาชาดไทย กรมธนารักษ์ บางแห่งก็เปิดโอกาสให้ภาคเอกชนประมูลเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการในรูปแบบของการเช่าที่ดิน จึงส่งผลให้โครงการขนาดใหญ่ใดๆที่มีกรรมสิทธิ์ขายขาดในตัวที่ดินในบริเวณนี้เป็นของหายาก ที่พร้อมทวีมูลค่าเพิ่มมหาศาลในระยะยาว

 

นอกจากนี้พื้นที่ทางฝั่งตะวันตกของถนนพระรามสี่ บางส่วนก็เป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานข้างต้นด้วยเช่นกัน ดังนั้น ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชนบนถนนพระราม 4 จึงมีไม่มาก ราคาที่ดินจึงสูงมากเช่นกันโดยตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างในปีพ.ศ.2556 ราคาที่ดินสูงที่สุดที่มีการซื้อขายกันริมถนนพระราม 4 อยู่ที่ประมาณ 600,000 บาทต่อตารางวา แต่ในปีพ.ศ.2557 ราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันในบริเวณซอยศาลาแดงอยู่ที่ 1.4 ล้านบาทต่อตารางวา ปัจจุบันในพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินีริมถนนพระราม 4 มีการเสนอขายกันที่มากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว เพราะมีโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่เกิดขึ้นหลายโครงการ โดยเฉพาะบริเวณช่วงศาลาแดง-สาทร ซึ่งสามารถมองเห็นวิวสวนลุมพินีได้อย่างใกล้ชิด ในขณะที่พื้นที่อื่นๆ ก็มีการเสนอขายกันที่ราคาต่ำกว่านี้ไม่มาก

พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 เป็นพื้นที่ที่มีที่ดินที่อยู่ในการครอบครองของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หน่วยงานราชการ และรัฐวิสาหกิจหลายแห่ง ซึ่งภายหลังมีการนำที่ดินแปลงใหญ่ของตนเองออกมาประมูลเพื่อให้เอกชนที่เสนอผลตอบแทนสูงที่สุดเข้าไปพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ พื้นที่นี้จึงเป็นพื้นที่ที่มีโครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพมหานคร เช่น

 

1. โครงการสามย่านมิตรทาวน์ ของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในกลุ่มบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) บนที่ดินขนาด 13 ไร่ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พื้นที่ใช้สอยรวม 222,000 ตารางเมตร พร้อมอุโมงค์ทางเดินเชื่อมระยะทาง 200 เมตรไปยังรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีสามย่าน แบ่งเป็น 3 โซนหลัก ได้แก่

 

โซนรีเทล คิดเป็น 30% ของโครงการ มีพื้นที่ให้เช่า 36,000 ตร.ม. สูง 6 ชั้น มีพื้นที่ร้านค้าตั้งแต่ชั้น B1-ชั้น 4 และชั้น 5 เป็นพื้นที่ฮอลล์อเนกประสงค์รวมทั้งสวนดาดฟ้าขนาดใหญ่

โซนอาคารสำนักงาน มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ คิดเป็น 30% ของโครงการ เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด สูง 31 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่า 48,000 ตร.ม. จะพัฒนาเป็นอาคารที่ใช้งานโดยใช้ระบบอัจฉริยะเข้ามาเชื่อมโยงกับอุปกรณ์ในอาคาร

และ 3.โซนที่พักอาศัย คิดเป็น 15% ของโครงการ สูง 33 ชั้น เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 34 ตร.ม. จำนวน 516 ยูนิต เน้นจับกลุ่มคนรุ่นใหม่ นิสิตจุฬาฯ โดยราคาจะถูกกว่าคอนโดฟรีโฮลด์ที่เปิดขายในย่านเดียวกันราว 30-40% และโรงแรมที่บริหารงานเองระดับ 3 ดาวครึ่ง จำนวน 104 ห้อง แยกพื้นที่ส่วนกลางของทั้ง 2 ส่วนออกจากกัน พร้อมโซน Commercial และ Learning เปิดบริการ 24 ชม.

