ท่ามกลางความไม่แน่นอนด้านพลังงานในระดับมหภาค การบริหารจัดการอาคารกำลังก้าวสู่ “อีกระดับของความพร้อม” ผ่านการพัฒนาแผนปฏิบัติเพื่อรองรับความต่อเนื่องของอาคาร อย่างเป็นระบบ

นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ความเสี่ยงในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้น ทั้งจากปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์ ความผันผวนของพลังงาน รวมถึงภัยพิบัติที่เริ่มเกิดขึ้นในบริบทใหม่ของประเทศไทย ทำให้การเตรียมความพร้อมของอาคารต้องขยับจากการวางแผนเชิงปฏิบัติการ ไปสู่การออกแบบระบบเพื่อรองรับกับความเสี่ยงต่างๆ ที่จะเกิดกับการดำเนินกิจกรรมของอาคาร

“บทบาทของผู้บริหารจัดการอาคาร ครอบคลุมมากกว่าการดูแลความเรียบร้อย ไปสู่การประเมินความเสี่ยงและการวางระบบรองรับสถานการณ์ที่ไม่คาดคิด โดยที่ผ่านมาเราได้มีการเตรียมความพร้อมในมิตินี้มาอย่างต่อเนื่อง และในช่วงนี้ได้นำมาทบทวนและยกระดับให้ชัดเจนยิ่งขึ้น เพื่อรองรับความไม่แน่นอนที่เพิ่มขึ้น เพราะเราไม่ได้ดูแลเพียงทรัพย์สิน แต่รวมถึงความต่อเนื่องของการใช้ชีวิตและการดำเนินธุรกิจภายในอาคารด้วย”

ในเชิงปฏิบัติ พลัสฯ ได้นำแผนความต่อเนื่องทางธุรกิจ (Business Continuity Plan: BCP) มาพัฒนาในมิติของ “การบริหารจัดการพลังงานไฟฟ้า” รองรับกรณีที่อาจมีเหตุเกิดการหยุดการจ่ายกระแสไฟฟ้า ซึ่งถือได้ว่าเป็นสถานการณ์ในขั้นวิกฤต (Worst Case Scenario) โดยพิจารณาโครงสร้างการจ่ายไฟฟ้าของอาคาร ทั้งระบบสภาวะปกติ (Normal Load) และในสภาวะระบบไฟฟ้าฉุกเฉิน (Emergency Load)

สำหรับระบบไฟฟ้าฉุกเฉิน ได้ถูกออกแบบให้รองรับระบบสำคัญของอาคาร ที่เกี่ยวข้องข้องกับความปลอดภัยและจำเป็นต่อการใช้งานอาคาร อาทิ ระบบแสงสว่างพื้นฐาน ลิฟต์ ระบบปั๊มน้ำ ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบรักษาความปลอดภัย เช่น CCTV และ Access Control รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล ทั้ง Data Center และระบบ IT เพื่อให้สามารถรักษาการทำงานของระบบที่จำเป็นได้อย่างต่อเนื่องในช่วงวิกฤต

ขณะเดียวกัน ได้ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการโหลดไฟฟ้า (Load Management) เพื่อจัดลำดับความสำคัญของการใช้พลังงานในสถานการณ์จำกัด ช่วยให้อาคารสามารถใช้ทรัพยากรที่มีอยู่อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

วางแผนครอบคลุมทั้ง On-site และ Backup Site

แผนดังกล่าวครอบคลุมทั้งการเตรียมความพร้อมในพื้นที่อาคาร (On-site) และการจัดเตรียมพื้นที่สำรอง (Backup Site) โดยมีการสำรวจความพร้อมเชิงลึกในหลายมิติ ได้แก่ การมีเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง ความสามารถในการจ่ายไฟในแต่ละช่วงเวลา ปริมาณน้ำมันเชื้อเพลิง ตลอดจนการระบุระบบและพื้นที่สำคัญที่ต้องได้รับการดูแลเป็นลำดับแรก เพื่อให้สามารถใช้เป็นแนวทางการบริหารจัดการและปฏิบัติได้อย่างเหมาะสมในแต่ละสถานการณ์ และรองรับกรณีที่เหตุการณ์ยืดเยื้อออกไป

บริหาร 3 ระยะ “ก่อน–ระหว่าง–หลัง” เน้นใช้ได้จริง

ทั้งนี้ แผน BCP ด้านพลังงานไฟฟ้า ถูกออกแบบให้สามารถนำไปใช้ได้จริง โดยแบ่งการดำเนินงานออกเป็น 3 ระยะหลัก ได้แก่

– ช่วงเตรียมการก่อนไฟฟ้าดับ: เตรียมความพร้อมเชิงระบบ เช่น การจัดเตรียมน้ำมันสำรอง การวางแผนจำกัดพื้นที่ใช้งาน การลดโหลดไฟฟ้าที่ไม่จำเป็น รวมถึงการสื่อสารผู้ใช้อาคารล่วงหน้า

– ช่วงขณะไฟฟ้าดับและมีการใช้อาคาร: ควบคุมการใช้พลังงานอย่างเข้มงวด ตรวจสอบการทำงานของเครื่องกำเนิดไฟฟ้าอย่างต่อเนื่อง บริหารการเข้า-ออกอาคาร และงดกิจกรรมที่ไม่จำเป็น

– ช่วงหลังการจ่ายไฟฟ้าตามปกติ: ฟื้นฟูและตรวจสอบความพร้อมของระบบทั้งหมด ก่อนกลับมาใช้งานเต็มรูปแบบ พร้อมสื่อสารผู้ใช้อาคารอย่างต่อเนื่อง

นายภคิน กล่าวเพิ่มเติมว่า “หัวใจสำคัญของแผนนี้คือ ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องมีความเข้าใจเกี่ยวกับระบบการจ่ายไฟฟ้าและเมื่อมีเหตุเกิดขึ้นสามารถปฏิบัติได้จริงอย่างถูกต้อง โดยเน้นการติดตามและซักซ้อมอย่างต่อเนื่อง สิ่งที่เราให้ความสำคัญ คือการพัฒนาแผนให้เกิดประสิทธิภาพในการใช้งาน เพื่อยกระดับมาตรฐานการบริหารจัดการอาคารให้มีความพร้อมในทุกสถานการณ์”

ทั้งนี้ การยกระดับแผน BCP ด้านพลังงาน สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางของอุตสาหกรรมบริหารจัดการอาคาร ที่ให้ความสำคัญกับ “ความต่อเนื่องของระบบ” ควบคู่กับ “ความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร” ซึ่งกลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อความเชื่อมั่นและมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว