ซีบี ริชาร์ด ชี้ทำเล “พระราม 4” อนาคตซีบีดีใหม่กลางเมือง เหตุที่ดินมีศักยภาพผุดอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ คาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 58-59 ชะลอตัวต่อเนื่อง แนะดีเวลลอปเปอร์พัฒนาสินค้าราคาเหมาะสมกับตลาด นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส(ประเทศไทย) จำกัด เผยว่า การขยายตัวของระบบโครงข่ายคมนาคมและข้อจำกัดเรื่องของที่ดิน ส่งผลให้พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าพื้นที่ที่มีศักยภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยกรรมในอนาคต คือ พื้นที่ย่านพระราม 4 เนื่องจากมีที่ดินแปลงใหญ่ 3 แปลงที่ถูกประมูลไปแล้วได้แก่ ที่ดิน ร.ร.เตรียมทหารเดิม (สวนลุมไนท์บาร์ซา) ที่ดินบริเวณแยกสามย่าน และที่ดินสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ บริเวณไผ่สิงโต โดยที่ดินทั้ง 3 แปลงผู้ประมูลมีแผนพัฒนาเป็นโครงการมิกส์ยูส ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม เช่น ที่ดินบริเวณไผ่สิงโต บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ เป็นผู้ประมูลได้ ปัจจุบันพัฒนาเป็นโครงการ “เอฟวายไอ เซ็นเตอร์” (FYI CENTER) อาคารสำนักงานสูง 12 ชั้น และ โรงแรมบัดเจ็ทโฮเทล จำนวน 239 ห้องรวมมูลค่าโครงการกว่า 5 พันล้านบาท ปัจจุบันงานก่อสร้างตัวอาคารจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2558 และคาดว่าจะเปิดเป็นทางการเดือนมิถุนายน 2559 ปัจจุบันมีผู้เช่ากว่า 50% มูลค่าโครงการกว่า 5 พันล้านบาท นางสาวอลิวัสสากล่าวต่อว่าสำหรับทิศทาง ที่อยู่อาศัยนั้น ปัจจุบันจะอาศัยเรื่องของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยกรรมเป็นตัวนำ จะเห็นว่าคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ จะเติบโตไปตามการเกิดขึ้นของห้างสรรพสินค้า ใกล้ห้างกับอาคารสำนักงาน และในแง่ของซัพพลายบนถนนพระราม 4 มีโครงการในอนาคตที่เปิดขายเพียง 4 โครงการ นับจากสถานีรถไฟหัวลำโพงมาถึงบริเวณศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ทั้งนี้ พื้นที่ทำเลทองในย่านใจกลางเมืองนั้น ปัจจุบันเหลือที่ดินที่จะพัฒนาได้เพียง 3 แปลง มีที่สวนลุมพินี เพลินจิตและบนถนนวิทยุ นอกนั้นถูกพัฒนาไปหมดแล้ว แต่ยังสามารถหาซื้อคอนโดฯเก่าในโซน เซ็นทรัล ลุมพินี สุขุมวิท และต้นถนนสาทรได้อยู่ โดยราคารีเซลส์ของคอนโดฯเพิ่มขึ้น 40-100% จาก 1.2 แสนบาทต่อตร.ม. เป็น 2 แสนบาทต่อตร.ม. เช่น แอทธินี เรสซิเดนส์ และเดอะพาร์ค ชิดลม อินฟินี้ตี้ สาทร โครงการเกาะแนวรถไฟฟ้า โซนทองหล่อ อควา หรือบนสุขุมวิท ราคาจาก 1.4-1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ขึ้นเป็น 1.9-2 แสนบาทต่อตร.ม. “สำหรับตลาดอสังหาฯ ปี 2558และปี 2559 อาจจะชะลอตัว แต่ยังมีกลุ่มที่อยากเปลี่ยนมือกับนักลงทุนที่ต้องโอน โดยปีนี้มีโครงการคอนโดฯที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่มากที่สุด 7.2 หมื่นหน่วย จึงมีคนอยากเปลี่ยนมือรีเซลส์ก่อนโอนจำนวนมาก สำหรับคนอยากจะซื้อและปล่อยเช่า ปีหน้าเป็นปีที่เหมาะมาก เพราะจะมีของออกมาให้เลือกมากได้เห็นของด้วย และผู้ประกอบการบางรายที่มีสต๊อกเหลือขายจำนวนมากๆ ก็อาจจะดัมพ์ราคา แต่สำหรับรายที่มีสายป่านยาวอาจจะยอม แบกไว้ เพราะคิดว่าราคาดี ทั้งโครงการใหม่ในปี 2559 ราคาไม่ลง เพราะราคาที่ดินไม่ตกแต่อาจจะหยุด โจทย์ของผู้ประกอบการในปีหน้าคือราคา ถ้าสามารถทำราคาให้เหมาะสมกับตลาด เช่นในทำเลที่พอกัน ถ้าสามารถทำราคาได้ต่ำกว่า โอกาสที่จะขายดีมีสูงมาก ฉะนั้นนักลงทุนต้องมองจุดนั้นและวิเคราะห์เข้าสู่ปัจจัยพื้นฐานคือทำเล ราคา และตัวสินค้า ถ้าเป็นตลาดลักชัวรี กับ ซูเปอร์ ลักชัวรี ให้น้ำหนักกับทำเลเป็นอันดับ 1 สินค้าเป็นอันดับ 2 ส่วนราคาไม่เกี่ยง ถ้า ทำเลกับสินค้าดีมาก เพราะในเซกเมนต์นี้ ทำเล ถ้าหมดแล้วก็คือหมดเลย แต่อันตรายจากการซื้อสินค้าซูเปอร์ลักชัวรี วันนี้คือเลือกทำเลผิด แล้วราคาแพงเกินไปสำหรับทำเลนั้นๆ”นางอลิวัลสากล่าว จากการรวบรวมข้อมูลของฐานเศรษฐกิจพบว่า ที่ดินบริเวณแยกสามย่าน ของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จะเป็นโครงการมิกซ์ยูส ลักษณะคอมเพล็กซ์ มีทั้งที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน มูลค่าโครงการประมาณ 6พันล้านบาท ส่วนโครงการที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเดิม ตามแผนพัฒนาคาดว่ามีมูลค่าโครงการหลายหมื่นล้านบาท ซึ่งที่ดินทั้ง 3 แปลงนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทในกลุ่มเจริญ สิริวัฒนภักดี โดยภาพรวมมูลค่าโครงการที่เตรียมพัฒนาย่านพระราม4 มีประมาณการกว่า 2-3 หมื่นล้านบาท นายวรวรรต ศรีสอ้าน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด(มหาชน) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการบนที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเดิม หัวมุมถนนพระราม 4 พื้นที่กว่า 90 ไร่ กล่าวว่าขณะนี้อยู่ระหว่างการวางแนวคิดการพัฒนาโครงการ เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ต้องให้ความสำคัญการออกแบบอย่างมาก โดยบริษัทได้สิทธิการออกแบบและก่อสร้าง 9 ปี สำหรับโครงการนี้ตั้งเป้าจะให้เป็นโครงการที่เปลี่ยนโฉมภูมิทัศน์ของพระราม 4 โดยสิ้นเชิง จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3091 วันที่ 27-30 กันยายน พ.ศ. 2558