ขณะนี้งานก่อสร้างคืบหน้าแล้วกว่า 30% พร้อมเปิดให้บริการในเดือน ต.ค. 2562 เร็วขึ้นจากเดิมกำหนดไว้ภายในต้นปี 2563 โดยทางบริษัทฯตั้งค่าเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่ที่ 1,000 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของ Grade A Prime Area Office ที่ประมาณ 994 บาทต่อตารางเมตร

 

เครดิตภาพ: http://www.samyan-mitrtown.com/Overview/

 

2. โครงการของกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัล เป็นการร่วมทุนกันพัฒนาระหว่าง บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) และบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) มูลค่าโครงการ 3.67 หมื่นล้านบาท พื้นที่รวม 23 ไร่กว่า มีหน้ากว้างติดถนนพระราม 4 ถึง 400 เมตร ได้รับสัญญาเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์รวม 60 ปี ไม่รวมเวลาก่อสร้าง 7 ปี รวมเป็น 67 ปี ซึ่งนับเป็นการลงทุนขนาดใหญ่ที่สุดของกลุ่มดุสิตธานี ที่ต้องการจะพัฒนาและยกระดับพื้นที่ย่านธุรกิจสำคัญใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ให้กลายเป็นโครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่ ที่ประกอบไปด้วย โรงแรม อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และห้างสรรพสินค้า มีพื้นที่อาคารรวมกันทั้งหมดประมาณ 403,000 ตารางเมตร โดยในส่วนของโรงแรม คือ โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ที่จะปรับโฉมใหม่ทั้งหมด เพื่อให้กลายเป็น Landmark สำคัญแห่งใหม่ของกรุงเทฯ ดั่งเช่นที่ทางโรงแรมเคยเป็นมาตั้งแต่เมื่อ 48 ปีก่อน

เครดิตภาพ: https://www.dusit.com/th/news/dusit-thani-bangkok-to-remain-open-throughout-the-year-so-developer-can-add-even-greater-value-to-the-new-hotel/

 

3. โครงการ One Bangkok บนที่ดินแปลงใหญ่กว่า 104 ไร่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่แต่เดิมเป็นโรงเรียนเตรียมทหาร และโครงการสวนลุมไนท์บาซาร์ ซึ่งบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท เฟรเซอร์ส เซ็นเตอร์พอยท์ ลิมิเต็ด (FCL) ในเครือทีซีซีที่พัฒนาบนที่ดินขนาด 104 ไร่ ด้วยงบประมาณ 120,000 ล้านบาทซึ่งถือได้ว่าเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโดยภาคเอกชนที่ใหญ่ที่สุด พื้นที่อาคารรวมอยู่ที่ประมาณ 1.83 ล้านตารางเมตรโดยโครงการนี้ ประกอบไปด้วย

 

1. อาคารสำนักงานเกรด A ที่จะสร้างตามมาตรฐาน LEED และ WELL

2. โรงแรมระดับ 4 – 5 ดาวจำนวน 5 โรงแรม

3. ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury 3 อาคาร

4. ร้านค้าปลีก และพื้นที่ทำกิจกรรมที่หลากหลายและครบครัน

5. พื้นที่กิจกรรมและศิลปะวัฒนธรรม ขนาด 10,000 ตารางเมตร

6. ทางเดินกว้างมากกว่า 40 เมตร ที่เขียวชะอุ่มร่มรื่นและสวยงามเลาะรอบโครงการทางฝั่งถนนวิทยุและถนนพระราม 4

ณ ปัจจุบัน รายละเอียดของโซนต่างๆ ภายในโครงการอาจจะยังไม่มีการระบุออกมาเป็นที่แน่ชัดนักโดยโครงการนี้มีกำหนดสร้างเสร็จช่วงปีพ.ศ.2568 โดย โครงการในส่วนของเฟสที่ 1 จะมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2563

 

4. โครงการ The Parq โครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่อีก 1 โครงการที่พัฒนาโดยบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด บนที่ดินขนาด 35 ไร่ติดถนนพระรามที่ 4 และรัชดาภิเษกใกล้กับอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยโดยรูปแบบในการพัฒนาที่ทางทีซีซี แอสเส็ท เปิดเผยออกมานั้น คือ อาคารสำนักงานเกรด A โรงแรมหรือเซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ พื้นที่อาคารรวม 320,000 ตารางเมตรมีมูลค่าการลงทุนรวมทั้งหมด 20,000 ล้านบาท และมีกำหนดแล้วเสร็จทั้งโครงการในปี พ.ศ. 2566 โดยเฟสแรกที่เป็นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่พื้นที่รวมประมาณ 71,000 ตารางเมตรนั้นจะเปิดห้บริการในปีพ.ศ.2562 – 2563 โครงการนี้ตั้งอย่ตรงข้ามกับอาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ที่พัฒนาโครงการโดยบริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในเครือทีซีซีเช่นกัน

5. นอกจากที่ดินทั้ง 4 แปลงดังกล่าวที่พัฒนาโครงการโดยเอกชนแล้วนั้นยังมีโครงการที่พัฒนาโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยอีกด้วย ซึ่งมีส่วนช่วยเพิ่มศักยภาพและความน่าสนใจของพื้นที่ได้อีกมากเช่นกัน โดยโครงการที่ทางจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมีการพัฒนาขึ้นมานั้น มีการแบ่งเฟสการพัฒนาเป็นหลายรูปแบบการใช้งาน หลายโครงการ (รวมโครงการสามย่านมิตรทาวน์ เข้าไปด้วย) ภายใต้คอนเซปท์ เมืองแห่งการเรียนรู้ “Smart Intellectual City” จำนวนทั้งสิ้น 1,153 ไร่ ถูกจำแนกการใช้ประโยชน์หลัก 3 ส่วน ได้แก่ พื้นที่เขตการศึกษา 595 ไร่ พื้นที่เขตพาณิชย์ 374 ไร่ และพื้นที่ส่วนราชการ 184 ไร่

โดยโครงการที่เป็นไฮไลท์แห่งใหม่ของ Smart Intellectual City นอกเหนือจากสามย่านมิตรทาวน์ ได้แก่

 

อาคารสยามกิตติ์ ระยะที่ 2

ตั้งอยู่ตรงข้ามโรงแรมโนโวเทล ใกล้ทางออกถนนอังรีดูนังค์ของศูนย์การค้าสยามสแควร์ มีขนาดพื้นที่ 4 ไร่ 2 งาน  28.75 ตารางวา สำหรับระยะที่ 2 เป็นการก่อสร้างอาคารในส่วนต่อขยายจากชั้นที่ 11 เพื่อเป็นโรงแรมระดับ 3-4 ดาว  ห้องพักจำนวน 400 ห้อง ขนาดพื้นที่รวมประมาณ 32,000 ตารางเมตร ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการเสนอขออนุมัติผู้ลงทุนตามขั้นตอนของพรบ.ร่วมทุนฯ พ.ศ.2535

 

STADIUM ONE

ตั้งอยู่บริเวณระหว่างถนนบรรทัดทองกับจุฬาฯ ซอย 5 และระหว่างถนนพระราม 1 กับจุฬาฯ ซอย 6 มีขนาดพื้นที่ 10 ไร่ 3 งาน 80 ตารางวา  รูปแบบโครงการเป็นการบูรณะปรับปรุงอาคารและพื้นที่สำหรับประกอบกิจการ และทำกิจกรรมด้านกีฬาภายใต้แนวคิด Bike & Run โดยมีบริษัท เดอะ สปอร์ต โซไซตี้ จำกัด เป็นผู้ได้รับสิทธิในการเช่าและปรับปรุงอาคารดังกล่าว

 

โครงการพัฒนาหมอน 33

ตั้งอยู่บริเวณด้านข้างอุทยานจุฬาฯ 100 ปี และ ถนนจุฬาฯ 9 มี ขนาดพื้นที่ 13 ไร่ 2 งาน 68 ตารางวา ประกอบด้วย อาคารส่วนฐาน (Podium) สูง 6 ชั้น จำนวน 3 อาคาร และอาคารสูง 23 ชั้น 2 อาคาร 29 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่อาคารทั้งหมดประมาณ 151,400 ตารางเมตร โดยจะสร้างเป็น อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย ร้านค้า และที่จอดรถ

เครดิตภาพ: http://www.chula.ac.th/th/archive/54823

 

อุทยานจุฬาฯ 100 ปี

เป็นพื้นที่สีเขียวแหล่งพักผ่อนหย่อนใจแห่งใหม่เนื้อที่กว่า 70 ไร่บริเวณจุฬาฯ ซอย 9 จรดถนนบรรทัดทอง อยู่ในระนาบเดียวกันกับสวนลุมพินี แม้จะมีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่ก็เป็นพื้นที่สีเขียวในทำเลกลางเมืองที่หาได้ยากในปัจจุบัน

ที่มา: http://www.property.chula.ac.th/

 

โดยเกือบทั้งหมดตั้งอยู่ในที่ดินของจุฬาฯ ด้านที่ขนานกับถนนบรรทัดทองไปจรดถนนพระรามหนึ่ง แม้ว่าจะไกลออกไปจากถนนพระรามที่ 4 สักหน่อย แต่ว่ามีผลในการเพิ่มศักยภาพโดยรวมของทำเลสามย่านให้น่าสนใจมากขึ้นไปอีก

 

นอกจากโครงการดังกล่าวข้างต้นแล้ว พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ยังมีโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ ที่อยู่ไม่ไกลและมีแนวโน้มที่พัฒนาต่อไปในอนาคต เช่น บริเวณย่านสะพานเหลืองที่เป็นจุดตัดของถนนบรรทัดทองและพระรามสี่ ก็มีข่าวว่ามีดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่กว้านซื้อที่ดินอาคารพาณิชย์ริมถนนเพื่อไปพัฒนาโครงการคอนโด หรือพื้นที่ของศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ที่ทางบริษัท เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเม้นท์ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ ในเครือทีซีซี ได้รับการขยายสัมปทานในการบริหารและพัฒนาออกไปอีก 50 ปี ซึ่งทางเอ็น.ซี.ซี. มีแผนปิดศูนย์ประชุมเพื่อก่อสร้างใหม่ให้มีขนาดพื้นที่อาคารมากขึ้นรวมไม่น้อยกว่า 1.8 แสนตารางเมตร โดยมีมูลค่าลงทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท ที่ดินโรงงานยาสูบพื้นที่ 300 ไร่ก็มีกำลังจะพัฒนาเป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ซึ่งถ้าเป็นไปตามนี้จริงก็จะทำให้พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 และพื้นที่ข้างเคียงมีสวนสาธารณะรวมกันแล้วไม่ต่ำกว่า 800 ไร่ซึ่งไม่สามารถหาพื้นที่ใดในกรุงเทพมหานครที่มีพื้นที่สวนสาธารณะรวมกันได้เท่านี้อีกแล้ว

 

 

โครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดบนถนนพระรามสี่

พื้นที่ตามแนวถนนพระรามสี่มีที่ดินของเอกชนไม่มากนัก ดังนั้น ราคาที่ดินจึงสูงมากไม่ได้แตกต่างจากพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท เพลินจิตเช่นกัน ซึ่งเมื่อราคาที่ดินสูงจึงทำให้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีแต่โครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่มีการพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ไม่นับโครงการ Mixed-Use ขนาดใหญ่บนที่ดินเช่าระยะยาวที่กล่าวไปแล้วข้างต้น ดีเวลลอปเปอร์หลายรายเริ่มเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในพื้นที่นี้มากขึ้นตั้งแต่ช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา โดยพื้นที่ในถนนสายรองที่แยกจากถนนพระรามสี่ เป็นพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายก่อน แต่ด้วยข้อจำกัดในการพัฒนาทำให้มีแต่โครงการที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขาย

 

แต่เมื่อพื้นที่ตามแนวถนนพระรามสี่ มีโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 130,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขาย และมีคนให้ความสนใจมากทำให้ดีเวลลอปเปอร์ให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการบนพื้นที่ริมถนนพระรามสี่มากขึ้น จำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 4,021 ยูนิต และอีกประมาณ 1,950 ยูนิตที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปีพ.ศ.2563

 

โครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดรายปีและรายพื้นที่

ดีเวลลอปเปอร์บางรายเปิดขายโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตทำให้จำนวนรวมของคอนโดมิเนียมตามแนวถนนพระราม 4 มีมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และยังเป็นพื้นที่ที่มีที่ดินขนาดใหญ่เหลือพอให้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้ต่อเนื่องในอนาคต ซึ่งที่ดินบางแปลงเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นแล้ว ปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นคือราคาที่ดินที่เริ่มสูงขึ้นและเมื่อดีเวลลอปเปอร์ซื้อที่ดินในราคาสูงแล้วนำไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพง แล้วได้รับการตอบรับดีทำให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนปัจจุบันน่าจะไม่มีราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาสำหรับที่ดินที่อยู่ตามแนวถนนพระราม 4 และมากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาในพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินี

 

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 – 2561

ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นกันโดยเฉพาะในช่วงปีพ.ศ.2558 เป็นต้นมา แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายไม่มากนักก็ตาม โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 190,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาพบว่ามีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีการปรับขึ้นประมาณ 8% ต่อปี อาจจะไม่มากนักเพราะว่ามีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มากเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ แต่บางโครงการที่เปิดขายใหม่มีราคาขายสูงกว่าโครงการเดิมที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้มากกว่า 20% และราคาขายของโครงการที่อยู่ริมถนนพระรามสี่ สูงกว่าโครงการที่อยู่พื้นที่ตามแนวถนนสายรองมากกว่า 20% และแม้ว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อาจจะสูงแต่เมื่อพิจารณาอัตราการขายแล้วปรากฏว่าพื้นที่นี้มีอัตราการขายเฉลี่ยที่สูงมาก

อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 90% มียูนิตเหลือขายไม่มากแล้วเพราะมีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มาก เนื่องจากข้อจำกัดเรื่องของที่ดินและราคาที่สูงมากเป็นตัวควบคุมให้เกิด Supply ไม่มากจึงไม่เกิดภาวะล้นตลาดแบบในหลายพื้นที่ ดังนั้น ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงยังอยู่ในภาวะที่น่าสนใจกว่าพื้นที่อื่นๆ มากมาย Supply จากคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ เหลือขาย หรือว่าขายรีเซลจึงมีไม่มากนัก อีกทั้งพื้นที่นี้อยู่ใน CBD มีเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT ผ่านทำให้เป็น 1 ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่แบบจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยยิ่งเพิ่มความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกเพราะว่าสามารถซื้อเพื่อลงทุนในระยะยาวได้ทั้งแบบการหวัง Capital Gain ในอนาคตและการหวังผลตอบแทนจากกปล่อยเช่าระยะยาว แล้วยิ่งมีโครงการ Mixed – Use ขนาดใหญ่เข้ามาเพิ่มความน่าสนใจให้กับพื้นที่นี้อีกในอนาคตเมื่อโครงการต่างๆ สร้างเสร็จ

 

ASHTON Chula-Silom (แอชตัน จุฬา – สีลม) Luxury คอนโด พร้อมพื้นที่ส่วนกลางลอยฟ้า สูงที่สุดในย่านพระรามสี่-สามย่าน 

จากศักยภาพทำเลที่พร้อมจะพัฒนาอย่างไรขีดจำกัดของพระรามสี่ – สามย่าน และความสำเร็จของโครงการคอนโดที่เป็น Landmark สำคัญของสามย่าน อย่าง Ideo Q Chula-Samyan คอนโดขวัญใจ Real Demand กลุ่มนิสิตจุฬาฯ มาในปีนี้อนันดาฯพร้อมที่จะสานต่อความสำเร็จอีกครั้งด้วยคอนโด พร้อมอยู่แห่งใหม่ที่สูง และหรูที่สุดในย่านพระรามสี่-สามย่าน กับ ASHTON Chula – Silom ตรงข้ามจามจุรีสแควร์ โครงการห่างจากสถานี MRT สามย่าน เพียง 180 เมตร และ เพียง 550 เมตร จาก Interchange Station ได้แก่ MRT สีลม – BTS ศาลาแดง

ซึ่งการออกแบบของอาคารมีเอกลักษณ์โดดเด่น ด้วยความเรียบ นิ่ง เท่ สะท้อนรสนิยม ตาม Concept ของ แบรนด์ ASHTON และยังมีนวัตกรรมการออกแบบที่แตกต่างมีเอกลักษณ์โดยการนำเอากระจกโค้งมาใช้เพื่อสร้างมิติใหม่ของการอยู่อาศัย และไม่เพียงแค่ตัวอาคารที่ถูกออกแบบมาอย่างโดดเด่น ทางโครงการยังจัดพื้นที่ส่วนกลางที่มีความ Exclusive มากกว่าคอนโดโครงการอื่นๆ ในย่านนี้

สิ่งที่ช่วยสะท้อนความหรูหรา เหนือระดับให้กับโครงการ ASHTON Chula – Silom คือพื้นที่ส่วนกลางลอยฟ้าเหนือชั้นกว่าทุกโรงแรมหรูๆ หรือคอนโดอื่นใด ในย่านนี้ เพราะผู้พัฒนาโครงการได้ให้ความสำคัญกับการออกแบบ Facility ที่ไม่ได้แค่อยู่ชั้นเตี้ยๆ ที่ชั้น 8 ชั้น 9 เหมือนโครงการอื่นๆ แต่เลื่อนระดับ Pool, Gym, Jacuzzi, Onsen, Social club, ห้องทำงาน, ห้องอ่านหนังสือ ยกความอลังการทุกอย่างขึ้นไปสูงระดับชั้น 49 แล้วตั้งชื่อเท่ๆ ว่า Cloud 49”

ไฮไลท์สำคัญจุดหนึ่งคือสระว่ายน้ำแบบ Infinity-edge swimming pool ยาวถึง 50 เมตร ให้คุณได้ว่ายน้ำออกกำลังกายระดับมองเห็นเมฆตามคอนเซปต์ชื่อ Cloud 49 เลยทีเดียว

นอกจากนี้ ASHTON Chula-Silom อาจจะเรียกได้ว่า เป็นคอนโดมิเนียม freehold บนพื้นที่ขนาดใหญ่ ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ได้ตลอดไปโครงการสุดท้าย ท่ามกลางที่ดินที่มีการจัดการแบบ Leasehold อย่างที่ดินของจุฬาลงกรณ์ ซึ่งข้อดีของการอยู่อาศัยใกล้โครงการ Leasehold คือสภาพแวดล้อม การดูแลรักษาของทำเล leasehold นั้นจะมีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงทุกระยะที่หมดสัญญาเช่าเสมอ ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินย่อมไม่ปล่อยให้ทรัพย์สินของตนเองเสื่อมมูลค่า จึงทำให้จะต้องมีโครงการใหม่ๆ การรีโนเวต การเปลี่ยนแปลงในทางที่ดีขึ้นอยู่ตลอดเวลา

 

