“TOD” ประเทศไทย อยู่จุดไหนของการพัฒนา “ไตรทิพย์” ลั่น! ภาครัฐต้องเป็นผู้นำ ปลุกปั้นให้เกิดความสำเร็จ-เห็นผลในอนาคต

เกริก บุณยโยธิน 31 October, 2022 at 23.22 pm

ในช่วง 20 กว่าปีที่ผ่านมา ประเทศไทยของเรามีความพยายามนำแนวทางการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ TOD (Transit Oriented Development) ที่ได้รับการยอมรับในระดับโลก ในการนำมาใช้แก้ปัญหาของเมืองใหญ่ในประเทศต่างๆ ที่เคยมีแนวโน้มการเติบโตอย่างไร้ทิศทาง และสภาพการจราจรในเมืองที่ติดขัด ไม่ว่าจะเป็นกรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น กรุงโซล ประเทศเกาหลีใต้ และบอสตัน สหรัฐอเมริกา ล้วนประสบความสำเร็จในการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟ จนกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่ยกระดับคุณภาพชีวิตคนเมือง ที่กลายเป็นต้นแบบการพัฒนาเมืองทั่วโลก แต่ ณ เวลานี้ ประเทศไทยของเราอยู่จุดใดของการพัฒนาตามแนวทาง TOD และอนาคตข้างหน้าเราจะได้เห็นภาพการพัฒนาตามแนวทาง TOD ได้มากน้อยแค่ไหน

 

TOD จะสำเร็จได้หากภาครัฐเป็นผู้นำการพัฒนา

นางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล กรรมการบริษัทและรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) เปิดเผยถึงแนวทางการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะว่า “การพัฒนา TOD จะต้องเริ่มจากภาครัฐ เป็นผู้นำในการพัฒนา เพื่อก่อให้เกิดความร่วมมือกันระหว่างหน่วยงานรัฐ และระหว่างรัฐกับภาคเอกชน ไปจนถึงความร่วมมือกับภาคประชาชน จึงจะเกิดภาพความสำเร็จตามแนวทาง TOD ขึ้นมาได้

 

ยกตัวอย่างการพัฒนา TOD ที่ประเทศญี่ปุ่น ก็เริ่มมาจากภาครัฐออกนโยบายทำโครงการพัฒนาพื้นที่ในลักษณะของ TOD โดยรัฐเป็นผู้เริ่มต้นกำหนดแผนการพัฒนาและการลงทุน โดยเฉพาะเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ตัวสถานี ระบบรถไฟฟ้า และระบบสาธารณูปโภคอื่นๆ แล้วค่อยดึงภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาในส่วนต่างๆ โดยภาครัฐจะเป็นผู้ให้การสนับสนุน อำนวยความสะดวกให้กับเอกชนในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนา TOD ในด้านนั้นๆ อีกทางหนึ่ง จึงทำให้การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ เพื่อจูงใจให้ประชาชนหันมาใช้การเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ แทนการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล ที่ประเทศญี่ปุ่นประสบความสำเร็จให้เห็นอย่างเป็นรูปธรรม

 

ส่วนประเทศไทยเรายังมองไม่เห็นความร่วมมือในการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ เพื่อสร้างพื้นที่พัฒนาตามแนวทาง TOD ส่วนมากเราจะเห็นความพยายามในการศึกษาและพัฒนาแบบเดี่ยว ซึ่งสุดท้ายแล้วก็จะไปติดในเรื่องข้อกฎหมาย การวางผังเมือง การเวนคืนที่ดิน เงินทุน และการประสานงานกับหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง

 

ดังนั้นการทำ TOD ให้ประสบความสำเร็จ ต้องเริ่มต้นจากหน่วยงานภาครัฐเข้ามาร่วมมือกัน เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง, กระทรวงคมนาคม, การไฟฟ้า, การประปา และหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะเรื่องระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ที่จะอยู่ในแผนการพัฒนา TOD ซึ่งหน่วยงานเหล่านี้ต้องประสานงานกันค่อนข้างเยอะ

