Source: www.ddproperty.com Date: 24 กันยายน 2558 กูรูรับตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วงปีนี้และปีหน้าชะลอตัวจริง แต่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้แน่ ชี้ช่วงปลายปีเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อทั้งอยู่เองและลงทุนระยะยาว พร้อมฟันธง 5 ทำเลศักยภาพน่าจับตา จากงานเสวนา “เจาะลึกศักยภาพและความเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯจตุรทิศ” ซึ่งจัดขึ้นโดย Prop2morrow สื่อดิจิตอลด้านอสังหาฯ ในเครือ 2morrow Group ซึ่งมีกูรูแห่งวงการอสังหาฯ ไทยมาร่วมเปิดเผยมุมมองต่อสภาวะตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันและแนวโน้มตลาดในอนาคต ประกอบด้วยนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์, นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย, นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และนายประพันธ์ เจริญประวัติ ผู้จัดการตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (Mai) โดยมีผู้เข้าร่วมรับฟังอย่างคับคั่ง นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันว่าอยู่ในช่วงที่ชะลอตัวจริง ซึ่งสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ แต่ยังไม่อยู่ในสถานการณ์ที่เลวร้ายหรือน่ากังวลดังเช่นการเกิดวิกฤติฟอง สบู่เมื่อปี 2540 “ตลาดในวันนี้ไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด แต่ปัญหาที่เห็นมีเพียง 2-3 ประเด็น เช่น การเกิดโอเวอร์ซัพพลายในบางพื้นที่, ราคาสินค้าที่สูงเกินไปทำให้ตลาดล่างมีปัญหา รวมถึงความไม่สมดุลระหว่างดีมานด์และซัพพลาย คือกำลังซื้อน่ะมี แต่สินค้าที่ออกมาไม่ตรงกับความต้องการทั้งในเรื่องของทำเลและโปรดักส์ เป็นต้น” นางสาวอลิวัสสากล่าว อย่างไรก็ดี เอ็มดีสาวแห่งซีบีอาร์อีมองว่าช่วงเวลาที่ตลาดอยู่ในช่วงชะลอตัวเช่นนี้ กลับเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากฝั่งผู้ประกอบการเองก็ต้องการขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการที่เปิดตัวไปถึงกำหนดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จใน ช่วงปลายปีนี้เป็นจำนวนมากจึงมีโอกาสที่ผู้ประกอบการจะอัดแคมเปญโปรโมชั่น รวมไปถึงส่วนลดเพื่อระบายสินค้าออกไปนั่นเอง ฟันธงทำเลน่าจับตา นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า สิ่งที่ขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลนั่นก็คือการขยายตัวของระบบคมนาคมขนส่ง (Mass transit) รวมไปถึงการผลักดันให้เกิดศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ (CBD) แห่งใหม่ๆ และการเกิดโครงการอาคารสำนักงานและอาคารเชิงพาณิชย์ ซึ่งจะเป็นจุดเริ่มต้นที่ทำให้เกิดโครงการที่อยู่อาศัยตามมาต่อไป “ในอนาคต จะมีโครงการรถไฟฟ้ามากกว่า 10 สายจำนวนสถานีกว่า 200 สถานี บริเวณที่เป็นจุดเชื่อมต่อ (Interchange) ก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 20-30 จุด สิ่งเหล่านี้ทำให้เกิดการขยายตัวของที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการในแนวสูง เนื่องจากที่ดินในการพัฒนามีจำกัดและราคาจะแพงขึ้นเรื่อยๆ” ผอ.ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ กล่าว ในขณะที่นางสาวอลิวัสสาได้ชี้ถึงทำเลในกรุงเทพฯ ที่กำลังจะขึ้นแท่นเป็นทำเลทองของการพัฒนาโครงการและการอยู่อาศัย ประกอบด้วย ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในได้แก่ ช่วงถนนพระราม 4 ที่ปัจจุบันมีที่ดิน 3 แปลงถูกประมูลไปพัฒนาเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ทั้งศูนย์การค้าและอาคารสำนัก งาน ก่อนที่จะเกิดโครงการคอนโดมิเนียมผุดขึ้นใกล้ๆ ต่อไป ในขณะที่ทำเลศักยภาพอื่นๆ ในกรุงเทพฯ ได้แก่ 1.ย่านจตุจักร-พหลโยธิน เนื่องจากเป็นทำเลที่มีแนวรถไฟฟ้าส่ว่นต่อขยายสายใหม่ (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และโครงการบางซื่อ แกรนด์ สเตชั่นที่จะพัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร รวมทั้งอาคารสำนักงาน ร้านค้า ร้านอาหาร และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ 2. ย่านรัชดา-พระราม 9 ที่ปัจจุบันมีการพัฒนาจนเริ่มเห็นภาพของความสะดวกสบายและการเกิดขึ้นของ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ รวมทั้งอาคารสำนักงานทั้งของรัฐและเอกชนหลายแห่ง 3. บริเวณฝั่งธน (เมื่อข้ามฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาไปแล้ว) เนื่องจากจะมีการเปิดโครงการรีเทลใหม่ๆ ซึ่งจะนำไปสู่การเกิดโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในอนาคต และความสะดวกสบายของย่านนี้คืออยู่ใกล้ใจกลางเมืองเพียงข้ามสะพานก็เดินทาง มายังสาทร สีลม ได้แล้ว 4. โซนสุขุมวิทตอนปลาย แม้ปัจจุบันจะมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมายหลังจากที่แผนในการสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากแบริ่งไป สมุทรปราการชัดเจนขึ้น จนเริ่มมีความกังวลถึงปัญหาสินค้าล้นตลาด แต่เชื่อว่าการดูดซับในย่านนี้จะทำได้เร็ว (และเร็วกว่าการดูดซับสินค้าในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง) จึงทำให้ไม่น่ากังวล และเมื่อรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเปิดให้บริการ มูลค่าของอสังหาฯ ในทำเลนี้จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน “สิ่งที่ตลาดหุ้นและตลาดอสังหาฯ เหมือนกันคือเรื่องของ “จังหวะเวลา” หากจะให้ฟันธงในวันนี้ ว่าทำเลไหนดี อีก 2 ปีข้างหน้าอาจจะไม่ใช่ทำเลที่ดีก็ได้ ดังนั้น ก่อนที่จะลงทุนต้องศึกษาให้ดีเพื่อป้องกันความเสี่ยง” นายสัมมาให้ข้อคิดปิดท้าย