สำหรับมุมมองในการซื้อลงทุนปล่อยเช่า โครงการคอนโดที่อยู่บนถนนพระรามสี่ ช่วง Prime อย่างสามย่าน-ศาลาแดง มักจะถูกมองว่ากลุ่มเป้าหมายหลักก็คือกลุ่มนักศึกษาที่เรียนอยู่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย แต่เมื่อสารพัดโครงการ Mixed-Use ในย่านนี้สร้างเสร็จ เชื่อแน่นอนว่ากลุ่มเป้าหมายในส่วนของ Top Management และ Expat ก็ย่อมที่จะสนใจเลือกอยู่ในโครงการที่ดีที่สุด หรูที่สุดให้เหมาะสมกับฐานะและสถานภาพ แตกต่างกับโครงการอื่นๆที่เน้นจับกลุ่มนิสิตมหาวิทยาลัย ที่ชอบอยู่รวมกันเป็นกลุ่มมากกว่า ซึ่งก็คาดว่าโครงการ ASHTON Chula – Silom จะสามารถทำระดับราคาค่าเช่าได้สูงที่สุดในบริเวณสามย่าน ด้วยราคาประมาณตรม.ละ 950 บาท สำหรับห้องแบบ 1 ห้องนอนขนาด 34.5 ตรม. อาจจะดูพอๆกับโครงการก่อนอย่าง Ideo Q Chula Samyan แต่ก็ได้ความใหม่ มีความ Privacy และภาพลักษณ์ที่ไฮเอนด์มากกว่า 

เปรียบเทียบ Estimated Rental Yield ของคอนโดน่าสนใจในย่านพระรามสี่

โครงการพร้อมเปิดให้ชมห้องตัวอย่าง บนอาคารจริงเร็วๆนี้ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ http://ananda.co.th/condo/projects/ashton-chula-silom/index.php



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

จิบชา ละเมียดมองแปลนพร้อมแนะนำยูนิตน่าสนใจ ของ Noble STATE 39

ที่ผมรู้สึกได้ถึงความเป็นระดับโลก ก็เพราะล่าสุด The Mall Group เพิ่งประกาศดึง AEG บริษัทยักษ์ใหญ่ด้าน Entertainment Complex มาลงทุนเป็นหมื่นล้านทำ 2 โครงการใหญ่ ซึ่ง 1 ในนั้นก็คือ EMLIVE state-of-t... อ่านต่อ




เปิดตัวสุดยิ่งใหญ่กับโครงการ Mixed Use พร้อมศูนย์การค้าที่ล้ำเลิศที่สุดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่จะถูกกล่าวขวัญไปทั่วโลกกับ ICONSIAM

เปิดตัวอย่างเฟอร์เฟค! สำหรับอภิมหาโปรเจกต์ที่เป็นที่จับตามองของทั้งชาวไทยและทั่วโลกอย่า... อ่านต่อ

พบกับคอนโดใหม่ขวัญใจคนรามคำแหง ติดรถไฟฟ้า เข้าออกถนนใหญ่ได้ 2 ทางที่ ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง

รามคำแหง เป็นเสมือนย่านที่รวมเอาไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายมารวมไว้ในที่เดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นไ... อ่านต่อ

รออะไร รอทำไม ถึงเวลาแล้ว! ที่จะซื้อบ้านดีๆ เป็นของตัวเอง

จังหวะของชีวิตกับการซื้อบ้าน ปัจจุบันนี้คนรุ่นใหม่วัยทำงานบางคนมักจะลังเลที่จะซื้อบ้านส... อ่านต่อ

อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายการลงทุนของนักลงทุนชาวจีน โดยข้อมูลปัจจุบันพบว่าประเทศไทยอยู่อันดับ 6 ของประเทศที่มีนักลงทุนชาวจีนเข้าไปลงทุนมากที่สุด รองจาก สหรัฐ ออสเตรเลีย แคนาดา สหราชอาณาจักร และนิวซีแลนด์ ประเทศไทยจึงถือเป็นประเทศอันดับหนึ่งในอาเซียนที่นักลงทุนชาวจีนเข้ามาลงทุนสูงสุด อย่างไรก็ตามนับจากครึ่งหลังปี 2561 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไทยให้แก่ลูกค้าชาวจีนในมีแนวโน้มลดลง ซึ่งส่วนหนึ่งมีความเกี่ยวเนื่องจากเหตุการณ์การท่องเที่ยวที่กระทบกับนักท่องเที่ยวจีน รวมถึงสภาพทางด้านเศรษฐกิจที่ทำให้ยอดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จากลูกค้าจีนชะลอตัวลง ไม่ว่าจะเป็น