 

การที่หน่วยงานต่างๆ ต้องเข้ามาประสานงานกัน จำเป็นต้องมีองค์กรที่เป็นตัวกลาง เป็นเหมือนเจ้าภาพคอยประสานงานส่งต่อข้อมูล เพื่อให้การพัฒนาเป็นไปในแนวทางเดียวกัน อย่างเช่นประเทศญี่ปุ่น ก็มีการตั้งหน่วยงานที่รับผิดชอบด้านการพัฒนา TOD ขึ้นมาโดยตรง เพื่อทำหน้าที่ประสานงานกับหน่วยงานรัฐและเอกชนที่สนใจเข้ามาลงทุน ตามนโยบายที่ได้รับมอบหมายจากภาครัฐอีกทีหนึ่ง”

 

ที่เป็นอยู่ “ดูเหมือน” แต่ “ยังไม่ใช่ TOD”

ทุกวันนี้เราอาจสังเกตเห็นว่า พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าระบบราง ในบางสถานีมีการทำทางเดินสกายวอล์ค เชื่อมต่อกับอาคารต่างๆ โดยรอบ การพัฒนาเหล่านี้ดูคล้ายๆ การพัฒนาตามแนวทาง TOD  แต่ที่จริงแล้วเป็นเพียงสิ่งอำนวยความสะดวกแก่ผู้เดินทางไปยังสถานที่ ที่อยู่ติดกับสถานีขนส่งสาธารณะเท่านั้น

 

นางสาวไตรทิพย์ กล่าวต่อว่า “ความเป็น TOD ไม่ได้มีแค่การสร้างทางเดินเชื่อมต่อกับสถานี สร้างศูนย์การค้า และพื้นที่อยู่อาศัยให้ใกล้กับสถานีขนส่งสาธารณะให้มากที่สุด แต่ TOD ต้องมีหลายองค์ประกอบ หลอมรวมเป็นการพัฒนาคุณภาพชีวิตของผู้คนที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะและบริเวณใกล้เคียง ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาให้มีพื้นที่สีเขียว เช่น สวนสาธารณะ การสร้างพื้นที่ที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม การใช้พลังงานสะอาดในพื้นที่ การสร้างพื้นที่ส่วนกลางสำหรับทำกิจกรรมร่วมกันในชุมชน เพื่อให้เกิดสังคมคนเมืองที่มีส่วนร่วมในการพัฒนาพื้นที่ ประชาชนสามารถใช้ชีวิตในพื้นที่รัศมี 600 เมตร รอบสถานีขนส่งสาธารณะอย่างมีคุณภาพ

 

การพัฒนาที่ดินแบบผสมผสาน (Mix used) เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างสูงสุด การพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจเพื่อให้เกิดการกระตุ้นเม็ดเงินให้หมุนเวียนในพื้นที่สูงขึ้น การพัฒนาศักยภาพความเป็นศูนย์กลางการเดินทางในรูปแบบต่างๆ เช่น จากรถไฟฟ้า มาเป็นการเดินทางด้วยเรือ หรือรถโดยสารประจำทาง องค์ประกอบการพัฒนาเหล่านี้ คือสิ่งจูงใจให้ประชาชนเปลี่ยนจากการใช้รถยนต์ส่วนบุคคลในการเดินทาง มาใช้ระบบขนส่งสาธารณะ ตามเป้าหมายสูงสุดของการพัฒนาตามแนวทาง TOD ซึ่งทุกฝ่ายต้องได้ประโยชน์ร่วมกันจากการพัฒนา TOD ไม่ใช่การพัฒนาเพื่อประโยชน์สูงสุดของภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงฝ่ายเดียว”

TOD ของประเทศไทย อยู่จุดไหนของการพัฒนา

ในปัจจุบันพื้นที่ ที่กำลังอยู่ในแผนการพัฒนาตามแนวทาง TOD ก็คือ สถานีกลางบางซื่อ แม้จะอยู่ในขั้นตอนการวางแผนพัฒนา แต่ก็ถือว่าเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการวางรากฐานพัฒนา TOD ของประเทศเพราะในอนาคตสถานีกลางบางซื่อจะเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย แต่คำถามที่ตามมาก็คือ แล้วพื้นที่สถานีขนส่งสาธารณะแห่งอื่นๆ จะมีโอกาสได้พัฒนาหรือไม่ และอนาคตประเทศไทยจะได้เห็นพื้นที่ TOD จริงไหม หรือเป็นเพียงแค่การเอ่ยถึง แล้วเลือนหายไปตามกระแสอื่นในสังคมพัดพาไป

 

นางสาวไตรทิพย์ กล่าวทิ้งท้ายในคำถามนี้ว่า “ในประเทศไทยเรามีหลายพื้นที่ ที่มีความเหมาะสมกับการพัฒนาตามแนวทาง TOD ไม่ว่าจะเป็นสถานีรถไฟธนบุรี สถานีรถไฟหัวลำโพง สถานีรถไฟมักกะสัน สถานีรถไฟจังหวัดนครราชสีมา และสถานีรถไฟอื่นๆ ซึ่งสถานีรถไฟเหล่านี้มีศักยภาพพอที่จะพัฒนาในรูปแบบ TOD ซึ่งแต่ละสถานีจะมีการพัฒนาที่แตกต่างกันไปตามรูปแบบพื้นที่ ที่มีความแตกต่างกัน

 

บางพื้นที่เหมาะกับการพัฒนาในฐานะศูนย์การเชื่อมต่อการเดินทางในระดับภูมิภาค บางพื้นที่เหมาะกับการพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงอนุรักษ์เพื่อการท่องเที่ยว หรือบางพื้นที่อาจเหมาะสำหรับการพัฒนาเป็นพื้นที่เศรษฐกิจเต็มรูปแบบ ขึ้นอยู่กับแผนการพัฒนาพื้นที่ของภาครัฐ และความต้องการของประชาชนในพื้นที่ว่าต้องการให้ออกมาเป็นรูปแบบใด

 

แต่การจะเห็นภาพพื้นที่พัฒนา TOD ให้เกิดขึ้นในประเทศไทย เราต้องเริ่มลงมือทำในวันนี้ ถึงจะเกิดขึ้นได้จริงในอนาคต เพราะการพัฒนา TOD ต้องใช้เวลาในการพัฒนาเป็นระยะตั้งแต่ 3–10 ปี เราไม่สามารถสร้างให้เสร็จภายในระยะเวลาอันสั้น ทุกอย่างล้วนต้องใช้เวลา สิ่งเหล่านี้ต้องเริ่มจากภาครัฐเป็นผู้นำในการพัฒนา เพราะเราไม่สามารถเริ่มต้นพัฒนาได้จากภาคเอกชน หรือหน่วยงานใด หน่วยงานหนึ่ง แต่ต้องอาศัยทุกฝ่ายร่วมแรงร่วมใจกันพัฒนา และต้องทำด้วยความเชื่อมั่นว่า หากเราตั้งใจที่จะพัฒนา ประเทศอื่นทำได้ ประเทศไทยก็ต้องทำได้เช่นกัน”

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

พาร์ค 168 อ่อนนุช 19

มอลตัน เกทส์ กรุงเทพกรีฑา

ไลฟ์ สาทร เซียร์รา

บอกได้เลยว่า LIFE สาทร เซียร์รา ไม่เพียงแต่เป็นคอนโ...

17 November, 2022

ไอดีโอ พระรามเก้า – อโศก

ย่านพระรามเก้า เป็นย่าน New CBD ซึ่งเป็นที่รับรู้กัน...

17 November, 2022

นิว ริเวอร์เรสต์ ราษฎร์บูรณะ

"Premium Affordable Condo บรรยากาศดี เลย์เอาท์สวย ที...

16 November, 2022

ศุภาลัย แกรนด์ เอสเซ้นส์ @ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์

ศุภาลัยเป็นดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนา โครงการหลายรูปแบบใน...

15 November, 2022