มหานครกัวดาลาจารา กับการเติบโตอย่างยั่งยืนด้วย TOD

เกริก บุณยโยธิน 23 September, 2022 at 13.51 pm

สิ่งที่นักวางผังเมืองทั่วโลกวิตกกังวลมากที่สุด คือ การเติบโตของเมืองอย่างก้าวกระโดด จนแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานตามไม่ทันความต้องการของเอกชน และประชาชนที่หลั่งไหลเข้ามาอยู่ใจกลางเมืองจนเกินความควบคุมเหมือนเช่น มหานครกัวดาลาจารา (Guadalajara) ประเทศเม็กซิโก มหานครแห่งนี้ประสบปัญหาการเติบโตของเมืองอย่างก้าวกระโดด ถึง 381.5 เปอร์เซ็นต์ ในช่วงระยะเวลา 30 ปี ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2523 – 2553

 

หากเทียบกับการเติบโตของประชากรในเมืองใหญ่ทั่วโลกในช่วงเวลาเดียวกัน จะมีอัตราการเติบโตอยู่ระหว่าง 40 – 70 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ทำให้กระทรวงการเกษตรและการพัฒนาที่ดินผังเมือง ต้องนำแนวทางของ TOD (Transit Oriented Development) เข้ามาแก้ไขปัญหาของมหานครกัวดาลาจารา จนพบว่าเมืองแห่งนี้มีปัญหาที่ต้องแก้ไข 4 มิติ คือ  1.ความกระจัดกระจาย (Dispersed) เพราะการพัฒนาแต่ละพื้นที่กระจายไปคนละทิศละทาง ไม่เกาะกลุ่มขยายตัวออกไป 2.ความห่างไกล (Distant) การพัฒนาในแต่ละพื้นที่อยู่ห่างไกล ไม่เกาะกลุ่มร่วมกันพัฒนา 3.ขาดการเชื่อมต่อ (Disconnected) พื้นที่ที่เอกชนเข้าไปพัฒนานั้นอยู่นอกเส้นทางรถไฟ และพื้นที่ถนนก็ยังไม่ได้รับการพัฒนาเพื่อรองรับการเติบโต 4.ความไม่สม่ำเสมอ (Uneven) การพัฒนาพื้นที่ต่างๆ ผุดขึ้นอย่างไม่มีแผนพัฒนาที่ชัดเจน เช่น พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นตั้งอยู่บริเวณรอบนอกของเมือง ในขณะที่พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นต่ำ กลับตั้งอยู่ศูนย์กลางของเมืองเป็นต้น  ซึ่งปัญหาทั้ง 4 มิตินี้ถูกแก้ไขด้วย 3 วิธีดังต่อไปนี้ คือ

 

1. ดึงขอบเขตการขยายตัวของเมือง ด้วยการสร้างเส้นทางรถไฟรางเบา

ในช่วงประมาณปีพ.ศ.2523 เมืองกัวดาลาจารา มีการกระจุกตัวหนาแน่นในบริเวณใจกลางเมือง ระดับประชากร 300 – 400 คนต่อพื้นที่ 10,000 ตารางเมตร ก่อนจะเริ่มขยายตัวไปพื้นที่รอบนอกอย่างไร้ทิศทาง (Urban Sprawl) จนกระทั่งปี พ.ศ.2553 พบว่ามีพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นในจุดรอบนอกใกล้ขอบเขตพื้นที่เมือง ทั้งที่การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนนหรือระบบขนส่งสาธารณะยังไปไม่ถึง

 

ปัญหาเหล่านี้เกิดจากการปล่อยปะละเลย ให้ภาคเอกชนเข้าไปพัฒนาพื้นที่โดยที่ภาครัฐเองยังไม่ได้กำหนดว่าพื้นที่ใดควรได้รับการพัฒนาแบบไหน เพื่อให้เมืองเติบโตขึ้นอย่างเป็นระบบที่มีการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ การแก้ปัญหาของนักวางผังเมืองกัวดาลาจารา ได้ริเริ่มโครงการสร้างเส้นทางรถไฟรางเบาขึ้นมา 3 สายไปสู่พื้นที่ชุมชนที่กระจายอยู่รอบนอก พร้อมกำหนดแนวทางในการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟตามแนวทาง TOD

 

เส้นทางรถไฟ 3 สายนี้เป็นเสมือนโครงสร้างหลักของเมือง ที่จะกำหนดทิศทางการพัฒนาเมืองด้านอื่นๆ ต่อไปอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งสิ่งที่ได้กลับมาหลังจากการพัฒนาเส้นทางรถไฟรางเบาทั้ง 3 สายเสร็จสิ้น คือการที่ภาคเอกชนยึดเส้นทางรถไฟรางเบาเป็นแนวทางการพัฒนาโครงการใหม่ ทำให้การพัฒนาที่ดินอยู่ในเส้นทางที่กำหนด ไม่กระจายตัวไปอยู่ในจุดที่ไม่คาดคิด หรือจุดที่โครงสร้างพื้นฐานยังพัฒนาไปไม่ถึงเหมือนช่วง 30 ปีที่ผ่านมา

 

วิธีนี้ได้ช่วยแก้ไขปัญหาเรื่อง ความกระจัดกระจาย ความห่างไกล และขาดการเชื่อมต่อ ที่มีอยู่ของเมืองแห่งนี้ได้เป็นอย่างดี

2. สร้างโครงข่ายทางเดินเท้า และเส้นทางจักรยานโดยเฉพาะเพื่อลดมลพิษ

แม้ว่ามหานครกัวดาลาจารา จะเติบโตอย่างกระจัดกระจายในช่วง 30 กว่าปีที่ผ่านมา แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าการเติบโตของเมืองที่ไม่ได้อยู่ในแผนการพัฒนา จะไม่สามารถแก้ไขพัฒนาให้ดีขึ้นได้

 

หลังการพัฒนาเส้นทางรถไฟรางเบา 3 สายเริ่มเป็นรูปเป็นร่าง สิ่งที่พวกเขาทำต่อมา คือ การตั้งเป้าให้มหานครกัวดาลาจาราเป็นเมืองปลอดมลพิษ ด้วยการพัฒนาโครงข่ายทางเดินเท้า และเส้นทางจักรยาน เชื่อมต่อพื้นที่ต่างๆ ให้เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะให้ง่ายขึ้น

 

ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาในมิติของความห่างไกลและขาดการเชื่อมต่อในแต่ละพื้นที่ให้เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะได้ง่ายขึ้น จูงใจให้ประชาชนหันมาเดินเท้า รวมทั้งปั่นจักรยาน มาใช้ระบบขนส่งสาธารณะ โดยประชาชนไม่รู้สึกว่าการเปลี่ยนแปลงนั้นทำให้พวกเขาต้องปรับตัวมากนัก และยังรู้สึกได้ถึงความเจริญด้านการคมนาคมที่เข้าถึงพื้นที่อยู่อาศัยและที่ทำงาน

 

ด้วยแนวทางนี้เองทำให้มหานครกัวดาลาจารา สามารถดึงดูดประชาชนให้หันมาใช้ระบบบขนส่งสาธารณะมากขึ้น ช่วยลดปริมาณการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ในแต่ละวันลงจากเดิมถึง 7.5 เปอร์เซ็นต์ (ข้อมูลปีพ.ศ.2558) เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้าการพัฒนาตามแนวทาง TOD

 

3. เปลี่ยนระเบียบข้อบังคับในการพัฒนาเมือง และวางแผนพัฒนาระยะยาว

การพัฒนาเมืองจะมีจุดที่ทำให้เกิดความล่าช้าในการพัฒนาที่พบบ่อยมากที่สุด คือ ปัญหาด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนา และแรงต้านจากประชาชน แต่สำหรับมหานครกัวดาลาจารา ภาครัฐเป็นผู้กำหนดทิศทางในการพัฒนา จนเกิดการผลักดันให้มีการร่างข้อบังคับในการพัฒนาพื้นที่มหานครกัวดาลาจารา อย่างยั่งยืนตามแนวทาง TOD ได้สำเร็จในเวลาอันรวดเร็ว

 

แต่เรื่องแรงต้านจากประชาชนในการกำหนดพื้นที่พัฒนาใหม่ ไม่สามารถทำได้ง่ายดายนักเพราะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงสภาพพื้นที่ที่มีอยู่เดิมเอามาพัฒนาเป็นพื้นที่ใหม่ตามต้องการ หากฝืนทำเช่นนั้นหน่วยงานรัฐจะเผชิญกับแรงต้าน จากประชาชนที่ลงทุนในที่ดินอยู่ก่อนแล้ว

 

จึงกำหนดแนวทางการพัฒนาและออกระเบียบข้อบังคับอย่างเข้มงวด ว่าแต่ละพื้นที่ที่เหลือควรได้รับการพัฒนาไปในทิศทางใดให้สอดคล้องกัน เพื่อแก้ปัญหาในมิติของ ความกระจัดกระจาย และความสม่ำเสมอ โดยการพัฒนาทั้งหมดอยู่ในกรอบของการเป็นเมืองปลอดมลภาวะ ส่งเสริมให้ประชาชนใช้ระบบขนส่งสาธารณะ

 

อีกทั้งยังเลือกวิธีการพัฒนาด้วยวิธีการขยายเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบา ที่ก่อสร้างเสร็จในเวลาอันสั้น ร่วมกับการสร้างโครงข่ายทางเดินเท้า และเส้นทางจักรยานก็ช่วยลดแรงต้านจากการเวนคืนที่ดิน ทำให้ประชาชนรู้สึกว่า แม้จะไม่ได้อยู่ในพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะในระยะ 600-1,000 เมตร แต่พวกเขาก็สามารถเลือกการเดินทางด้วยการเดินหรือปั่นจักรยานได้ด้วยเส้นทางที่ดีและปลอดภัยกับการใช้งาน

 

ด้วยแนวทางการแก้ไขทั้ง 3 วิธีการ ส่งผลให้ตัวเลขการเดินทางของประชาชนในปีพ.ศ.2561 ในแต่ละวัน มีการใช้บริการระบบขนส่งสาธารณะราว 32.75 เปอร์เซ็นต์  มีการใช้รถยนต์ส่วนบุคคลต่ำกว่า 23.75 เปอร์เซ็นต์ และ 40 เปอร์เซ็นต์ เป็นการเดินเท้าและปั่นจักรยาน ขณะที่เมืองยังคงมีประสิทธิภาพในการรองรับการเติบโตของประชากรได้เป็นอย่างดี ตามแผนการพัฒนาพื้นที่ที่ได้จัดสรรไว้  ความสำเร็จดังกล่าวทำให้แนวทางการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ TOD ในมหานครกัวดาลาจารา  ได้ถูกนำไปใช้เป็นโมเดลในการพัฒนาเมืองอื่นๆ ในประเทศเม็กซิโก เพราะเป็นแนวทางที่ปฏิบัติได้จริง แม้ว่าเมืองนั้นๆ จะเป็นเมืองที่เติบโตอย่างไร้ทิศทางมาก่อนก็ตาม

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

แอร์รี่ ศรีนครินทร์-กรุงเทพกรีฑา

นาราสิริ กรุงเทพกรีฑา

นิว โคฟ นอร์ธ ราชพฤกษ์

โครงการแนวราบประเภท Urban Home (บ้านแนวสูงสไตล์ทาวน์...

18 August, 2022

125 สาทร

ตอนนี้ผมอยู่บริเวณถนนสาทรเส้นหลัก ซึ่งเป็นย่าน CBD ท...

18 July, 2022

เวล่า รามคำแหง 186

Asakan เป็นดีเวลลอปเปอร์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผู้คร่ำห...

11 July, 2022

เรฟเฟอเรนซ์ สาทร – วงเวียนใหญ่

สาทร - วงเวียนใหญ่ ทำเลนี้เรียกได้ว่าเป็นทำเลดาวรุ่ง...

13 June, 2022